Riskirakenne -Mitä Huomioon Asuntokauppaa Tehtäessä?
Kun olet ostamassa vanhaa rakennusta, tulee erityisesti kiinnittää huomio siihen, että onko kohteessa riskirakenteita. Riskirakenne on rakenne, joka on sen rakentamisajankohtana ollut hyväksytty ja tavanomainen rakenne, joka sitten myöhemmin on osoittautunut käyttökokemusten myötä kosteusteknisesti toimimattomaksi ja vaurioherkäksi rakenteeksi.
Riskirakenteissa havaitaan usein kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka ovat syntyneet muun muassa ulkoapäin tulevasta tai sisäilman kosteudesta johtuen.
Tulee kuitenkin huomata, että riskirakenne ei ole kuitenkaan aina vaurioitunut. Riskirakenteita on käytetty lähes kaikkina eri vuosikymmeninä, mutta erityisesti niitä on käytetty 1950-1990-luvuilla rakennetuissa omakoti- ja rivitaloissa.
Asuntokaupoissa usein riidat liittyvät siihen, että kaupan kohteena olevan rakennuksen riskirakenteesta löytyy kaupan jälkeen vaurio, josta sitten myyjä ja ostaja tappelevat, kenen vastuulle vaurio kuuluu, eli onko kyse myyjän vastuulle kuuluvasta virheestä vai onko se ostajan vastuulla.
Artikkelissa käymme läpi muutamia yleisimpiä riskirakenteita, niiden merkitystä asuntokaupassa sekä selvitämme sen, miksi riskirakenteisiin kannattaa kiinnittää erityistä huomiota asuntokaupassa ja miksi kuntotarkastajan suosittelemat lisätutkimukset kannattaa aina teettää ennen kauppaa.
Erilaisia riskirakenteita:
Valesokkeli (jota usein kutsutaan myös piilosokkeliksi) on rakenne, jossa ulkoseinän alaosan puurunko lähtee joko maanpinnan tasolta tai maanpinnan alapuolelta. Riskinä on puurakenteiden ja lämmöneristeiden vaurioituminen ulkopuolisen sekä sisäpuolisen kosteuden vaikutuksesta.
Betonilaatan päälle puukoolattu lattiarakenne on rakenne, jossa alapohjarakenteesta betonivalun päällä on puukoolattu lattiarakenne, jossa riskinä on puurakenteen ja lämmöneristeen vaurioituminen, mikäli kosteutta esim. pääsee nousemaan maaperästä tai sisäilman kosteus tiivistyy rakenteeseen.
Huonosti tuulettuva rossipohjainen alapohjarakenne on rakenne, jossa maanpinnan ja alapohjan alapinnan välissä on ulkoilmalla tuulettuva ryömintätila. Rakenne saattaa vaurioitua, mikäli ryömintätila ei tuuletu riittävästi, usein myös liian matala ryömintätilan korkeus lisää riskiä vaurioitumiselle.
Kaksoisbetonilaattarakenne on rakenne, jossa pohjalaatan ja sen yläpuolisen betonilaatan välissä on lämmöneriste, usein myös lämmitys- ja vesiputkia kulkee tässä laattojen välissä. Vaurioitumista voi siten aiheuttaa mm. rikkoutuvat putket.
Maanvastaiset puukoolatut ja eristetyt seinärakenteet on rakenne, joka on tyypillisesti kellaritiloissa eli betoni- tai harkkorakenteista ulkoseinää vasten on lämmöneristys ja puukoolaus sisäpuolella. Riskinä on lämmöneristeen ja puurakenteiden vaurioituminen ulkopuolisen kosteusrasitukseen seurauksena mm. johtuen puutteellisesta sokkelin vedeneristyksestä tai salaojista. Myös sisäilman kosteus voi aiheuttaa vaurioita rakenteeseen.
Tuulettumaton puunrunkoinen ulkoseinä on rakenne, joka ei tuuletu tai tuulettuu huonosti. Rakenteeseen pääsee kosteutta joko ulko- tai sisäpuolelta eikä kosteus pääse rakenteen puuttuvasta tai huonosta tuulettuvuudesta johtuen kuivumaan vaan kosteus jää rakenteeseen aiheuttaen vaurioita.
Tuulettumaton vesikaton suuntainen yläpohjarakenne on riskirakenne siinä tapauksessa, mikäli vesikaton suuntaiseen sisäkattoon ei ole jätetty riittävän isoa tuuletusrakoa. Kosteus voi tiivistyä rakenteeseen, mikäli tuuletus on olematon, eikä kosteus pääse tuulettumaan pois.
Miksi kuntotarkastajan suosittelemat lisätutkimukset kannattaa suorittaa ennen kauppaa?
Ennen kauppaa kaupan kohteessa kannattaa aina tehdä asuntokaupan kuntotarkastus, eli sellainen kuntotarkastus, joka tehdään asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesti.
Kuntotarkastus tehdään yleensä pintapuolisesti ja rakenteita rikkomattomin menetelmin. Kuntotarkastajan tulee tunnistaa kaupan kohteen riskirakenteet, sekä kertoa rakenteen vaurioitumisriskeistä kaupan osapuolille. Kuntotarkastuksen yhteydessä rakenteen kuntoa voidaan selvittää, mutta tarkempi rakenteiden kuntotutkimus ei yleensä kuulu kuntotarkastukseen. Mikäli kuntotarkastaja on sitoutunut noudattamaan suoritusohjetta, tulisi kuntotarkastuksessa tehdä rakenneavaus, jos kohteessa on riskirakenteita. Siinä tapauksessa, jos rakenteen kunnosta ei saada selvyyttä, tulee kuntotarkastajan selkeästi suosittaa lisätutkimusta.
Kuntotarkastajan suosittamat lisätutkimukset
Kun kuntotarkastaja suosittelee rakenteeseen lisätutkimusta, kannattaa nämä lisätutkimukset tehdä ennen kauppaa. Tämä on sekä ostajan että myyjän etu.
Rakenteiden kunto selvitetään rakenteita avaamalla, kosteusmittauksilla sekä mahdollisesti rakenteiden kautta otettavilla materiaalinäytteillä, jotka toimitetaan laboratorioon mikrobianalyysiin. Usein pelkkä rakenteen avaus ja silmämääräinen tarkastus ja kosteusmittaus eivät riitä rakenteiden kunnon luotettavaksi selvittämiseksi, ellei sitten ole ihan silmin nähden havaittavia vaurioita kuten kosteusjälkiä tai lahovaurioita.
Erityinen selonottovelvollisuus
Jos suositeltuja lisätutkimuksia ei tehdä ennen kauppaa ja jos kaupan jälkeen sitten havaitaan tässä riskirakenteessa vaurioita, myyjä ja ostaja yleensä riitelevät siitä, kuka vastaa vaurioista ja niiden kustannuksista. Oikeuskäytännössä on useita tapauksia, joissa on katsottu vastuun jäävän tällaisissa tapauksissa ostajalle. Tämä johtuu siitä, että maakaaressa on ostajalle asetettu ns. erityinen selonottovelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Silloin kun kuntotarkastaja havaitsee kohteessa riskirakenteen ja suosittelee siihen lisätutkimusta, syntyy tässä tapauksessa ostajalle erityinen selonottovelvollisuus, mikäli on viitteitä siitä, että riskirakenteeseen liittyvä riski on konkretisoitunut. Eli ostajan on teetettävä riskirakenteen lisätutkimukset tai vaadittava myyjää ne teettämään. Jos ostaja ei lisätutkimuksia tee ennen kauppaa, vastuu mahdollisista vaurioista ja niiden korjauskustannuksista jää hyvin usein tässä tapauksessa ostajan vastuulle. Ostaja ottaa siten tietoisen riskin siitä, että rakenteissa saattaa kaupan jälkeen löytyä vaurioita. Ostaja on siten laiminlyönyt selvittää rakenteen kunnon ennen kauppaa ja tämän laiminlyönnin vuoksi ostaja vastaa mahdollista vaurioista.
Mitä tehdä, jos myyjä ei suostu lisätutkimuksien tekemiseen?
Jos myyjä ei suostu tekemään lisätutkimuksia tai ei anna ostajan niitä teettää kohteeseen, kannattaa ostajan tässä tilanteessa joko kokonaan vetäytyä kaupasta tai toinen keino on sopia vastuunjaosta kauppakirjassa eli ostaja ja myyjä voivat sopia kenen vastuulle mahdolliset kaupan jälkeen ilmenevät vauriot ja niiden korjauskustannukset jäävät. Nämä kannattaa siten myös huomioida kauppahinnassa. Vastuunjaon voi sopia myös silläkin tavoin, että myyjä vastaa vaurion korjauskustannuksista, mikäli vaurion korjauskustannukset ylittävät tietyn euromäärän, ja jos korjauskustannukset jäävät tämän alle, vastaa niistä ostaja.
Jos haluat lisätietoja siitä, miten kuntotarkastus ja -tutkimus tulee suorittaa sekä mitä ottaa huomioon jo tarkastusta tilattaessa, voit ladata maksuttoman kattavan Hyvän Kuntotarkastuksen Oppaan alla olevasta linkistä.
Vastuunjakoehdot
Vastuunjakoehdoista sovittaessa kannattaa myös olla tarkkana sillä epäselvästi laaditut ehdot saattavat myös aiheuttaa riitaisuuksia ja epäselvyyksiä, mikäli kohteesta löytyy vaurio kaupan jälkeen. Näin ollen ehtoja laadittaessa kannattaa kääntyä kiinteistö- ja asuntokauppaan perehtyneen lakimiehen puoleen.
Jos taas kuntotarkastuksen jälkeen myyjä ja ostaja teettävät suositellut lisätutkimukset riskirakenteeseen, eikä rakenteessa havaita vaurioita, vastuu tässä tapauksessa ei yleensä jää ostajalle. Tulee kuitenkin huomioida, että ostajan tulee tiedostaa tässäkin tapauksessa, että lisätutkimukset eivät ole aukottomia, eivätkä siten poissulje sitä mahdollisuutta, että rakenteessa jossain muussa kohtaa onkin vaurio. Näin ollen tämä riski saatetaan sitten kuitenkin huomioida myyjän vastuun arvioinnissa ainakin hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.
Miten toimia, jos kuntotarkastaja ei havaitse riskirakennetta?
Usein tapahtuu niin ikävästi, että kuntotarkastajakaan ei huomaa sitä, että kohteessa on riskirakenne ja näin ollen myös rakenteen tarkastus ja lisätutkimussuositukset puuttuvat.
Tilanteessa, jossa ammattilainenkaan ei ole havainnut riskirakennetta, ei voi yleensä myöskään odottaa, että maallikko-ostaja tai myyjä, joilla ei ole rakennusalan koulutusta tai muuten siihen liittyvää tietämystä, havaitsisi rakenteen ja tietäisi niihin liittyvistä riskeistä.
Tässä tapauksessa vastuu mahdollisista vaurioriskeistä ei siirry yleensä ostajalle eli kaupan jälkeen havaittujen vaurioiden johdosta ostaja voi siten esittää vaatimuksia myyjälle.
Tässä tilanteessa saattaa myös kuntotarkastajan vastuu tulla kyseeseen, sillä kuntotarkastuksessa on virhe, jos tarkastaja ei ole havainnut riskirakennetta ja hänen olisi tullut suorittaa kuntotarkastus asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaisesti.
