Kiinteistörasite
Kiinteistölle voidaan perustaa kiinteistön omistajien välisin sopimuksen rasitteita eli antaa toiselle kiinteistölle oikeus käyttää toisen kiinteistön aluetta tiettyyn tarkoitukseen. Toisen kiinteistön oikeus on siten toisen kiinteistön rasite. Lisäksi voidaan perustaa tietyissä lain määräämissä tilanteissa rasite ilman asianosaisten sopimusta eli ns. pakkorasitteita. Kiinteistörasitteen lisäksi oikeutemme tuntee myös rakennusrasitteen, mutta tässä artikkelissa keskitymme nimenomaan kiinteistörasitteen tarkasteluun.
Millaisia kiinteistörasitteita voidaan perustaa?
Kiinteistörasite voi olla esimerkiksi oikeus tiehen, venevalkama, oikeus talousveden ottamiseen, käyttöoikeus laituria varten, oikeuden maa-aineksen ottamiseen. Mahdolliset perustettavat rasitteet on lueteltu kiinteistönmuodostamislain 154 §:ssä.
Kiinteistörasite perustetaan yleensä pysyvänä. Lain mukaan rasite voidaan perustaa määräaikaisena siinä tapauksessa, jos oikeuden perustamista pysyvänä rasitteena ei olosuhteiden odotettavissa olevan muuttumisen vuoksi tai muusta erityisestä syystä ole pidettävä tarkoituksenmukaisena.
Miten rasiteoikeuden perustaminen tulee vireille?
Rasite saadaan perustaa, jos rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajat siitä sopivat ja rasite on kiinteistölle tarpeellinen eikä siitä aiheudu rasitetulle rekisteriyksikölle tai alueeseen ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa.
Rasitteen perustaminen tapahtuu kiinteistötoimituksessa. Rasite voidaan perustaa erillisessä rasitetoimituksessa tai tontin lohkomisen yhteydessä.
Rasitetoimitus tulee vireille Maanmittauslaitokseen toimitettavalla hakemuksella. Toimitusta voi hakea kiinteistön omistaja eli asianosainen.
Yleensä kiinteistönomistajat sopivat rasitteesta keskinäisin sopimuksin. Tämän sopimuksen perusteella voidaan sitten hakea rasitetoimitusta eli sopimus tulee liittää hakemukseen mukaan. Maanomistajat voivat keskenään sopia melko vapaasti rasitteesta. Sopimuksesta huolimatta toimitusinsinööri ratkaisee sen, ovatko rasiteoikeuden perustamisen edellytykset olemassa.
Sopimusvapautta rajoittavat tietyt laissa säädetyt seuraavat seikat:
1) sopimus ei saa olla kohtuuton.
2) oikeudesta ei saa aiheutua huomattavaa haittaa ja
3) rasitteen osalta sen lajin tulee olla kiinteistönmuodostamislain 154§:ssä mainittu.
Lisäksi tulee huomioida, että rasitteen perustaminen ei saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista. Rasite on muutoinkin perustettava siten, että sen tarkoitus saavutetaan mahdollisimman edullisesti ja että rasitteesta tai sen käyttämisestä ei aiheudu ympäristölle tarpeetonta haittaa eikä kenellekään suurempaa vahinkoa tai haittaa kuin on välttämätöntä.
Rasitteen perustaminen voi olla muun lain nojalla kiellettyä tai muussa laissa voi olla erityisiä edellytyksiä rasitteen perustamiselle.
Rasitteen perustaminen sopimusteitse on kustannustehokkain ja osapuolten kannalta yleensä aina parhain ratkaisu, sillä maanomistajat pääsevät itse vaikuttamaan sopimuksen sisältöön ja sopimus myös yleensä nopeuttaa asian käsittelyä kiinteistötoimituksessa.
Myös kunta saa hakea rasitetoimitusta, jos kysymys on kuntaa varten perustettavasta rasitteesta.
Rasitteen perustaminen ilman osapuolten sopimusta:
Ilman osapuolten sopimusta voidaan tiettyjä laissa säädettyjä rasitteita perustaa, jos rasitteen perustaminen on tarpeen halkomisen, yhteisen alueen jakamisen, pakollisen tilusvaihdon, alueen siirtämisen, uusjaon tai rakennusmaan järjestelyn suorittamiseksi tarkoituksenmukaisella tavalla.
Lisäksi asemakaava-alueella saadaan perustaa tiettyjä rasitteita kuten kulkuyhteys tai ajoneuvojen pitämistä varten tarpeellinen rasite ilman rasitetun rekisteriyksikön omistajan suostumusta, jos rasite on oikeutetulle kiinteistölle tai kunnalle tärkeä eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle rekisteriyksikölle tai alueeseen ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle.
Rasitetoimituksesta
Rasitetoimituksen toimittaa tehtävään määrätty Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri.
Toimitusinsinööri ratkaisee sen, ovatko rasiteoikeuden perustamisen edellytykset olemassa. Näin on, vaikka kiinteistön omistajien välillä osapuolten välillä olisi sopimus.
Toimituksessa on määrättävä alue, johon perustettu rasite kohdistuu, sekä tarvittavat ehdot ja rajoitukset rasitteen käyttämiselle.
Kun rasite on perustettu, rekisteröidään se kiinteistörekisteriin. Kun rasite on merkitty kiinteistörekisteriin, tulee se siten yleiseen tietoisuuteen ja sitoo siten myös uusia kiinteistön omistajia kiinteistön omistajanvaihdostilanteissa.
Kuka vastaa rasitetoimituksen kustannuksista?
Rasitetoimituksen toimituskustannukset on hakijan maksettava. Jos toimituksesta on kuitenkin hyötyä muullekin asianosaiselle, on tämän osallistuttava kustannuksiin toimenpiteestä saamansa hyödyn tai muun kohtuullisen perusteen mukaan.
Voidaanko rasite poistaa?
Pääsääntöisesti rasite on pysyvä. Kiinteistötoimituksessa perustettu rasite voidaan kuitenkin asianosaisten sopimuksesta poistaa, jos rasitteen merkitys siihen oikeutetulle kiinteistölle on vähentynyt.
Muutoin rasite voidaan poistaa, jos olosuhteet ovat niin muuttuneet, ettei rasitetta lain säännökset huomioon ottaen voitaisi perustaa eikä rasite ole oikeutetulle kiinteistölle tai kunnalle välttämätön.
Onko rasitetun kiinteistön omistajalla oikeus saada korvausta?
Rasitetun rekisteriyksikön omistajalla ja haltijalla on oikeus saada korvaus rasitteen tai oikeuden perustamisesta aiheutuvasta haitasta ja vahingosta siltä, jonka hyväksi rasite tai oikeus perustetaan. Laissa on kuitenkin eräissä tapauksissa säädetty myös poikkeuksia tämän pääsäännön osalta.
Oikeutta korvaukseen ei kuitenkaan ole siltä osin kuin on sovittu tai edellytetty, ettei korvausta makseta.
