Tiesitkö, että joissakin kiinteistökaupoissa ostaja tarvitsee luvan kiinteistön hankintaan Suomen valtion alueelta?  Lupa kiinteistön kauppaan voidaan tarvita siten vain kiinteistön (koskee myös kiinteistön määräosaa ja määräalaa) hankintaan eli asunto-osakkeen hankkimiseen tai kiinteistön vuokraamiseen ei lupaa tarvita. Tulee huomata, että luvanvaraisuus ei koske vain kiinteistön kauppaa vaan myös muuta kiinteistön hankintaa kuten vaihtoa tai lahjaa. Kiinteistön hankinnalla tarkoitetaan sellaista oikeustointa, jolla kiinteistön taikka sen määräosan tai määräalan omistusoikeus luovutetaan toiselle. Luvanvaraisuus on voimassa koko Suomessa Ahvenanmaan maakuntaa lukuun ottamatta

Tässä artikkelissa tarkastelemme tarkemmin, milloin tällainen lupa tarvitaan ja miten luvan hakemisen kanssa tulee menetellä. Lisäksi tarkastelemme sitä, miten tulee menetellä sen jälkeen, jos lupaa ei myönnetä ja onko ostajalla oikeus tässä tilanteessa saada valtiolta korvauksia. 

Luvanvaraisuutta säätelee laki eräiden kiinteistöhankintojen luvanvaraisuudesta (29.3.2019/470). Ahvenanmaan maanhankintaa säätelee Ahvenanmaan maanhankintalaki, jota emme tässä artikkelissa tarkemmin tarkastele.

Milloin tarvitaan lupa kiinteistön hankintaan Suomen valtion alueella?

EU-jäsenvaltion ja Euroopan talousalueen (ETA) ulkopuolelta tulevat ostajat tarvitsevat luvan silloin, kun kiinteistön hankkii joku seuraavista tahoista:

Luonnollinen henkilö:

• jolla ei ole EU:n jäsenvaltion tai ETA-alueeseen kuuluvan valtion kansalaisuutta.

• jolla ei ole kansalaisuutta, tai jonka kansalaisuus on tuntematon tai jonka kansalaisuutta ei ole luotettavasti todennettu

Yritys tai muu yhteisö:

• jonka kotipaikka on EU- ja ETA-alueen ulkopuolella.
• jonka kotipaikka on EU- tai ETA-alueella, mutta jossa EU- tai ETA-alueen ulkopuolisella

taholla (luonnollisella henkilöllä tai yhteisöllä) on vähintään 10 %:n omistus tai vastaava tosiasiallinen vaikutusvalta yhteisössä.

Tähän on tullut vielä tarkentavia lainsäännöksiä vuonna 2022, joten tarkemmat säännökset vaikutusvallan laskemiseen löydät laista eräiden kiinteistöhankintojen luvanvaraisuudesta 1 §:stä

Edellä mainittu luonnollinen henkilöä tai yritys/muu yhteisö saa hankkia kiinteistön Suomen valtion alueelta vain, jos puolustusministeriö myöntää hankinnalle luvan.

Milloin lupaa ei tarvita?

Lupaa ei tarvita, jos:

1) kiinteistön luovuttajana on saajan avio- tai avopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen osapuoli;

2) kiinteistön luovuttajana on henkilö, jonka saaja voisi perintökaaren  2 luvun säännösten mukaan periä; tai

3) aviopuolisot, avopuolisot tai rekisteröidyn parisuhteen osapuolet hankkivat yhdessä kiinteistön ja toinen heistä ei tarvitse tämän lain mukaista lupaa ja hänen osuutensa hankittavasta kiinteistöstä on vähintään yksi kymmenesosa.

4) luovuttajana on saajan entinen avio- tai avopuoliso taikka rekisteröidyn parisuhteen osapuoli, saaja omistaa ennestään osuuden luovutuksen kohteena olevasta kiinteistöstä ja luovutus tapahtuu viimeistään kahden kuukauden kuluttua avio- tai avoliiton taikka rekisteröidyn parisuhteen purkautumisesta. 

Voiko luvanvaraisuuden selvittää etukäteen?

Kyllä voi. Kiinteistön luovuttaja tai luovutuksensaaja voi pyytää puolustusministeriöltä ennakolta tiedon siitä, tarvitaanko kiinteistön hankintaan lupa.

Tällöin on toimitettava kirjallinen hakemus Puolustusministeriölle ja siinä on ilmoitettava tiedot luovutuksen osapuolista ja luovutuksen kohteena olevasta kiinteistöstä.

Puolustusministeriön sivuilta löytyy valmis lomakepohja tätä hakemusta varten:  

Lomake lupatarpeen tiedusteluun:

Missä vaiheessa lupa tulee hakea?

Lupaa voidaan hakea joko ennen kiinteistön hankintaa tai vasta kiinteistön hankinnan jälkeen, jolloin lupa tulee hakeakahden kuukauden kuluessa kiinteistön luovutuksen vahvistamisesta tai siitä, kun kauppa on syntynyt maakaaren  9 a luvussa tarkoitetussa sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.

Vaikka luvan hakeminen myös kiinteistön hankinnan jälkeenkin on mahdollista, on kuitenkin suositeltavaa hakea lupa jo ennen kiinteistön hankintaa, jolloin voidaan välttyä myös mahdollisilta ylimääräisiltä kustannuksilta. Valtio ei esimerkiksi korvaa niitä kustannuksia ostajalle, jotka hän on toteuttanut omalla riskillään ja tiedostaen samalla kielteisen lupapäätöksen mahdollisuuden. Näin ollen esimerkiksi rakentamista ei kannata kiinteistöllä aloittaa ennen luvan saamista.

Mitä tapahtuu, jos lupaa ei hae edellä mainitussa ajassa?

Puolustusministeriön on ilmoitettava luovutuksensaajalle luvanhakuvelvollisuudesta ja asetettava enintään kahden kuukauden pituinen määräaika, jonka kuluessa lupaa on haettava.

Miten lupaa haetaan ja mitä tietoja luvan hakemisen yhteydessä on annettava?

Luvanhakijan tulee toimittaa Puolustusministeriölle lupahakemus.

Puolustusministeriön sivuilta löytyy tätä varten valmis hakulomake:

Lomake luvan hakemiseen kiinteistön ostamiseksi

Lupahakemuksesta on käytävä ilmi tiedot kiinteistön luovutuksen osapuolista, kiinteistöstä sekä kiinteistön aiotusta käyttötarkoituksesta.

Mikäli luvan hakijana on yritys tai yhteisö, tulee hakemuksen lisäksi toimittaa kuvaus luovutuksensaajan omistussuhteista sekä tieto varsinaisista edunsaajista. 

Vuonna 2023 alussa tuli voimaan lakimuutos, minkä johdosta Puolustusministeriön tiedonsaantioikeuksia on entisestään lisätty seuraavilla tavoilla:

•  se voi pyytää hakijaa esittämään selvityksen kiinteistön hankinnan rahoituksesta ja rahoituksen alkuperästä sekä muita lupahakemuksen käsittelemiseksi tarvittavia tietoja.
• Puolustusministeriön on pyydettävä hakemuksesta lausunto siltä viranomaiselta, jonka toimialaan kuuluvien tehtävien hoitamiseen kiinteistön hankinta saattaa vaikuttaa, jollei lausunnon pyytäminen ole ilmeisen tarpeetonta.
• Puolustusministeriö voi hankkia myös muita asiaan liittyviä tarpeellisia lausuntoja ja selvityksiä. 
• Puolustusministeriöllä on oikeus maksutta saada kiinteistön hankinnan luvanvaraisuuden ja luvan myöntämisen edellytysten selvittämiseksi välttämättömät tiedot salassapitosäännösten ja muiden tiedonsaantia koskevien rajoitusten estämättä Maanmittauslaitokselta, Maahanmuuttovirastolta, keskusrikospoliisilta rahanpesun selvittelykeskuksesta annetun lain  3 §:ssä tarkoitetusta rahanpesurekisteristä, Patentti- ja rekisterihallitukselta, Huoltovarmuuskeskukselta, Rajavartiolaitokselta, Puolustusvoimilta ja Verohallinnolta sekä lisäksi kunnalta tiedot kiinteistöä koskevista kaavoista ja maankäytön muista suunnitelmista.

Lupahakemus tulee lähettää Puolustusministeriöön:

• sähköisesti kirjaamo(at)defmin.fi 

tai

• postitse osoitteeseen Puolustusministeriö, PL 31, 00131 Helsinki, Finland.

Hakemuksen liitteenä on toimitettava muun muassa kaikkien ostajien passikopiot sekä kauppakirjaluonnos, hyväksytty ostotarjous, kauppakirja tai lahjakirja. 

Milloin lupaa kiinteistön hankintaan ei myönnetä?

Lupaa kiinteistön hankinnalle ei myönnetä, jos hankinnan voidaan arvioida uhkaavan kansallista turvallisuutta tai vaikeuttavan maanpuolustuksen järjestämistä, alueellisen koskemattomuuden valvontaa ja turvaamista tai rajavalvonnan, rajaturvallisuuden tai huoltovarmuuden varmistamista.

Hakemus voidaan hylätä myös, jos kiinteistön hankinta saattaa vaarantaa edellä tarkoitettuja etuja ja:

1) on ilmeistä, ettei hankinnan kohteena oleva kiinteistö sovellu hakemuksessa ilmoitettuun käyttötarkoitukseen; tai

2) luovutuksensaajana on henkilö, joka on ulkomaalaislain  149 §:n nojalla saanut lainvoimaisen karkotuspäätöksen ja joka oleskelee maassa laittomasti.

Lisäksi hakemus voidaan hylätä, jos luovutuksensaaja puolustusministeriön muistutuksesta huolimatta toistuvasti laiminlyö velvollisuutensa toimittaa tarvittava selvitys tai antaa tahallaan vääriä olennaisia tietoja asiaa koskien.

Miten tulee toimia, jos lupaa ei myönnetä?

Jos lupaa ei myönnetä, on luovutuksensaajan luovutettava kiinteistö kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun päätös luvan epäämisestä on saanut lainvoiman.

Jos kuitenkaan lupaa ei ole haettu puolustusministeriön määräämässä ajassa, kuuden kuukauden määräaika kiinteistön luovutukselle lasketaan siitä, kun hakemus kiinteistön hankkimista koskevaksi luvaksi olisi tullut jättää puolustusministeriölle. 

Jos kiinteistön kauppaa ei ole purettu eikä kiinteistöä ole luovutettu eteenpäin edellä mainitussa ajassa, puolustusministeriön on määrättävä kiinteistö myytäväksi siten kuin ulosottokaaren  5 luvussa säädetään.

Luovutuksensaajan oikeuksista kustannusten korvauksiin yms. siinä tilanteessa, kun lupaa ei myönnetä

Valtion on korvattava luovutuksensaajalle:

• hankinnan johdosta syntyneet kohtuulliset rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset
• kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta syntyneet tarpeelliset kustannukset.
• Korvauksille on maksettava kunkin luovutuksensaajan suorituksen maksupäivästä lukien korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitettua korkoa.

Korvauksesta ja korosta vähennetään luovutuksensaajan kiinteistöstä saama tuotto ja muu taloudellinen hyöty.

Edellä mainittuja kustannuksia ei kuitenkaan korvata siltä osin kuin ne ovat aiheutuneet luvanhakuvelvollisuuden laiminlyönnistä.

Lopuksi

Kiinteistöhankinnan luvanvaraisuus on siten sidottu ostajan kansalaisuuteen tai kotipaikkaan kun taas valtion etuosto-oikeus on sidottu kiinteistön sijaintiin.

Kiinteistön kauppakirjan laatiminen

Tarvitsetko apua kiinteistön kauppakirjan laatimiseen?

Tilaa palvelu verkkokaupastamme alla olevasta linkistä.

Kiinteistökaupan opas

Haluatko lisätietoja kiinteistön kaupasta?

Lataa alla olevasta linkistä maksuton Kiinteistökaupan opas tai kuuntele opas äänikirjana.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: