Urakoitsijan pääsuoritus- ja sivuvelvollisuudet
Urakoitsijan velvollisuudet ja niiden tunteminen ovat keskeisessä asemassa rakennusurakan onnistumisessa. Tämä opas tarjoaa katsauksen keskeisimpiin velvollisuuksiin, jotka tiedostamalla ja huomioimalla jo hanketta suunniteltaessa ja urakan sopimusasiakirjoja laadittaessa urakan osapuolet voivat varmistaa sujuvan yhteistyön. Lue lisää urakoitsijan pääsuoritus- ja sivuvelvollisuudet.
Urakoitsijan pääsuoritusvelvollisuus
Urakoitsijan pääsuoritusvelvollisuus tarkoittaa urakoitsijan velvollisuutta suorittaa urakkasopimuksesta ilmenevät työt ja hankinnat työtuloksen aikaansaamiseksi sovittua hintaa vastaan sekä luovuttaa se valmiina tilaajalle sovittuna aikana.
Urakka on luovutettu, kun se on suoritettu loppuun ja mahdollisesti sovittu vastaanottokatselmus on toimitettu. Rakennusurakan luovutusajankohta määräytyy yleensä toimeksisaajan ja tilaajan välisen urakkasopimuksen perusteella. Jollei luovutusajankohdasta ole osapuolten välillä kuitenkaan sovittu, urakka on luovutettava kohtuullisessa ajassa sopimuksenteosta. Suositeltavaa on, että urakkasopimuksessa ja sen liitteissä määritellään aina selkeästi urakan valmistumisajankohta mahdollisine välitavoitteineen. Häiriöttömän urakan varmistamiseksi sopimukseen kannattaa myös ottaa ehdot sopimussakosta, jonka urakoitsija on velvollinen suorittamaan tilaajalle urakan viivästyessä.
Urakoitsijan pääsuoritusvelvollisuus kattaa kaikki sopimusasiakirjoissa määritellyt työt ja hankinnat, jotka ovat välttämättömiä urakan onnistumiseksi. Lisäksi urakoitsijan pitää suorittaa tehtävänsä ammattitaidolla sekä voimassa olevia rakentamista koskevia säädöksiä ja hyvää rakennustapaa noudattaen.
Rakentamisen ehdottomat laatuvaatimukset on esitetty Suomen rakentamismääräyskokoelmassa. Hyvä rakennustapa puolestaan tarkoittaa alalla noudatettuja käytäntöjä, jotka muuttuvat ajan myötä ja riippuvat kulloinkin tehtävän työn sisällöstä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että urakoitsijan tulee olla perillä alan parhaista käytännöistä ja varmistaa, että kaikki työvaiheet suoritetaan laadukkaasti sekä turvallisesti.
Sopimusasiakirjat
Sopimusasiakirjojen tärkeyttä ei voi liiaksi korostaa, sillä ne ovat aivan olennaisessa asemassa määriteltäessä urakoitsijan velvollisuuksia. Urakoitsija ei lähtökohtaisesti ole velvollinen suorittamaan tilaajan vaatimuksia, jotka eivät ilmene sopimusasiakirjoista ja joita ei rakennusalan yleisen käytännön perusteella ole voinut huomioida.
Etenkin laajemmissa rakennushankkeissa urakan sopimusasiakirjat ovat useammasta asiakirjasta koostuva kokonaisuus. Urakan sopimusasiakirjat täydentävät toisiaan niin, että yhdessä asiakirjassa annettu määräys on pätevä, vaikka se puuttuisi muista sopimusasiakirjoista. Tämä pääsääntö voi jossain tilanteessa olla kuitenkin kohtuuton sopijapuolta kohtaan, jos urakan liiteasiakirjoihin sisältyvä sopimusehto poikkeaa olennaisella tapaa yleisesti noudatusta käytännöstä. Suoritusvelvollisuuden sisällyttäminen teknisiin asiakirjoihin ei ole sallittua, mutta urakan kaupallisiin asiakirjoihin niitä voidaan pätevästi sisällyttää.
Sopimusasiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys on omaksuttu rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa. Urakka-asiakirjat voidaan jakaa pätevyysjärjestyksessä kaupallisiin ja teknisiin asiakirjoihin niin, että kaupalliset asiakirjat ovat järjestyksessä ennen teknisiä asiakirjoja. Kaupallisissa asiakirjoissa pätevyysjärjestys on lähtökohtaisesti seuraava: urakkasopimus, urakkaneuvottelupöytäkirja, rakennusurakan yleiset sopimusehdot, tarjouspyyntö ja ennen tarjouksen antamista annetut kirjalliset lisäselvitykset, urakkaohjelma tai muut sopimuskohtaiset urakkaehdot, urakkarajaliite, tarjous, määrä- ja mittaluettelot ja muutostöiden yksikköhintaluettelo. Teknisissä asiakirjoissa pätevyysjärjestyksessä ensimmäisenä on työkohtaiset laatuvaatimukset ja selostukset, toisena sopimuspiirustukset ja kolmantena yleiset laatuvaatimukset ja työselostukset.
Kaikki urakassa sovellettavat asiakirjat tulee listata urakkasopimukseen ja myös niiden päiväykset taikka versiot tulee yksilöidä epäselvyyksien välttämiseksi. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot mahdollistavat monilta osin myös niistä poikkeamisen urakan kaupallisissa asiakirjoissa, mikä pätee myös asiakirjojen pätevyysjärjestykseen. Muutokset pätevyysjärjestykseen tulee tällöin mainita urakkasopimuksessa samalla kun listataan kaikki urakassa sovellettavat asiakirjat. Pätevyysjärjestystä koskevilla määräyksillä on ratkaiseva merkitys silloin, kun asiakirjat ovat joiltakin osin ristiriidassa keskenään.
Urakoitsijan sivuvelvollisuudet
Urakoitsijalla on pääsuoritusvelvollisuuden lisäksi myös eräitä sivuvelvollisuuksia. Sivuvelvollisuus koskee yleensä vain kunkin urakoitsijan omaa suoritusta, mikäli sopimusasiakirjoissa ei erikseen ole asetettu laajempia velvoitteita jollekin urakoitsijalle. Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaiset sivuvelvollisuudet kuuluvat urakoitsijan suoritusvelvollisuuteen, mikäli kaupallisista asiakirjoista ei muuta ilmene.
Urakoitsijalle voivat kuulua esimerkiksi työsuoritukseen liittyvien lupien sekä rakennustarvikkeiden hankkiminen, tarvittavien mittausten suorittaminen sekä urakka-aikataulun laatiminen. Urakoitsijan tulee suojata omien tavaroiden lisäksi urakkaan kuulumattomat rakennusosat sekä ympäristö. Lisäksi urakasta kertyvien jätteiden lajittelu ja niiden poisto sekä urakka-alueen puhtaanapito kuuluvat urakoitsijan suoritusvelvollisuuksiin. Urakoitsija on lähtökohtaisesti myös velvollinen tekemään sekä purkamaan omaa urakkaa varten tarvittavat tiet ja muut rakenteet. Lisäksi urakoitsijalla on yleensä myös erinäisiä työnantaja-asemasta johtuvia velvollisuuksia.
Yleensä pääurakoitsija nimetään kaupallisissa asiakirjoissa myös työmaapalveluista vastaavaksi urakoitsijaksi. Työmaapalvelut sisältävät rakennustyön toteuttamiseksi välttämättömät työmaan varustamiseen, järjestelyihin ja ylläpitoon tarvittavat toimenpiteet mukaan lukien erikseen luetellut palvelut myös muille urakoitsijoille. Mikäli tällaista vastaavaa urakoitsijaa ei ole nimitetty, tulee jokaisen urakoitsijan huolehtia itse tarvitsemistaan palveluista. Työmaapalveluista ja niiden laajuudesta on mahdollista sopia kaupallisissa asiakirjoissa, joten niin tilaajan kuin urakoitsijankin kannattaa kiinnittää asiaan erityistä huomiota.
Myös työmaanjohtovelvollisuudesta vastaa urakoitsija, joka on nimetty pääurakoitsijaksi. Tämän tulee huolehtia hallintoon ja yleisjohtoon liittyvistä tehtävistä. Päätoteuttajan vastuita ja velvollisuuksia tarkastellaan urakkasopimuksen sekä voimassa olevan lainsäädännön pohjalta. Hankkeelle tulee nimetä työnjohtaja ja hankkia viranomaisen hyväksyntä tälle sekä tarvittaessa myös tietyistä muista osa-alueista vastaaville erityistyönjohtajille. Vastaavan työnjohtajan hyväksyy kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Ilman hyväksyttävää vastaavaa työnjohtajaa ei saa aloittaa eikä jatkaa rakennustyötä. Työmaanjohtovelvollisuuksista vastaavalle kuuluvat myös työturvallisuuden päätoteuttajan velvollisuudet.
Työn toteutus ja yhteistoiminta
Yksi keskeinen tekijä urakan häiriöttömän toteutuksen onnistumisessa on sen aikatauluttaminen. Työmaan yhteisen aikataulun laatiminen on johtovelvollisuuksista vastaavan urakoitsijan tehtävä. Aikataulun laatimiseen tulee kuitenkin osallistua sekä tilaajan että kaikkien urakoitsijoiden.
Urakoitsijoiden omien suoritusten lisäksi myös urakkaan kuuluvat toimintakokeet sekä koekäyttöihin käytettävä aika tulee huomioida aikatauluttamisessa. Tilaajan tulee omien sopijakumppanien kanssa edistää yhteisen suunnitelman laatimista. Työaikataulu tulee hyväksyä yhteisesti ja sitä voidaan muuttaa ainoastaan yhteisellä sopimuksella.
Myötävaikutusvelvollisuus
Tilaajan kannalta tärkeää on huomioida myös rakennusurakkaan ryhtyvän myötävaikutusvelvollisuus. Myötävaikutusvelvollisuudella tarkoitetaan, että sopijapuoli edistää omalta osaltaan ja mahdollistaa toisen sopijapuolen velvollisuuksien täyttämisen. Tilaajan tulee esimerkiksi osaltaan huolehtia siitä, että rakennustyötä varten tarvittavat luvat ovat hankittu ajallaan sekä muut tarvittavat toimenpiteet tehty. Tilaaja myös vastaa kyseisten toimenpiteiden kustannuksista, mikäli toisin ei ole sovittu.
Tilaaja laatii suunnitelma-aikataulun yhdessä urakoitsijan kanssa ja toimittaa suunnitelmat ja lähtötiedot urakoitsijalle suunnitelma-aikataulun mukaisesti. Suunnitelmat tulee tarkastaa verrata yhteensopivuuden takaamiseksi ja niihin on merkittävä laatimispäivä. Tämä vertaamisvelvollisuus selkeyttää tilaajan vastuuta mahdollisissa ristiriitatilanteissa.
Tilaajan tulee myös toimittaa urakoitsijalle ajallaan rakennustavarat, joiden hankkiminen on tilaajan vastuulla. Lisäksi tilaajan tulee sovittaa eri urakoitsijoiden työt siten, etteivät ne häiritse toisiaan sovittuna aikana.
Laadunvarmistus
Urakan onnistuneen lopputuloksen kannalta keskeisessä asemassa on laadunvarmistus. Urakoitsijalta vaadittavat laadunvarmistustoimenpiteet on syytä määrittää sopimuksessa. Tilaajan tulee tarjouspyyntöasiakirjoissa ilmoittaa, minkälaista laadunvarmistusta sekä dokumentointia tämä edellyttää urakoitsijalta. Mikäli urakoitsija laiminlyö sovittuja laadunvarmistustoimenpiteitä, kyseessä on sopimusrikkomus.
Urakoitsija voi lisäksi käyttää myös omia laadunvarmistustoimenpiteitään, vaikka näistä ei olisi erikseen sovittu. Rakennusalan yleisten sopimusehtojenkin nojalla urakoitsijalla on velvollisuus aina tarkastaa oman suorituksensa laatu, sopimuksenmukaisuus sekä korjata mahdolliset virheet ennen työn luovuttamista tilaajalle.
Urakoitsijan sekä aliurakoitsijoiden käyttämien rakennustarvikkeiden takuuaika on pääsääntöisesti sama kuin itse urakkasuorituksella. Urakoitsijalla on jatkuvasti velvollisuus tarkastaa, että myös käytetyt rakennusosat ja materiaalit vastaavat laatu- sekä muita vaatimuksia. Urakoitsija on velvollinen huolehtimaan tarvittavista tarkastuksista ja käyttökokeista omalla kustannuksellaan sekä poistamaan sopimuksen vastaiset rakennustavarat työmaalta.
Myös tilaaja voi, ja sen kannattaa aina omalta osaltaan huolehtia sen varmistamisesta, että urakoitsija toteuttaa suorituksensa sovitun mukaisesti. Vähänkin isommassa hankkeessa tilaaja nimeää aina ulkopuolisen asiantuntijan valvomaan hanketta ja sen edistymistä rakennuttajan puolesta. Tällöin myös esimerkiksi valvojan valtuudet ja urakoitsijan suoritushäiriöihin liittyvät kustannusvastuut on syytä huomioida sopimusasiakirjoissa.
