Kiinteistön omistajan vastuusta liukastumisvahingoissa
Kiinteistön omistajien tulee huolehtia omistamiensa piha-alueiden ja kulkuväylien kunnossapidosta. Tämä on erityisen tärkeää etenkin talvella, jolloin voi liukastumisvahinkoja päästä herkästi sattumaan, jollei kulkuteiden yms. kunnossapidosta ole huolehdittu. Suurin osa liukastumisvahingoista voidaan välttää, jos kulkuväylien talvikunnossapidosta huolehditaan asianmukaisesti. Liukastumisesta aiheutuvat henkilövahingot ovat pääosin vähäisiä kuten mustelmia ja venähdyksiä, mutta pahimmassa tapauksessa kaatuminen voi aiheuttaa vakavia vammoja ja jopa kuoleman. Kun vakavia vahinkoja sattuu, tulee selvitettäväksi myös vastuukysymykset eli kuka on korvausvastuussa.
Liukastumisvahingoissa korvausvelvollinen voi olla kiinteistön omistaja (kuten taloyhtiö tai omakotitalokiinteistön omistaja) ja myös kiinteistön haltija, joka vuokrasopimuksen nojalla hallitsee kiinteistöä. Kunta voi olla myös korvausvelvollinen, jos liukastuminen on sattunut kunnan kunnossapitovastuulla olevalla alueella. Tässä artikkelissa keskitymme käsittelemään etenkin taloyhtiöiden vastuuta mahdollisissa liukastumisvahingoissa.
Milloin kiinteistön omistaja voi joutua vastuuseen liukastumisvahingosta?
Korvausvastuun syntyminen edellyttää tuottamusta eli sitä, että alueen kunnossapidosta vastuussa oleva on laiminlyönyt alueen asianmukaisen hoidon kuten liukkauden torjumisen. Kunnossapitovelvollisella on ns. korostunut huolellisuusvelvoite kunnossapidon suhteen, mikä tarkoittaa sitä, että korvausvastuu on ankarampaa kuin normaalissa yksityishenkilöiden välisessä tuottamusvastuussa eli vähäisempikin huolimattomuus voi aiheuttaa korvausvelvollisuuden.
Oikeuskäytännössä kunnossapidon tavoitetaso on asetettu hyvin korkealle. Korvausvastuusta on voinut vapautua vain silloin, jos esim. sääolosuhteet ovat olleet niin poikkeukselliset, että ne ovat tehneet asianmukaisen liukkauden torjunnan ylivoimaiseksi tai hyödyttömäksi.
KKO 1997:151 ratkaisussa oli kiinteistön katolta auringon lämmön vaikutuksesta valunut syksytorvea pitkin jalkakäytävälle vettä, joka oli pakkassään johdosta jäätynyt. Vahingonkärsinyt oli yöllä klo 01:00 liukastunut jäätyneessä kohdassa ja loukannut itsensä. Taloyhtiössä oli tiedetty jo aiemmin, että katu voi jäätyä jalankulkijoille vaaralliseksi, kun syöksytorvesta valuu vettä kadulle. Taloyhtiö ei ollut näyttänyt, että liukastumista estävän hiekan pysyminen jalkakäytävällä olisi vallinneissa olosuhteissa ollut mahdotonta. Aluetta ei ollut rajattu puomein tai muilla varoitusmerkeillä. Korkein oikeus katsoi, ettei syöksytorvesta valunut sulaveden jäätyminen ollut ennalta arvaamatonta. Taloyhtiön katsottiin olevan korvausvelvollinen asiassa.
Kunnossapitovastuussa olevan on seurattava alueiden kunnossapidon tilannetta ja ryhdyttävä välittömästi tarpeellisiin toimenpiteisiin. Jos kiinteistön omistaja tietää vaaralliseksi paikan, sen pitää ryhtyä toimenpiteisiin vahinkojen ehkäisemiseksi. Kiinteistön omistajan tulee pystyä osoittamaan, että kaikki mahdollinen on tehty vaaran poistamiseksi. Edellä mainittu tapaus osoittaa, että liukkauden torjuntaan tulee ryhtyä olosuhteiden niin vaatiessa vaikka yöllä.
Voiko taloyhtiö siirtää vastuutaan esim. kiinteistöhuoltoyhtiölle?
Kiinteistön omistajan ja -haltijan vastuu perustuu lainsäädäntöön, taustalla on useampi laki kuten laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta, maankäyttö- ja rakennuslaki. Kun vastuu on laissa määrätty tietylle taholle eli kiinteistön omistajalle/haltijalle, ei ensisijaista vastuuta voida siirtää. Kiinteistön omistaja esim. taloyhtiö voi tehdä sopimuksen kiinteistöhuoltoyhtiön kanssa alueidensa kunnossapidon hoitamisesta.
Tulee kuitenkin huomioida, että vaikka taloyhtiö olisi sopinut huoltoyhtiön kanssa siitä, että huoltoyhtiö vastaa taloyhtiön alueiden kunnossapidosta ja liukkauden torjunnasta, niin vahinkotilanteessa taloyhtiö on kuitenkin ensisijaisesti korvausvastuussa vahingonkärsineelle. Eli taloyhtiö ei voi siirtää vastuutaan huoltoyhtiölle. Mikäli taloyhtiö joutuisi korvausvelvolliseksi vahingonkärsineelle, voi taloyhtiö kuitenkin kiinteistön huoltosopimuksen perusteella vaatia korvausta huoltoyhtiöltä, mikäli huoltoyhtiö on laiminlyönyt sopimuksen mukaisen kunnossapidon kuten hiekoittamisen ja tästä syystä liukastuminen on tapahtunut.
Voiko myös taloyhtiön osakkeenomistaja vaatia korvausta taloyhtiöltä liukastumisvahingosta?
Osakkeenomistajalla, samoin kuin muullakin henkilöllä, on oikeus saada omalta taloyhtiöltä korvausta, mikäli hän liukastuu taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevalla alueella. Joissakin pienissä taloyhtiöissä on usein päätetty hoitaa taloyhtiön alueiden kunnossapito talkoovoimin eli hiekoittaminen yms. alueiden kunnossapito suoritetaan osakkaiden toimesta. Näissä tilanteissa taloyhtiö on vastuussa ulkopuoliselle aiheutuneesta vahingosta, mutta tilanne saattaa taloyhtiön osakkaan osalta olla kuitenkin toinen etenkin silloin, jos taloyhtiössä ei ole jaettu kiinteitä hiekoitusvuoroja ja kaikki osakkaat ovat tällaisen järjestelyn hyväksyneet. Tällaisessa tilanteessa osakkaan liukastuminen voidaan katsoa aiheutuneen osakkaan omasta laiminlyönnistä eikä taloyhtiö vastaa vahingosta.
KKO 1995:169 ratkaisussa taloyhtiön osakkaat olivat sopineet, että muun ohella pihan hiekoittamisesta kustannusten säästämiseksi huolehtivat osakkaat talkootyönä. Taloyhtiön ei katsottu olevan korvausvelvollinen vahinkoa kärsineelle osakkaalle koska kyseinen vahingon kärsinyt taloyhtiön osakas oli suostunut tällaiseen hiekoitus yms. järjestelyyn.
Jos taas taloyhtiössä on sovittu kiinteät kunnossapitovuorot osakkaiden kesken, niin toisen osakkaan kunnossapitovastuuvuorolla liukastunut osakas voisi mahdollisesti vaatia korvausta taloyhtiöltä. Samoin, jos osakas on esim. yhtiökokouksessa vastustanut selkeästi tällaista järjestelyä tai jos osakas on toistuvasti huomauttanut huolimattomasta kunnossapidosta, eikä isännöitsijä ja/tai hallitus ole puuttunut asiaan ja ryhtynyt toimenpiteisiin saadakseen osakkaat huolehtimaan kunnossapidosta.
Miten kiinteistön omistaja voi varautua liukastumisriskeihin?
Riskeihin varautumiseksi kannattaa kiinteistön omistajan kannattaa varmistaa, että vastuuvakuutus on voimassa. Mikäli kiinteistön omistaja on korvausvastuussa liukastumisvahingosta, vastuuvakuutuksesta saadaan yleensä korvaus vahingonkärsineelle. Etenkin taloyhtiössä kannattaa varmistua siitä, että vakuutukset ovat voimassa, sillä jos taloyhtiön hallitus ei ole huolehtinut vakuutuksesta, ja jos taloyhtiö joutuu suorittamaan korvauksen omista rahoistaan vahingonkärsineelle, voi taloyhtiö mahdollisesti vaatia tässä tilanteessa korvausta hallituksen jäseniltä, jotka ovat laiminlyöneet varmistaa, että vakuutusasiat ovat kunnossa.
Taloyhtiöiden kannattaa varmistaa myös, että kiinteistönhuoltosopimukset huoltoyhtiön kanssa on tehty kirjallisesti ja, että siinä on tarkasti sovittu mm. taloyhtiön alueiden kunnossapidosta ja siitä, miten varsinkin liukastumisvahinkoja pyritään torjumaan.
Vaikka kunnossapito olisi siirretty huoltoyhtiölle, niin taloyhtiön hallituksen tulee silti valvoa sitä, että sopimuksia noudatetaan ja että huoltoyhtiö hoitaa kunnossapidon sopimuksen mukaisesti. Mikäli puutteita havaitaan, on näistä ilmoitettava viivytyksettä huoltoyhtiölle. Hallituksen tulee viivytyksettä ryhtyä tällaisessa tilanteessa toimenpiteisiin mm. hiekoitukseen, jos esim. taloyhtiön piha on jäässä. Tarvittaessa tulee käyttää myös puomeja ja varoituskylttejä.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä
