Moni rivitalo- tai paritaloasunnon omistaja ajattelee, että asunnon yhteydessä oleva piha on automaattisesti omaa aluetta, jolle saa rakentaa terassin, istuttaa pensaita tai pystyttää aidan oman harkinnan mukaan. Juridisesti tilanne on kuitenkin huomattavasti monimutkaisempi.

Taloyhtiössä piha ei lähes koskaan ole osakkaan omaisuutta, vaan se kuuluu yhtiölle, ja osakkaalla on siihen vain rajattu hallinta- tai käyttöoikeus. Tämä vaikuttaa ratkaisevasti siihen, mitä pihalla saa tehdä ilman lupaa ja milloin taloyhtiön hyväksyntä on välttämätön.

Piha ei ole osakkaan oma

Asunto-osakeyhtiössä koko kiinteistö, mukaan lukien piha-alueet, on taloyhtiön omistuksessa. Osakkaalla voi olla oikeus käyttää esimerkiksi aidalla asunnon yhteyteen rajattua pihaa, mutta tämä ei kuitenkaan tarkoita pihan omistamista. Useimmiten kyse on pelkästä käyttöoikeudesta, Yhtiöjärjestyksessä voidaan osoittaa tietty piha-alue kuitenkin myös osakkaan hallintaan. Näiden kahden vaihtoehdon ero on käytännössä erittäin merkittävä.

Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole erikseen määrätty, että tietty piha kuuluu osakkaan hallintaan, piha katsotaan lähtökohtaisesti taloyhtiön hallinnassa olevaksi. Tällöin osakas saa käyttää sitä asumiseen liittyvällä tavanomaisella tavalla, mutta ei voi tehdä pysyviä muutoksia ilman yhtiön lupaa.

Hallintaoikeus vai käyttöoikeus?

Kun piha kuuluu taloyhtiön hallintaan, osakkaan oikeudet ovat melko rajalliset. Tällaisessa tilanteessa pihalle saa kyllä tuoda omia irtokalusteita ja hoitaa aluetta tavanomaisesti, mutta kiinteiden rakenteiden rakentaminen taikka suuremmat istutukset edellyttävät aina taloyhtiön lupaa. Taloyhtiöllä on tällöin myös oikeus kieltää kaikki muutokset, eikä sen tarvitse perustella kieltoa muulla kuin yhtiön edulla.

Jos piha sen sijaan on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkaan hallintaan, osakkaalla on selvästi laajempi päätäntävalta. Hän voi tehdä pihalle muutoksia, kuten rakentaa terassin tai tehdä istutuksia, mutta tämäkään oikeus ei ole rajaton. Osakkaan on edelleen tehtävä muutostyöilmoitus ja huolehdittava siitä, ettei muutos aiheuta haittaa taloyhtiölle, rakennukselle tai naapureille.

Muutostyöilmoitus on käytännössä lähes aina pakollinen

Taloyhtiön pihalla tehtävät muutokset kuuluvat lähes aina muutostyöilmoituksen piiriin. Ilmoitus on tehtävä erityisesti silloin, kun suunniteltu toimenpide vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön, ulottuu rakenteisiin tai maaperään tai voi lisätä vahinkoriskiä. Esimerkiksi terassit, aidat, laatoitukset, suuret istutukset ja kaikki pysyvät rakennelmat ovat sellaisia, että muutostyöilmoitus on aina syytä tehdä ja taloyhtiön hyväksyntä saada ennen toimenpiteisiin ryhtymistä.

Taloyhtiön hallituksen velvollisuus on käsitellä ilmoitus kohtuullisessa ajassa ja kohdella osakkaita yhdenvertaisesti.

Taloyhtiö voi estää muutoksen

Muutostyöilmoituksen tekeminen ei vielä tarkoita automaattista lupaa edetä suunnitelmista toteutukseen. Taloyhtiö voi nimittäin asettaa muutoksille ehtoja ja joissakin tapauksissa jopa kieltää hankkeen esimerkiksi turvallisuussyistä, ulkonäkösyistä tai muun aiheutuvan merkittävän haitan vuoksi.

Yleisin syy muutoksen kieltämiseen on riski vahingoista. Esimerkiksi suurikokoiset rakenteet, maahan upotettavat altaat tai massiiviset terassit voivat lisätä kosteus- tai rakenteellisia riskejä. Lisäksi taloyhtiö voi puuttua hankkeeseen, jos se aiheuttaa haittaa naapureille esimerkiksi varjostuksen, melun, turvallisuusriskien tai näkösuojan vuoksi.

Kieltävän päätöksen saanut ja sitä väärin perustein annettuna pitävä osakas voi riitauttaa asian ja nostaa kanteen oikeudessa, joka voi tiettyjen edellytysten täyttyessä antaa osakkaalle luvan muutostyöhön taikka muuttaa yhtiön työlle asettamia ehtoja.

Kunnossapitovastuu

Myös kunnossapitovastuu riippuu ratkaisevasti siitä, kuuluuko piha virallisesti osakkaan vai taloyhtiön hallintaan.

Jos piha on taloyhtiön hallinnassa, päävastuu kunnossapidosta kuuluu yhtiölle, vaikka osakkaalla onkin velvollisuus käyttää pihaa huolellisesti. Jos piha on sen sijaan osakashallinnassa, vastaa osakas yleensä myös nurmikon, istutusten ja mahdollisten rakennelmiensa hoidosta sekä niiden kunnossapidon kustannuksista. Taloyhtiö puolestaan vastaa maapohjasta ja kiinteistön perusrakenteista, ellei yhtiöjärjestyksessä ole nimenomaisesti määrätty toisin.

On myös hyvä huomata, että osakkaan tekemän muutostyön kunnossapitovastuu siirtyy myös seuraavalle asunnon omistajalle.

Lopuksi

Pihojen käyttöön ja muutoksiin liittyvät erimielisyydet ovat yksi yleisimmistä riitojen syistä taloyhtiöissä. Yleensä ongelmat syntyvät siitä, että osakas mieltää pihan olevan tämän omaa aluetta, vaikka juridisesti näin ei ole.

Paras tapa välttää ristiriidat on tarkistaa aina ensin yhtiöjärjestys ja varmistaa pihan hallintaoikeus. Vaikka piha olisi osakkaan hallinnassa, kannattaa myös muutostyöilmoitus tehdä aina ennen kuin pihalle rakennetaan mitään vähänkään isompaa. Kun pihan juridinen asema ja muutostyömenettely ymmärretään oikein, voidaan välttää kalliit virheet ja riidat.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: