Uudessa asunto-osakeyhtiössä perustajaosakas eli yleensä perustajaurakoitsija vastaa siitä, että yhtiö rakennuksineen on toteutettu valmiiksi hyvän rakennustavan mukaisesti ja virheettömästi. Hyvin harvoin tässä kuitenkaan onnistutaan ainakaan ensi yrittämältä täydellisesti, vaan on pikemmin sääntö kuin poikkeus, että kohteessa ilmenee vielä sen valmistumisen jälkeen tarvetta erinäisille korjauksille. Etenkin pientä viilattavaa löytyy käytännössä aina, mutta joskus osakkaiden käyttöön jo luovutetuissa kohteissa voi ilmetä suurempiakin korjaustarpeita. Taloyhtiöiden osakkaineen onkin syytä tarkkana ja huolehtia siitä, että kaikki viat ja puutteet tulevat huomatuiksi ja saatetaan rakennuttajan tietoon viimeistään vuositarkastusmenettelyn yhteydessä. Lue lisää artikkelista Perustajaurakoitsijan virhevastuu ja vuositarkastus.

Mikä on vuositarkastus?

Taloyhtiössä sijaitsevan uuden asunnon myyjä, eli yleensä perustajaosakas on aina velvollinen järjestämään yhtiössä vuositarkastuksen, jossa käydään lävitse asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet korjaustoimenpiteitä edellyttävät virheet. Kyseessä on siis eräänlainen lakisääteinen takuutarkastus, jossa on tarkoitus todeta kerralla ja kootusti kaikki siihen mennessä ilmenneet viat ja puutteet.

Vuositarkastusta edeltävänä takuuaikana vallitsee virheolettama, joka tarkoittaa, että myyjä on lähtökohtaisesti aina vastuussa vuositarkastukseen mennessä ilmenevistä ja viimeistään sen yhteydessä ilmoitetuista vioista ja puutteista. Näyttötaakka on myyjällä, joka voi vapautua vastuusta vain, jos kykenee itse näyttämään toteen, ettei kyseessä ole virhe.

Taloyhtiön ja sen osakkaiden näkökulmasta vuositarkastusmenettely ja sitä koskevat säännökset luovat näin turvaa ja helpotusta, mitä tulee asunnossa taikka yhtiön muissa osissa ilmenevien vikojen ja puutteiden kuntoon saattamiseen. Toisaalta vuositarkastus on myös vedenjakaja siinä suhteessa, että rakennuttaja voi vastaavasti edellyttää saavansa tietoonsa kaikki siltä edellytettävät ja havaittavissa olevat korjaustarpeet viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä. Mikäli yhtiö taikka sen osakas ei ilmoita havaittavissa olevasta virheestä viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä, vapautuu rakennuttaja vastuustaan siihen liittyen.

Vuositarkastuksen ajankohta

Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöön otettaviksi. Myyjä vastaa vuositarkastuksesta tiedottamisesta lain mukaisia määräaikoja noudattaen sekä siitä, että vuositarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon merkitään kaikki ostajien ja yhtiön ilmoittamat virheet sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet.

Vuositarkastus voi koostua yhdestä tai useammasta tarkastustilaisuudesta ja se voidaan järjestää esimerkiksi siten, että ensin tarkastetaan erikseen jokainen huoneisto ja sen jälkeen järjestetään yhteinen tilaisuus, jossa kirjataan yhtiön yhteisiä tiloja ja alueita koskevat huomautukset. Vuositarkastus voidaan järjestää myös siten, että ostaja ilmoittaa ennen varsinaista tarkastusta myyjälle havaitsemansa virheet, minkä jälkeen myyjällä on mahdollisuus tarkastaa ilmoitetut seikat.

Käynti yksittäisessä asunnossa ei ole tarpeen, jos myyjä on muutoin saanut tietoonsa ostajan ilmoittamat virheet. Tällöin pelkkä asiantilan tai ilmoitettujen virheiden kirjaaminen vuositarkastuksen pöytäkirjaan riittää.

Olipa menettelyn toteutus sitten mikä tahansa, tulee ostajalle, asuntoyhteisölle ja mahdolliselle rakennushankkeen vakuuden antajalle kuitenkin varata tilaisuus tarkastaa menettelystä laadittu pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset kohtuullisessa, vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.

Huoneistojen ja yhtiön yhteisten tilojen ennakkotarkastus

Yhtiön kaikki huoneistot ja yhteiset tilat on syytä käydä huolellisesti lävitse yhtiön ja osakkaiden taholta ennen vuositarkastusta, jotta mahdolliset virheet voidaan saattaa ajallaan myyjän tietoon ja vaatia tätä korjaamaan havaitut puutteet. Koska maallikon on käytännössä mahdotonta olla perillä kaikista rakennusteknisistä vaatimuksista ja yksityiskohdista, on ulkopuolisen konsultin kuten insinööritoimiston käyttäminen tässä yhteydessä enemmän kuin suositeltavaa. Tällaisesta ennen varsinaista vuositarkastusta suoritettavasta tarkastuskierroksesta puhuttaessa käytettään nimitystä vuositarkastuksen ennakkotarkastus, ja siitä laadittava kirjallinen tarkastusraportti liitetään osaksi vuositarkastuksen pöytäkirjaa.

Taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvien yhtiön yhteisten tilojen kuten rappukäytävien, julkisivun ja piha-alueiden tarkastamisesta ja näissä havaittuihin virheisiin vetoamisesta vastaa taloyhtiön hallitus. Useimmissa yhtiöissä ainakin näihin on tapana suorittaa ennakkotarkastus ulkopuolisella asiantuntijalla ennen vuositarkastusta.

Huoneistojen sisäpuoliset osat?

Huoneistojen sisäpuolisten osien osalta asukkaille on tapana toimittaa ennen vuositarkastuksen suorittamista lomake, jolla kukin osakas voi ilmoittaa kaikista omassa huoneistossaan havaituista vioista ja puutteista. Huoneistoissa on kuitenkin myös yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakenteita, joten näissä mahdollisesti havaittavissa olevien vikojen varalta ennakkotarkastus on suositeltavaa tehdä kattavasti ja ulottaa se myös huoneistoihin.

Vuositarkastukseen ei ylipäätään tule koskaan suhtautua hutiloiden, sillä tällä on edellä todetuin tavoin erittäin olennaisia oikeusvaikutuksia. Myyjä ei nimittäin ole lähtökohtaisesti enää myöhemmin vuositarkastuksen pitämisen jälkeen vastuussa sellaisista virheistä, jotka olisi pitänyt huomata ja reklamoida viimeistään vuositarkastukseen mennessä.

Myyjän vastuu vuositarkastuksen jälkeen havaituista virheistä

Vuositarkastuksen toimittaminen ei merkitse sitä, että myyjän vastuu päättyisi kokonaan ja myyjä vapautuisi vastaamasta kaikista vuositarkastuksen jälkeen paljastuvista virheistä.

Asuntokauppalain mukaisesti ostaja ja taloyhtiö voivat vuositarkastusmenettelyn jälkeenkin vaatia urakoitsijaa vastuuseen vasta myöhemmin paljastuneiden vikojen ja puutteiden perusteella. Reklamaatio tulee tällöin tehdä kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi viimeistään pitänyt havaita. Lisäksi vaatimuksen esittäjällä on vuositarkastuksen jälkeen näyttötaakka siitä, että kyse on asuntokauppalaissa tarkoitetusta virheestä.

Arvioitaessa sitä, milloin virhe on havaittu tai milloin se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Laki ei tarkemmin määrittele sitä, mikä on kohtuullinen reklamaatioaika, mutta vakiintuneen oikeuskäytännön perusteella noin 3-4 kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta tehtyä reklamaatiota on pidetty oikea-aikaisena. Virheen paljastuessa ostajan taikka yhtiön kannattaa siis selvittää asiaa aktiivisesti ja ilmoittaa virheestä sekä vaatimuksistaan perustajaosakkaalle aina mahdollisimman pian.

Vastuun päättyminen

Lopullisesti myyjän vastuu päättyy vasta vanhentumissäännösten nojalla. Perustajaurakoitsijan korjattavaksi vaadittavista virheistä tulee täten reklamoida myyjälle viimeistään ennen kuin 10 vuotta on tullut kuluneeksi yhtiön rakennusten valmistumisesta ja luovuttamisesta osakkaiden hallintaan.

Taloyhtiöissä esiintyy valitettavan joskus virheellinen käsitys, että vuositarkastuksen jälkeen ilmenneistä virheistä voitaisiin reklamoida rakennuttaa kootusti vasta 10-vuotisvastuun lähestyessä loppuaan. Reklamaatioaikaa koskevien säännösten vuoksi on erittäin tärkeää, ettei virheitä ilmoiteta kootusti vasta joskus myöhemmin, vaan rakennuttajaa tulee reklamoida kaikista virheistä aina viipymättä sitä mukaa, kun niitä ilmenee.

Olipa kyse virheen ilmoittamisesta ennen vuositarkastusta tai vasta sen jälkeen, on reklamaatio aina suositeltavaa tehdä kirjallisesti taikka muutoin sellaisella tavalla, että asian voi myöhemmin näyttää toteen kiistattomasti. Reklamaation tulee myös olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee sen perusteella arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja sen johdosta esitetyt vaatimukset (esimerkiksi korjausvaatimus).

Toisinaan tilanne voi olla sellainen, että perustaosakasta on reklamoitu ajallaan, mutta tämä viivyttelee reklamaation saatuaan korjauksiin ryhtymisessä taikka asian edistäminen syystä taikka toisesta unohtuu pidemmäksikin aikaa. Virhevastuun vanhentuminen tulee vanhentumislain säännösten vuoksi katkaista viimeistään kolmen vuoden välein uhalla, että muutoin myyjän virhevastuu lakkaa vaateiden vanhentumisen vuoksi.

Vastuun katkaiseminen

Vanhentumisen katkaisemisella tarkoitetaan yksinkertaistettuna sitä, että asiasta ja korjausvaateen olemassaolosta muistutetaan myyjää jollakin myöhemmin todistettavissa olevalla tavalla. Virhevaatimuksia esittävän ei ole kuitenkaan milloinkaan suositeltavaa jättäytyä passiiviseksi näinkään pitkäksi aikaa luottaen yksinomaan vanhentumissäännöksiin, sillä oikeuskäytännössä on edellytetty ostajan edistävän asian selvittämistä aktiivisesti myös ajallaan tehdyn reklamaation jälkeen uhalla, että myyjä voi muussa tapauksessa vapautua vastuustaan.

Tarvitsetko apua vuositarkastuksen reklamaation laatimiseen?

Tilaa palvelu verkkokaupastamme.

Palvelu on erinomainen apuvälinen isännöitsijälle tilanteessa, jossa asunto-osakeyhtiön huoneistoissa tai rakennuksen muissa tiloissa on havaittu perustajaurakoitsijan vastuulle kuuluvia virheitä. Palvelussa isännöitsijä saa käyttöönsä asuntokauppalakiin perustuvan lakimiehen ammattitaidon sekä keskinäisissä keskusteluissa, että myös etäyhteyksin hallituksen kokouksiin.

Palvelun hinnoittelu on seuraava:

1. taloyhtiöt 1 – 10 huoneistoa. Hinta 1250 € + ALV
2. taloyhtiöt 11 – 50 huoneistoa. Hinta 1750 € + ALV
3. taloyhtiöt 51 – 100 huoneistoa. Hinta 2000 € + ALV
4. taloyhtiöt yli 100 huoneistoa. Hinta 2250 € + ALV

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: