Isännöitsijän vastuu isännöitsijäntodistuksen sisällöstä
Isännöitsijän vastuu isännöitsijäntodistuksen sisällöstä osakkeenomistajalle tulee harkittavaksi erityisesti silloin, kun isännöitsijäntodistuksessa olleet tiedot osoittautuvat osakekaupan jälkeen virheellisiksi. Tällaisessa tapauksessa ostaja voi vaatia suoraan korvausta isännöitsijältä joskin yleisempää on, että osakkeiden myyjä vaatii korvausta isännöitsijältä sen jälkeen, kun ostaja on esittänyt vaatimuksensa myyjälle.
Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 § mukaan isännöitsijän on pyynnöstä annettava osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus. Todistuksen voivat saada osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja, osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä sekä välitysliike, jolla on voimassa osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto. Saman pykälän 2 momentissa on lueteltu tiedot, jotka isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi. Valtioneuvoston asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta, annetaan tarkempia määräyksiä isännöitsijätodistuksen sisällöstä ja siihen liitettävistä asiakirjoista.
Lain 24 luvun 1 § 1 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään lain 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.
Saman pykälän 2 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Pykälän 3 momentin mukaan jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla lain 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti.
Pykälän 4 momentissa on todettu, että jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä.
Isännöitsijän vastuu on tuottamusvastuuta. Isännöitsijä välttyy vastuulta, jos hän pystyy näyttämään toimineensa huolellisesti. Isännöitsijän tulee siis pystyä näyttämään, että isännöitsijäntodistuksessa oleva puute tai virheellisyys ei johdu hänen huolimattomuudestaan. Lähtökohtaisesti puute tai virheellisyys johtuu isännöitsijän virheestä, ellei hän osoita toisin.
Korvausvelvollisuuden syntyminen edellyttää, että vahinko on aiheutunut asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Asunto-osakeyhtiölain rikkomisesta on kysymys myös silloin, kun toimitaan sellaisen muun säädöksen tai normin vastaisesti, jota asunto-osakeyhtiölain mukaan on noudatettava. Vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää kuitenkin tuolloin lisäksi sitä, että johtoon kuuluva on rikkonut omiin tehtäviinsä kuuluvia vaatimuksia ja syyllistynyt niihin liittyvään laiminlyöntiin.
Isännöitsijäntodistuksen laatimisen on katsottu todistuksen luonne ja käyttötilanteet huomioon ottaen edellyttävän erityistä huolellisuutta, minkä vuoksi isännöitsijä voi vain poikkeuksellisesti osoittaa oman toimintansa huolellisuuden, jos isännöitsijäntodistuksessa on puute tai virheellinen tieto. Mainittakoon selvennyksenä, että esimerkiksi osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyöilmoituksen oikeellisuudesta isännöitsijä ei vastaa ellei asiaan liity nimenomaista isännöitsijän tehtävien hoitamiseen kuuluvaa laiminlyöntiä.
Virheellisen isännöitsijäntodistuksen perusteella vaatimuksia esittävän kannattaa ottaa huomioon, että virheellisestä isännöitsijätodistuksesta voi olla isännöitsijän lisäksi vastuussa asunto-osakeyhtiö. Osakkeenomistaja voi siis vaatia korvausta yhteisvastuullisesti sekä isännöitsijältä että asunto-osakeyhtiöltä. Yhtiön vastuu perustuu asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:ään.
Reklamaatio isännöitsijälle tulee laatia ja toimittaa viipymättä, kun virhe on havaittu. Reklamaatiossa tulee yksilöidä vaatimukset sekä vaatimusten perusteet. Reklamaation laatiminen on syytä antaa asunto-oikeuteen perehtyneen lakimiehen hoidettavaksi, jotta varmistutaan siitä, että reklamaatio on laadittu oikeassa muodossa.
Mikäli tarvitset apua reklamaation laatimisessa, voit tilata palvelun verkkokaupastamme alla olevasta linkistä. Verkkokaupan palvelut aina kiinteään hintaan.
Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista.
Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!
Lue lisää aiheesta:
- Välitysliikkeen vastuu ja korvauksen vaatiminen
- Kuntotarkastajan vastuu
- Asunto-osakeyhtiö, osakeluettelon vaatimukset
- Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu kunnossapitotyön yhteydessä aiheutuneesta vahingosta
- Urakoitsijan virhevastuu ja sen ajallinen ulottuvuus korjausrakentamisessa
- Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu
