Lisä- ja täydennysrakentaminen ja päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä
Erilaiset lisä- ja täydennysrakentaminen ja päätöksenteko asunto-osakeyhtiöissä edellyttävät erilaisten päätöksentekomenettelyiden noudattamista. Yhdenvertaisuusperiaatteen vaikutukseen lisärakentamista koskevaan päätöksentekoon on tulossa uusi KKO:n ennakkopäätös.
Rakentamisen tehokkuuden kasvattamiseen tähtäävät hankkeet ovat saaneet monet asunto-osakeyhtiöt tarkastelemaan aiempaa aktiivisemmin mahdollisuutta hyödyntää yhtiön tonttia tai sen osaa lisä- ja täydennysrakentamiseen. Etenkin arvokkailla ja halutuilla asuinalueilla lisärakentaminen voikin tarjota asunto-osakeyhtiölle erinomaisen ansaintamahdollisuuden ja keinon rahoittaa esimerkiksi rakennusten ikääntymiseen liittyviä saneeraustarpeita. Korjausvelan ollessa Suomessa samaan aikaan hälyttävällä tasolla, on lisärakentaminen ja tähän liittyvä päätöksenteko erittäin ajankohtainen kysymys.
Lähtökohtana lisärakennushankkeiden toteuttamisessa on, ettei taloyhtiö voi toimia rakennuttajana itse, vaan rakennusoikeus myydään sen toimesta ulkopuoliselle toimijalle.
Yhtiön hallussa olevan tilan tai rakennuspaikan myynti tapahtuu käytännössä suunnatulla osakeannilla, jolloin taloyhtiöön tulee hankeen myötä uusia osakashallinnassa olevia huoneistoja. Uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat ovat yhtiölle verovapaata pääomasijoitusta.
Jos taloyhtiöllä on suuri tontti, voi kyseeseen tulla myös tontin lohkominen ja näin muodostetun uuden rakennuspaikan myynti esimerkiksi rakennusliikkeelle. Tällaisesta omaisuuden myynnistä saatu tulo on yhtiölle veronalaista tuloa, jonka laskennassa voidaan vähennyksenä kuitenkin huomioida esimerkiksi vuosikuluna vähennettävään korjausurakkaan käytetyt tulot.
Uusi asunto-osakeyhtiö samalle tai uudelle tontille
Jos asunto-osakeyhtiön kiinteistöstä erotetaan osa, joka myydään esimerkiksi uuden asunto-osakeyhtiön perustamista varten, voidaan tästä lähtökohtaisesti päättää yhtiökokouksessa enemmistöperiaatetta noudattaen. Kiinteistön osa voidaan erottaa esimerkiksi lohkomalla. Uusi rakennus voidaan myös rakentaa samalle tontille hallinnanjakosopimuksin.
Jos kiinteistön osan luovuttamisen vuoksi joudutaan joudutaan tekemään muutoksia yhtiöjärjestykseen, tulee muutokseen saada 2/3 määräenemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Enemmistöpäätös voidaan tehdä, kun luovutus koskee vain sellaista kiinteistön osaa, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja, eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen. Jos nämä kriteerit eivät täyty, vaaditaan päätökseen kaikkien osakkeenomistajien suostumus.
Lisäksi on erittäin tärkeää ottaa huomioon myös asunto-osakeyhtiölain määräykset osakkaiden yhdenvertaisesta kohtelusta, joita on arvioitava itsenäisesti suhteessa kaikkeen yhtiön päätöksentekoon ja riippumatta siitä, minkälaisella päätöksentekomenettelyllä lisärakentamisesta voitaisiin yhtiössä lähtökohtaisesti muutoin päättää.
Uusi rakennus osaksi samaa yhtiötä
Tilanteissa, joissa uudesta rakennuksesta tulee osa olemassa olevaa taloyhtiötä, yhtiökokous päättää rakennusoikeuden myynnistä, tähän liittyvistä yhtiöjärjestysmuutoksista sekä uusien osakkeiden antamisesta. Asiasta voidaan lähtökohtaisesti päättää yhtiökokouksessa 2/3 määräenemmistöllä. Lisäksi päätös saattaa tällöinkin vaatia yhden tai useamman osakkeenomistajan nimenomaisen suostumuksen esimerkiksi tilanteissa, joissa uusi rakennus varjostaisi huomattavasti vain jotakin huoneistoa ja vaikuttaisi siten epäoikeudenmukaisella tapaa huoneiston arvoon sitä laskevasti. Vaikutuksen tulee kuitenkin olla objektiivisesti arvioiden riittävän olennainen, jotta yksittäisen osakkaan suostumus voidaan asettaa yhtiön muiden osakkaiden tavoitteleman hyödyn ehdottomaksi edellytykseksi.
Pienimuotoisemmassa rakentamisessa, kuten ullakkotilojen tai kellarikerrosten muutosrakentamisessa, edetään päätöksenteossa vastaavalla tavalla kuin edellä on kuvattu kokonaan uuden rakennuksen rakentamisesta päätettäessä.
Yhdenvertaisuusperiaatteen vaikutus lisärakentamista koskevaan päätöksentekoon, tulossa uusi KKO:n ennakkopäätös
Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaate saattaa joissakin tapauksissa edellyttää, että päätös vaatii myös yksittäisen osakkeenomistajan suostumuksen.
Lain esitöissä mainitaan nimenomaisena esimerkkinä tilanne, jossa luovutettavalle alueelle voidaan rakentaa rakennus, joka peittää vain jonkin osakehuoneiston näköalaa tai uudisrakennus tulisi muuten hyvin lähelle jotakin osakehuoneistoa. Luovutuksen vaikutusta osakkeenomistajan asemaan arvioidaan tällöinkin vain objektiivisesti arvioitavissa olevien seikkojen perusteella eli ennen kaikkea sen perusteella, miten toimenpide vaikuttaa osakehuoneistojen arvoon, ja minkä suuruista arvonalenemaa lisärakentamista voidaan arvioida aiheutuvan sen läheisyyteen sijoittuvalle huoneistolle.
Kysymys on tapauskohtaisesta arvioinnista, eikä toiseksi ole vielä olemassa kovinkaan laajalti oikeuskäytäntöä siitä, kuinka yhdenvertaisuusperiaate vaikuttaa ja tulisi ottaa huomioon lisärakentamista koskevassa päätöksenteossa. Lähitulevaisuudessa tähän ajankohtaiseen kysymykseen on odotettavissa lisävalaistusta Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen muodossa. Toimistomme jo kahdessa oikeusasteessa voitokkaasti ajama kanne koskien osakkaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena pitämää lisärakentamispäätöstä tulee juuri saadun tiedon mukaan etenemään Korkeimpaan oikeuteen.
Tapauksessa sekä käräjäoikeus että hovioikeus ovat yksimielisesti katsoneet merenrannalla sijaitsevan yhtiön päätyhuoneiston välittömään läheisyyteen kaavaillusta lisärakentamisesta aiheutuvan objektiivisesti arvioiden merkittävää haittaa kyseiselle huoneistolle, kun taas lisärakentamisen puolesta äänestäneiden muiden osakkaiden hallitsemille huoneistoille ei haittoja aiheutuisi lainkaan. Päätöksen katsottiin edellyttäneen hankkeesta haittaa kärsivän osakkaan suostumusta, mitä ei myöskään voitu ohittaa yhtiökokouksen myöhemmin yksipuolisesti päättämällä rahallisella lisäkompensaatiolla.
Odotetussa ennakkopäätöksessään Korkein oikeus antanee linjauksensa yhtäältä siitä, millä tavoin osakkaiden yhdenvertaisuutta koskevia säännöksiä ja periaatteita tulee tulkita suhteessa yhtiön lisärakentamista koskevaan päätöksentekoon, ja toisaalta mikä merkitys on annettava yhtiön samassa yhteydessä taikka erikseen päättämälle rahalliselle kompensaatiolle. Selvää sinänsä on, ettei lainsäädäntömme ainakaan nykyisellään sisällä sellaisia säännöksiä, jotka mahdollistaisivat yhdenvertaisuusloukkauksesta kärsivän osakkaan vastustuksen ohittamisen yhtiön yksipuolisesti sanelemalla korvauksella.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Apua kiinteistölakiasioissa?
Lue nämä aiheeseen liittyvät artikkelit:
- Uudisrakentamiseen verrattava rakentaminen
- Taloyhtiön korjausvastuu
- Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu
- Purkava uusrakentaminen asunto-osakeyhtiössä
- Asunto-osakeyhtiön konkurssi
- Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö
- Keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perustaminen
- Osakeyhtiön muuttaminen keskinäiseksi kiinteistöosakeyhtiöksi
