Tiesitkö, että kiinteistökaupoissa on valtiolla tai kunnalla etuosto-oikeus kiinteistöön tiettyjen edellytysten täytyttyä? Artikkelissa Etuosto-oikeus kiinteistön kaupassa tarkastelemme tarkemmin, milloin kunnan tai valtion etuosto-oikeus voi tulla kyseeseen. Käymme myös läpi näihin liittyviä menettelyjä eli miten valtion tai kunnan tulee toimia, mikäli se haluaa käyttää etuosto-oikeuttaan ja millaisia oikeuksia ja velvollisuuksia ostajalla on tässä tilanteessa.

1. Kunnan etuosto-oikeus:

Kunnan etuosto-oikeudesta säädetään etuostolaissa (5.8.1977/608).

Laissa säädetty etuosto-oikeus koskee koko kiinteistön, kiinteistön määräalan tai määräosan kauppaa.

Etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Kun kunta käyttää etuosto-oikeuttaan, kunta tulee siten kaupantekohetkellä kiinteistön luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan eli alkuperäisen ostajan tilalle kauppaan. Kaupan ehdot eivät siis muutu, ainoastaan ostaja.

Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten.  Kuitenkin Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungilla on etuosto-oikeus kaupungissa sijaitsevan kiinteistön kaupassa,  vaikkei kiinteistöä tarvittaisikaan edellä mainittuihin tarkoituksiin.

1.1 Millä kunnalla on etuosto-oikeus, jos myydään samalla kauppakirjalla useamman kunnan alueella olevia kiinteistöjä?

Milloin samalla luovutuskirjalla on myyty kahden tai useamman kunnan alueella olevia kiinteistöjä, etuosto-oikeus on sillä kunnalla, jonka alueella sijaitsee suurin osa kiinteistöjen yhteenlasketusta pinta-alasta.

1.2 Milloin etuosto-oikeutta ei ole?

Etuosto-oikeutta ei ole:

• jos kiinteistön ostajana on myyjän puoliso tai myyjän perillinen sekä tällaisen henkilön puoliso. Tätä ei kuitenkaan sovelleta, silloin kun kiinteistö luovutetaan edellä mainitulle ja muulle ostajalle yhteisesti.
• jos ostajana on valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos
• jos kyseessä on myynti pakkohuutokaupalla
• jos kiinteistö käsittää tai, jos samalla luovutuskirjalla tai muutoin luovutuksin, jotka on katsottava samaksi kaupaksi, myydään eri kiinteistöjä, nämä yhdessä käsittävät 5 000 neliömetriä tai sitä vähemmän. Helsingin, Espoon, Kauniaisten ja Vantaan kaupungin osalta etuosto-oikeutta ei ole, jos kiinteistön tai kiinteistöjen yhteinen pinta-ala on 3 000 neliömetriä tai sitä vähemmän. 

Pinta-alaa laskettaessa otetaan huomioon myös kahden viimeksi kuluneen vuoden aikana saman ostajan ja saman myyjän välillä samassa kunnassa tehdyt kiinteistönkaupat sekä kaupat, joissa kiinteistön luovuttajana tai luovutuksensaajana on yhteisö, josta ostaja tai myyjä omistaa yli puolet, samoin kuin kaupat, joissa kiinteistö on kolmannen kautta siirtynyt samalta myyjältä samalle ostajalle. 

Kunnalla on kuitenkin edellä mainitun estämättä etuosto-oikeus maankäyttö- ja rakennuslain 110 §:ssä tarkoitetulla kehittämisalueella, kun asiasta on mainitun lain 111 ja 112 §:n nojalla päätetty. 

• silloin kun sen käyttämistä, huomioon ottaen ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet, on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana.
• kun valtio, valtion liikelaitos tai muu valtion laitos myy kiinteistön: 1) eduskunnan kaupalle antamassa suostumuksessa nimeämälle luovutuksensaajalle; tai 2) sellaiselle yhtiölle, jossa valtiolla on määräysvalta, valtion rahastolle tai julkisoikeudellista tehtävää hoitavalle säätiölle niiden omaa käyttöä varten.

1.3 Voinko selvittää ennen kiinteistön kauppaa, käyttääkö kunta etuosto-oikeuttaan?

Kiinteistön omistaja voi ennen kiinteistökaupan tekemistä tiedustella kunnalta, että aikooko se käyttää etuosto-oikeuttaan kaupassa. Tiedustelu tulee tapahtua kirjallisella pyynnöllä, jossa on selvitettävä kaupan kohde, kauppahinta ja muut kauppaehdot sekä kiinteistön omistajan osoite. Kunnan ilmoitus siitä, että se ei tee etuostoa, sitoo kuntaa kaksi vuotta, mikä edellyttää kuitenkin sitä, että kaupan ehdot pysyvät muuttumattomina.

1.4 Miten kunnan tulee toimia kiinteistökaupan jälkeen, jos se haluaa käyttää etuosto-oikeuttaan?

Kun kiinteistön kauppa on tehty, kunta voi päättää käyttää etuosto-oikeuttaan myytyyn kiinteistöön. Kunnan tulee tällöin kirjallisesti ilmoittaa etuosto-oikeuden käyttämisestä ostajalle, myyjälle ja Maanmittauslaitokselle.

Kunnan on tehtävä päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä ja siitä on ilmoitettava kirjaamisviranomaiselle eli Maanmittauslaitokselle kolmen kuukauden kuluessa luovutuskirjan oikeaksi todistamisesta. Päätös on annettava viivytyksettä todisteellisena tiedoksiantona tiedoksi ostajalle ja myyjälle siten kuin hallintolaissa säädetään.

Mikäli kunta ei toimi edellä mainitulla tavalla, on etuosto-oikeus menetetty.

1.5 Etuosto-oikeuden loppuunsaattaminen:

Etuosto-oikeus on loppuun saatettu, kun kunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on saanut lainvoiman.

Etuosto-oikeuden käyttämisestä on tehtävä merkintä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Merkinnät on poistettava sen jälkeen, kun etuosto on saatettu loppuun.

Kun etuosto on loppuun saatettu, tulee ostajan toimittaa kunnalle luovutuskirja ja haltuun saamansa kiinteistöä koskevat asiakirjat, joilla on merkitystä kunnalle kiinteistön omistajana.

1.6 Kuka vastaa kiinteistöön liittyvistä velvoitteista, hoidosta yms. siihen saakka, kunnes kunnan etuosto-oikeus on edellä mainitulla tavalla loppuunsaatettu?

Ostajan tulee huolehtia luovutuksensaajalle kauppakirjan mukaan tai muutoin kuuluvien velvoitteiden täyttämisestä siihen saakka, kunnes etuosto on loppuun saatettu.

Kun etuosto on loppuun saatettu, on kunnan korvattava ostajalle, mitä tämä on sitä ennen suorittanut, ei kuitenkaan ostajan laiminlyönnistä aiheutuneita suorituksia.

Kunnan on myös korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset. Sama koskee kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia.

Edellä mainituille suorituksille kunnan on maksettava kunkin suorituksen maksupäivästä lukien korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa.

Kunnan on suoritettava ostajalle korvaus edellä mainituista kustannuksista sekä niille ja jo maksetuille kauppahinnan erille korko vain siltä osin kuin ne ylittävät ostajan kiinteistöstä saaman tuoton tai muun taloudellisen hyödyn.

Mikäli myydyn omaisuuden arvo on ostajan toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta vähentynyt, on kunnalla oikeus saada tästä kohtuullinen korvaus.

2. Valtion etuosto-oikeus

Valtion etuosto-oikeudesta säädetään laissa valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla.

Laissa säädetty valtion etuosto-oikeus kiinteistökaupassa koskee koko kiinteistöä, kiinteistön määräalaa tai määräosaa Suomen valtion alueella. Lakia ei kuitenkaan sovelleta Ahvenanmaan maakunnan alueella.

Jos valtio käyttää etuosto-oikeuttaan, se tulee ostajan sijaan kiinteistön saajaksi kauppakirjassa sovituilla ehdoilla.

Lain tarkoituksena on mahdollistaa valtiolle etuosto-oikeus sellaisissa kiinteistöluovutuksissa, joissa kiinteistön hankkiminen on tarpeen maanpuolustuksen, rajavalvonnan tai rajaturvallisuuden varmistamiseksi, alueellisen koskemattomuuden valvonnan ja turvaamisen takia tai kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi.

Alkuperäistä lakia muutettiin ja 1.1.2023 tuli voimaan muutos (lailla valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla annetun lain muuttamisesta 1099/2022), jonka myötä etuosto-oikeus on myös silloin, jos sen katsotaan olevan tarpeen kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi.

Lakimuutoksen myötä myös valtion ja kunnan etuosto-oikeuden suhdetta on täsmennetty eli valtiolla on etuosto-oikeus suhteessa kuntaan, jos kyseiseen kiinteistöön soveltuu myös kunnan etuosto-oikeus.

2.1 Millä alueilla valtiolla on etuosto-oikeus?

Valtiolla on etuosto-oikeus kiinteistöihin, jotka sijaitsevat tai joiden osa sijaitsee:

1) maakuntakaavassa, yleiskaavassa tai asemakaavassa Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen tarpeisiin osoitetuilla alueilla tai enintään 1 000 metrin etäisyydellä niistä;

2) enintään 1 000 metrin etäisyydellä viestiasemista, tutka-asemista, lentopaikoista tai satamista tai näitä vähäisemmistä kohteista, jotka palvelevat Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen vesiliikennettä tai ilmailua normaalioloissa, normaaliolojen häiriötilanteissa tai poikkeusoloissa;

3) enintään 1 000 metrin etäisyydellä Puolustusvoimien tai Rajavartiolaitoksen käytössä olevista muista kuin 1 ja 2 kohdassa tarkoitetuista kiinteistöistä, joilla harjoitettavan toiminnan turvaaminen edellyttää suoja-aluetta.

Lisäksi voidaan valtioneuvoston asetuksella säätää tarkemmin niistä alueista, jotka kuuluvat valtion etuosto-oikeuden soveltamisalaan.

2.2 Milloin valtiolla ei ole etuosto-oikeutta?

Etuosto-oikeutta ei ole, jos:

1. ostajana on myyjän avio- tai avopuoliso, rekisteröidyn parisuhteen osapuoli tai henkilö, joka perintökaaren mukaan voisi periä myyjän, tai tällaisen henkilön avio- tai avopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen osapuoli;
2. ostajana on kunta tai seurakunta;
3. etuosto-oikeuden käyttämistä olisi pidettävä ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot tai muut olosuhteet huomioon ottaen ilmeisen kohtuuttomana.

2.3 Voinko selvittää ennen kiinteistön kauppaa, käyttääkö valtio etuosto-oikeuttaan?

Kyllä voit, ja tämä on myös suositeltavaa. Eli kiinteistönomistaja voi ennen kiinteistön luovutusta pyytää puolustusministeriöltä ennakkotiedon siitä, aikooko valtio käyttää etuosto-oikeutta.

Kiinteistön omistajan on tuolloin tehtävä hakemus Puolustusministeriölle, jossa on ilmoitettava tiedot luovutuksen kohteesta ja ehdoista, ostajasta sekä muut etuosto-oikeuden käyttämisen arvioimiseksi tarpeelliset tiedot.

Jos hakemuksessa mainittu aiottu luovutuksen kohde liittyy sisäministeriön hallinnonalan tehtävien hoitamiseen, puolustusministeriön on pyydettävä sisäministeriöltä lausunto hakemuksesta. 

Seuraavasta linkistä pääset Puolustusministeriön nettisivuille, josta löytyy lomake valtion etuosto-oikeuden käytön tiedusteluun:

Puolustusministeriö voi ilmoittaa, ettei valtio käytä etuosto-oikeutta, jos kiinteistö luovutetaan ennakkotietohakemuksen mukaisesti. Ennakkotieto sitoo valtiota siinä määrätyn ajan, kuitenkin enintään kahden vuoden ajan ennakkotiedon antamisesta.

2.4 Miten valtion tulee toimia kiinteistökaupan jälkeen, jos se haluaa käyttää etuosto-oikeuttaan?

Etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan asian ratkaisee valtiovarainministeriö sen ministeriön esityksestä, jonka hallinnonalan tehtävien hoitamiseen etuosto-oikeuden kohteena oleva kiinteistö liittyy.

Päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä on tehtävä ja siitä ilmoitettava Maanmittauslaitokselle neljän kuukauden kuluessa luovutuksen vahvistamisesta tai siitä, kun kauppa on syntynyt maakaaren 9 a luvussa tarkoitetussa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.

Valtiovarainministeriön on annettava päätös viipymättä tiedoksi ostajalle ja myyjälle todisteellisena tiedoksiantona siten kuin hallintolaissa säädetään sekä ilmoitettava asiasta Maanmittauslaitokselle.

Puolustusministeriön ja sisäministeriön on pyydettävä ennen etuosto-oikeuden käytön esittämistä lausunto etuosto-oikeuden käyttämisen tarpeellisuudesta siltä viranomaiselta, jonka toimialaan kuuluvien tehtävien hoitamiseen kiinteistön kauppa saattaa vaikuttaa, jollei lausunnon pyytäminen ole ilmeisen tarpeetonta.

Viranomaisen tiedonsaantioikeutta on entisestään laajennettu 2023 voimaan tulleella lakimuutoksella, sillä Puolustusministeriöllä, sisäministeriöllä ja valtiovarainministeriöllä on oikeus etuosto-oikeuden ja sen käytön tarpeellisuuden ja rajoitusten selvittämiseksi sekä muiden laissa säädettyjen tehtävien hoitamiseksi saada maksutta välttämättömät tiedot salassapitosäännösten ja muiden tiedonsaantia koskevien rajoitusten estämättä Maanmittauslaitokselta, Maahanmuuttovirastolta, keskusrikospoliisilta rahanpesun selvittelykeskuksesta annetun lain 3 §:ssä tarkoitetusta rahanpesurekisteristä, Patentti- ja rekisterihallitukselta, Huoltovarmuuskeskukselta, Rajavartiolaitokselta, Puolustusvoimilta ja Verohallinnolta sekä lisäksi kunnalta tiedot kiinteistöä koskevista kaavoista ja maankäytön muista suunnitelmista.

2.5 Mitkä ovat ostajan oikeudet ja velvollisuudet siihen saakka, kunnes etuosto-oikeus on saatettu päätökseen?

Ostaja vastaa luovutukseen liittyvien velvoitteiden täyttämisestä myyjälle siihen asti, kun etuosto on saatettu päätökseen.

Kun etuosto-oikeuden käyttämistä koskeva päätös on saanut lainvoiman, ostajan on viipymättä toimitettava valtiolle luovutuskirja ja haltuun saamansa kiinteistöä koskevat asiakirjat, joilla on merkitystä valtiolle kiinteistön omistajana.

Mikäli ostaja on ennen etuoston loppuunsaattamista täyttänyt kauppaan perustuvia velvoitteita, valtio saa lukea nämä hyväkseen suhteessa myyjään.

Mikäli kauppaan sisältyy ehto, jota valtio ei ehdon luonteen vuoksi voi kohtuudella täyttää, velvoite on muunnettava sen täyttä arvoa vastaavaksi rahasuoritukseksi.

Kun etuosto on saatettu loppuun, valtion on viipymättä korvattava ostajalle tämän myyjälle täyttämät suoritukset tämän mahdollisesta laiminlyönnistä aiheutuneita suorituksia lukuun ottamatta.

Valtion on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset sekä kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta syntyneet tarpeelliset kustannukset. Korvauksille on maksettava kunkin ostajan suorituksen maksupäivästä lukien korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa.

Edellä mainitusta korvauksesta ja korosta vähennetään ostajan kiinteistöstä saama tuotto ja muu taloudellinen hyöty.

Jos myydyn omaisuuden arvo on ostajan toimenpiteiden tai laiminlyöntien johdosta alentunut, valtiolla on oikeus saada ostajalta kohtuullinen korvaus.

2.6 Lopuksi

Puolustusministeriön sivuilta löydät lisätietoa valtion etuosto-oikeudesta:

Valtion etuosto-oikeus ei ole sidottu ostajan kansalaisuuteen tai kotipaikkaan, vaan nimenomaisesti kiinteistön sijaintiin toisin kuin puolustusministeriöltä haettavassa luvassa kiinteistön hankkimiseksi.

3. Kauppakirjan laatiminen

Mikäli tarvitset apua kauppakirjan laatimisessa, voit tilata palvelun verkkokaupastamme, jonne pääset alla olevasta linkistä:

4. Kiinteistökaupan opas

Mikäli haluat lisätietoja kiinteistön kaupasta, lataa maksuton Kiinteistökaupan opas tai kuuntele opas äänikirjana. Oppaan ja äänikirjan löydät alla olevasta linkistä:

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: