Sain myymäni asunnon ostajalta vaatimuskirjelmän
Artikkelissa ”Sain myymäni asunnon ostajalta vaatimuskirjelmän” selvitetään yleisesti myyjän kaupan vastuuseen vaikuttavia tekijöitä kiinteistökaupassa ja vanhan asunto-osakkeiden kaupassa. Artikkelissa selvitetään mitä onnistuneessa kaupassa tulisi jo ennen kauppa huomioida ja mitkä tekijät vaikuttavat myyjän vastuuseen kaupanteon jälkeen. Kaikkia yksittäistapauksessa vaikuttavia seikkoja ei ole mahdollista selvittää.
Olet myynyt omistamasi kiinteistön tai asunto-osakeyhtiön osakkeet, ja kaupan jälkeen ostaja esittää sinulle kauppaan liittyviä vaatimuksia. Miten tällöin tulee toimia? Vaikka maakaari tai asuntokauppalaki ei aseta myyjälle mitään aikarajaa tai vaatimusta vastaukselle, niin reklamaatioon kannattaa ehdottomasti vastata ja perustella vastaus hyvin.
Jos olet saanut ostajalta reklamaation, kannattaa olla yhteydessä lakimieheen, jotta hän voi heti alusta alkaen selvittää sinulle parhaan mahdollisen ratkaisun asiassa. Perusteltu vastaus auttaa sovinnollisen ratkaisun löytämistä ja nopeuttaa asian käsittelyä sekä pienentää oikeudenkäyntikulujen määrä sekä vähentää riskiä joutua maksamaan ostajan oikeudenkäyntikuluja.
Reklamaation vaatimuksista
Sekä kiinteistökaupassa että asunto-osakkeiden kaupassa ostajat vaativat kaupan purkamista tai hinnanalennusta. Näihin vaatimuksiin liitetään yleensä korkolain 3 §:n 2 momentin mukainen korkovaatimus kauppahinnan maksupäivästä lukien siihen saakka kun 30 päivää on kulunut vaatimuksen esittämisestä, jonka jälkeiseltä ajalta vaaditaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.
Edellä mainittujen lisäksi ostajat voivat vaatia kaupasta heille aiheutuneiden vahinkojen korvaamista. Vahingonkorvauksille vaaditaan yleensä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun 30 päivää on kulunut vaatimuksen esittämisestä.
Vielä ostajat vaativat heille aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen ja selvittelykulujen korvaamista. Edellä mainituille korvauksille vaaditaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Myyjän kaupan vastuu
Sekä kiinteistökaupassa että asunto-osakkeiden kaupassa virhevastuuta arvioidaan kahdella eri perusteella. Arvioitavana on ensinnäkin se, onko myyjä antanut kaikki oikeat tiedot tai onko jättänyt jonkin tietämänsä seikan kaupan kohteesta ilmoittamatta eli salannut kaupan kohteeseen liittyviä puutteita. Myyjän kannalta on tärkeää kertoa kaikki tiedot, vaikka niillä ei vaikuttaisi olevan merkitystä. Tällaisia ovat mm. vanhat vesivahingot ja muut vastaavat, vaikka ne olisi asianmukaisesti korjattu aikoinaan.
Myyjän vastuu ulottuu myös laatuvirheisiin, joista hän ei ole itsekään tiennyt, mutta jotka ovat merkityksellisiä kaupan kannalta. Edellä mainittu vastuu salaisesta virheestä tulee monesti myyjille yllätyksenä.
Muun kuin myyjän antamat tiedot
Sekä kiinteistökaupassa että asunto-osakkeiden kaupassa myyjän vastuu ulottuu myös tietoihin, joita hän ei ole itse antanut, mutta jotka hänen toimeksiannostaan toiminut on antanut. Tällaisia tahoja ovat ainakin kiinteistövälittäjä, kuntotarkastaja ja asunto-osakkeiden kaupassa isännöitsijä tiedoista, jotka sisältyvät isännöitsijätodistukseen.
Edellä mainitusta johtuen myyjän tulee ennen kauppaa huolellisesti perehtyä kaikkiin kaupan perusteena oleviin asiakirjoihin, kuten myyntiesitteeseen, isännöitsijäntodistukseen ja ennen kauppa tehtyyn kuntotarkastukseen. Mikäli myyjä havaitsee asiakirjoissa virheellisiä tai puutteellisia tietoja, ne tulee ottaa esille ja korjata. Näin vältytään siltä, ettei muun kuin myyjän itsensä antama tieto vaikuttaa myyjän vastuuseen.
Ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen merkitys
Sekä kiinteistökaupassa että asunto-osakkeiden kaupassa ostaja ei voi laatuvirheenä vedota seikkaan, jonka on tullut tietämään ennen kauppaa tai seikkaan, jota olisi pitänyt tarkemmin selvittää. Tässä suhteessa erittäin tärkeään asemaan nousee perusteellinen kuntotarkastus ja siitä laadittu kuntotarkastusraportti.
Mikäli kuntotarkastusraportissa on selkeästi tuotu esille puutteita, riskitekijöitä tai lisätutkimustarpeita, eikä ostaja ole näitä huomioinut tai edellyttänyt, niin perusteet vaatimusten esittämiseksi kaventuvat huomattavasti.
Isännöitsijäntodistus
Asunto-osakkeiden kauppaan liitetään keskeisenä asiakirjana isännöitsijäntodistus. Todistuksesta tulee ilmetä mitä korjauksia taloyhtiössä on tehty ja milloin ja mitä merkittäviä korjauksia on tulossa. Todistuksesta tulee käydä maksettavien pääomavastikkeiden ja hoitovastikkeiden määrä. Edellä mainittujen lisäksi todistuksesta tulee käydä ilmi kaikki asunnon hallintaan liittyvät seikat.
Kauppakirja
Kauppakirja on asiakirja, jonka perusteella myyjän kaupan vastuuta lähtökohtaisesti arvioidaan. Liian usein näkee, että kauppakirjassa on todettu huonokuntoisuus tai jopa purkukuntoisuus ja vain viitattu tehtyyn kuntotarkastukseen ilman, että kauppakirjassa on yksilöity puutteita ja niiden merkitystä kauppahintaan. Usein myyjän ja ostajan välillä käydään myös keskusteluja, jotka eivät käy ilmi asiakirjoista.
Kauppakirjaan täytyy yksilöidä puutteet sekä se, miten ne ovat vaikuttaneet kauppahintaan ja lisäksi kuntotutkimukset ja muut asiakirjat tulee liittää kauppakirjaan. Usein nousee esille se, että kiinteistö tai asunto-osakkeet on myyty alle käyvän arvon. Monesti tämä on myös osoitettavissa, mutta näissäkin tilanteissa ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, ellei kauppakirjasta ilmene miksi kauppahintaan on päädytty.
Kaupanpurku
Sekä kiinteistökaupassa että asunto-osakkeiden kaupassa ostajalla on oikeus purkaa kauppa, mikäli laatuvirhe kaupan kohteessa on olennainen. Eräänlaisena nyrkkisääntönä voidaan pitää sitä, että jos välttämättömien korjauskustannusten määrä on merkittävä suhteessa kauppahintaan, perusteet kaupan purulle voivat täyttyä. Korjauskustannuksista riippumatta virheen vaikutuksella asunnon käytettävyyteen, mahdolliseen terveysriskiin sekä korjaustoimenpiteisiin liittyvillä epävarmuustekijöillä on merkitystä. Purkukynnyksen ylittyminen perustuu kaikkien edellä mainittujen seikkojen kokonaisharkintaan.
Hinnanalennus
Useimmin ostajan oikeutta hinnanalennukseen arvioidaan salaisten virheiden perusteella. Eli niiden myöhemmin ilmenneiden virheiden osalta, joista myyjäkään ei ole tietoinen, eikä niistä ole voinut ilmoittaa. Tällöin sekä kiinteistökaupassa että asunto-osakkeiden kaupassa edellytetään, että laatuvirhe on merkityksellinen. Tässä arvioinnissa nyrkkisääntönä sekä kiinteistökaupassa että asunto-osakkeiden kaupassa voidaan pitää sitä, että välttämättömien korjauskustannusten määrä on 3 % kauppahinnasta. Myös virheen vaikutuksella asunnon käyttöön on merkitystä. Edellä mainittu prosenttiosuus on vain suuntaa-antava, koska myös salaisen virheen osalta merkityksellisyyden harkinta perustuu kokonaisarviointiin.
Vahingonkorvausvaatimus
Kaupanpurun ja hinnanalennuksen lisäksi ostajat voivat esittää vaatimuksen heille aiheutuneiden vahinkojen korvaamisesta. Ostajan vaatimus kaupan purkamisesta tai hinnanalennuksesta ei edellytä sitä, että myyjä olisi toiminut miltään osin vilpillisesti kaupassa. Edellä mainitulla tavalla laatuvirhe, josta myyjäkään ei ole ollut millään tavalla tietoinen voi johtaa hinnanalennukseen ja myös kaupan purkamiseen.
Vahingonkorvausvaatimus edellyttää sitä, että myyjä on toiminut moitittavasti eli antanut virheellisen tiedon tai jättänyt ilmoittamatta tietämän seikan kaupan kohteesta. Myyjä voi joutua ostajaa kohtaan korvausvastuuseen aiemmin kerrotulla tavalla seikoista, jotka joku muu kuin myyjä on ilmoittanut. Tämän vuoksi myyjän tulee huolellisesti käydä läpi tiedot, jotka on annettu kaupan perusteena olevissa asiakirjoissa.
Tasonparannus
Ostajan reklamaatiot koskevat useimmin vahoja ja joskus hyvinkin vanhoja asuntoja. Edellä on kerrottu, että kaupan purkamisen perusteita ja hinnanalennuksen määrää arvioidaan lähtökohtaisesti korjauskustannusten perusteella. Kun vanhaa rakennusta korjataan, siitä seuraa, että vanhan rakennuksen ominaisuudet parantuvat, rakenteiden tekniset käyttöiät pidentyvät eli laatuvirheen korjaamisen yhteydessä tulee samalla korjattua asioita, jotka olisi pitänyt joka tapauksessa korjata ja huoltaa jossain vaiheessa. Nämä seikat johtavat siihen, että perustellutkaan korjauskustannukset eivät osoita suoraan myyjän euromääräistä vastuuta. Korjauksilla saavutettava tasonparannus ja teknisen käyttöiän jatkuminen otetaan huomioon arvioitaessa, onko purkuperustetta ja mikä on oikeudenmukainen hinnanalennuksen määrä.
Ostaja ei voi päästä parempaan tilanteeseen missä hän ennen kauppaa oli.
Haluatko lisätietoja? Varaa lakimiehellemme maksuton videoneuvottelu.
Videoneuvottelussa voimme käydä läpi myös asiaasi liittyviä asiakirjoja, joiden toimittamiseen saat ohjeet ajanvarauksen yhteydessä.
Myyjän oikeussuojakeinot
Reklamaation saatuaan myyjän tulee selvittää se, että onko hänellä vielä oikeus esittää vaatimuksia omaa myyjäänsä kohtaan. Kiinteistökaupassa omaa myyjää kohtaan voi esittää vaatimuksia, ellei hallinnan luovutuksesta ole kulunut yli viittä vuotta. Asunto-osakkeiden kaupassa vaatimuksia voi esittää, ellei hallinnan luovutuksesta ole kulunut yli kahta vuotta. Reklamaatio tulee tehdä kohtuullisessa ajassa.
Edellä artikkelissa on kerrottu, että myyjä vastaa myös niistä tiedoista, joita ei itse ole antanut. Mikäli myyjälle esitetään vaatimuksia sen perusteella, että on annettu puutteellisia tai virheellisiä tietoja, joita hän ei ole itse antanut, myyjä voi reklamoida ja vaatia korvauksia tiedon antaneelta. Reklamaatio tulee tehdä kohtuullisessa ajassa siitä, kun myyjä sai vaatimusperusteesta tiedon.
Vastaus reklamaatioon
Edellä artikkelissa on tuotu esille yleisluonteisesti keskeisimmät myyjän vastuuseen vaikuttavat seikat. Yksittäistapauksesta riippuen vaikuttavia seikkoja voi olla muitakin. Asunto- ja kiinteistöoikeuteen perehtynyt lakimies voi arvioida vastauksessa huomioitavat seikat ja vastauksen sisällön sekä tarvittavan asiantuntijaselvityksen tarkemmin ja ottaa kantaa vaatimuksen perusteeseen.
