Asunnon yhteydessä on ”oma piha”, vai onko sittenkään?
Rivitalo- ja paritaloyhtiöissä asuntojen yhteydessä on useimmiten myös piha-alueita, jotka voivat olla joko aidoin rajattuja tai rajaamattomia. Usein ajatellaan, että tällaisilla asunnoilla on ”oma piha”. Tosiasiassa piha-alueet eivät koskaan ole osakkaiden omistuksessa, vaan asunto-osakeyhtiö omistaa sekä rakennukset että piha-alueet (taikka hallinnoi aluetta tontinvuokrasopimuksen perusteella).
Osakkeenomistajien oikeus piha-alueisiin on joko hallinta- tai käyttöoikeutta. Sillä, kummasta on kyse, on ratkaiseva merkitys osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien kannalta.
Yhtiön hallinnassa
Käytännössä edes ”omaksi pihaksi” yleisesti mielletyt piha-alueet eivät useinkaan ole virallisesti osakkaiden, vaan yhtiön hallinnassa. Asiaan ei tavallisesti kiinnitetä lainkaan huomiota, ennen kuin osakas haluaisi toteuttaa asuntonsa yhteydessä olevalle piha-alueelle muutoksia, kuten rakentaa terassin. Piha-alueen ollessa yhtiön hallinnassa, ovat osakkaan mahdollisuudet muutoksiin kuitenkin olennaisesti rajallisemmat kuin piha-alueen ollessa osakkaan hallinnassa. Osakkaalla on tällöin pihaan pelkkä käyttöoikeus, eikä pihalle saa tehdä rakennelmia tai muitakaan muutoksia ilman taloyhtiön lupaa.
Osakkaan oikeuksien kannalta ratkaisevassa asemassa on yhtiön yhtiöjärjestys. Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti yhtiöjärjestys määrittelee huoneiston sekä muut tilat/alueet, joiden hallintaan kunkin osakaan omistuksessa olevat osakkeet antavat oikeuden. Usein yhtiöjärjestyksessä ei ole lainkaan mainintaa piha-alueista taikka niiden hallinnasta. Tällöin osakkeiden tuottama hallintaoikeus ei kohdistu niihin, ja piha-alueiden hallintaoikeus on yhtiöllä. Hallintaoikeuden kannalta merkitystä ei ole sillä, vaikka huoneistojen yhteydessä olevat piha-alueet olisi erotettu toisistaan ja yhtiön yhteiskäytössä olevista alueista aidoilla taikka istutuksilla. Yhtiöjärjestys ratkaisee, eikä osakkaalle voi syntyä sen vastaisesti hallintaoikeutta piha-alueeseen edes pitkäaikaisen käytön perusteella.
Piha-alueen ollessa yhtiön hallinnassa, on yhtiöllä vastuu piha-alueen kunnossapidosta. Mikäli pihojen hallintaoikeus on yhtiöllä, ei osakkeenomistajalla ole oikeutta tehdä lähtökohtaisesti mitään muutoksia piha-alueella ilman yhtiön lupaa. Osakkaalla ei esimerkiksi ole oikeutta rakentaa pihalle aitoja taikka terassia, eikä oikeutta istuttaa puita. Yhtiöllä ei ole myöskään velvollisuutta sallia minkäänlaisia muutoksia, eikä sen tarvitse kantaansa perustella. Osakkaita tulee kuitenkin kohdella yhdenvertaisesti, joten se mikä on sallittu yhdelle, tulee pääsääntöisesti sallia toisellekin osakkaalle.
Käytössään olevalle piha-alueelle osakas voi ilman yhtiön lupaa tehdä lähinnä vain pienimuotoisia istutuksia sekä kalustaa piha-aluetta normaalin käyttöoikeuden puitteissa.
Osakkaan hallinnassa
Jos yhtiöjärjestyksessä on määrätty, että huoneistoihin kuluu myös piha-alue, tai että osakkeet tuottavat oikeuden hallita tiettyä piha-aluetta, on tällainen piha-alue osakkaan hallinnassa. Yhtiöjärjestyksen liitteenä voi olla myös erillinen kartta, josta käy tarkemmin ilmi huoneistokohtaiset piha-alueet ja niiden rajat. Hallintaoikeuteen liittyvien oikeuksien ja velvollisuuksien vuoksi kaikkien edun mukaista on, että osakkaan hallinnassa olevan alueen rajat on määritetty mahdollisimman selkeästi.
Osakashallinnassa olevalla piha-alueella osakkaan oikeudet ja velvollisuuden ovat laajemmat. Kunnossapitovastuu on tällöin vastaava kuin osakkaan hallinnassa olevassa huoneistossakin. Ellei toisin ole yhtiöjärjestyksessä määrätty, osakas vastaa piha-alueensa sisäpuolisesta kunnossapidosta. Taloyhtiö puolestaan vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä. Vaikka pihat olisi määrätty osakkaiden hallintaan,
vastaa yhtiö mahdollisista piha-alueet toisistaan erottavista aidoista ja niiden kunnossapidosta, ellei sitten erikseen ole toisin määrätty.
Jos osakas laiminlyö kunnossapitovastuunsa ja yhtiö velvoitetaan korjaamaan tilanne (esimerkiksi ympäristöviraston toimesta), voi yhtiö suorittaa vaaditut työt osakkaan kustannuksella. Vaikka piha-alueet siis olisikin annettu osakashallintaan, niin viime kädessä yhtiö kantaa vastuun kiinteistöstä ja sen piha-alueista. Asunto-osakeyhtiön tulee esimerkiksi huolehtia siitä, etteivät kiinteistön alueella olevat puut tai rakennelmat aiheuta vaaratekijöitä ulkopuolisille tai yhtiössä asuville.
Jos piha-alueen hallintaoikeus on määrätty osakkeenomistajalle, on osakkaalla asunto-osakeyhtiölain mukainen muutostyöoikeus myös hallinnassaan olevalla piha-alueella. Osakkaalla on tällöin huomattavasti vapaammat kädet tehdä pihalle rakennelmia, kuten terasseja ja toteuttaa omia puutarhaunelmiaan. Osakas on kuitenkin velvollinen ilmoittamaan useimmista muutostöistä yhtiölle, joka arvioi muutostyön vaikutuksia ja voi asettaa niille ehtoja, jotta yhteiselle omaisuudelle, rakennukselle tai muille rakenteille ei aiheudu yksittäisen osakkaan toimesta haittaa. Jos muutokset voivat vahingoittaa yhtiön rakennusta tai aiheuttaa yhtiölle muuta haittaa, voi yhtiöllä olla oikeus kieltää muutokset. Naapureille haittaa aiheuttavat muutokset voivat edellyttää lisäksi myös näiden suostumusta.
Osakas vastaa kaikilta osin tekemistään muutostöistä ja niihin liittyvistä kunnossapitokustannuksista. Mikäli osakkaan tekemät muutokset johtavat siihen, että yhtiön vastuulla olevien rakenteiden taikka perusjärjestelmien kunnossapito vaikeutuu, vastaa osakas lähtökohtaisesti yhtiölle myös tästä aiheutuvista lisäkustannuksista. Mikäli esimerkiksi osakkaan muutostyönä rakentama terassi on purettava yhtiön välttämättömän kunnossapitotoimenpiteen tieltä, ei yhtiö ole vastuussa terassin purkamisesta ja uudelleen rakentamisesta aiheutuvista kustannuksista.
Selvitä, kenellä on piha-alueen hallintaoikeus
Toisinaan asunnon yhteydessä olevasta pihasta puhutaan ”omana”, vaikka sitä se ei asunto-osakkeesta puhuttaessa käytännössä koskaan ole. Kyse on joko käyttö- tai hallintaoikeudesta, ja se kumpi on kyseessä, vaikuttaa olennaisella tapaa siihen, kenellä on oikeus määrätä pihasta ja sen käytöstä.
Käytännössä eri yhtiöissä suhtaudutaan pihojen käyttöön varsin vaihtelevasti, ja kukin yhtiö toimii omalla tavallaan. Ongelmatilanteissa lainsäädäntö ja hallintaoikeus kuitenkin lopulta ratkaisevat sen, kenellä on oikeus määrätä piha-aluista ja niiden käytöstä. Niin asunto-osakkeen ostajan kuin vanhankin osakkaan onkin syytä olla perillä siitä, kenellä on hallintaoikeus huoneiston yhteydessä olevaan piha-alueeseen.
Yhtiöjärjestykseen ja sen määräyksiin tulisi ehdottomasti tutustua aina huolellisesti ennen kauppaa, jolloin ostaja saa helposti selville myös sen, ovatko yhtiön piha-alueet yhtiön vai osakkaiden hallinnassa. Vaikka asia olisi jäänyt asuntoa ostaessa huomiotta, nousee kysymys usein ajankohtaiseksi viimeistään siinä vaiheessa, kun piha-aluetta halutaan ryhtyä muokkaamaan itselle mieleiseksi, ja yhtiö puuttuu asiaan.
Tarvittaessa piha-alueiden hallintaoikeudesta voi tiedustella myös yhtiön isännöitsijältä, joka osaa todennäköisesti kertoa tarkemmin mahdollisista piha-alueiden käyttöä koskevista aiemmista linjauksista ja käytänteistä kyseisessä yhtiössä.
