Rakennus toisen omistamalla maalla ja Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2023:41
Eräs keskeinen piirre rakennuksen omistajan oikeusasemassa on, että rakennus on aina tietyssä riippuvaisuussuhteessa siihen maa-alaan, jonka päällä se sijaitsee. Tämä korostuu erityisesti silloin, kun rakennuksen ja maan omistaja eivät ole yksi ja sama taho. Rakennuksen omistajan oikeusasema suhteessa maan omistajaan turvataan yleensä maanvuokra- tai käyttöoikeussopimuksella.
Rakennuksen omistajan kannattaa siten huolehtia siitä, että maanomistajan kanssa on tehty kirjallinen sopimus.
Yleisempää on, että tehdään kirjallinen maanvuokrasopimus, jossa maanomistaja vuokraa vastiketta vastaan kiinteistön eli maata vuokralaiselle.
Jos vuokrasta tai muusta vastikkeesta ei ole sovittu, on kyseessä käyttöoikeussopimus.
Harvinaisempaa on, että mitään kirjallista sopimusta ei rakennuksen omistajan ja maanomistajan välillä ole tehty. Tällaisiakin tapauksia kuitenkin on, jolloin rakennuksen omistajan asema saattaa olla melko turvaton.
Tässä artikkelissa käymme pääpirteittäin läpi maanvuokra- ja käyttöoikeusopimusta. Lisäksi tarkastelemme tuoreen Korkeimman oikeuden ratkaisun pohjalta rakennusten omistajan oikeusasemaa tilanteessa, jossa kirjallista sopimusta ei rakennusten omistajan ja maanomistajan välillä ollut tehty.
Maanvuokrasopimuksesta ja käyttöoikeussopimuksesta
Maanvuokraa koskevat säännökset ovat maanvuokralaissa (29.4.1966/258). Maanvuokralla tarkoitetaan sopimusta, jolla kiinteistö tai alue annetaan määräajaksi tai toistaiseksi vuokralle määräsuuruista maksua vastaan. Vuokra-alueena voi olla koko kiinteistöä tai sen rajoiltaan määrätty alue. Vuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti ja sopijapuolten se allekirjoitettava.
Kirjallisesti tehtävään vuokrasopimukseen on otettava kaikki sopimusehdot. Ehto, jota ei ole sopimukseen otettu, on mitätön. Sopimusehdon muutos tai lisäys ja vuokraoikeuden siirto on myös tehtävä kirjallisesti. Maanvuokraoikeus voidaan kirjata ns. erityisenä oikeutena Maanmittauslaitoksen ylläpitämään rekisteriin.
Jos minkäänlaisesta vuokrasta tai vastikkeesta ei ole maanomistajan kanssa sovittu, kysymys on kiinteistöön kohdistuvasta käyttöoikeussopimuksesta. Jos käyttöoikeussopimusta ei ole tehty kirjallisena, voi olla vaikeaa näyttää toteen sopimuksen olemassaolo ja sen ehdot.
Mitään nimenomaista lainsäädäntöä ei ole voimassa, joka sääntelisi tällaisesta vastikkeetonta kiinteistöön kohdistuvaa käyttöoikeutta.
Jos mitään kirjallista sopimusta ei ole tehty, niin vähintäänkin saattaa joissakin tilanteissa syntyä sallimisperusteinen ns. hiljaisen sopimukseen perustuva oikeus rakennuksen omistajalle pysyttää rakennus toisen omistamalla maalla, varsinkin jos rakennukset ovat olleet kiinteistöllä pitkän ajan.
Omistajan voidaan siten ns. hiljaisesti hyväksyneen toisen omistaman rakennuksen pysyttäminen omistamallaan maalla. Voidaan kuitenkin todeta, että tällaiset vastikkeettomat pysyttämisoikeudet, joiden kestosta ei ole kirjallisesti sovittu, ovat harvinaisia.
Toinen asia onkin sitten se, että voiko maanomistaja irtisanoa tällaisen sopimuksen päättymään ja mitä tuolloin tapahtuu rakennuksille, pitääkö rakennuksen omistajan siirtää ne pois, purkaa ne vai siirtyykö niiden omitusoikeus maanomistajalle?
Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2023:41
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2023:41 on arvioitu vastikkeetonta käyttöoikeusopimusta. Siinä A omisti nykyisin vapaa-ajan käytössä olevat rakennukset, jotka olivat sijainneet yli sata vuotta B Oy:n nykyisin omistamalla kiinteistöllä. Kirjallista sopimusta ei ollut tehty rakennusten pysyttämisoikeudesta eikä oikeutta ollut kirjattu maarekisteriin tai kiinteistörekisteriin.
Tapauksessa B Oy vaati kanteessaan, että käräjäoikeus ensisijaisesti velvoittaa A:n poistamaan omistamansa rakennukset yhtiön omistamalta tilalta ja saattamaan alueen alkuperäiseen kuntoonsa kolmen kuukauden kuluessa tuomion antamisesta uhalla, että ellei A tätä tee, yhtiö on oikeutettu tekemään tai teettämään sen A:n kustannuksella. Toissijaisesti yhtiö vaati, että mikäli rakennusten poistaminen ei ole mahdollista,
Käräjäoikeus vahvistaa, että rakennusten omistusoikeus kuuluu yhtiölle. Lisäksi yhtiö vaati, että käräjäoikeus velvoittaa A:n suorittamaan kiinteistön käytöstä saamastaan perusteettomasta edusta 500 euroa kuukaudessa 18.12.2012 alkaen niin kauan kuin A pitää rakennuksia hallussaan sekä suorittamaan korvaukselle viivästyskorkoa.
B Oy vetosi siihen, että A:lla ei ollut oikeusperustetta pitää rakennuksiaan yhtiön omistamalla maalla ja B:llä oli joka tapauksessa oikeus irtisanoa pysyttämisoikeus, sillä rakennusten omistajat olivat saaneet täysimääräisesti hyödyn rakennuksiin sijoitetuista kustannuksista. Lisäksi B vetosi siihen, että pysyttämisoikeus vaikeuttaa ja haittaa omistajan kiinteistön kehittämistä ja hyödyntämistä, kun yhtiön tarkoituksena on käyttää kiinteistöä matkailutoimintaan liittyviin palveluihin.
A vetosi siihen, että rakennusten pysyttämisoikeuden perusteena oli vähintään konkludenttinen sopimus ja käyttöoikeus oli alusta asti ollut vastikkeeton. A totesi myös, että pysyttämisoikeuden irtisanomiselle ei ollut edellytyksiä, sillä käyttöoikeus ei ollut käynyt tarpeettomaksi, koska rakennukset olivat edelleen käyttökelpoisia ja niitä käytettiin vapaa-ajan asuntona, eikä käyttöoikeudesta aiheudu ainakaan enempää haittaa kuin aikaisemmin. Lisäksi A vetosi siihen, että rakennukset ovat alueella, jota ei voida käyttää matkailutoimintaa palvelevaan rakentamiseen, eikä rakennuksista aiheudu mitään haittaa tilasta matkailupalvelujen alueeksi osoitetun osan hyödyntämiselle ja kehittämiselle. Myöskään olosuhteissa ei ollut tapahtunut sellaista muutosta, jonka perusteella B:llä olisi oikeus irtisanoa pysyttämisoikeus.
B oli kuitenkin myöhemmin valituksessaan Korkeimpaan oikeuteen hyväksynyt sen alempien oikeusasteiden johtopäätöksen, että rakennusten omistajalla A on ollut ainakin sallimisperusteinen oikeus pysyttää rakennukset yhtiön omistamalla maalla ja käyttää tilan aluetta vastikkeetta rakennusten käyttötarkoituksen edellyttämällä tavalla.
Korkeimmassa oikeudessa ratkaistiin kysymyksenä se, että oliko B:llä kuitenkin oikeus irtisanoa mainittu sopimusperusteinen oikeus pitää rakennuksia yhtiön omistamalla kiinteistöllä.
Korkein oikeus katsoi ratkaisusta ilmenevillä perusteilla, että B:llä ei ollut oikeutta irtisanoa käyttöoikeutta. Korkein oikeus katsoo, että yhtiön esittämän kehittämishankkeen alustava vaihe sekä sen menestymiseen liittyvät epävarmuustekijät huomioon ottaen B ei ole esittänyt riittävää selvitystä siitä, että rakennusten pysyttämisoikeuden aiheuttama haitta kiinteistönomistajalle olisi olennaisesti lisääntynyt sopimuksen syntyajankohtaan verrattuna.
Asiassa ei ollut esitetty selvitystä siitä, että rakennusten pysyttämisoikeutta koskevat olosuhteet olisivat sen enempää kiinteistön omistavan osapuolen kuin rakennusten omistajien kannalta muuttuneet niin olennaisesti, että B:llä olisi oikeus pysyttämisoikeuden irtisanomiseen.
Vaikka edellä mainitussa tapauksessa katsottiinkin, että rakennusten omistajalla on ollut ainakin sallimisperusteinen oikeus pysyttää rakennukset yhtiön omistamalla maalla, niin aina on suositeltavaa tehdä sopimukset kirjallisena, johon on otettu kaikki sopimuksen ehdot.
Maanvuokralaissa nimenomaan edellytetään sopimuksen tekemistä kirjallisena. Tämä sen vuoksi, että jokainen juttu on aina erilainen ja arvioidaan tapauskohtaisesti. Näin ollen edellä mainitusta korkeimman oikeuden ratkaisusta ei voida vetää mitään suoraan johtopäätöstä siitä, että rakennusten vastikkeeton pysyttämisoikeus aina syntyisi vähintäänkin konkludenttisesti toisen omistamalle maalle, jollei kirjallista sopimusta ole tehty.
Vaikka sopimus voitaisiin katsoa syntyneen konkludenttisesti, niin rakennuksen omistajan oikeusasema voi olla uhattuna, mikäli ei ole näyttöä sopimuksen kestosta ja maanomistajalle saattaa kuitenkin olla oikeus irtisanoa sopimus.
Korkein oikeus toteaakin johtopäätöksenä, että rakennuksen pysyttämisoikeuden voimassaoloaikaa ja irtisanomisen edellytyksiä on arvioitava tapauskohtaisesti silloin, kun nimenomaista sovittua aikamääräystä ei ole osoitettavissa.
Korkeimman oikeuden ratkaisussakin todetaan, että Tällainen vastikkeeton pysyttämisoikeus on kiinteistöön kohdistuva käyttöoikeus, jota nimenomaisesti koskevaa lainsäädäntöä ei ole voimassa, eikä tällaisen oikeuden irtisanomisen edellytyksiä voida arvioida esineoikeudellisesti suojattuna käyttöoikeutena tai rasitteena.
Lailla sääntelemättömien kiinteistöön kohdistuvien käyttöoikeuksien kestoaikaa ja irtisanomisen edellytyksiä yleisesti arvioitaessa on lähdetty yhtäältä siitä, ettei käyttöoikeuksia voida perustaa sitovalla tavalla määräämättömäksi, ”ikuiseksi” ajaksi.
Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 1985 II 109
Toisessa Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 1985 II 109 ratkaisu oli taas päinvastainen eli siinä kiinteistön omistajilla oli oikeus irtisanoa sopimukseen perustunut käyttöoikeus. Rakennusten omistajat olivat aiemmilta kiinteistön omistajilta saadun suullisen luvan perusteella rakentaneet 1950-luvulla saunan ja käymälän kiinteistöllä sijainneen venevalkamansa alueelle. Korkein oikeus totesi, että rakennusten omistajien ja alkuperäisten kiinteistönomistajien välisellä sopimuksella ei ollut voitu perustaa pysyvää käyttöoikeutta tilaan eikä tätä ilmeisesti ollut tarkoitettukaan.
Yhteenveto
Yhteenvetona voidaan todeta, että toisen omistamalla maalla sijaitsevan rakennuksen omistaja suojaa parhaiten oikeutensa, kun maanomistajan kanssa on tehty kirjallinen käyttö- tai vuokraoikeussopimus, ja joka kirjataan maanmittauslaitoksen ylläpitämään rekisteriin.
