Asuntokaupan sähköistyminen

Parhaillaan on menossa asuntokaupan digitalisaatio ja sen siirtymäaika, jonka puitteissa asunto-osakkeiden paperimuotoiset osakekirjat tulevat lopulta jäämään historiaan. Kaikki tiedot olemassa olevista asunto-osakkeista ja niiden omistuksesta tullaan siirtämään uuteen sähköiseen rekisterin, eli Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään.

Sähköisellä huoneistotietojärjestelmällä tavoitellaan yhtäältä merkittäviä taloudellisia hyötyjä, ja toisaalta asunto-osakkeiden omistusta ja sen rajoituksia koskevien tietojen parempaa saatavuutta ja luotettavuutta. Yksittäisen osakkeen omistajan kannalta omistuksen sähköinen kirjaaminen luo turvaa, kun mm. paperimuotoisen osakekirjan katoamisesta taikka tuhoutumisesta ei tarvitse enää kantaa huolta.

Huoneistotietojärjestelmän toinen vaihe alkoi vuoden 2024 syksynä ja kestää vuoden 2026 loppuun. Tavoitteena on rakentaa yhteinen, vakioitu toimintamalli taloyhtiön hallinnollisten tietojen välittämiseen eri tietojärjestelmien välillä. Tämä vaihe mahdollistaa sujuvamman tiedonkulun ja tehostaa isännöintialan toimintaa. Lisäksi se tuo muutoksia taloyhtiöiden datan keräämiseen, kuten kunnossapito- ja muutostyötiedot. Tämän kehityksen myötä Suomi voi toimia mallimaana asumisen tiedon hallinnassa

Vuoden 2019 aikana tai tätä myöhemmin perustetut asunto-osakeyhtiöt omistuksineen on jo rekisteröity suoraan sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, eikä näiden osalta ole lainkaan varsinaista siirtymävaihetta. Sitä vastoin tätä vanhempien asunto-osakeyhtiöiden ja huoneistojen siirtyminen sähköiseen rekisteriin on käytännössä kaksi vaiheinen siirtymäprosessi. Ensin taloyhtiön pitää siirtää yhtiön osakeluettelo huoneistotietojärjestelmään. Tämän jälkeen voi yksittäisen osakehuoneiston omistuksen rekisteröidä sähköiseen järjestelmään, joko erillisellä ilmoituksella tai huoneiston vaihtaessa seuraavan kerran omistajaa. Tässä yhteydessä myös automaattisesti mitätöidään paperinen osakekirja.

Siirtymävaiheen aikana asuntokauppa tehdään ja omistuksen siirtymisestä ilmoitetaan eri tavalla riippuen siitä, kuinka pitkälle digitalisaatiossa on edetty kyseisen asunto-osakeyhtiön ja sen kaupan kohteena olevan huoneiston omistustietojen osalta. Siirtymäkauden aikana osakekirjat voivat nimittäin olla joko vielä paperisia, tai vaihtoehtoisesti omistusoikeudesta on voitu jo tehdä sähköinen merkintä huoneistotietojärjestelmään, jolloin paperista osakekirjaa ei enää ole (tai se on mitätön). Tässä artikkelissa kuvataan, kuinka näissä vaihtelevissa tilanteissa tulee siirtymävaiheen aikana menetellä asuntokauppaa tehtäessä.

Kun osakeluetteloa taikka osakekirjoja kumpaakaan ole vielä digitalisoitu

Siirtymävaiheen alettua tammikuussa 2019 tilanne asuntokauppaa tehtäessä oli sellainen, jossa sen enempää asunto-osakeyhtiön osakeluetteloa kuin huoneiston omistustietojakaan ei vielä ole siirretty sähköiseen rekisteriin.

Näissä tilanteissa myyjän tuli osoittaa omistusoikeutensa kaupan kohteena olevaan huoneistoon paperimuotoisella osakekirjalla, joka kaupan yhteydessä siirretään ostajan (useimmiten käytännössä tämän lainoittajan) haltuun asiaan kuuluvin siirtomerkinnöin varustettuna. Asunto-osakkeen kauppa tehtiin paperisella kauppakirjalla, joka allekirjoitettiin osapuolten läsnäollessa. Samassa yhteydessä paperiseen osakekirjaan tehtyyn omistusoikeutta koskeva siirtomerkintä. Huoneiston ostajan tuli ilmoittaa kaupasta verottajalle ja isännöitsijälle, joka teki omistajan vaihdoksen edellyttämät muutokset osakasrekisteriin tarvittavat selvitykset saatuaan.

Kaikkien asunto-osakeyhtiöiden on tullut siirtää osakeluettelonsa sähköiseen huoneistotietojärjestelmään viimeistään vuoden 2023 loppuun mennessä, joten edellä kuvatut tilanteet ovat vähitellen harvinaistumaan, ja vuoteen 2024 mennessä, eikä sen jälkeen tätä vaihtoehtoa enää pitäisi kenenkään kohdata. Käytännössä on kuitenkin mahdollista, että tällaisiakin tilanteita vielä esiintyy, jos asunto-osakeyhtiö on laiminlyönyt velvollisuutensa siirtää osakeluettelo sähköiseen huoneistotietojärjestelmään.

Kun osakeluettelo on jo digitalisoitu, mutta huoneiston omistusta ei ole vielä kirjattu sähköiseen rekisteriin

Sitä mukaa kun asunto-osakeyhtiöt ryhtyivät siirtymäajan kuluessa täyttämään lakimääräisiä velvoitteitaan ja siirsivät osakeluetteloitaan huoneistotietojärjestelmään, näkyi tämä välittöminä vaikutuksina myös asunto-osakkeiden kaupassa.

Kun taloyhtiön osakeluettelo on viety huoneistotietojärjestelmään, täytyy tämän jälkeen myös huoneiston omistusta koskevat tiedot viedä sähköiseen rekisteriin. Tämä voi tapahtua joko huoneiston vaihtaessa seuraavan kerran omistajaa tai erillisellä hakemuksella. Omistajan on haettava omistusoikeutensa rekisteröintiä omaan osakehuoneistoonsa viimeistään kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun taloyhtiön osakeluettelo on siirretty Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään.

Maanmittauslaitokselle tuli suurena yllätyksenä, kuinka sankoin joukoin osakehuoneistojen omistajat toimittivat hakemuksia osakekirjojensa muuttamisesta sähköiseen järjestelmään. Asiakaspalvelu ruuhkaantui, käsittelyajat kasvoivat, mutta positiivisena puolena se, että sähköisessä muodossa olevien osakekirjojen määrä kasvoi suorastaan räjähdysmäisesti.

Tilanteissa, joissa taloyhtiön osakeluettelo on jo viety huoneistotietojärjestelmään, mutta myytävän osakkeen tietoja ei vielä ole siirretty sähköiseen järjestelmään, tehdään kaupat edelleen paperisella osakekirjalla. Uuden omistajan tulee tällöin kuitenkin 2 kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoituksesta hakea omistuksensa sähköistä rekisteröintiä. Omistuksen rekisteröinnin yhteydessä paperinen osakekirja mitätöidään, ja jatkossa luotettavat tiedot huoneiston omistuksesta ja sen rajoituksista löytyvät vain sähköisestä rekisteristä.

Kun osakehuoneistolla ei ole vielä sähköistä omistajamerkintää, riittää osakekirjaan tehty siirtomerkintä osoittamaan myyjän suostumuksen omistusoikeuden sähköiseen kirjaamiseen. Kun uusi omistaja hakee omistusoikeuden rekisteröintiä, tuleekin hakemukseen liittää alkuperäinen osakekirja, jossa näkyy siirtomerkintä.

Jos hakemus omistusoikeuden kirjaamiseksi myöhästyy tilanteessa, jossa huoneisto vaihtaa omistajaa ensi kerran osakeluettelon siirron jälkeen, seuraa tästä sanktiona kirjaamismaksun korotus 20 %:lla jokaiselta alkavalta kahden kuukauden ajanjaksolta, jonka hakemus myöhästyy.

Kun sekä osakeluettelo että tiedot omistusoikeudesta on jo siirretty sähköiseen huoneistotietojärjestelmään

Sen jälkeen, kun sekä osakeluettelo että tiedot omistusoikeudesta on jo siirretty sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, voi seuraava asuntokauppa käytännössä olla täysin digitaalinen. Paperisella osakekirjalla ei tällöin ole enää mitään virkaa, ja jos sellainen esitetään, on kyseessä mitätön asiakirja. 

Kauppaa ei tässä tilanteessa enää käydä paperisesta osakekirjasta, vaan omistusoikeuden siirto tapahtuu sähköisessä järjestelmässä rekisteröimällä omistusoikeudessa tapahtunut muutos.

Suostumuksen antaminen koskee myös lahjakirjalla annettua osakehuoneistoa.

Myös omistusoikeuden rajoitusten, kuten panttauksen rekisteröintiin, tarvitaan suostumus. Tällöin suostumuksen antaa omistaja tai uusi saaja, jonka omistusosuus pantataan. Myös nämä suostumukset annetaan asuntokaupan sähköisessä järjestelmässä.

Asuntokaupan sähköinen järjestelmä ”keskustelee” Maanmittauslaitoksen järjestelmän lisäksi myös rahoituslaitosten järjestelmien kanssa eli sähköisessä järjestelmässä annetaan myös rahoituslaitosten vaatimat suostumukset kauppahinnan maksun sekä osakemerkinnän omistusoikeuden kirjaamisen osalta.

Omistusoikeuden tultua aiemmin jo kirjatuksi sähköiseen rekisteriin, ei tämän jälkeisten saantojen kirjaamiselle ole asetettu varsinaista sanktioitua määräaikaa. Varainsiirtoveron oikea-aikaiseen maksamiseen tulee kuitenkin kiinnittää eritystä huomiota, jotta vältytään turhilta veronkorotuksilta.

Mistä voi tarkistaa, onko osakeluettelo sähköisenä huoneistotietojärjestelmässä?

Jokaisen taloyhtiön on tullut tehdä osakeluettelon siirto 31.12.2023 mennessä ja ilmoitettava siirrosta myös osakkaille.

Isännöitsijältä tai Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelusta voi halutessaan tarkistaa, onko taloyhtiön osakeluettelo siirretty huoneistotietojärjestelmään. Yhtiön siirryttyä sähköiseen huoneistotietojärjestelmään pidetään osakeluetteloa yllä Maanmittauslaitoksessa.

Sen jälkeen, kun yksittäisen huoneiston omistus on sitä koskevan kirjaushakemuksen myötä merkitty huoneistotietojärjestelmään, näkyy myös huoneiston omistaja osakehuoneistotulosteella.

Osakeluettelon ja osakehuoneistotulosteen saa haettua huoneistotietojärjestelmästä.

Lisätietoa omistusoikeuden rekisteröinnistä ja tarvittavista liitteistä löytyy esimerkiksi Maanmittauslaitoksen Internet-sivustolta.

Seuraa meitä somessa, niin pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellista asioista. 

Seuraa meitä Facebookissa tästä!
Seuraa meitä LinkedInissä tästä!

Tarvitsetko apua?

Lisää asunto- ja kiinteistökaupoista

• Osakekirjojen siirto sähköiseen järjestelmään
• Vähäiset virheet asunto- ja kiinteistökaupassa
• Asunto-osakeyhtiö, osakeluettelon vaatimukset
• Kiinteistökaupan tekeminen sähköisesti
• Asuntokauppa ja verotus

Jaa artikkeli: