1. Johdanto

Asunto- ja kiinteistökaupassa käytetään usein apuna useita asiantuntijoita, joista keskeisimpiä ovat kiinteistönvälittäjä, taloyhtiön isännöitsijä sekä rakennuksen kuntotarkastaja. Kullakin asiantuntijalla on oma roolinsa kaupan onnistumisen varmistamisessa, ja heihin kohdistuu laissa määriteltyjä velvoitteita ja vastuita. Lue artikkelista tarkemmin tarkastajan, isännöitsijän sekä välittäjän vastuun toteuttaminen eli mistä ja miksi heitä kukin vastaa.

Myyjän kannalta on tärkeää ymmärtää kunkin asiantuntijan oikeudellinen asema sekä miten heidän vastuunsa toteutuu käytännössä. Tässä artikkelissa tarkastellaan näiden kolmen asiantuntijaroolin vastuuta: mitä lakisääteisiä velvollisuuksia heillä on, miten heidän toimintaansa valvotaan, ja miten myyjä voi toimia asiantuntijan valinnassa sekä tilanteissa, joissa asiantuntijan toiminnassa epäillään virhettä tai laiminlyöntiä.

2. Kiinteistönvälittäjä asunto- ja kiinteistökaupassa

2.1 Kiinteistönvälittäjän rooli ja oikeudellinen asema

Kiinteistönvälittäjä toimii myyjän ja ostajan välisenä ammattimaisena välittäjänä asunto- tai kiinteistökaupassa. Tyypillisesti myyjä tekee välityssopimuksen kiinteistönvälitysliikkeen kanssa, jolloin välitysliike (kiinteistönvälittäjä) hoitaa myyntiprosessin markkinoinnista kaupantekoon.

Vaikka välittäjän sopimussuhde on useimmiten myyjän kanssa, lain mukaan välittäjän tulee huomioida toiminnassaan molempien osapuolten edut ja toimia puolueettomasti. Kiinteistönvälittäjän on oltava ammattitaitoinen ja huolellinen, ja hänen on noudatettava hyvää välitystapaa kaikissa toimissaan​.

Kiinteistönvälitysalaa sääntelee erityislaki, Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (10752000), joka mm. edellyttää välitysliikkeiden rekisteröitymistä ja vastuuhenkilöltä (vastaava hoitaja) sekä LKV-pätevyyttä.

Aluehallintovirasto ylläpitää välitysliikerekisteriä ja varmistaa, että ainoastaan rekisteröityneet toimijat harjoittavat välitystoimintaa​.

Välitysliikkeen on myös noudatettava kuluttajansuojalainsäädäntöä silloin, kun asiakas on kuluttaja, sekä alan itsesääntelyä kuten Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton julkaisemaa Hyvää välitystapaa koskevaa ohjeistusta.

2.2 Kiinteistönvälittäjän vastuu, sääntely ja valvonta

Kiinteistönvälittäjän laissa (Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) säädetyt velvollisuudet luovat perustan hänen vahingonkorvausvastuulleen. Keskeisiä velvollisuuksia ovat selonotto- ja tiedonantovelvollisuus: välittäjän on hankittava ja tarkistettava myytävää kohdetta koskevat olennaiset tiedot ja annettava sekä myyjälle että ostajalle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen​.

Mikäli välittäjä laiminlyö nämä velvollisuutensa tai toimii huolimattomasti, hänen suorituksessaan on virhe, josta voi seurata vahingonkorvausvastuu. Lain mukaan välitysliike on vastuussa virheensä aiheuttamasta vahingosta sekä toimeksiantajalleen että tämän vastapuolelle​. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi ostajalla on oikeus vaatia korvausta välittäjän virheellisen toiminnan hänelle aiheuttamasta vahingosta, vaikka ostaja ei olisikaan tehnyt sopimusta välittäjän kanssa​.

On kuitenkin huomattava vastuun rajat: välittäjä vastaa vain omasta toiminnastaan, kun taas myyjä vastaa kaupan kohteen virheistä. Fyysiset viat itse myytävässä asunnossa tai kiinteistössä kuuluvat myyjän vastuulle, eikä ostaja voi kohdistaa kaupan purku- tai hinnanalennusvaatimusta välittäjään​ sillä perusteella, että kaupan kohteessa on laatuvirhe.

 Sen sijaan jos välittäjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa tai antanut virheellistä tietoa kohteesta, sekä myyjä että välittäjä voivat joutua yhteisvastuuseen ostajaa kohtaan aiheutuneista vahingoista​. Tällöin ostajalla on oikeus esittää vaatimuksia kumpaakin kohtaan, ja vahingonkorvausvastuu jakautuu vahingonkorvauslain yhteisvastuuperiaatteiden mukaisesti​.

Kiinteistönvälittäjien toimintaa sääntelevät tarkkaan edellä mainitut erityislait, kuluttajansuojalain säännökset, valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (130/2001) sekä Hyvää välitystapaa koskeva ohjeistus.

 Viranomaisvalvontaa harjoittaa Aluehallintovirasto, joka valvoo että välitysliikkeet noudattavat lakia ja hyvää välitystapaa​.

Mikäli välittäjä rikkoo velvoitteitaan, Aluehallintovirasto voi käyttää hallinnollisia pakkokeinoja: se voi antaa huomautuksen tai varoituksen, ja vakavissa tapauksissa välitysliikkeen rekisteröinti voidaan peruuttaa (jolloin liike menettää laillisen oikeuden harjoittaa välitystoimintaa). Myös rikosoikeudelliset seuraamukset ovat mahdollisia, jos esimerkiksi joku harjoittaa välitystoimintaa ilman lain edellyttämää rekisteröitymistä (laki sisältää rangaistussäännökset luvattoman välitystoiminnan varalle).

Kiinteistönvälittäjän vastuun toteuttamisessa keskeistä on vahingonkorvausmenettely. Jos myyjälle tai ostajalle on aiheutunut taloudellista vahinkoa välittäjän huolimattomuudesta, vaatimukset voidaan esittää suoraan välitysliikkeelle.

Käytännössä kiinteistönvälitysliikkeet ovat varautuneet vastuuseensa vastuuvakuutuksilla, jotka kattavat välittäjän aiheuttamia vahinkoja.

Mikäli asiakas kokee välittäjän toimineen lain tai hyvän välitystavan vastaisesti, hän voi tehdä asiasta ilmoituksen (kantelun) Aluehallintovirastolle​. Asiakkaalla on myös mahdollisuus saattaa erimielisyydet esimerkiksi välityspalkkiosta tai vahingonkorvauksesta kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi tai viime kädessä tuomioistuimen ratkaistavaksi.

3. Isännöitsijä asunto- ja kiinteistökaupassa

3.1 Isännöitsijän rooli ja oikeudellinen asema

Isännöitsijä on asunto-osakeyhtiössä toimiva asiantuntija, joka vastaa taloyhtiön päivittäisestä hallinnosta ja toimii hallituksen apuna ja toimeenpanijana. Asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009) säädetään, että taloyhtiöllä on oltava isännöitsijä, jos yhtiöjärjestys niin määrää / mahdollistaa ja yhtiökokous on päättänyt isännöitsijän valinnasta​. Useimmissa keskisuurissa ja suurissa taloyhtiöissä onkin ammatti-isännöitsijä huolehtimassa yhtiön juoksevista asioista​.

Isännöitsijän oikeudellinen asema taloyhtiössä muistuttaa toimitusjohtajaa: hänellä on toimeksiantosuhde taloyhtiöön (isännöintisopimus), ja hän toimii hallituksen alaisuudessa tämän antamien ohjeiden mukaisesti​.

Lainsäädäntö määrittelee suoraan vain isännöitsijän vähimmäistehtävät – asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän on huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen ohjeiden mukaan sekä siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavasti järjestetty​. Muut tehtävät ja vastuut tarkennetaan isännöintisopimuksessa ja alan yleisissä käytännöissä (kuten Isännöintitehtäväluettelossa ja yleisissä sopimusehdoissa).

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 § mukaan isännöitsijän on pyynnöstä annettava osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus. Todistuksen voivat saada osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja, osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä sekä välitysliike, jolla on voimassa osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto.

Asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä isännöitsijä ei osapuolena tee kauppaa, mutta hänen toiminnallaan on suuri merkitys erityisesti asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa. Isännöitsijäntodistus, jonka isännöitsijä laatii, on pakollinen asiakirja asunto-osakkeiden kaupassa ja sisältää keskeiset tiedot myytävästä huoneistosta ja taloyhtiöstä (esim. yhtiön taloudellinen tila, tehdyt ja suunnitellut remontit, vastikkeet, huoneiston tiedot)​.

Isännöitsijä toimii siis asiantuntijana, jonka antamiin tietoihin kaupan osapuolet luottavat. Hänen oikeudellinen velvoitteensa on huolehtia, että isännöitsijäntodistuksen tiedot ovat paikkansapitäviä ja ajan tasalla – isännöitsijä vastaa todistuksen sisällön oikeellisuudesta​.

Myös muissa taloyhtiötä koskevissa tiedonannoissa (kuten osakkaille ja ostajille annettavat tiedot remonteista tai yhtiön vastuista) isännöitsijän on toimittava huolella ja objektiivisesti.

Isännöitsijän toiminnassa korostuu lojaliteettivelvollisuus taloyhtiötä ja osakkeenomistajia kohtaan. Hänellä on asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:ssä säädetty huolellisuusvelvoite, mikä tarkoittaa, että isännöitsijän on toimissaan asetettava yhtiön etu etusijalle, vältettävä eturistiriitoja ja toimittava ammattimaisesti​.

Toisin kuin kiinteistönvälitysalaa, isännöitsijäammattia ei toistaiseksi ole Suomessa lakisääteisesti lisensoitu tai valvottu erillisen viranomaisen toimesta. Isännöitsijäksi voi periaatteessa ryhtyä kuka tahansa, ja alan pätevyydet (kuten ITS- ja AIT-tutkinnot) eivät ole laissa pakollisia.

Kuitenkin käytännössä taloyhtiöt edellyttävät ammatti-isännöitsijältä soveltuvaa koulutusta ja kokemusta, ja ala on itsesäädelty esimerkiksi Isännöintiliiton eettisillä ohjeilla sekä pätevyysjärjestelmillä.

Isännöitsijöiden eettistä valvontaa toteutetaan Isännöintiliiton yhteydessä toimivan eettisen neuvoston kautta, johon voidaan saattaa tutkittavaksi jäsenyritysten epäeettistä toimintaa.

Keskeistä on kuitenkin, että asunto-osakeyhtiön hallitus valvoo isännöitsijän toimia ja käyttää tarvittaessa työnjohto- ja sopimuksellisia keinoja (huomautukset, sopimuksen irtisanominen) puuttuakseen laiminlyönteihin​.

3.2 Isännöitsijän vastuu, sääntely ja valvonta

Isännöitsijän vastuu taloyhtiötä ja osakkaita kohtaan perustuu ennen kaikkea asunto-osakeyhtiölakiin ja yleisiin vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:ssä säädetään hallituksen jäsenen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta: heidän on korvattava vahinko, jonka he tehtävässään huolimattomuudesta tai tahallaan aiheuttavat yhtiölle rikkoen huolellisuusvelvoitettaan​.

Lisäksi heidän on korvattava vahinko, jonka he tehtävässään asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen muun rikkomisen johdosta tahallaan tai huolimattomasti aiheuttavat yhtiölle, osakkeenomistajalle taikka muulle henkilölle​.

Toisin sanoen, jos isännöitsijä laiminlyö lain tai sopimuksen mukaiset velvollisuutensa ja tästä koituu vahinkoa, hän on henkilökohtaisesti vahingonkorvausvastuussa. Vastuu on tuottamusperusteinen: isännöitsijä välttyy korvausvastuulta vain, jos hän kykenee osoittamaan toimineensa huolellisesti​.

Lähtökohtaisesti esim. isännöitsijäntodistuksessa oleva virhe katsotaan isännöitsijän huolimattomuudeksi, ellei hän pysty näyttämään, että virhe on syntynyt hänestä riippumattomasta syystä​.

Vastuu on laaja-alainen kattaen niin taloudelliset vahingot yhtiölle (esim. väärin hoidetusta kirjanpidosta aiheutuvat kustannukset) kuin mahdolliset vahingot osakkaille tai ulkopuolisille, jos isännöitsijän virheellinen toiminta heihin kohdistuu. Esimerkkinä voidaan mainita virheellinen tieto isännöitsijäntodistuksessa: mikäli ostaja kärsii taloudellista vahinkoa luottaessaan isännöitsijän antamiin vääriin tietoihin, ostaja voi vaatia vahingonkorvausta myyjän ohella suoraan isännöitsijältä​.

Tyypillisesti ostaja tosin esittää vaatimuksensa ensisijaisesti myyjää kohtaan (joka on sopimusvastuussa kaupan virheistä), ja myyjä voi puolestaan kohdistaa regressivaatimuksen isännöitsijään, mikäli virhe johtui isännöitsijän laiminlyönnistä.

Isännöitsijän vastuun toteutumisen kannalta on olennaista, että taloyhtiön hallitus ja osakkaat reagoivat viipymättä havaitsemiinsa virheisiin. Laki edellyttää reklamaation tekemistä kohtuullisessa ajassa myös isännöitsijän virheistä.

Käytännössä, jos vaikkapa isännöitsijäntodistuksessa havaitaan virhe, myyjän (osakkeenomistajan) tulee heti huomauttaa isännöitsijälle kirjallisesti ja vaatia virheen korjaamista.

Mikäli virhe on aiheuttanut taloudellista haittaa (esim. myyjä on joutunut alentamaan kauppahintaa virheellisen tiedon vuoksi), tulee reklamaatio isännöitsijälle tehdä viipymättä ja siinä on yksilöitävä vaatimukset perusteineen​.

Tarvittaessa osakas tai taloyhtiö voi vaatia vahingonkorvausta Kuluttajariitalautakunnassa tai tuomioistuimessa. On huomattava, että asunto-osakeyhtiölain mukaan myös isännöintiyhteisö (yritys) ja päävastuullinen isännöitsijä vastaavat vahingosta yhteisvastuullisesti, jos isännöinti on ulkoistettu yritykselle​. Näin ollen vaatimukset voidaan kohdistaa sekä isännöitsijähenkilöön että tätä työllistävään isännöintiyritykseen.

Isännöintialan ulkoinen sääntely on niukempaa kuin kiinteistönvälittäjillä: ei ole erillistä viranomaisrekisteriä tai lupajärjestelmää, johon isännöitsijän pitäisi kuulua. Hallitus valitsee ja erottaa isännöitsijän, joten hallitus käyttää “valvontavaltaa” isännöitsijän suhteen sopimusoikeudellisin keinoin​.

Isännöintialalla on tosin laadittu Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot (ISE 2007) sekä Isännöintiliiton eettiset ohjeet, joiden noudattamista jäsenyritykset ovat sitoutuneet valvomaan.

Isännöintiliiton eettinen neuvosto voi antaa julkisia huomautuksia eettisten ohjeiden rikkomuksista, mikä toimii eräänlaisena itsesääntelyn keinona.

Varsinaisesti isännöitsijän vastuun toteuttaminen tapahtuu kuitenkin korvausvastuun ja sopimusoikeudellisten sanktioiden kautta: laiminlyönteihin puututaan reklamaatioilla, vahingonkorvausvaatimuksilla ja tarvittaessa isännöintisopimuksen irtisanomisella.

Monet isännöitsijät ja isännöintiyritykset kattavat toimintansa riskit ottamalla vastuuvakuutuksen​, joka antaa taloudellista turvaa mahdollisten vahingonkorvausvaatimusten varalta.

4. Kuntotarkastaja asunto- ja kiinteistökaupassa

4.1 Kuntotarkastajan rooli ja oikeudellinen asema

Kuntotarkastaja on rakennusalan asiantuntija, jonka tehtävänä on arvioida myytävän rakennuksen tai huoneiston kunto ja raportoida siitä myyjälle ja ostajalle.

Asuntokaupoissa on vakiintunut käytäntö, että erityisesti omakotitalojen ja vanhempien asuntojen kaupassa teetetään kuntotarkastus ennen kaupantekoa ostajan ja myyjän tietojen lisäämiseksi kohteen kunnosta.

Kuntotarkastuksen suorittaminen ei ole laissa pakollista, mutta sitä suositellaan voimakkaasti – myös kiinteistönvälittäjien hyvää välitystapaa koskevissa ohjeissa edellytetään, että kiinteistön kauppaan liittyvä kuntotarkastus tehdään alan standardien mukaisesti ja kuntotarkastuksen tekemistä tulee aina suositella kaupan osapuolille​.

Kuntotarkastaja tyypillisesti tarkastaa rakenteita rikkomattomin menetelmin kohteen keskeiset osat, joihin tarkastajalla on pääsy (esim. perustukset, vesikatto, märkätilat, salaojitus, yläpohja) ja laatii kuntotarkastusraportin, jossa havaitut viat, riskirakenteet ja korjaustarpeet tuodaan esiin.

Oikeudellisesti kuntotarkastaja on useimmiten itsenäinen sopimuskumppani, joka tarjoaa palvelun myyjälle (tai joskus ostajalle) erillistä korvausta vastaan. Hänen ja tilaajan välille syntyy palvelusopimus, johon sovelletaan yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita.

Mikäli tilaaja on kuluttaja (esim. asunnon myyjä yksityishenkilönä), sovelletaan kuntotarkastuspalveluun myös kuluttajansuojalain palvelusopimuksia koskevia säännöksiä (KSL 8 luku)​, jotka mm. edellyttävät, että palvelu suoritetaan ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä sovitun mukaisesti.

Toisin kuin vaikkapa kiinteistönvälittäjä, kuntotarkastajaa ei ole laissa erikseen auktorisoitu tai rekisteröity – kuka tahansa voi periaatteessa tarjota kuntotarkastuspalveluja. Alalla on kuitenkin kehitetty vapaaehtoisia sertifiointeja ja standardeja laadun varmistamiseksi. Tärkein on Asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteinen toimintamalli (YTM), johon kuuluu KH-kortiston julkaisema suoritusohje (KH 90-00394) ja tilaajan ohje (KH 90-00393)​. Pätevä kuntotarkastaja sitoutuu noudattamaan näitä ohjeita.

Lisäksi Suomessa on käytössä vapaaehtoinen AKK-pätevyys (Asuntokaupan kuntotarkastaja), jota hallinnoi FISE Oy. AKK-pätevyys myönnetään tarkastajille, joilla on soveltuva koulutus, riittävä kokemus ja jotka ovat suorittaneet pätevyyskokeen.

FISE (rakennus- ja kiinteistöalan pätevyysrekisteri) valvoo pätevyyksiä ja sertifioitujen tarkastajien ammattietiikkaa rakennusalan liittojen ja yhdistysten omistamana organisaationa. On kuitenkin korostettava, ettei pätevyys tai YTM-ohjeiden käyttö ole pakollista lain näkökulmasta​.

Kuntotarkastajan asema on siten pitkälti sopimuksen ja luottamuksen varassa: ostaja ja myyjä luottavat tarkastajan ammattitaitoon, ja mahdolliset laiminlyönnit arvioidaan jälkikäteen yleisten huolellisuusnormien perusteella.

4.2 Kuntotarkastajan vastuu, sääntely ja valvonta

Koska erityistä kuntotarkastajia koskevaa lakia ei ole, määräytyvät kuntotarkastajan vastuut yleisen sopimus- ja vahingonkorvausoikeuden mukaisesti. Kuntotarkastajan on suoritettava toimeksiantonsa huolellisesti, ammattitaitoisesti ja sovitun laajuuden mukaisesti.

Mikäli kuntotarkastuksessa on virhe – toisin sanoen tarkastaja laiminlyö tehtävänsä vaadittavan huolellisuuden – hän on velvollinen korvaamaan siitä aiheutuvat vahingot tilaajalle. Virheen arviointi tehdään vertaamalla tarkastajan toimintaa siihen, miten huolellinen tarkastaja olisi toiminut samassa tilanteessa​.

Jos voidaan osoittaa, että huolellinen tarkastaja olisi havainnut tietyn seikan ja varoittanut siitä, mutta kyseinen tarkastaja ei näin tehnyt, katsotaan hänen rikkoneen huolellisuusvelvoitteensa ja syyllistyneen sopimusrikkomukseen​. Tällöin tarkastaja on vastuussa kaikesta vahingosta, joka on syy-yhteydessä tähän virheeseen​.

Toisaalta, jos jokin myöhemmin ilmennyt vaurio tai puute oli sellainen, ettei sitä voitu kohtuudella havaita tarkastuksessa huolellisesti toimienkaan (esimerkiksi rakenteen sisällä piilevä vika ilman näkyviä merkkejä), tarkastajan suorituksessa ei katsota olevan virhettä eikä hän joudu vastuuseen​.

Kuntotarkastaja ei vastaa itse kohteen virheestä tai vahingosta sinänsä – vastuu asunnon tai kiinteistön myyjän ja ostajan välillä määräytyy maakaaren ja asuntokauppalain mukaan.

Tarkastajan vastuu rajoittuu niihin taloudellisiin menetyksiin, jotka aiheutuvat hänen tarkastusraporttinsa virheellisyydestä tai puutteellisuudesta (esim. jos jokin vika olisi tullut ilmi ja kaupan ehdot tai hinta olisivat muuttuneet, mikäli tarkastaja olisi toiminut oikein).

Mielenkiintoinen oikeudellinen kysymys on, voiko myös ostaja (joka ei ole sopimussuhteessa tarkastajaan) esittää vaatimuksia tarkastajaa kohtaan, jos tarkastus on tehty myyjän toimeksiannosta. Suomen oikeuskäytäntö tältä osin on vähäistä, mutta lähtökohtana on, että tarkastajalla voi olla ns. asiantuntijan vastuu suhteessa kolmanteen osapuoleen tietyissä tilanteissa. Mikäli tarkastaja tiesi, että tarkastus tehdään nimenomaan kauppaa varten ja ostaja tulee päätöksenteossaan tukeutumaan tarkastusraporttiin, lähdetään siitä, että tarkastajalle syntyy eräänlainen huolenpitovelvollisuus myös ostajaa kohtaan​. Tätä tilannetta on verrattu kiinteistönvälittäjän vastuuseen ostajalle tilanteessa, jossa välittäjän sopimus on vain myyjän kanssa​. Vaikka erityislainsäädäntöä ei ole, on oikeuskirjallisuudessa katsottu, että yleiset sopimusvastuun periaatteet voivat laajentua koskemaan kolmatta osapuolta analogisesti.

Käytännössä ostaja voi kuitenkin yleensä helpoimmin hakea hyvitystä myyjältä (kaupan virheenä), ja myyjä puolestaan voi periä tätä vahinkoa tarkastajalta. Näin tarkastajan vastuu voi realisoitua välillisesti myös suhteessa ostajaan.

Kuntotarkastajien toiminnan valvonta tapahtuu lähinnä markkinaehtoisesti ja sopimusoikeudellisesti. Viranomaisvalvontaa ei ole, mutta alan itsesääntely luo laadun puitteita: FISE Oy pitää rekisteriä pätevistä tarkastajista ja voi peruuttaa sertifiointeja, jos sertifikaatin haltija ei noudata pätevyysvaatimuksia tai ammattietiikkaa​.

Kuluttajansuojan näkökulmasta kuluttaja-asiakkaalla on mahdollisuus saattaa kuntotarkastuspalvelua koskeva riita kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi, jos tarkastajan kanssa ei muuten päästä sopuun.

Monet ammattimaisesti toimivat kuntotarkastajat ottavat myös vastuuvakuutuksen kattamaan mahdollisia virhetilanteita – hyvällä kuntotarkastajalla on vastuuvakuutus asiakkaiden turvaksi​.

Kuten edellä mainitusta ilmenee, vastuun toteuttaminen kuntotarkastajan osalta nojaa pitkälti siihen, että virheellisestä tarkastuksesta reklamoidaan nopeasti ja mahdollinen vahingonkorvausvaatimus perustellaan huolellisesti.

On tärkeää sopia kirjallisesti jo toimeksiantoa tehtäessä tarkastuksen laajuudesta ja standardeista, joita tarkastaja noudattaa, sillä mikäli tarkastaja ei etukäteen sitoudu alan suoritusohjeeseen, on jälkikäteen vaikeaa saada häntä vastuuseen – suoritusta on hankala arvioida ilman sovittua mittapuuta​. Siksi huolellinen sopiminen ja pätevän tarkastajan valinta ovat parhaita tapoja ehkäistä tilanteita, joissa tarkastajan vastuun toteuttamista joudutaan edes miettimään.

5. Asiantuntijan valinta: ohjeita asunnon ja kiinteistön myyjälle

Myyjän on mahdollista itse vaikuttaa siihen, että asunto- tai kiinteistökaupassa käytettävät asiantuntijat toimivat asianmukaisesti, valitsemalla heidät huolella ja valmistautumalla kauppaan oikeilla tiedoilla.

Seuraavassa on ohjeita myyjälle kunkin asiantuntijan valintaan ja käyttöön liittyen:

• Kiinteistönvälittäjän valinta: Varmista, että välittäjä on laillistettu ja luotettava. Tarkista, että kiinteistönvälitysliike on rekisteröity Aluehallintoviraston ylläpitämään välitysliikerekisteriin (voit hakea yrityksen nimellä tai Y-tunnuksella tietoa rekisteröinnistä)​. Rekisteröinti takaa, että yrityksellä on pätevä vastaava hoitaja (LKV-pätevyyden suorittanut) ja että se on viranomaisvalvonnan piirissä. Kysy valitsemaltasi välittäjältä hänen pätevyydestään (esim. LKV-tutkinto) ja kokemuksestaan vastaavanlaisten kohteiden myynnissä. Tutustu myös välitysliikkeen maineeseen – voit pyytää suosituksia ja tarkistaa esimerkiksi asiakasarvioita. Tee aina kirjallinen välitystoimeksiantosopimus, jossa sovitaan keskeisistä ehdoista (palkkio, markkinointitavat, sopimuksen kesto, yksinoikeus jne.). Käy sopimus huolellisesti läpi ja varmista, että ymmärrät ehdot. Ammattitaitoinen välittäjä on myös avoin keskustelemaan kanssasi myyntihinnasta ja -strategiasta realistisesti ja perustelemaan ehdotuksensa. Myyjänä voit lisäksi edellyttää, että välittäjä sitoutuu noudattamaan Hyvää välitystapaa (tämä on lakisääteinen vaatimus, mutta sen erikseen huomioiminen korostaa välittäjälle, että odotat huolellista ja eettistä toimintaa). Hyvän välitystavan ohje edellyttää, että välittäjä suosittelee kuntotarkastuksen teettämistä omakotitalon kaupassa​, joten voit myyjänä varmistaa jo valintavaiheessa, että välittäjä aikoo toimia näiden periaatteiden mukaisesti.
• Isännöitsijän antamien tietojen varmistaminen: Asunnon myyjä ei yleensä voi valita taloyhtiön isännöitsijää, mutta myyjän vastuulla on huolehtia siitä, että isännöitsijältä saadut tiedot ovat oikeat ja ajan tasalla. Tilaa isännöitsijäntodistus hyvissä ajoin ennen myynnin aloittamista ja tarkista sen sisältö huolellisesti. Vertaile todistuksen tietoja omaan tietoosi asunnosta ja taloyhtiöstä: onko yhtiölainojen määrä, vastikkeet, tehdyt remontit ja suunnitelmat ilmoitettu oikein? Jos havaitset puutteita tai virheitä, ota heti yhteys isännöitsijään ja pyydä oikaisua. Esimerkiksi taloyhtiön velkaosuuden tai tulevien remonttien virheellinen ilmoittaminen voi johtaa myyjälle vastuuseen ostajaa kohtaan, joten nämä tiedot on syytä varmistaa etukäteen​. Dokumentoi yhteydenotot isännöitsijään (sähköpostitse tms.), jotta jää näyttöä siitä, että olet pyytänyt korjausta tietoihin. Vaadi, että isännöitsijä päivittää todistuksen tiedot ja vastaa sen sisällön oikeellisuudesta kirjallisesti​. Näin voit myyjänä osoittaa toimineesi huolellisesti ja tarvittaessa välttyä joutumasta vastuuseen isännöitsijän virheestä. Mikäli taloyhtiössä on tiedossa merkittäviä asioita (kuten riitoja, korjausvastuukysymyksiä tms.), varmista myös, että ne tulevat asianmukaisesti ilmi myyntiasiakirjoissa – voit pyytää isännöitsijää kirjallisesti vahvistamaan, mitä esimerkiksi yhtiökokouksessa on päätetty sellaisista hankkeista, jotka eivät vielä näy virallisissa papereissa. Kaiken kaikkiaan myyjän kannattaa nähdä hieman vaivaa taloyhtiötä koskevien tietojen varmistamisessa; se on osa myyjän selonottovelvollisuutta ja vähentää riskiä myöhemmistä kiistoista.
• Kuntotarkastajan valinta: Valitse kuntotarkastaja samalla huolellisuudella kuin valitsisit minkä tahansa asiantuntijan, jonka lausuntoon merkittävä taloudellinen päätöksesi (asunnon myynti) perustuu. Suosi tarkastajia, joilla on riittävä pätevyys ja kokemus. Tarkista, onko tarkastajalla AKK (Asuntokaupan kuntotarkastaja) -pätevyys, jonka myöntää FISE. AKK FISE -pätevyys takaa, että tarkastajalla on soveltuva koulutus, kokemusta ja että hän on sitoutunut noudattamaan alan laatuvaatimuksia​. FISE-pätevöityneet tarkastajat ovat myös sitoutuneet eettisiin ohjeisiin ja heidän pätevyytensä ja toimintansa ovat laadunvalvonnan piirissä​, mikä tuo lisäturvaa. Kysy tarkastajalta suoraan, aikooko hän noudattaa YTM-suoritusohjetta (KH-kortiston ohje 90-00394) tarkastuksessa – tämä ohjeistus edustaa alan standardia ja sen noudattaminen varmistaa tarkastuksen kattavuuden​. Tee tarkastajankin kanssa kirjallinen sopimus, jossa määritellään tarkasti tarkastuksen kohde, laajuus ja mahdolliset rajoitukset. Sopimukseen kannattaa kirjata, että tarkastus tehdään mainitun KH-suoritusohjeen mukaisesti; näin molemmat osapuolet tietävät, mitä odottaa, ja jos jälkeenpäin ilmenee puutteita, on olemassa selkeä mittapuu, johon suoritusta verrata​. Selvitä myös tarkastajan vastuuvakuutustilanne – ammattimaisella tarkastajalla on vastuuvakuutus mahdollisten virheiden varalta​, mikä kertoo hänen varautumisestaan vastuukysymyksiin. Käytännössä myyjän kannattaa valita tarkastaja, joka raportoi havainnoistaan selkeästi kirjallisessa raportissa ja tarvittaessa suullisesti ostajalle ja myyjälle yhdessä. Riippumaton, kokenut kuntotarkastaja, joka ei kaihda vaikeidenkin asioiden esille tuomista, on sekä myyjän että ostajan etu: näin kauppa voidaan tehdä ”silmät auki” eikä ikäviä yllätyksiä jää piiloon.

6. Toiminta virheen tai laiminlyönnin epäilytilanteissa

Huolellisestikin toimiessa voi ilmetä tilanteita, joissa myyjä epäilee asiantuntijan tehneen virheen tai laiminlyöneen velvollisuutensa. Tällöin on tärkeää toimia viivyttelemättä ja määrätietoisesti oman oikeusturvan varmistamiseksi.

Alla on eritelty asiantuntijakohtaisesti ohjeita, miten myyjän tulisi edetä, jos epäilys virheestä herää kaupan aikana tai sen jälkeen:

6.1 Kiinteistönvälittäjän virhe tai laiminlyönti

Mikäli myyjä havaitsee, että kiinteistönvälittäjä on toiminut sovitusta poiketen tai huolimattomasti (esim. jättänyt kertomatta olennaisen tiedon ostajalle tai toiminut puolueellisesti), asiasta kannattaa ensin keskustella välittäjän kanssa ja vaatia oikaisua. Monet tapaukset selviävät jo välittäjän oman oikaisun kautta (esim. myyntiesitteen tiedon korjaaminen).

Jos kyse on vakavammasta menettelystä, kuten laiminlyönnistä joka on aiheuttanut taloudellista vahinkoa, tulee myyjän tehdä asiasta kirjallinen reklamaatio välitysliikkeelle. Siinä tulee yksilöidä, mitä virhettä tai laiminlyöntiä reklamoidaan, miten se on vaikuttanut kauppaan ja mitä vaatimuksia (esim. hinnanalennuksen hyvittäminen tai vahingonkorvaus) myyjä esittää. Samalla on syytä huomioida, että ostaja voi esittää vastaavia vaatimuksia suoraan myyjälle; myyjän etu onkin toimia yhteistyössä ostajan kanssa tilanteen selvittämiseksi.

Tarvittaessa myyjän kannattaa informoida ostajaa, että myös välittäjän vastuu voi tulla kyseeseen, ja mahdolliset ostajan vahingonkorvausvaatimukset voidaan pyrkiä kohdistamaan (myös) välitysliikkeeseen.

Mikäli välitysliike ei vapaaehtoisesti hyvitä tilannetta, seuraava askel on kääntyä kuluttajaneuvonnan tai Kuluttajariitalautakunnan puoleen, jos kyse on kuluttajansuojan alaan kuuluvasta erimielisyydestä (esimerkiksi kiista välityspalkkiosta tai vahingonkorvauksesta kuluttaja-asiakkaan kanssa).

Myyjä voi myös tehdä kantelun Aluehallintovirastolle välittäjän toiminnasta, erityisesti jos uskoo tämän rikkoneen lakia tai hyvää välitystapaa​. Kantelussa (ilmoituksessa) tulee esittää konkreettiset tiedot väärinkäytöksestä ja liittää mukaan todisteet (esim. virheellinen myyntiesite, sähköpostikirjeenvaihto). Aluehallintoviraston käsittely voi johtaa välitysliikkeen hallinnollisiin seuraamuksiin (varoitus, toimiluvan menetys vakavissa tapauksissa), mikä osaltaan painostaa välitysliikettä korjaamaan toimintansa.

Viime kädessä myyjällä on mahdollisuus viedä asia tuomioistuimeen ja vaatia vahingonkorvausta välitysliikkeeltä. Käräjäoikeudessa käsitellään tapaus kokonaisuudessaan, ja siellä voidaan vahvistaa välitysliikkeen korvausvelvollisuus (ottaen huomioon esimerkiksi yhteisvastuu myyjän kanssa tilanteissa, joissa molempien todetaan laiminlyöneen velvollisuutensa ostajaan nähden​).

Olennaista on säilyttää kaikki todisteet välittäjän toimista ja aiheutuneista vahingoista sekä tarvittaessa käyttää juridista apua vaatimusten muotoilussa.

6.2 Isännöitsijän virhe tai laiminlyönti

Mikäli taloyhtiön isännöitsijän toiminnassa epäillään virhettä, esimerkiksi isännöitsijäntodistuksessa havaitaan kaupanteon jälkeen olennainen virheellinen tieto, tulee reklamoida viipymättä kirjallisesti isännöitsijälle​.

Myyjän (osakkeenomistajan) kannattaa osoittaa kirjeessään, mitä virhettä epäillään (esimerkiksi ”Isännöitsijäntodistuksessa ilmoitettiin yhtiölainaosuus 5 000 €, kun todellisuudessa se oli 50 000 €”) ja mitä vahinkoa tästä on aiheutunut (esim. ostaja vaatii myyjältä hinnanalennusta).

Reklamaatiossa esitetään samalla vaatimukset: vaaditaanko isännöitsijältä tietojen oikaisemista viipymättä ostajan suuntaan, ja vaaditaanko mahdollisen taloudellisen vahingon korvaamista. On tärkeää lähettää reklamaatio todisteellisesti (esim. sähköpostilla, josta saa kuittauksen tai kirjeenä, josta jää kopio) ja säilyttää siitä kopio.

Samalla on suositeltavaa informoida taloyhtiön hallitusta asiasta, varsinkin jos virhe on merkittävä. Hallituksella on intressi huolehtia, ettei yhtiölle aiheudu maine- tai taloudellista haittaa isännöitsijän virheen takia, ja se voi painostaa isännöitsijää selvittämään ja korjaamaan tilanteen.

Jos ostaja esittää myyjälle vaatimuksia virheestä, myyjän on neuvoteltava ostajan kanssa ratkaisusta – esimerkiksi neuvotella hinnanalennuksesta – mutta samalla pidettävä huoli, että isännöitsijä on tietoinen tästä ja että myyjä aikoo hakea isännöitsijältä korvausta siltä osin kuin vaatimukset johtuvat isännöitsijän virheestä.

Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti myyjällä (osakkaalla) on oikeus korvaukseen isännöitsijältä, jos isännöitsijä on huolimattomuudellaan aiheuttanut hänelle vahinkoa lakia tai yhtiöjärjestystä rikkoen​. Käytännössä tällainen tilanne voisi edetä niin, että myyjä sopii ostajan kanssa hinnanalennuksesta ja maksaa sen, mutta vaatii sitten vastaavan summan isännöitsijältä.

Mikäli isännöitsijä (tai isännöintiyritys) kiistää vastuunsa, on myyjällä mahdollisuus nostaa kanne käräjäoikeudessa. Kanteessa vedotaan asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n säännöksiin johdon vahingonkorvausvastuusta​ ja esitetään näyttö isännöitsijän huolimattomuudesta (esim. selvä asiavirhe isännöitsijäntodistuksessa, jonka isännöitsijä olisi kohtuudella pitänyt havaita). Tuomioistuin voi velvoittaa isännöitsijän korvausvastuuseen, mikäli laiminlyönti todetaan.

On hyvä huomata, että jos isännöitsijänä toimi isännöintiyritys, kanne kannattaa kohdistaa sekä yritykseen että vastuulliseen isännöitsijään henkilökohtaisesti​, jotta korvaus saadaan varmasti perittyä.

Rikosoikeudellisia keinoja voidaan harkita, jos kyse olisi esimerkiksi törkeästä laiminlyönnistä tai vilpillisestä menettelystä (kuten talousrikoksesta), mutta useimmiten isännöitsijän vastuu realisoituu siviilioikeudellisena korvausvastuuna.

Myyjän kannattaa kussakin vaiheessa harkita lakimiehen käyttöä – asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtynyt lakimies osaa muotoilla reklamaation oikein​ ja avustaa neuvotteluissa sekä mahdollisessa oikeudenkäynnissä.

Lisäksi, jos isännöitsijä kuuluu Isännöintiliittoon ja on selvästi toiminut eettisten normien vastaisesti, voi myyjä (tai taloyhtiön hallitus) tehdä valituksen myös Isännöintiliiton eettiselle neuvostolle. Vaikka neuvoston käsittely ei tuota myyjälle suoraa korvausta, se voi johtaa isännöitsijälle huomautukseen ja luoda painetta hyvittää tilanne.

6.3 Kuntotarkastajan virhe tai laiminlyönti

Jos kaupan jälkeen paljastuu rakennuksesta vika, joka oli olemassa jo kaupantekohetkellä mutta jota kuntotarkastaja ei raportoinut, on syytä arvioida, olisiko tarkastajan pitänyt se havaita.

Myyjälle tämä tilanne on hankala, koska lain mukaan hän vastaa ostajalle lähtökohtaisesti kaikista piilevistäkin virheistä, ellei vastuu ole erikseen rajattu.

Kuntotarkastajan mahdollinen vastuu tulee kuvaan yleensä silloin, kun vika on selkeästi sellainen, josta tarkastajan olisi pitänyt varoittaa. Tällöin myyjä voi itse kärsiä vahinkoa esimerkiksi siten, että ostaja vaatii jälkikäteen hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua.

Ensitoimi myyjälle on joka tapauksessa ilmoittaa välittömästi kuntotarkastajalle kirjallisesti havaitusta virheestä ja siitä, että se jäi tarkastusraportissa mainitsematta. Tämä reklamaatio on tehtävä viipymättä, kun virhe on tullut ilmi, sillä liian myöhään esitettynä tarkastaja voi vedota siihen, ettei virheestä reklamoitu ajoissa​.

Kirjeessä (tai sähköpostissa) on hyvä yksilöidä, mikä vika löytyi, milloin se ilmeni ja miksi katsot sen kuuluneen tarkastuksen piiriin. Esitä myös vaatimuksesi: esimerkiksi että tarkastaja osallistuu ostajalle maksettaviin korvauksiin tai muihin kuluihin, koska hän laiminlöi velvollisuutensa.

Seuraavaksi on hyvä selvittää, oliko tarkastaja tietoinen tarkastuksen käyttötarkoituksesta (eli että raporttia hyödynnetään kaupassa). Usein myyjän tilaamissa kuntotarkastuksissa raportti annetaan sekä myyjälle että ostajalle, joten tarkastajan tiedossa on, että ostaja tulee päätöstään tekemään sen perusteella. Tämä tukee myyjän mahdollisuutta vaatia tarkastajalta korvausta myös ostajalle mahdollisesti maksettavista hyvityksistä.

Myyjän kannattaa keskustella ostajan kanssa: mikäli ostaja aikoo esittää vaatimuksia, voisiko ne kohdistaa suoraan myös tarkastajaan myyjän ohella. Jos ostaja ei halua asioida suoraan tarkastajan kanssa, myyjä voi itse maksaa ostajalle sovitun korvauksen ja sitten vaatia sitä takaisin tarkastajalta vahingonkorvauslain ja sopimusoikeudellisen vastuun nojalla.

Kuntotarkastajan vastuun toteutumisen kannalta merkittävää on, että voidaan osoittaa tarkastajan toimineen huolimattomasti. Tätä varten myyjä voi joutua hankkimaan esimerkiksi toisen asiantuntijan lausunnon siitä, että kyseinen vika olisi ollut havaittavissa. Tällainen lausunto voi toimia todisteena, jos asia etenee riitautetuksi.

Mikäli tarkastaja kiistää vastuunsa, myyjällä on käytettävissään muutamia reittejä. Ensinnäkin, jos tarkastaja on yritys ja myyjä kuluttaja, voi myyjä tehdä valituksen Kuluttajariitalautakuntaan. Kuluttajariitalautakunta on usein käsitellyt tapauksia, joissa kuntotarkastuksen laadusta on kiistelty, ja se on antanut ratkaisusuosituksia esimerkiksi tarkastajan korvausvastusta. Käsittely on myyjälle maksutonta. Jos tarkastaja on laiminlyönyt selvästi velvoitteensa, lautakunta suosittaa todennäköisesti korvauksen maksamista myyjälle (tai ostajalle) tarkastajan toimesta.

Toiseksi, myyjä voi kääntyä tuomioistuimen puoleen ja nostaa vahingonkorvauskanteen. Kanteessa vedotaan tarkastajan sopimusrikkomukseen: tarkastaja ei suorittanut tehtäväänsä sovitulla tavalla (esim. ei noudattanut YTM-ohjetta vaikka antoi ymmärtää noudattavansa, tai muuten toimi selvästi huolimattomasti). Kuten kiinteistönvälittäjän kohdalla, myös tarkastajalla on yleensä vastuuvakuutus, joten usein asia voidaan ratkaista neuvottelemalla vakuutusyhtiön kanssa korvaussummasta ilman pitkää oikeusprosessia.

Myyjän on hyvä olla kärsivällinen mutta päättäväinen: dokumentoi kaikki vaiheet, pidä kirjaa lisäkustannuksista (korjauskulut, hinnanalennukset yms.) ja tarvittaessa käytä juristia apuna neuvotteluissa.

Viimeisenä keinona voidaan harkita myös ammatillisen valvonnan hyödyntämistä: jos tarkastajalla on AKK-sertifiointi, myyjä voi ilmoittaa FISE:lle tapaukseen liittyvistä epäilyistä tarkastajan pätevyyden osalta. Vaikka FISE Oy ei tuomitse korvauksia, se voi perua sertifikaatin, mikä on tarkastajalle merkittävä seuraamus. Tämä mahdollisuus lisää tarkastajan halukkuutta sopia asia sovinnollisesti.

Olennaisinta myyjälle on joka tapauksessa toimia nopeasti ja systemaattisesti: reklamaatio, neuvottelut, viralliset valitustiet ja oikeudelliset toimet tarvittaessa – näin varmistetaan, että tarkastajan vastuu (mikäli sen edellytykset täyttyvät) myös konkreettisesti toteutuu.

7. Päätelmät

Kiinteistönvälittäjän, isännöitsijän ja kuntotarkastajan vastuut muodostavat kukin oman lenkkinsä asunto- ja kiinteistökaupan turvaverkossa.

Myyjän näkökulmasta on tärkeää ymmärtää, että vaikka hän käyttää näitä asiantuntijoita apunaan, hän ei voi täysin ulkoistaa omaa vastuutaan: viime kädessä myyjä vastaa ostajalle sopimuksen mukaisesta suorituksesta, eli siitä että kaupan kohde vastaa sovittua.

Asiantuntijoiden avulla pyritään varmistamaan, että kauppaan liittyvät tiedot ovat oikeellisia ja päätökset hyvin informoituja.

Lainsäädäntö antaa ostajille ja myyjille oikeussuojakeinoja asiantuntijoiden virheiden varalle – välittäjät ja isännöitsijät ovat selkeästi säädellyn vastuun piirissä, ja kuntotarkastajiakin koskevat vahingonkorvausperiaatteet – mutta käytännössä ennaltaehkäisy on paras lääke.

Myyjän huolellisuus asiantuntijoiden valinnassa ja myyntiprosessin valmistelussa voi estää monta ongelmaa jo ennen kaupantekoa.

Jos ongelmia ilmenee, tässä artikkelissa kuvatut keinot – reklamaatiot, neuvottelut, valitukset ja tarvittaessa oikeustoimet – auttavat myyjää saattamaan asiantuntijan vastuuseen ja minimoimaan omat menetyksensä.

Juridisesti täsmällinen toiminta ja hyvän dokumentaation ylläpito ovat myyjän suojana koko prosessin ajan. Näin asunto- ja kiinteistökauppa saadaan toteutettua turvallisesti, kaikkien osapuolten oikeudet turvaten.

Tarvitsetko apua reklamaation laatimisessa?

Palvelussamme laadit helposti kaikki asunto- tai kiinteistökauppaan liittyvät reklamaatio sekä vastaukset reklamaatioihin. 

Palvelustamme löytyvät reklamaatiot niin myyjälle, kuin myös kiinteistönvälittäjälle, kuntotarkastajalle, isännöitsijälle, urakoitsijalle sekä tavarantoimittajalle. Asunto-osakeyhtiöt löytävät palvelustamme Asuntokauppalain mukaiseen vuositarkastukseen ja Asuntokauppalain 10 -vuotistarkastukseen liittyvät reklamaatiot perustajaurakoitsijalle.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: