Jakautuminen asunto-osakeyhtiössä
Tässä artikkelissa käsitellemme asunto-osakeyhtiön jakautumista eli mitä jakautuminen tarkoittaa käytännössä, miten jakautuminen tehdään ja mitä eri vaiheita se sisältää, mitkä ovat jakautumisen oikeusvaikutukset sekä missä tilanteissa jakautuminen asunto-osakeyhtiössä voi olla järkevää. Jakautumista säännellään asunto-osakeyhtiölain 20 luvussa. Tässä artikkelissa emme käsittele jakaantumiseen liittyviä verotuksellisia kysymyksiä.
Mitä asunto-osakeyhtiön jakautuminen tarkoittaa?
Asunto-osakeyhtiö voi jakautua niin, että jakautuvan yhtiön varat ja velat osittain tai kokonaan siirtyvät yhdelle tai useammalle asunto-osakeyhtiölle tai muulle osakeyhtiölle.
Asunto-osakeyhtiössä voidaan siten tehdä joko kokonaisjakautuminen tai osittaisjakautuminen. Kokonaisjakautumisessa asunto-osakeyhtiön kaikki varat ja velat siirtyvät kokonaan vähintään kahdelle asunto-osakeyhtiölle tai muulle osakeyhtiölle. Jakautuminen voi tapahtua joko olemassa oleviin tai jakautumisen yhteydessä perustettaviin uusiin yhtiöihin. On myös mahdollista, että jakautuva yhtiö jakaantuu yhteen perustettavaan ja yhteen toimivaan yhtiöön. Kokonaisjakautumisessa vanha eli jakautuva yhtiö purkautuu selvitysmenettelyttä.
Osittaisjakautumisessa jakautuvan yhtiön varat ja velat siirtyvät osittain yhdelle tai useammalle asunto-osakeyhtiölle tai muulle osakeyhtiölle. Tässä tilanteessa jakautuva yhtiö ei purkaudu vaan jää edelleen olemaan. Osittaisjakautumisessa vastaanottavia yhtiöitä voi olla vain yksikin. Osittaisjakautuminenkin voi tapahtua jo olemassa olevaan/oleviin yhtiöihin tai jakautumisen yhteydessä perustettavaan/perutettaviin uusii yhtiöihin.
Käytännössä on niin, että asunto-osakeyhtiö ei voi toteuttaa osittaisjakautumista, koska oikeuskäytännön mukaan asunto-osakeyhtiössä ei ole sellaista erillistä liiketoimintakokonaisuutta (mitä laki elinkeinon tuloverosta edellyttää), joka voisi osittaisjakautumisessa siirtyä vastaanottavalle yhtiölle.
Kuten edellä on todettu vastaanottavat yhtiöt voivat olla myös tavallisia osakeyhtiöitä, joten jakautumisen kautta tapahtuu myös yhtiömuodon muutos.
Jakautumisessa jakautuvan yhtiön osakkeenomistajista tulee vastaanottavan yhtiön osakkeenomistajia eli osakkeenomistajat saavat jakautumisessa vastaanottavan yhtiön osakkeita. Jakautumisessa perustettavaan yhtiöön, jossa jakautuvan yhtiön osakkeenomistajat saavat kaikki perustettavan yhtiön osakkeet, vastaanottava yhtiö voi yleensä antaa osakkeitaan jakautumisvastikkeena samassa suhteessa kuin osakkeenomistajilla on osakkeita jakautuvassa yhtiössä.
Jakautumisessa voidaan osakkeenomistajalle antaa myös muuta vastiketta kuin osakkeita, kuten rahaa.
Mitkä ovat asunto-osakeyhtiön jakautumisen eri vaiheet?
Jakautuminen menettelynä on melko monimutkainen menettely eli se sisältää useita vaiheita, joita tarkastelemme seuraavaksi. Tulee huomata, että kaikkia jakautumismenettelyn yksityiskohtia ei tässä voi käydä läpi, joten vaiheet on esitetty pääpiirteittäin.
1. Jakautumissuunnitelman laatiminen ja tilintarkastajan lausunto
Ensimmäinen vaihe on jakautumissuunnitelman laatiminen. Tämä on tärkeä vaihe, ja jakautumissuunnitelma on tehtävä huolella, koska siinä määritellään yksityiskohtaisesti jakautuminen. Asunto-osakeyhtiölain 20 luvun 3 §:ssä on 20 kohdan luettelo eli siinä on tarkkaan yksilöity ne seikat, mitä suunnitelmassa on oltava. Myöhemmin suunnitelman muuttaminen voi olla hankalaa, varsinkin jos se muuttaisi jakautumisen yksityiskohtia olennaisesti.
Jakautumiseen osallistuvien yhtiöiden hallitukset sopivat jakautumisen ehdoista laatimalla ja allekirjoittamalla jakautumissuunnitelman.
Jakautumissuunnitelmassa on myös annettava tiedot, jotka ovat tarpeen sen arvioimiseksi, miten jakautuminen vaikuttaa huoneiston, muun tilan yms. hallintaoikeuteen ja yhtiövastikkeeseen.
Lisäksi on hankittava tilintarkastajan lausunto.
Jakaantumissuunnitelmaan on liitettävä mukaan myös vastaanottavien uusien perustettavien yhtiöiden osalta ehdotukset niiden yhtiöjärjestyksiksi.
2. Jakautumissuunnitelman rekisteröinti kaupparekisteriin
Kun jakautumissuunnitelma on valmis ja se on allekirjoitettu, on jakautumissuunnitelman rekisteröitävä kaupparekisteriin.
Jakautumissuunnitelma on ilmoitettava rekisteröitäväksi kuukauden kuluessa suunnitelman allekirjoittamisesta. Jakautuminen raukeaa, jos ilmoitusta ei tehdä määräajassa tai rekisteröiminen evätään.
3. Julkinen kuulutus velkojille
Jakautuvan yhtiön tulee hakea julkista kuulutusta yhtiön velkojille. Kuulutuksen antamista on haettava neljän kuukauden kuluessa jakautumissuunnitelman rekisteröimisestä, tai jakautuminen raukeaa.
Tämä kuulutus voidaan hakea samassa yhteydessä, kun haetaan jakautumissuunnitelman rekisteröintiä kaupparekisteriin.
Rekisteriviranomainen eli Patentti- ja rekisterihallitus antaa hakemuksesta kuulutuksen jakautuvan yhtiön velkojille. Tulee huomata, että kuulutus annetaan myös vastaanottavan yhtiön velkojille (eli jos jakaantuminen tapahtuu jo olemassa olevaan yhtiöön), jos jakautuminen voi riippumattoman asiantuntijan lausunnon mukaan vaarantaa yhtiön velkojen maksun.
Niillä jakautuvan yhtiön velkojilla, joiden saatava on syntynyt ennen jakautumissuunnitelman rekisteröimistä, on oikeus vastustaa jakautumista.
Kuulutuksessa mainitaan velkojan oikeudesta vastustaa jakautumista ilmoittamalla siitä kirjallisesti rekisteriviranomaiselle viimeistään kuulutuksessa mainittuna määräpäivänä.
Rekisteriviranomaisen on julkaistava kuulutus virallisessa lehdessä viimeistään kolme kuukautta ennen määräpäivää ja rekisteröitävä kuulutus viran puolesta.
4. Yhtiökokous päättää jakautumissuunnitelman hyväksymisestä
Seuraavaksi kutsutaan koolle yhtiökokous päättämään jakautumissuunnitelman hyväksymisestä.
Tulee huomata, että päätös on tehtävä yhtiökokouksessa neljän kuukauden kuluessa jakautumissuunnitelman rekisteröinnistä. Yhtiökokous on pidettävä viimeistään kuukautta ennen kuulutuksessa mainittua määräpäivää, jolleivät yhtiön kaikki mahdollisten optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien haltijat ole luopuneet oikeudestaan vaatia lunastamista.
Jakautuvassa yhtiössä kaikkien osakkeenomistajien tulee kannattaa jakautumista. Vastaanottavassa yhtiössä riittää määräenemmistöpäätös.
Koollekutsumisen sovelletaan yhtiökokousta koskevia asunto-osakeyhtiölain säännöksiä ottaen huomioon mahdolliset yhtiöjärjestyksen määräykset.
Asunto-osakeyhtiölaissa on erityisiä säännöksiä jakautumisasiakirjojen ja niiden nähtävänä pitämiseen ja jakautumispäätöksen oikeusvaikutuksiin liittyen ja ne ovat lain 20 luvussa.
Jos jakautuva yhtiö on antanut optio-oikeuksia tai muita osakkeisiin liittyviä erityisiä oikeuksia, on näiden haltijoille ilmoitettava ennen yhtiökokousta oikeudesta vaatia oikeuksiensa lunastamista, joista tarkemmat säännökset ovat asunto-osakeyhtiölain jakautumista koskevassa 20 luvussa. Vaatimus oikeuksien lunastamisesta on tehtävä viimeistään jakautumisesta päättävässä yhtiökokouksessa.
5. Yhtiön kirjallinen ilmoitus velkojille
Viimeistään kuukausi ennen kuulutuksessa mainittua määräpäivää, yhtiön on lähetettävä kuulutuksesta kirjallinen ilmoitus tunnetuille velkojilleen, joiden saatava on syntynyt ennen jakautumissuunnitelman rekisteröintiä.
Jos jakautuvan yhtiön optio-oikeuden tai muun osakkeisiin oikeuttavan erityisen oikeuden haltija on vaatinut lunastamista, velkojille on samalla ilmoitettava lunastettaviksi vaadittujen oikeuksien määrät.
Ilmoitus velkojille voidaan lähettää vasta jakautumisesta päättävän yhtiökokouksen jälkeen. Jos kaikki yhtiön optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien haltijat ovat ilmoittaneet luopuvansa lunastusoikeudesta tai heillä ei muuten ole lunastusoikeutta, ilmoitus voidaan kuitenkin lähettää aikaisemmin.
6. Jakautumiseen osallistuvien yhtiöiden
tekevät rekisteriviranomaiselle ilmoituksen jakaantumisen täytäntöönpanosta
Jakautumiseen osallistuvien yhtiöiden on tehtävä rekisteriviranomaiselle ilmoitus jakautumisen täytäntöönpanosta kuuden kuukauden kuluessa jakautumista koskevasta päätöksestä, tai jakautuminen raukeaa.
Jakautuminen voidaan panna täytäntöön velkojien kuulutusajan päätyttyä.
Asunto-osakeyhtiölain 20 luvun 14 §:ssä on myös mainittu ne asiakirjat, mitkä tulee liittää ilmoitukseen mukaan.
7. Täytäntöönpanon rekisteröinnin edellytykset
Täytäntöönpanon rekisteröinnin edellytyksenä on, ettei yksikään velkoja ole vastustanut jakautumista tai että tuomioistuin on todennut velkojan saaneen maksun tai turvaavan vakuuden saatavalleen.
Jos velkoja on vastustanut jakautumista, rekisteriviranomaisen on ilmoitettava tästä yhtiölle viipymättä.
Jos velkoja vastustaa jakautumista, jakautuminen raukeaa kuukauden kuluttua kuulutuksen määräpäivästä. Rekisteriviranomaisen on kuitenkin lykättävä asian käsittelyä, jos yhtiö osoittaa kuukauden kuluessa määräpäivästä panneensa vireille kanteen sen vahvistamiseksi, että velkoja on saanut maksun tai turvaavan vakuuden saatavastaan, taikka jos yhtiö ja velkoja yhdessä pyytävät asian käsittelyn lykkäämistä.
8. Täytäntöönpanon rekisteröinti ja oikeusvaikutukset
Rekisteröinnin yhteydessä jakautuvan yhtiön varat ja velat siirtyvät vastaanottavalle/-ottaville yhtiölle/yhtiöille. Jakautuvan yhtiön osakkaille ja mahdollisille optio-oikeuksien haltijoille syntyy oikeus jakautumisvastikkeeseen. Samalla jakautuva yhtiö purkautuu (kokonaisjakautumisessa).
9. Täytäntöönpanon rekisteröinnin Ilmoitukset osakehuoneistorekisteriin
Jakautumisessa toimivaan asunto-osakeyhtiöön vastaanottavan yhtiön hallituksen on viipymättä jakautumisen rekisteröinnin jälkeen ilmoitettava jakautumisvastikkeena annettavien uusien osakkeiden ensimmäiset omistajat ja osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien oikeuksien haltijat kirjattavaksi ja merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin
Jakautumisessa perustettavaan yhtiöön jakautumiseen osallistuvien yhtiöiden on viipymättä jakautumisen rekisteröinnin jälkeen ilmoitettava perustettavan yhtiön osakkeiden ensimmäiset omistajat ja osakkeisiin tai niiden tuottamaan hallintaoikeuteen kohdistuvien oikeuksien haltijat kirjattavaksi ja merkittäväksi osakehuoneistorekisteriin.
10. Lopputilitys (kokonaisjakautumisessa)
Jakautuvan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on mahdollisimman pian jakautumisen täytäntöönpanon jälkeen laadittava tilinpäätös ja toimintakertomus ajalta, jolta tilinpäätöstä ei vielä ole esitetty yhtiökokouksessa (lopputilitys). Jos yhtiössä on lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan velvollisuus valita tilintarkastaja, lopputilitys on annettava yhtiön tilintarkastajille, joiden on kuukauden kuluessa annettava lopputilitystä koskeva tilintarkastuskertomus.
Tämän jälkeen hallituksen on kutsuttava osakkeenomistajat osakkeenomistajien kokoukseen vahvistamaan lopputilitys. Kokoukseen sovelletaan, mitä yhtiökokouksesta säädetään. Lopputilitys on ilmoitettava viipymättä rekisteröitäväksi.
11. Lopuksi
Asunto-osakeyhtiön jakautuminen ei ole kovinkaan yleistä. Missä tilanteessa jakautuminen sitten on järkevää? Asunto-osakeyhtiössä, jossa on eri aikoina tai eri tavoin rakennettuja rakennuksia, saattaa olla järkevää jakautua varsinkin, jos yhtiössä on riitoja ja muuten eriäviä intressejä. Usein myös, jos taloyhtiön rakennukset ovat eri tyylisiä eli yhtiössä on sekä rivitaloja, erillistaloja taikka kerrostaloja, voi jakautuminen selkeyttää tilannetta.
Haluatko lisätietoja ? Varaa maksuton videoneuvottelu
