Milloin asunto- tai kiinteistökauppa on pätemätön?
Tehty asunto- tai kiinteistökauppa voi osoittautua myöhemmin pätemättömäksi. Tässä artikkelissa käymme läpi, milloin asunto- tai kiinteistökauppa on pätemätön. Pätemättömyyden voi aiheuttaa muun muassa muotovirhe, oikeustoimikelvottomuus tai muu oikeustoimilain mukainen pätemättömyysperuste. Käymme tässä artikkelissa läpi pätemättömyysperusteita sekä selvitämme, vaikuttaako pätemättömyys itsestään vai pitääkö siihen vedota ja missä ajassa. Lisäksi selvitämme, mitä oikeusvaikutuksia pätemättömyydellä on. Tulee huomata, että pätemättömyysperusteita voi olla muitakin kuin tässä artikkelissa esitetyt.
1. Määrämuoto
1.1 Kiinteistönkauppa:
Kiinteistön kauppa (koko kiinteistö, määräosa ja määräala) on määrämuotoinen oikeustoimi eli kauppakirjassa pitää olla laissa säädetyt tiedot sekä kauppakirja on tehtävä tietyssä muodossa, jotta se olisi pätevä. Muotomääräykset koskevat myös kiinteistön vaihtoa ja lahjaa. Sitä vastoin kiinteistön vuokraoikeuden ja sillä sijaitsevan rakennuksen kauppaa ei tarvitse tehdä määrämuodossa.
a. Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti.
Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.
Kiinteistön kauppa voidaan kuitenkin tehdä myös sähköisesti maakaaren 5 luvun 3 §:ssä tarkoitetussa kaupankäyntijärjestelmässä. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on hyväksyttävä sähköinen kauppakirja samansisältöisenä siten kuin maakaaren 9 a luvussa säädetään. Maanmittauslaitos ylläpitää Kiinteistönvaihdannan palvelua, jossa kiinteistön kauppa voidaan tehdä sähköisesti. Tällöin ei siis kaupanvahvistajaa tarvita.
b. Lisäksi kiinteistön kauppakirjasta on käytävä ilmi seuraavat vähimmäistiedot:
1) luovutustarkoitus;
2) luovutettava kiinteistö;
3) myyjä ja ostaja;
4) kauppahinta ja muu vastike.
c. Valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti.
Myyjän on allekirjoitettava valtakirja ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö.
Sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä asiamies voi toimia myyjän tai ostajan puolesta maakaaren 9 a luvussa säädetyllä tavalla annetun sähköisen valtakirjan nojalla, josta käyvät ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. Asiamies voi toimia kaupankäyntijärjestelmässä myös sellaisen valtuutuksen nojalla, josta säädetään maakaaren 9 a luvun 1 §:n 3 momentissa. Asiointijärjestelmän ylläpitäjälle toimitettavalla valtakirjalla voidaan antaa toiselle yleinen valtuutus käyttää asiointijärjestelmää valtuuttajan puolesta tai oikeus käyttää asiointijärjestelmää valtuuttajan puolesta asiakirjoja hyväksymättä.
Tulee huomata, että myös kiinteistökaupan esisopimus on tehtävä edellä mainitussa määrämuodossa, jotta se olisi sitova. Samoin jos kauppa puretaan, on kaupan purkusopimus tehtävä edellä mainitussa muodossa.
Mikäli kiinteistön kauppaa ei ole tehty edellä mainitussa muodossa, johtaa se kiinteistökaupan pätemättömyyteen. Jos muotovirhe on havaittavissa kauppakirjasta, johtaa tämä siihen, että pätemättömyys otetaan viran puolesta huomioon eli saannolle ei myönnetä lainhuutoa eli lainhuutohakemus on tällöin hylättävä. Jos taas muotovirhettä ei havaita ja saannolle myönnetään lainhuuto, lainhuudatus korjaa muotovirheen eli muotovirheeseen ei voi enää vedota.
1.2 Asunto-osakkeen kauppa:
Käytetyn asunto-osakkeen kauppaa säätelee asuntokauppalain 6 luku, myös oikeustoimilaki säätelee sopimuksen tekemistä. Toisin kun kiinteistön kaupassa, käytetyn asunnon ostotarjouksesta tai kauppakirjasta ei ole laissa mitään muotomääräyksiä, joidenka sivuuttaminen johtaisi sopimuksen pätemättömyyteen.
Asunto-osakkeen kaupassa eikä ostotarjouksen tekemisessä tarvitse myöskään käyttää kaupanvahvistajaa eikä kauppaa tarvitse tehdä myöskään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä ollakseen sitova.
2. Oikeustoimikelpoisuus ja sen puuttuminen
Mikäli henkilö on vajaavaltainen, alle 18-vuotias tai täysi-ikäiselle henkilölle on vahvistettu oikeudessa toimintakelpoisuuden rajoitus, ei henkilö voi pätevästi tehdä asunto- ja kiinteistökaupan sopimusta.
Pätemätön sopimus voi kuitenkin tulla päteväksi, mikäli alaikäinen täysi-ikäiseksi tultuaan hyväksyy sopimuksen tai mikäli kauppa vaatii digi- ja väestötietoviraston luvan, viraston kaupalle myöntämän luvan ja edunvalvojan hyväksyttyä kiinteistö- tai asuntokaupan.
3. Oikeustoimilain mukaiset pätemättömyysperusteet
Oikeustoimikelvottomuuden lisäksi voi kaupan syntyä rasittaa myös jommankumman sopimusosapuolen tai kolmannen osapuolen väärinkäytös.
a. Törkeä ja lievä pakko
Törkeällä pakolla aikaansaatu sopimus on lähtökohtaisesti pätemätön. Törkeä pakko on kyseessä, jos joku on pakotettu sopimukseen väkivaltaista pitelemistä taikka pakottavaa hengen tai terveyden vaaraa käsittävää uhkausta käyttäen.
Mikäli pakkoa on käyttänyt joku kolmas osapuoli eli ei sopimuskumppani, tulee sopimus kuitenkin päteväksi, mikäli pakotettu ei ilman aiheetonta viivytystä ilmoita vilpittömässä mielessä olleelle sopimuskumppanilleen sopimuksen pätemättömyydestä.
Lievästä pakosta on kyse silloin, kun uhka kohdistuu vapauteen, kunniaan, omaisuuteen tai muuhun vastaavaan etuun. Lievään pakkoon voi vedota vain, mikäli sopimuskumppani tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää pakosta tai jos sopimuskumppani on itse käyttänyt pakkoa keinona solmia sopimus.
b. Petollinen viettely
Petollinen viettely on sellaista toimintaa, jossa sopimuskumppani erehdytetään tekemään sopimus tai sopimuskumppanin erehdystä hyväksikäytetään sopimuksen solmimiseksi.
Oikeustoimi ei sido osapuolta, mikäli petolliseen viettelyyn on syyllistynyt sopimuskumppani tai jos sopimuskumppani tiesi jonkun kolmannen syyllistyneen petolliseen viettelyyn sopimuksen solmimiseksi.
c. Kiskominen
Kiskomisesta on kyse silloin, kun toinen osapuoli käyttää hyväkseen sopimuskumppanin heikkoa asemaa (kuten ymmärtämättömyyttä tai kevytmielisyyttä) saavuttaakseen hyötyä itselleen solmien sopimuksen, jossa osapuolten suoritukset ovat epäsuhdassa toisiinsa nähden.
Säännöksessä mainittu ymmärtämättömyys tai kevytmielisyys voi ilmetä toisen osapuolen kokemattomuutena, nuoruutena tai korkeasta iästä johtuen.
d. Ilmaisuerehdys
Mikäli esim. kauppakirjaan on osapuolen tahdonilmaisu erhekirjoituksen tai muun oikeustoimen tekijän erehdyksen johdosta saanut toisen sisällön kuin on tarkoitettu, tahdonilmaisu ei sellaisenaan sido sen antajaa, jos se, johon tahdonilmaisu on kohdistettu, tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää erehdyksestä. Vilpittömässä mielessä olevaa vastapuolta siten suojataan.
Tahdonilmaisu voi saada virheellisen sisällyksen esim. erhekirjoituksella, joka tarkoittaa esim. virhettä, jossa luvun 100 sijasta on kirjoitettu 1000.
e. Kunnianvastainen ja arvoton menettely
Kunnianvastainen ja arvoton menettely täydentää edellä mainittuja menettelyjä eli mikäli edellä mainittujen menettelyjen tunnusmerkistöt eivät täyttyisikään, niin kyse voi olla kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä.
Oikeustoimilain 33 §:n mukaan oikeustointa, jota muuten olisi pidettävä pätevänä, älköön saatettako voimaan, jos se on tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnian vastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen, ja sen, johon oikeustoimi on kohdistettu, täytyy olettaa niistä tietäneen.
Virheellisen tiedon antaminen tai toisen sopimusosapuolen erehdyksen hyväksikäyttäminen voi johtaa sopimuksen pätemättömyyteen.
4. Pätemättömyyteen vetoaminen ja vetoamisaika
Tulee huomata, että edellä mainitut oikeustoimilain pätemättömyysperusteet ovat yleensä sellaisia, että sopimusosapuolen tulee itse vedota pätemättömyyteen eli pätemättömyys ei tule niin sanotusti automaattisesti. Joissakin tilanteissa pätemättömyys on ns. itsestään vaikuttavaa eli joka otetaan viran puolesta huomioon ilman, että siihen tarvitsee erikseen vedota. Tällainen on esim. kiinteistökaupan muotovirhe. Maakaaren 12 luvun 4 §:n 2 kohdan mukaan kiinteistökaupan muotovirhe johtaa lainhuutohakemuksen hylkäämiseen. Tulee kuitenkin huomata, että mikäli muotovirhettä ei ole kauppakirjasta havaittavissa, myönnetty lainhuuto korjaa virheen, eikä virheeseen voi enää vedota.
Oikeustoimilaissa ei ole pääsääntöisesti säännöksiä siitä, missä ajassa pätemättömyyteen on vedottava. Ainoastaan kun törkeää pakkoa on käyttänyt joku kolmas, tulee sopimus kuitenkin päteväksi, mikäli pakotettu ei ilman aiheetonta viivytystä ilmoita vilpittömässä mielessä olleelle sopimuskumppanilleen sopimuksen pätemättömyydestä.
Pääsääntöisesti pätemättömyyteen on kuitenkin sopimusoikeudellisten periaatteiden nojalla vedottava kohtuullisessa ajassa. Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin katsottu, että mikäli pätemättömyys johtuu sopimuskumppanin vilpillisestä menettelystä, voi pätemättömyyteen vedota pitkänkin ajan kuluttua. Suositeltavaa kuitenkin on, että pätemättömyyteen kannattaa vedota niin pian kuin se on mahdollista, ettei tule oikeudenmenetyksiä.
5. Pätemättömyyden oikeusvaikutukset
Pätemätön oikeustoimi ei saa aikaan luontoissuoritusvelvollisuutta eikä sopimuksen mukaisia oikeusvaikutuksia. Mikäli sopimus on pätemätön, kumoutuu se alusta alkaen eli pätemättömyys vaikuttaa taannehtivasti. Pätemättömyys siten eroaa kaupan purkamisen oikeusvaikutuksista, koska kaupan purkamista on alun perin edeltänyt pätevä sopimus. Kaupan purkaminen vaikuttaa vasta purkamisesta eteenpäin.
Mikäli sopimuksen perusteella ei ole tehty mitään suorituksia esim. maksettu kauppahintaa, ei tarvita mitään erityisiä toimenpiteitä pätemättömyyden toteamisen/vahvistamisen jälkeen. Sopimus ei pätemättömyyden takia velvoita sopijapuolia sopimuksen mukaisiin suorituksiin.
Jos taas sopimuksen perusteella olisi esim. maksettu kauppahinta, tulee se palauttaa ostajalle. Samoin jos asunnon hallinta on luovutettu, tulee hallinta palauttaa myyjälle. Suoritukset on siis palautettava puolin ja toisin. Jos suoritusta ei voi palauttaa, on suorituksen arvo korvattava. Tilanne on siis saatava siihen tilanteeseen kuin jos sopimusta ei olisi lainkaan tehty. Suoritusten palauttamiseen voi kuitenkin liittyä monenlaisia ongelmia, esim. jos myyjä on jo käyttänyt saadun kauppahinnan. Pätemättömän sopimuksen perusteella voi toiselle osapuolelle syntyä myös vahingonkorvausvelvollisuus. Koska pätevää sopimusta ei ole syntynyt, korvausvelvollisuutta on lähtökohtaisesti arvioitava vahingonkorvauslain säännösten mukaisesti mutta on mahdollista, että tulee huomioida sopimusoikeudelliset korvausäännöt kuten sopimusneuvotteluissa aiheutetun vahingon korvaaminen.
Joskus pätemättömyys voi korjaantua kuten edellä kohdassa oikeustoimikelpoisuus ja sen puuttuminen on mainittu ja jos kiinteistökaupassa muotovirheestä huolimatta on myönnetty lainhuuto. Usein pätemättömyys saattaa korjautua sillä, että virheellinen oikeustoimi hyväksytään jälkikäteen. Pätemättömyys voi kuitenkin olla lopullista. Tällöin oikeustoimi on yleensä tehtävä uudelleen, jos halutaan saada aikaan aiotut oikeusvaikutukset.
Oppaat asunnon ja kiinteistön kauppaan
Haluatko lisätietoja asunto- ja kiinteistökaupoista.
Lataa maksuttomat oppaamme alla olevasta linkistä.
Asunto- ja Kiinteistökaupan oppaissa opastamme sinua kaupan tekemisessä vaihe vaiheelta aina kohteen myyntiin laittamisesta lähtien siihen saakka, kunnes kauppa on tehty.
Hyvän kuntotarkastuksen oppaassa käsitellään Asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteisen toimintamallin eli YTM mukaisen suoritusohjeen merkitys kuntotarkastuksen suorittamisessa. Keskitymme siihen, miten kuntotarkastus oikein tehtynä toteutetaan.
