Asuntokauppa ja verotus
Asuntokaupan yhteydessä ostajan tulee maksaa varainsiirtovero. Myyjän tulee maksaa luovutusvoiton vero eli myyntivoittovero.
Vuoden 2024 alusta muutoksia tulee varainsiirtoveron osalta. Muutoksen tavoitteena on piristää asuntokauppaa.
Varainsiirtoveron muutokset
Vuoden 2024 alusta lähtien kiinteistökaupassa varainsiirtoveron määrä on 3 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta. Aiemmin varainsiirtoveron määrä on ollut 4 % kauppahinnasta tai muusta vastikkeen arvosta. Asunto-osakkeiden osalta varainsiirtovero on 1,5 % prosenttia velattomasta kauppahinnasta, kun se aiemmin on ollut 2 %.
Ensimmäisen asunnon ostamista on edistetty siten, että ensiasunnon ostajan ei ole tarvinnut maksaa varainsiirtoveroa laisinkaan. Ensiasunnon verovapaus on koskenut 18-39 vuotiasta, joka kaupan teon jälkeen omistaa vähintään 50 % kiinteistöstä tai asunto-osakkeista. Asunto täytyi ostaa vakituiseen asuinkäyttöön ja siihen tuli muuttaa asumaan kuuden kuukauden sisällä kaupan teosta.
Ensiasunnon ostajan verovapaus päättyy 31.12.2023, jonka jälkeen he siirtyvät samojen varainsiirtoverokantojen kohteeksi kuin muutkin asunnon ostajat.
Varainsiirtoverolain muutoksen voimaan tultua verottaja hyvittää 12.10.2023 jälkeen tehdyistä kaupoista verokannan muutoksen erotuksen ostajille.
Varainsiirtoverolain määritelmät
Kiinteistön varainsiirtoverokanta koskee kiinteistön lisäksi sen määräosaa ja määräalaa sekä kiinteistöjen yhteistä aluetta ja sen määräalaa sekä yhteisalueosuutta. Kiinteistön verokanta koskee myös vuokra- ja käyttöoikeutta, jos haltija on velvollinen kirjauttamaan oikeutensa. Edelleen kiinteistön verokanta koskee kiinteistön käyttöä vakituisesti palvelevaa rakennusta tai rakennelmaa.
Asunto-osakkeiden verokanta koskee asunto-osakeyhtiön lisäksi kiinteistöosakeyhtiön osaketta tai asunto-osuuskunnan tai kiinteistöosuuskunnan osaketta. Asunto-osakeyhtiönä pidetään myös asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitettua ennen 1 päivää maaliskuuta 1926 rekisteröityä osakeyhtiötä. Keskinäisenä kiinteistöosakeyhtiönä pidetään myös sellaista asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 2 §:ssä tarkoitettua kiinteistöosakeyhtiötä, jonka yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että asunto-osakeyhtiölakia ei sovelleta yhtiöön.
Varainsiirtoveron suorittamisen ajankohta
Kiinteistön osalta varainsiirtovero on suoritettava viimeistään lainhuutoa tai kirjaamista haettaessa. Lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun saannon perusteena olevan asiakirjan tekemisestä. Mikäli lainhuutoa tai kirjaamista ei tarvitse hakea niin vero on suoritettava kuuden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä.
Asunto-osakkeiden kaupassa varainsiirtovero tulee maksaa kahden kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu.
Myyntivoittovero
Asuntokaupan yhteydessä myyjän maksettavaksi tulee luovutusvoiton vero eli myyntivoittovero, mikäli myyntihinta ylittää sen millä hinnalla myyjä on asunnon aikoinaan itse hankkinut. Myyntivoittoveron määrä on 30 % myynnistä saadusta voitosta, kun voiton määrä on korkeintaan 30 000 euroa. Mikäli voiton määrä ylittää 30 000 euroa niin veron määrä on 34 % voiton määrästä.
Myyntivoittoverosta vapaat kaupat
Oman vakituisen asunnon voi myydä verovapaasti, jos myyjä on omistanut asunnon vähintään kahden vuoden ajan ja on itse tai joku perheenjäsenistä on käyttänyt asuntoa vakituisena asuntona kahden vuoden ajan. Perheenjäseniksi katsotaan puoliso ja alaikäiset lapset.
Haja-asutusalueille voi tulla esille tilanne, että myytävä kiinteistö, jolla sijaitsee verovapaa asunto voi olla pinta-alaltaan hyvinkin suuri. Verottaja lähtee näissä tilanteissa siitä, että verovapaasti myytävän kiinteistön pinta-ala voi olla 10 000 m2. Ylimenevästä pinta-alasta tulee maksaa myyntivoittovero.
Myyntivoiton määrän laskeminen
Myyntivoittoveron määrä muodostuu saadun kauppahinnan ja oman hankintahinnan erotuksesta. Eli jos kiinteistö on myyt 100 000 eurolla ja hankintahinta on ollut 60 000 euroa, niin myyntivoittovero menee 40 000 eurosta. Edellä mainitussa tapauksessa myyntivoittoveron määrä on 13 600 euroa.
Lähtökohtaisesti asunnon hankintahintaan huomioidaan siitä maksettu kauppahinta ja mahdollinen varainsiirtovero. Lisäksi hankintahintaa huomioidaan voiton hankkimiskulut esimerkiksi välityspalkkiot ja muut myyntiä edistävät ja kaupasta aiheutuvat kulut. Lahjana tai perintönä saaduissa asunnoissa hankintahintana käytettään lahjaverotuksessa tai perintöverotuksessa käytettyä arvoa.
Myyjällä on oikeus valita, että toteutuneen hankintahinnan sijasta käytetään hankintahintaolettamaa. Hankintahinta olettaman käyttäminen on usein edullista silloin kun myyjä on itse ostanut asunnon useita vuosia aikaisemmin. Hankintahintaolettama tarkoittaa sitä, että toteutuneesta myyntihinnasta tiettyä prosenttiosuutta pidetään hankintahintana riippumatta siitä millä hinnalla asunto on aikoinaan ostettu.
Mikäli myyjä on omistanut asunnon alle 10 vuotta, niin hankintahintaolettama on 20 % asunnon myyntihinnasta. Mikäli myyjä on omistanut asunnon vähintään 10 vuotta niin hankintahintaolettama on 40 % kauppahinnasta. Mikäli myyjä on omistanut asunnon yli 10 vuotta ja kauppahinta on 100 000 euroa, niin hankintahintaolettaman mukainen hankintahinta on 40 000 euroa ja myyntivoittovero maksetaan 60 000 eurosta. Myyntivoittoveron määrä on 20 400 euroa. Myyjällä on oikeus edellä mainittuun laskentatapaan, vaikka olisi aikoinaan maksanut kiinteistöstä vain 10 000 euroa.