Perustellun vastauksen merkitys
Hyvin harvoin myyjä voi lähteä siitä lähtökohdasta, ettei hänellä ole minkäänlaista vastuuta kaupassa. Monesti myyjät ajattelevat kuitenkin, että kun en minäkään tiennyt ei minulla vastuuta ole. Edellä on kerrottu, että myyjän vastuu ulottuu myös salaisiin virheisiin. Mikäli myyjä ei reagoi reklamaatioon lainkaan tai reagoi huonoin perustein, asian selvittäminen viivästyy ja ostajan oikeudenkäyntikulut nousevat ja samalla nousee myös riski oikeudenkäyntikulujen korvausvastuusta.
Kun myyjänä olet heti yhteydessä asiantuntevaan lakimieheen, hän laatii hankkimansa selvityksen perusteella heti alussa hyvän ja perustellun vastauksen. Hyvin usein perustellussa vastauksessa kannattaa sovintona esittää jonkin määräistä hinnanalennusta, joskus jopa kaupan purkamista ja samalla sivuttaa korkovaatimukset ja muut ostajan lisävaatimukset.
Mikäli myyjän tekemä sovintotarjous ei ostajalle kelpaa ja ostaja vie asian tuomioistuimen ratkaistavaksi, on sovintotarjouksella huomattava merkitys. Sovintotarjouksen merkityksestä korkein oikeus on antanut ratkaisuja oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen liittyen. Hyvin perusteltu ja oikeamääräinen sovintotarjous on johtanut siihen, että oikeudenkäynnissä ostajan oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus on poistunut kokonaan tai sitä on huomattavassa määrin alennettu. Ostaja on myös voinut joutua maksamaan myyjän oikeudenkäyntikuluja, mikäli ei ole hyväksynyt myyjän määrällisesti perusteltua sovintotarjousta.
Tarvitsetko apua vastauksen laatimisessa reklamaatioon?
Verkkokauppamme palvelusta löytyvät vastaukset reklamaatioihin sekä myös reklamaatiot niin myyjälle, kuin myös kiinteistönvälittäjälle, kuntotarkastajalle, isännöitsijälle, urakoitsijalle sekä tavarantoimittajalle. Asunto-osakeyhtiöt löytävät palvelustamme Asuntokauppalain mukaiseen vuositarkastukseen ja Asuntokauppalain 10 -vuotistarkastukseen liittyvät reklamaatiot perustajaurakoitsijalle.
Johtopäätös
Ostajan reklamaatiossa esittämät vaatimukset eivät ole käytännössä koskaan täysin perusteettomia. Tästä johtuen, vaikka myyjän oma näkemys asiasta olisi kuinka vahva tahansa, vaatimuksiin tulee aina suhtautua vakavasti ja alkaa heti alusta selvittämään asiaan lakimiehen sekä asiantuntijoiden kanssa. Näin vältytään vähimmillään turhista lisäkustannuksista.
Lataa maksuton Reklamaatio-opas
Haluatko lisätietoja? Lataa kattava maksuton Reklamaatio-opas, joka kertoo, miten menetellä, jos asunto- tai kiinteistökaupan tekemisen jälkeen kaupan kohteesta paljastuu ikäviä yllätyksiä, eikä kohde vastaa sitä, mitä ostaja on olettanut saavansa. Tyypillisiä kaupan jälkeen paljastuvia virheitä ovat erilaiset kosteus- ja mikrobivauriot tai puutteet rakennusluvissa tai virheet pinta-ala tiedoissa.
Jos olet saanut ostajalta reklamaation, tutustu artikkeliimme ”Asunto- ja Kiinteistökaupan reklamaatio” Artikkelissa käymme seikkaperäisesti lävitse reklamaatiotilanteita sekä kolmansien tahojen -kuten kiinteistönvälittäjä, kuntotarkastaja sekä isännöitsijä vastuita sekä annamme ohjeet, miten kaupan osapuolten tulisi toimia, jos vastuussa on myös kolmas taho.
