fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Mitä lakia sovelletaan liiketilojen kauppaan?

Herkulex.fi /

Asiantuntijoiltamme kysytään ajoittain, mitä lakia taikka säännöksiä tulisi soveltaa liiketilojen kauppaan. Tässä artikkelissa pyrimme vastaamaan tähän kysymykseen.

Liiketiloja on olemassa monenlaisia. Toiset voivat sijaita esimerkiksi asunto- taikka kiinteistöosakeyhtiöissä, kun taas toiset liiketilat muodostuvat itsenäisestä kiinteistöstä sille liiketoiminnan harjoittamiseksi rakennettuine rakennuksineen.

Maakaari

Kiinteistön tai osan kiinteistöstä vaihtaessa omistajaa, sovelletaan kauppaan Maakaarta (12.4.1995/540).

Maakaaren sääntely on ns. osittain indispositiivista, eli osittain pakottavaa, jolloin sopimus voi olla jopa sitomaton, mikäli lain pakottavia muotomääräyksiä ei ole noudatettu. Liikekiinteistön kaupan ehdoista osapuolet voivat kuitenkin sopia jokseenkin vapaasti parhaaksi katsomallaan tavalla. Maakaaren 2 luvun 10 § sopimusvapautta rajoittavat säännökset koskevat vain elinkeinonharjoittajalta asuinkäyttöön hankittavaa kiinteistöä, eivätkä siten lähtökohtaisesti rajoita osapuolten vapautta sopia lain säännöksistä poikkeavalla tapaa esimerkiksi myyjän virhevastuusta liiketilojen kaupassa, kunhan tämä tapahtuu sopimalla lain edellyttämällä tapaa yksilöidysti siitä, millä tapaa ostajan asema poikkeaa lain 2 luvun 17-34 §:ssä säädetystä.

Asuntokauppalaki

Monet liiketilat sijaitsevat asunto-osakeyhtiöissä, tai muissa pääosin asuinhuoneistoja sisältävissä yhtiöissä. Tällöin voi helposti syntyä virheellinen olettama, että tällaisessa yhtiössä sijaitsevien liiketilojen kauppaan tulisi automaattisesti soveltaa asuntokauppalain säännöksiä.

Asuntokauppaa sääntelevä Asuntokauppalaki koskee soveltamisalasäännöksensä mukaisesti asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, ostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamista rakentamisvaiheessa sekä eräitä muita edellä tarkoitettujen asuntojen ja asuntoyhteisön muiden tilojen tuotantoon ja myyntiin liittyviä oikeussuhteita.

Liiketilojen kauppaan asuntokauppalakia ei siten lähtökohtaisesti sovelleta silloinkaan, kun liikehuoneisto sijaitsee asunto-osakeyhtiössä. On kuitenkin syytä tiedostaa, että uudisrakentamista taikka sellaiseen rinnastuvaa korjausrakentamista koskevat Asuntokauppalain 2 luvun 17 §:n säännökset perustajaosakkaalta edellytettävästä vakuudesta koskevat myös liikehuoneistoja, ja ovat siten voimassa myös liikehuoneiston perustajaosakkaalta hankkineen osakkeenostajan hyväksi. Tällaisessa tilanteessa voi liikehuoneistonkin kauppaan siten tulla osin sovellettavaksi myös Asuntokauppalaki ja sen mainittu säännös.

Kauppalaki

Mikäli kaupan kohteena ei ole kiinteistö, vaan liiketilojen hallintaan oikeuttavat osakkeet, sovelletaan kauppaan lähtökohtaisesti kauppalakia (27.3.1987/355). Kauppalaki on irtaimen kauppaa sääntelevä ns. yleislaki, jonka säännökset noudattavat pääpiirteissään pitkälti samoja periaatteita, kuin esimerkiksi asuntokauppalaki. Merkittäviä erojakin kuitenkin on, ja ennakoimattomien tilanteiden sekä tulkintavaikeuksien välttämiseksi kaupan osapuolten on suositeltavaa hyödyntää kauppalain sallimaa vapautta ja sopia oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan keskenään parhaaksi katsomallaan tavalla.

Liikehuoneiston sijaitessa esimerkiksi asunto-osakeyhtiössä, on moniin sopimussuhteen keskeisiin kysymyksiin mielekästä soveltaa hyvin erityyppisiä oikeustoimia silmällä pitäen säädetyn Kauppalain ohella tai sijasta esimerkiksi Asuntokauppalain säännöksiä. Kauppalaki ei käytännössä juurikaan rajoita liikehuoneistokaupan osapuolten sopimisvapautta, ja hyvin usein kaupan osapuolet sopivatkin kauppaan sovellettavan Asuntokauppalakia tai sen tiettyjä säännöksiä. Asuntokauppalain säännöksiä ei kuitenkaan sovelleta liikehuoneiston kauppaan automaattisesti. Sen sijaan on myös mahdollista ja varsin tavallistakin, että osapuolet sopivat esimerkiksi ostajan oikeuksista, myyjän virhevastuusta ja sen rajoista, reklamaatiovelvollisuudesta tai vaikka mahdollisten riitojen ratkaisustakin keskenään ”räätälöidysti” juuri kyseistä kauppaa silmällä pitäen.

Mikäli muuta ei erikseen sovita, sovelletaan liikehuoneiston kauppaan Kauppalakia, ja Asuntokauppalain säännösten soveltamisesta muodostuneella oikeuskäytännöllä voi tällöin olla lähinnä analoginen vaikutus mahdollisia osapuolten oikeussuhteen sisältöön liittyviä tulkintaerimielisyyksiä ratkaistaessa.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Ota yhteyttä!

Lue lisää artikkeleitamme: