Vastuunjakoehdot asunto- ja kiinteistökaupassa, osa 1/3
Artikkelisarjalla Vastuunjakoehdot asunto- ja kiinteistökaupassa haluamme lisätä kaupan osapuolten sekä asunto- ja kiinteistökaupan parissa työskentelevien tietoa vastuunjakolausekkeista ja niiden tarjoamista mahdollisuuksista.
Myyjän vastuu kaupan kohteen kunnosta määräytyy lähtökohtaisesti aina kauppaan sovellettavan lain säännösten mukaisesti. Jos kaupan kohteena ovat asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet, sovelletaan kauppaan ja myyjän vastuuseen Asuntokauppalakia (23.9.1994/843), kun taas kiinteistön ollessa kaupan kohteena sovelletaan Maakaarta (12.4.1995/540).
Mikäli kyseessä ei ole ns. kuluttajakauppa (ts. kyseessä ei ole kauppa, jossa elinkeinonharjoittaja myy kohteen kuluttajalle), voidaan kaupan osapuolten oikeuksista ja vastuista sopia kaupan osapuolten välillä jokseenkin vapaasti. Käytännössä tämä tapahtuu sisällyttämällä kauppakirjaan erityisiä vastuunjakolausekkeita, joilla osapuolten oikeudet taikka vastuut voidaan räätälöidä kunkin kaupan ja kaupan kohteen yksilölliset erityispiirteet huomioon ottaen sopiviksi.
Kauppakirjaan otetuilla vastuunjakolausekkeilla voidaan yhtäältä muuttaa kaupan osapuolten oikeuksia ja vastuita lain mukaan määräytyvistä. Toisaalta lausekkeilla voidaan myös pyrkiä lähinnä selkeyttämään osapuolten oikeuksia ja vastuita kaupan jälkeisten tulkintaerimielisyyksien välttämiseksi. Terminologisesti vastuunjakolauseke ei ole käsitteenä sama asia kuin yksinomaan myyjän vastuun rajoittamiseen tähtäävä vastuunrajoituslauseke, sillä vastuunjakolausekkeilla voidaan myyjän vastuu määrittää sopimuksessa yksilöidyllä tapaa myös lain mukaan määräytyvää laajemmaksi.
Käytännössä tämän lain mahdollistaman sopimusvapauden hyödyntäminen on ollut vastuunjakoehtojen osalta asunto- ja kiinteistökaupoissa vielä jokseenkin harvinaista, mutta odotettavissa oleva ja kaupan jälkeisten riitaisuuksien välttämiseksi toivottava kehityssuunta on, että vastuunjakolausekkeiden käyttö tulee lähivuosina merkittävästi lisääntymään.
Kuntokartoituksen merkitys asunto- ja kiinteistökaupan turvaamisessa
Kuntotarkastus on niin asunnon myyjän kuin ostajan etu. Onnistuneen asunto- taikka kiinteistökaupan perusedellytys on, että kaupan osapuolet ovat mahdollisimman tarkasti perillä kaupan kohteesta ja sen ominaisuuksista, ennen kaikkea asunnon taikka kiinteistön kuntoon liittyvistä seikoista. Mahdollisimman tarkka tieto kaupan kohteen kuntoon liittyvistä seikoista on useimmiten myös keskeinen edellytys sille, että kaupassa voidaan käyttää tehokkaasti ja onnistuneesti kaupan osapuolten oikeuksien ja vastuiden määrittämiseen tähtääviä vastuunjakolausekkeita.
Vaikka kaupan kohde olisi verrattain uusi, on enemmän kuin suositeltavaa, että kaupan kohteeseen tehdään aina kattava kuntotarkastus ennen kauppaa ja sen ehdoista sopimista. Kuntotarkastuksen tarkoituksena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, terveys- ja käyttöturvallisuusriskeistä, sekä niihin liittyvistä toimenpide-ehdotuksista. Tavoitteena on vähentää riskien vikojen, virheiden tai vaurioiden paljastumista vasta kaupan tekemisen jälkeen ja näin ennalta ehkäistä kaupan jälkeisten riitatilanteiden syntymistä.
Paras aika kuntokartoituksen tekemiselle on jo ennen kuin mahdollisen välittäjän kanssa päätetään kohteen myyntihinnasta. Teettämällä kuntotarkastuksen jo ennen kohteen asettamista myyntiin, voi myyjä yhtäältä korjauttaa mahdolliset viat ja puutteet ennen kohteen markkinointia. Toisaalta, vaikka vikoja ei kaikilta osin korjattaisi, voidaan kohteen hinta määrittää jo alun alkaen huomattavasti paremmin, kun mahdolliset viat ja korjaustarpeet ovat tiedossa.
Käytännössä kuntotarkastus tehdään useimmiten vasta sen jälkeen, kun kohteelle on jo löytynyt kiinnostunut ostaja ja tämä haluaa kohteeseen teetettäväksi kuntotarkastuksen ennen lopullista ostopäätöstään. Etuna tässä menettelytavassa on se, että yhtäältä ostaja ja myyjä voivat jakaa sopimallaan tavalla kuntotarkastuksen kustannukset, ja toisaalta ostaja voi olla läsnä kuntotarkastustilaisuudessa ja siten esittää tarkentavia kysymyksiä kuntotarkastajalle jo tutkimusten yhteydessä. Menettelytavan negatiivisena puolena mainittakoon esimerkiksi se, että kaupan kohteen osoittautuessa luultua huonompikuntoiseksi, voi kaupan osapuolten välille syntyä riitaa mahdollisesta kaupasta vetäytymisestä ja tähän liittyvistä seuraamuksista.
Mikäli kuntotarkastus on tehty ennen kuin kohteelle on löytynyt potentiaalinen ostaja, on jo tehty kuntotarkastus suositeltavaa käydä vielä läpi yhdessä kaupan osapuolten ja kuntotarkastajan kanssa. Tässä yhteydessä voidaan myös sopia lisätutkimusten teettämisestä taikka tekemättä jättämisestä, mikäli kuntotarkastuksessa on sellaisia suositeltu.
Kun kaupan osapuolet ovat edellä kerrotulla tapaa saaneet parhaan mahdollisen, taikka ainakin kaiken haluamansa tiedon kaupan kohteen kunnosta, voidaan käytettävissä olevat tiedot ottaa huomioon kaupan ehdoissa ja kauppakirjaan tehtävissä kirjauksissa. Päämääränä on kauppa, jonka osapuolet ovat tietoisia siitä mitä ovat myyneet taikka ostaneet ja joka jättää mahdollisimman vähän sijaa kaupan jälkeisille erimielisyyksille.
Mitä kannattaa huomioida kuntotarkastajan valinnassa?
Asunto- ja kiinteistökaupan vastuunjakolausekkeiden ja kaupan riskien hallinnan näkökulmasta ei ole lainkaan yhdentekevää, kuinka kuntotarkastus suoritetaan ja kuka sen tekee. Huolimattomasti suoritettu ja dokumentoitu kuntotarkastus voi pahimmillaan olla omiaan tuottamaan enemmän vahinkoa kuin hyötyä kaupan osapuolille. Mikäli kuntotarkastuksessa ei ole huomattu vikoja taikka puutteita, jotka siinä olisi tullut havaita, taikka riittävän selkeällä tapaa selostettu eri havaintoja ja niiden merkitystä, on tämä omiaan johtamaan kaupan osapuolia harhaan ja aiheuttamaan riskin kaupan jälkeen ilmenevistä riitaisuuksista.
Kuntotarkastajaa valitessa tulisi käyttää asiantuntijaa, jolla on tarvittava rakennustekninen pätevyys, ammattitaito ja kokemus, sekä hyvä maine (referenssit). Valistunut tilaaja osaa edellyttää, että kuntotarkastuksen suorittamisesta vastaava asiantuntija taikka yritys on sitoutunut noudattamaan alalla yleisesti hyväksyttyä kuntotarkastuksen suoritusohjetta (KH 90-00394). Ohjeen mukaisesti suoritettu ja raportoitu kuntotarkastus antaa kaupan osapuolille kattavan ja selkeän kuvan tutkittavasta kohteesta, tehdyistä havainnoista, ja kohteeseen liittyvistä riskeistä mahdollisine lisätutkimussuosituksineen.
Luotettavalla alan toimijalla on myös mahdollisten palvelun suorittamisessa tapahtuneiden virheiden ja niistä seuraavien vahinkojen varalle otettu vastuuvakuutus. Esimerkiksi myyjälle tämä voi tuoda kuntotarkastuksen tilaajana lisäturvaa sen johdosta, että myyjän joutuessa vastuuseen ostajaa kohtaan kaupan kohteen virheistä, voi myyjä vaatia korvausta kuntotarkastajalta, mikäli sen olisi huolellisesti toimien tullut havaita kyseinen vika-/puute toimeksiantoa suorittaessaan.
Kuntotarkastuksen tilaajana voi olla asunnon myyjä, ostaja, välittäjä tai osapuolet yhdessä. Käytännössä välittäjän ei ole syytä kuntotarkastusta mm. vastuusuhteista johtuen tilata, mutta välittäjät voivat kokemuksensa perusteella kuitenkin suositella joitakin hyviksi tietämiään kuntotarkastuksia tekeviä toimijoita. Tilaaja on viimekädessä kuitenkin aina se, joka asiasta päättää.
Miten kuntotarkastuksessa havaitut taikka muutoin tiedossa olevat viat voidaan ottaa huomioon kaupassa?
Artikkelisarjan Vastuunjakoehdot asunto- ja kiinteistökaupassa seuraavassa osassa kerromme tarkemmin erilaisista vastuunjakolausekkeista ja siitä, kuinka esimerkiksi kuntotarkastuksessa havaitut viat taikka puutteet voidaan ottaa huomioon kaupan ehdoissa.
Hyvän kuntotarkastuksen opas.
Hyvän kuntotarkastuksen oppaassa käsitellään Asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteisen toimintamallin eli YTM mukaisen suoritusohjeen merkitys kuntotarkastuksen suorittamisessa. Keskitymme siihen, miten kuntotarkastus oikein tehtynä toteutetaan. Käymme myös läpi ns. riskihavainnot ja riskirakenteet sekä sen, miten näihin tulee tarkastuksessa suhtautua ja miten näitä tulee tutkia. Lisäksi käymme läpi sitä, mikä merkitys kuntotarkastuksessa tehdyillä havainnoilla, lisätutkimus- ja muilla toimenpidesuosituksilla on ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen sekä ostajan ja myyjän väliseen asuntokaupan vastuisiin. Oppaan loppuosassa käsittelemme kattavasti reklamaation tekemistä. Lukemalla oppaan, onnistut kuntotarkastuksen tilaamisessa. Opas on ladattavissa ilmaiseksi.
