Kiinteistörasitteen poistaminen
Joskus tulee eteen kysymys, voidaanko rasite poistaa. Lähtökohtaisesti kiinteistörasite on tarkoitettu pysyväksi oikeudeksi, eikä se lakkaa, elleivät rasitteen asianosaiset yhdessä sovi rasitteen poistamisesta. Mikäli rasitteen poistamisesta ei päästä yksimielisyyteen asianosaisten kesken, voidaan rasite joissakin tilanteissa poistaa viranomaistoimituksen (rasitetoimituksessa) kautta pakolla. Artikkelissa käymme läpi, millaisin edellytyksin kiinteistörasitteen poistaminen on mahdollista.
Kiinteistörasite perustetaan kiinteistön omistajien välisin sopimuksin eli annetaan toiselle kiinteistölle oikeus käyttää toisen kiinteistön aluetta tiettyyn tarkoitukseen. Toisen kiinteistön oikeus on siten toisen kiinteistön rasite. Rasitteita voidaan tietyin edellytyksin perustaa myös vaikka joku asianosaisista sitä vastustaisi niin sanottuna pakkorasitteena. Kiinteistörasitteet perustetaan viranomaismenettelyssä eli kiinteistötoimituksessa, jonka vireille tulon edellytyksenä on Maanmittauslaitokseen asianosaisen toimittama hakemus.
Rasitteen poistaminen sopimuksin
Kiinteistönmuodostamislain 161 §:n mukaan kiinteistötoimituksessa perustettu rasite voidaan asianosaisten sopimuksesta poistaa, jos rasitteen merkitys siihen oikeutetulle kiinteistölle tai kunnalle on vähentynyt. Asianosaisten sopimuksin rasite voidaan siten poistaa, jos rasitteen merkitys siihen oikeutetulle kiinteistölle tai kunnalle on vähentynyt eli tässä tilanteessa erityistä viranomaisen toimitusmenettelyä ei vaadita.
Rasitteen poistaminen ns. pakolla eli toimitusmenettelyssä – millä edellytyksillä se on mahdollista?
Kiinteistönmuodostamislaissa todetaan, että Muutoin rasite voidaan poistaa, jos olosuhteet ovat niin muuttuneet, ettei rasitetta enää 156 ja 157 §:n säännökset huomioon ottaen voitaisi perustaa eikä rasite ole oikeutetulle kiinteistölle tai kunnalle välttämätön.
Rasite voidaan siten pääsäännön mukaan poistaa, jos olosuhteet ovat muuttuneet niin, ettei
- rasite ole enää kiinteistölle tai kunnalle tarpeellinen/välttämätön; ja jos
- siitä aiheutuu rasitetulle rekisteriyksikölle tai alueeseen ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa
Rasitteen poistamisen edellytyksien arviointi edellyttää aina tapauskohtaista ja kokonaisvaltaista arviointia. Edellä mainituilla perusteilla ensinnäkin arvioidaan olosuhteiden muutosta eli olosuhteiden pitää olla muuttuneet eli jos mikään olosuhde ei ole muuttunut siitä, kun rasite perustettiin, ei välttämättä mitään perustetta rasitteen poistamiseksi ole.
Edelleen kiinteistönmuodostamislaissa todetaan, että Välttämätön rasite voidaan poistaa, jos rasitteesta aiheutuvan kohtuuttoman haitan poistaminen ei ole mahdollista 160 §:ssä tarkoitetuin toimenpitein ja jos poistetun rasitteen sijaan voidaan 156 ja 157 §:ssä säädetyin edellytyksin perustaa vastaavanlainen rasite toiseen paikkaan.
Ennen kuin välttämätön rasite voidaan poistaa, tulee siten arvioida, että voidaanko rasitteesta aiheutuvaa kohtuutonta haittaa poistaa seuraavin toimenpitein:
- voidaanko rasite siirtää toiseen paikkaan rasitetun rekisteriyksikön alueella tai
- voidaanko antaa uusia rasitteen käyttämistä rajoittavia määräyksiä taikka muuttaa rasitteen käyttämisestä aikaisemmin annettuja määräyksiä (edellyttää pääsääntöisesti asianosaisten sopimista, eikä toimenpide saa vaikeuttaa asemakaavan toteuttamista)
Ensisijaisesti tulee siten pyrkiä vähentämään rasitteesta aiheutuvaa haittaa edellä mainituilla toimenpiteillä. Jos edellä mainituilla toimenpiteillä voidaan rasitteesta aiheutuvaa kohtuutonta haittaa poistaa, ei välttämätöntä rasitetta voida poistaa.
Jos rasitteesta aiheutuvaa kohtuutonta haittaa edellä mainituilla toimenpiteillä ei voida poistaa, niin jotta rasite voidaan poistaa, edellytetään, että vastaavanlainen rasite voidaan perustaa toiseen paikkaan. Eli toissijaisesti haitta voidaan poistaa siten, että rasite lakkautetaan ja sen sijaan perustetaan muun rekisteriyksikön alueelle vastaavanlainen rasite. Tämä tarkoittaisi, että jos rasitteesta aiheutuvaa kohtuutonta haittaa ei voida poistaa edellä mainituin toimenpitein eikä siirtää rasitetta minnekään toiseen paikkaan, ei välttämätöntä rasitetta voida poistaa.
Rasitetun kiinteistön omistajan oikeuksista lisäkorvaukseen
Jos rasitetta ei voida poistaa, voi rasitetun kiinteistön omistajalla olla oikeus saada lisäkorvausta lisääntyneestä haitasta.
Pääsääntöisesti rasitetun rekisteriyksikön omistajalla ja haltijalla on oikeus saada korvaus rasitteen tai oikeuden perustamisesta aiheutuvasta haitasta ja vahingosta siltä, jonka hyväksi rasite tai oikeus perustetaan. Oikeutta korvaukseen ei kuitenkaan ole siltä osin kuin on sovittu tai edellytetty, ettei korvausta makseta.
Rasitteesta on siten voitu alun perin rasitteen perustamisen yhteydessä määrätä suorittamaan korvaus rasitetun kiinteistön omistajalle. Kun alkuaan rasitteen perustamisen yhteydessä haitasta määrätyn korvauksen suuruudessa ei ole voitu huomioida rasitteen käytön muuttumisesta johtuvaa rasittavuuden lisääntymistä, ei haitasta kärsivä ole saanut korvausta syntyneestä lisähaitasta. Tällöin voidaan määrätä suorittamaan lisäkorvausta.
Laissa säädetään, että jos rasitteesta aiheutuvaa kohtuutonta haittaa ei voida poistaa 1 momentissa tarkoitetuin toimenpitein ja jos rasitteen rasittavuuden lisääntyminen on aiheutunut rasitteen käytön muuttumisesta, on niiden rasiteoikeuden haltijoiden, joiden käytön johdosta rasittavuus on lisääntynyt, korvattava muutoksesta johtuva lisähaitta rasitetun rekisteriyksikön omistajalle.
Miten rasitteen poistamista voi hakea?
Jos rasitteen poistamisesta ei päässä sopimukseen asianosaisten kesken, voi kiinteistörasitteen poistamista hakea Maanmittauslaitokseen toimitettavalla hakemuksella. Rasitteen poistamista koskeva asia käsitellään toimitusmenettelyssä, jossa toimitusinsinööri päättää siitä, onko edellytykset rasitteen poistamiseen. Mikäli asianosainen ei ole tyytyväinen päätökseen, voi asiasta edelleen valittaa maaoikeuteen ja edelleen Korkeimpaan oikeuteen, mikäli se myöntää valitusluvan.
Milloin rasitteesta voi aiheutua lain tarkoittamaa huomattavaa haittaa?
Edellä esitetyn perusteella voidaan päätellä, että jolleivat asianosaiset ole yksimielisiä rasitteen poistamisesta, on rasitteen poistamiskynnys korkealla. Rasite voidaan pääsääntöisesti poistaa silloin kun rasite ei ole enää olosuhteiden muutoksen vuoksi välttämätön ja jos rasitteesta aiheutuu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Rasitteen poistamisen harkinta on aina tapauskohtaista.
Eräässä venevalkamarasitetta koskevassa oikeustapauksessa maanomistaja eli rasitetun kiinteistön omistaja oli hakenut venevalkamarasitteiden poistamista (oikeuksia yhteensä 27 eri tilalla) kiinteistötoimituksessa, koska asianosaiset eivät olleet sopineet rasitteen poistamisesta.
Kyseisessä tapauksessa maanomistaja perusteli venevalkamarasitteiden poistamista sillä, että rasitteet eivät olleet välttämättömiä niitä käyttäville kiinteistöille, koska suurimmalla osalla näistä kiinteistöistä ei ollut edes venettä. Lisäksi rasitteet aiheuttivat hänen tilalleen kohtuutonta haittaa, koska venevalkama sijaitsi vapaa-ajan asuinrakennuksen ja rannan välissä ja vei myös suurimman osan rantaviivaa. Lisäksi maanomistaja perusteli vaatimustaan muuttuneilla olosuhteilla, sillä aiemmin rasite oli kohdistunut erilliseen kiinteistöön, mutta vuonna 2017 tapahtuneen kiinteistöjen yhdistämisen myötä alue tuli osaksi hänen omistamansa rakennuspaikkakäytössä olevaa tilaa.
Rasiteoikeuden haltijat vetosivat taas siihen, että rasitteet oli perustettu rasitetun ja oikeutettujen kiinteistöjen omistajien välisin sopimuksin, joita ei voi yksipuolisesti muuttaa, eikä rasitteista ollut aiheutunut minkäänlaista riitaa aiemmin. Lisäksi he katsoivat, että venevalkamarasitteiden poistaminen myös alentaisi heidän kiinteistöjensä arvoa.
Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri teki päätöksen, että vapaa-ajan tonttiin kuuluvien venevalkamarasitteiden poistoon ei löytynyt perusteita. Maanomistaja valitti asiasta Itä-Uudenmaan maaoikeuteen, joka piti voimassa toimitusinsinöörin päätöksen.
Asiassa arvioitiin sitä, että onko rasite siihen oikeutetuille kiinteistöille välttämätön, aiheutuuko siitä kohtuutonta haittaa maanomistajalle ja voitaisiinko näitä rasitteita perustaa nykyisessä tilanteessa. Maaoikeus katsoi, ettei maanomistajalle aiheudu rasitteista kohtuutonta haittaa ja aikoinaan ilman asemakaavoitusta syntyneillä tiheästi rakennetuilla alueilla on tavallista, että rakennuspaikkojen välittömässä läheisyydessä sijaitsee alueen yhteisiä toimintoja. Lisäksi toimituskokouksessa rasitteita oli jo muutettu siten, että niiden käyttöön määrättiin rajoituksia liittyen esimerkiksi tielle pysäköintiin. Oikeus katsoi, että valittajan tilanne oli tosiasiassa parantunut, eikä edellytyksiä rasitteen poistamiseen ollut.
Missä tilanteessa rasite ei ole enää välttämätön tai milloin rasite voi aiheuttaa kohtuutonta haittaa?
Näiden seikkojen arviointi on aina tapauskohtaista harkintaa.
Rasitteen poistamista pitää voida perustella olosuhteiden muuttumisella eli pitää voida yksilöidä ne muutostekijät, joiden johdosta rasite voidaan poistaa rasittavuuden lisääntymisen perusteella ja pitää voida esittää näyttöä aiheutuvasta huomattavasta haitasta ja siitä, miksi rasite ei ole enää välttämätön.
Rasitteen tarpeellisuuden arvioinnissa otetaan muun muassa huomioon, että onko se kiinteistön käyttöä edistävää, johtuuko se kiinteistön käytöstä ja onko rasitteen käyttö jatkuvaa. Rasitteen tulee tarkoitukseltaan edistää pysyvää käyttötapaa.
Venevalkamoiden osalta oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, ettei kiinteistö kaikissa tapauksissa tarvitse pysyvää rasiteoikeutta valkama-alueeseen yhteiselle vesialueelle pääsemistä varten silloinkaan, kun kiinteistöllä on osuus tällaiseen vesialueeseen.
Rasitetun kiinteistön omistajanvaihdoksesta johtuva kiinteistön oman käyttötarpeen kasvu taikka rasitealueen käytön lisääntyminen oikeutetun tilan taholta ja tätä aiheutuva haitta ei välttämättä yksistään ole peruste rasitteen lakkauttamiselle.
Muutokset rasitetun kiinteistön käyttötavassa taikka rasitealueen pinta-alan pieneneminen voivat joskus olla sellaisia syitä, jotka muodostavat perusteen puuttua rasiteoikeuteen poistamalla rasite.
Jos rasiteoikeuden haltija on määrätty suorittamaan korvausta rasitteesta rasitetulle kiinteistölle ja näitä korvauksia ei vaatimuksista huolimatta suoriteta, voiko tämä aiheuttaa kohtuuttoman haitan niin, että rasite voidaan poistaa? Ei varmaankaan koska korvausta voi yleensä periä oikeusteitse velkomuskanteella. Mutta entä siinä tapauksessa, jossa korvaus tulisi suorittaa säännöllisesti rasitetulle kiinteistölle, ja näitä korvauksia ei vapaaehtoisesti suoriteta ja joudutaan toistuvasti hakemaan oikeusteitse velkomuskanteella? Tämäkään ei välttämättä ole mikään peruste, sillä rasitteen poistaminen pääsääntöisesti vaatii myös olosuhteiden muuttumisen ja sen, ettei rasite ole enää välttämätön.
Haluatko lisätietoja ? -Varaa maksuton videoneuvottelu
Varaa lakimiehellemme maksuton videoneuvottelu, jossa lakimies antaa sinulle vastauksen kysymykseesi sekä toimintaohjeet, miten asiassasi voit edetä. Neuvonta on maksutonta. Videoneuvottelussa voidaan käydä läpi myös asiaasi liittyviä asiakirjoja, , joiden toimittamiseen saat ohjeet videoneuvottelun ajanvarauksen yhteydessä. Lakimies tutustuu toimittamiisi asiakirjoihin ennen videoneuvottelua.
