Pinta-alavirhe asuntokaupassa
Asunto-osakkeita myytäessä ja markkinoitaessa tulee kaupan kohteesta ilmoittaa myös huoneiston huoneluku ja pinta-ala. Ostajalle annettavien tietojen kanssa on syytä olla tarkkana, sillä mahdolliset virheet annetuissa tiedoissa voivat oikeuttaa ostajan vaatimaan hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai jopa purkamaan kaupan.
Asuntojen hintojen vertailu tapahtuu käytännössä pitkälti kohteiden neliöhintojen perusteella. Kohteista annettavien pinta-alatietojen tulisikin olla vertailukelpoisia ja luotettavia, jotta ostaja kykenee vertailemaan markkinoilla olevia kohteita toisiinsa ja tekemään ostopäätöksensä oikeiden tietojen pohjalta. Mikäli kaupan kohde ei vastaa sitä mitä on sovittu, rasittaa kauppaa virhe.
Isännöitsijän todistus
Asunto-osakeyhtiössä huoneiston pinta-ala selviää yleensä isännöitsijän todistuksesta. Pinta-alan mittaustavat ja standardit ovat vuosikymmenten aikana kuitenkin muuttuneet, ja etenkin vanhemmissa kohteissa aikoinaan mitatut taikka muutoin ilmoitetut pinta-alat eivät aina vastaa nykypäivän mittausmenetelmien mukaisesti määriteltyä todellista asuinpinta-alaa.
Useita mittaustapoja
Pinta-alavirheitä koskevat riidat eivät koske vain vanhoja asuntoja, vaan riidat ovat melko yleisiä asuntojen ikään katsomatta. Tähän vaikuttaa osaltaan se, että pinta-alaa voidaan mitata monin eri tavoin ja pinta-alakäsitteitä on olemassa erilaisia. Lopullinen toteutus ei aina myöskään täydellisesti vastaa suunniteltua, jolloin todellisesta pinta-alasta on usein mahdotonta varmistua sitä erikseen mittaamatta.
Markkinointiasetus
Elinkeinonharjoittajia sitova asuntojen markkinointiasetus (130/2001) määrää, että asunnoista tulee ilmoittaa asunnon huoneluku sekä pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Asuintilaa ei ole laissa taikka asetuksessa tarkemmin määritelty, mutta yleinen tulkinta on, että tällä tarkoitetaan yleensä samaa kuin SFS-standardin 5139 mukaisella huoneistoalalla. Kerrostaloissa tämä pätee pääsääntöisesti, mutta pientaloissa mittaaminen on usein käytännössä haastavampaa eivätkä käsitteet välttämättä ole yhteneviä.
SFS -standardi
SFS-standardin mukaan huoneistoala mitataan pääsääntöisesti asuntoa rajoittavien seinien sisäpinnoista. Seinät rappukäytävään, naapuritaloon taikka pihaan eivät kuulu huoneistoalaan. Huoneistoalasta vähennetään kantavien ja osastoivien väliseinien ja hormiryhmien ala, mutta sen sijaan ei-kantava väliseinän ala voidaan lukea huoneistoalaan. Myös kantavassa seinässä oleva aukko, joka ulottuu lattiaan ja on vähintään 2,20 metriä korkea, lasketaan mukaan huoneistoalaan. Huoneistoalaan lasketaan myös esimerkiksi keittiökalusteiden peittämä pinta-ala ja kevytrakenteinen komero. Huoneistoalaan ei lasketa esimerkiksi vähäistä suurempia valokuiluja ja vastaavia lämpöeristämättömiä tiloja, kalustamattomassa kellarikerroksessa sijaitsevaa varastotilaa, autotallia, teknistä tilaa, kuistia, vilpolaa, tuulikaappia, parveketta taikka irtaimistovarastoa.
Ammattimainen myyjä
Asuin- ja liiketiloja ammattimaisesti välittävä elinkeinonharjoittaja on velvollinen selvittämään, miten ilmoitettu pinta-ala on mitattu ja kertomaan mahdollisista pinta-alaan liittyvistä virhemahdollisuuksista. Tarvittaessa kaupan osapuolille tulee kertoa myös mahdollisuudesta suorittaa pinta-alan tarkistusmittaus ennen kauppaa. Tällä tavoin todellinen asuinpinta-ala voidaan selvittää luotettavasti ja välttyä kaupan jälkeisiltä riitaisuuksilta.
Välittäjän ja myyjän vastuu
Välittäjällä on suuri vastuu pinta-alan selvittämisestä ja kaupan osapuolten informoimisesta, mikäli pinta-alaa ei ole luotettavasti selvitetty.
Asuntoaan myyvä voi joutua ostajaa kohtaan vastuuseen, mikäli ostajalle kohteen pinta-alasta annetut tiedot osoittautuvat kaupan teon jälkeen virheellisiksi taikka harhaan johtaviksi. Myyjä ei myöskään voi vapautua vastuustaan esimerkiksi vetoamalla yhtiöjärjestyksessä ilmoitettuun tietoon, vaan ostajalle annetun tiedon on oltava faktisesti tosi.
Kirjaaminen kauppakirjaan
Mikäli pinta-alaa ei ole ennen kauppaa tarkistusmitattu, on tämä suositeltavaa kirjata kauppakirjaan esimerkiksi seuraavasti: ”Yhtiön huoneistojen pinta-aloja ei ole tarkistusmitattu. Tämän vuoksi ilmoitetut pinta-alat voivat poiketa olennaisesti nykystandardin mukaisesti laskettavasta huoneistoalasta. Huoneiston todellinen asuinpinta-ala voi siten olla yhtiöjärjestyksessä ilmoitettua suurempi tai pienempi.”
Edellä mainitun kaltainen yleisesti käytetty kirjauskaan ei kokonaan poista myyjän vastuuta mahdollisesta asunnon pinta-alatiedon virheellisyydestä. Sen voidaan kuitenkin katsoa rajoittavan myyjän vastuuta siten, että vain vähäistä merkittävämpi poikkeama oikeuttaa ostajan kohdistamaan siihen perustuvia vaatimuksia myyjään. Mikäli pinta-ala poikkeaa noin 10 % ilmoitetusta tai tätä enemmän, voi ostaja todennäköisesti edellä mainitun kaltaisesta kirjauksesta huolimattakin vaatia myyjältä tapauksesta riippuen joko hinnanalennusta, vahingonkorvausta taikka kaupan purkua.
Hyvitykseen oikeuttavan virheen tulee ylipäätään olla aina luonteeltaan sellainen, että annetun tiedon voidaan objektiivisesti arvioiden katoa vaikuttaneen ostajan ostopäätökseen ja kohteen arvoon. Virheen olemassaolo ja siihen perustuva seuraamus edellyttävät aina tapauskohtaista arviointia.
Tulkintavaikeuksien välttämiseksi kauppakirjaan on mahdollista kirjata myös selkeä riskinjakoehto, kuten: ”Ostajalla on oikeus kohdistaa myyjään vaatimuksia mahdolliseen pinta-alatiedon virheellisyyteen perustuen vain, mikäli todellinen pinta-ala poikkeaa ilmoitetusta vähintään 10 %”.
Kuinka toimia, jos epäilee ilmoitetun pinta-alan olevan virheellinen?
Mikäli ostajalle syntyy kaupan teon jälkeen epäilys, että ilmoitettu pinta-ala poikkeaa kohteen todellisesta pinta-alasta, kannattaa kohteessa teettää pinta-alan tarkistusmittaus tai muulla tapaa luotettavasti mitata kohteen todellinen pinta-ala.
Mikäli epäilys annetun tiedon virheellisyydestä vahvistuu, tulee ostajan olla viipymättä yhteydessä myyjään ja reklamoida tätä virheestä lain mukaisella tapaa. Mikäli välitysliike on laiminlyönyt velvollisuuksiaan, on tulisi ostajan reklamoida sitäkin kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.
Viivyttely asian selvittämisessä taikka reklamointivelvollisuuden asianmukaisessa täyttämissä voivat johtaa oikeuden menetykseen, joten epäilyksen taikka virheen ilmetessä on aina suositeltavaa kääntyä lainoppineen asiantuntijan puoleen.
