Asunto- ja kiinteistökaupan purkaminen
Asunto- tai kiinteistökauppa voi tulla purettavaksi kaupan osapuolten sopimuksella tai tuomioistuimen tuomiolla.
Asuntokauppalaissa ja maakaaressa on säädetty kaupan kohteen virhetyypeistä ja niiden seuraamuksista. Edellä mainituissa lainsäädöksissä on määräykset, miten ja missä ajassa osapuolten tulee toimia. Artikkelissa käydään läpi lainsäädännön perusteet kaupan purkamiselle ja menettely, miten kauppa tulee purkaa.
Asunto-osakkeiden ja kiinteistön virhetyypeistä, reklamaation laatimisesta, määräajoista ja sisällöstä sekä yksityiskohtaisia menettelyohjeita eri tilanteisiin löydät sivustomme muista artikkeleista sekä oppaistamme.
Yleistä kaupan purkutilanteista
Asunto- ja kiinteistökaupassa kaupan purkaminen tulee useimmiten arvioitavaksi siinä vaiheessa, kun kaupan kohteessa ilmenee kaupanteon jälkeen korjausta vaativia virheitä. Maakaaren 2 luvun 2 §:n mukaan jo kiinteistön kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa muullakin kuin laista ilmenevällä perusteella. Kauppakirjassa sovittavat purkuperusteet liittyvät seikkoihin, jotka eivät kauppaa tehdessä ole varmoja, mutta joiden tulee toteutua, että kauppa vastaa osapuolten tarkoitusta. Asunto- ja kiinteistökaupan osapuolet voivat keskinäisellä sopimuksella purkaa kaupan ja huomioida monipuolisella tavalla molempien osapuolien edut. Purkuperusteiden selvittäminen ja purkukirjan laatiminen kannatta antaa lakimiehen tehtäväksi. Muodoltaan ja perusteiltaan oikein laaditulla purkukirjalla vältytään myöhemmiltä yllätyksiltä.
Mikäli osapuolet eivät pääse sopimukseen kaupan purkamisesta, niin asuntokauppalaissa ja maakaaressa on määräyksiä, joiden perusteella kauppa voi tulla purettavaksi jommankumman osapuolen tuomioistuimelle toimittaman vaatimuksen perusteella. Tuomioistuin on tuomiossa sidottu laista ilmeneviin kaupan purkamisen perusteisiin ja osapuolten esittämiin vaatimuksiin.
Asuntokauppalain määräykset
Asuntokauppalaissa säädetään purkuperusteet uuden asunnon ja käytetyn asunnon osalta. Kaupan purkuperusteista on säädetty erikseen siitä, onko kysymys myyjän suoritusvelvollisuuden viivästymisestä vai ostajan maksuvelvollisuuden laiminlyönnistä taikka kaupan jälkeen ilmenneiden laatuvirheiden merkityksestä.
Myyjän viivästys uuden asunnon kaupassa
Mikäli asunnon luovutuksen ajankohtaa ei ole kauppakirjassa sovittu, niin luovutuksen tulee tapahtua kohtuullisessa ajassa kaupanteosta. Yleensä hallinnan luovutuksen ajankohta sovitaan kauppakirjassa. Mikäli luovutuksen ajankohtaa ei ole sovittu, niin kohtuullisuutta arvioidaan sen perusteella, mikä on vastaavanlaisen asunnon normaali valmistus aika sekä muut vaikuttavat seikat. Asunto-osakkeiden ostaja saa purkaa kaupan myyjän viivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Mikäli ostaja on antanut myyjälle lisäaikaa asunnon hallinnan luovuttamiseen, niin tänä lisäajan aikana ostaja voi voi purkaa kaupan vain, jos myyjä ilmoittaa, ettei tule lisäajankaan puitteissa sopimusta täyttämään.
Jos myyjä osoittaa, että rakennuksen valmistumisen myöhästyminen ja hallinnan luovutuksen viivästyminen johtuu seikoista, joihin hän ei ole voinut vaikuttaa, niin ostajalla ei ole oikeutta kaupan purkamiseen, ellei viivästyksen kesto ylitä 60 päivää. Mikäli viivästyminen johtaa ostajan kannalta kohtuuttomaan tilanteeseen hän voi kuitenkin purkaa kaupan.
Ostajan viivästys uuden asunnon kaupassa
Myyjä saa purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Mikäli myyjä on antanut lisäaikaa maksun suorittamiselle, niin myyjä saa lisäaikana purkaa kaupan vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei tule maksua suorittamaan. Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut omistus- tai hallinnanoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle taikka suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu, eikä myöskään sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ellei omistuksen pidätys ehdosta muuta johdu
Virhe uuden asunnon kaupassa
Mikäli kaupanteon jälkeen asunnossa ilmenee virhe, niin myyjällä on oikeus korjata havaittu puute asunnon kunnossa. Virheen korjaus on suoritettava kohtuullisessa ajankohdassa siitä, kun ostaja ilmoitti virheestä. Ostaja voi asettaa kohtuullisen määräajan virheen korjaamiselle. Ennen vuositarkastusta havaittu virhe voidaan korjata viipymättä vuositarkastuksen jälkeen.
Mikäli virhettä ei korjata, niin ostaja saa purkaa kaupan, jos sopimusrikkomus on olennainen. Sopimusrikkomuksen olennaisuutta arvioidaan tuomioistuimessa kokonaisharkinnalla. Vaikuttavia seikkoja ovat korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaa ja virheen merkitys asunnon käytön ja amisviihtyvyyden. Uuden asunnon kohdalla arviointiin vaikuttaa luonnollisesti myös se, että ostajan ei lähtökohtaisestikaan ole pitänyt kauppaa tehdessään varautua merkittäviin korjauksiin.
Myyjän viivästys käytetyn asunnon kauppa
Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta sekä luovutettava osakekirja tai muu asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittava asiakirja taikka annettava suostumus ostajan omistuksen kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovittuna ajankohtana. Edellä mainitut asiakirjat tai suostumus on annettava, ellei muuta ole sovittu samana ajankohtana kuin asunnon hallinta on luovutettava.
Myyjä ei ole velvollinen luovuttamaa asiakirjoja tai antamaan suostumusta ennen kuin ostaja on maksanut kauppahinnan, ellei toisin ole sovittu.
Ostajan viivästys käytetyn asunnon kaupassa
Myyjä saa purkaa kaupan ostajan maksuviivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Mikäli myyjä on antanut lisäaikaa, joka ei ole kohtuuttoman lyhyt maksun suorittamiselle, niin myyjä saa lisäaikana purkaa kaupan vain, jos ostaja ilmoittaa, ettei tule maksua suorittamaan.
Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun osakekirja tai muut asunnon omistus- tai hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat on luovutettu ostajalle taikka suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu
Virhe käytetyn asunnon kaupassa
Mikäli kaupanteon jälkeen asunnossa ilmenee laatuvirhe, niin ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa, eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Purkukynnystä arvioidaan samanlaisella kokonaisharkinnalla, kuin mitä edellä on kerrottu uuden asunnon osalta. Käytetyn asunnon osata arviointiin vaikuttaa luonnollisesti myös se, että ostajan on tapauksesta riippuen tullut ainakin jossain määrin myös varautua korjauksiin.
Maakaaren määräykset
Maakaaressa säädetään purkuperusteista sekä myyjän että ostajan ennakollisen viivästymiset perusteella. Edelleen maakaaressa säädetään perusteistä, jolloin kauppa voidaan purkaa kaupanteon jälkeen ilmenneen laatuvirheen perusteella. Edelleen myyjä ja ostaja voivat maakaaren mukaan soppia, että kauppa voidaan purkaa myös perusteilla, joista ei ole maakaaressa säädetty.
Purkava ja lykkäävä ehto
Kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla kuin tässä laissa tarkoitetulla perusteella taikka että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto on toteutunut.
Edellä tarkoitettu ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan, eikä siltä osin kuin se on sovittu olemaan voimassa viittä vuotta pidemmän ajan kaupantekopäivästä. Jollei ehdon voimassaoloaikaa ole merkitty kauppakirjaan, se on voimassa viisi vuotta. Kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaolon päättymisestä.
Kiinteistökaupan purkuperusteet viivästymisen perusteella
Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, ostajalla on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä tai, jos viivästys on olennainen eikä ostaja ota kiinteistöä vastaan, kaupan purkua. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.
Jollei ostaja sovittuna aikana maksa kauppahintaa tai sen osaa taikka suorita muuta sovittua vastiketta, myyjällä on oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä sekä lisäksi vahingon korvaamista. Jos viivästys on olennainen eikä ostaja suorita kauppahintaa kokonaan, myyjä saa purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta edellyttäen, että kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona.
Kiinteistökaupan purkaminen laatuvirheen perusteella
Maakaaren säännösten mukaan ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Laatuvirheen olennaisuutta on oikeuskäytännössä arvioitu sen perusteella, minkä suuruiset korjauskustannukset ovat kauppahintaan verrattuna. Merkitystä on lisäksi laatuvirheen merkityksellä kiinteistön käyttöön ja asumisviihtyvyyteen. Merkityksellinen tekijä on myös kiinteistöllä olevan rakennuksen ikä. Mitä vanhemmasta asuinrakennuksesta on kysymys, niin ostajan on tullut jo rakennuksen ikä huomioiden varautua ainakin jonkin määräisiin rakennuksen tuleviin korjauksiin.
Tuomioistuin määrää kaupan purettavaksi
Kun tuomioistuin määrää asunto- tai kiinteistökaupan purettavaksi, niin peruslähtökohta on se, että se määrää kauppahinnan palautettavaksi ostajalle. Kauppahinnan palautuksen lisäksi myyjä voi ostajan vaatimuksen perusteella joutua suorittamaan palautettavalle kauppahinnalle korkoa. Vaatimuksista johtuen kaupan purkutilanteessa korvattavaksi voi sekä myyjälle että ostajalle tulla suorituksia, jotka vaikuttavat lopputulokseen.
Kun tuomioistuin määrää kaupan purettavaksi, niin kysymys ei ole osapuolten välisestä sopimuksesta. Tällöin osapuolten ei tarvitse tehdä erillistä muotomääräykset täyttävää kaupan purkukirjaa. Lainvoimainen tuomio korvaa osapuolten välisen purkukirjan.
Sopimuksen merkitys
Edellä on selvitetty asuntokauppalaista ja maakaaresta ilmenevät perusteet kaupan purkamiselle. Laista ilmenevät kaupan purkamisen perusteet ovat jo lähtökohtaiesti avoimet ja tuomion lopputulokseen vaikuttaa vahvasti yksittäistapauksellinen harkinta. Lakimiehenkin on vaikea arvioida lopputulosta tarkkaan. Tuomio voi sisältää puolin ja toisin odotuksiin nähden epämiellyttäviä yllätyksiä. Mikäli tuomioistuin joutuu ratkaisemaan asian, niin hyvin monen riita-asian käsittelee käräjäoikeuden jälkeen hovioikeus. Tällöin riitatilanteen jatkuminen voi jo pelkästään tuomioistuin vaiheessa kestää yli kaksi vuotta. Ajankulumisen lisäksi osapuolille muodostuu merkittävät oikeudenkäyntikulut. Sopimuksella osapuolet voivat hallita taloudellista riskiä ja saavat asian poissa päiväjärjestyksestä heille parhaiten sopivalla tavalla.
Sopimuksen arviointi
Asunto- tai kiinteistökaupan ongelmatilanteissa peruslähtökohta on arvioida sitä, onko riidan lopputulema hinnanalennus vai kaupan purku. Kaupan purkaminen sopimuksella on järkevästi harkittava vaihtoehto tilanteissa, joissa korjaustarve on riidaton, mutta osapuolilla on eriävä näkemys korjaustavasta ja kustannuksista. Edellä on kerrottu tuomioistuimen tuomioon liittyvistä epävarmuustekijöitä. Oikeuskäytännön perusteella on kuitenkin mahdollista, että hinnanalennus voi olla jopa 40 % kauppahinnasta.
Myyjän kannalta vapaaehtoinen kaupan purkaminen voi olla perempi vaihtoehto, kuin tuomioistuimen määräämä korkea hinnanalennus ja muut kulut. Myyjä voi suorittaa korjauksia ja uudella myynnillä saada paremman lopputuloksen, kuin määrältään huomattavan hinnanalennuksen jälkeen.
Kaupan purkamisen yhteydessä ostaja voidaan määrätä suorittamaan korvausta myyjälle asunnon käyttämisestä tai muulla perusteella. Tällöin ostaja ei kaupan purkamisenkaan yhteydessä saa välttämättä maksamaansa kauppahintaa kokonaisuudessaan takaisin.
Sopiminen tarkoittaa sitä, että molemmat osapuolet joustavat tavoitteistaan ja kaupan purku neuvottelujen perusteella on monestikin parempi vaihtoehto, kuin riidan jatkamine tuomioistuimessa.
Sopimus kaupan purkamisesta
Mikäli osapuolet päätyvät purkamaan kaupan sovinnollisesti, niin tällöin kyseessä on itsenäinen saanto. Tällöin sopimus tulee tehdä säädettyjä muotomääräyksiä noudattaen.
Käytetyn asunnon asunto-osakkeiden kaupalle ei ole säädetty muotomääräyksiä. Mutta tällöinkin purkukirja kannattaa ehdottomasti tehdä kirjallisesti. Tällöin purkukirjasta käy ilmi purkamisesta sovitut yksityiskohdat.
Kiinteistökaupassa purkukirja on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava purkukirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettavan kauppakirja kaikkien allekirjoittajien läsnäollessa. Purkukirjan voi tehdä myös sähköisessä kaupantekojärjestelmässä. Myyjä ja ostaja tai heidän asiamiehensä hyväksyvät järjestelmässä purkukirjan samansisältöisenä, eikä kaupanvahvistajaa tarvita.
Kiinteistökauppojen osalta on syytä huomioida se, että vaikka kauppakirjassa olisi sovittu purkavasta ehdosta ja ehto on riidattomasti toteutunut, niin kauppa ei purkaudu automaattisesti. Osapuolten tulee laatia maakaaren muotomääräykset täyttävä purkukirja. Mikäli osapuolet eivät pääse sopimukseen kaupan purkamisesta, niin kanne kiinteistön palauttamisesta myyjälle on pantava vireille kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassa olon päättymisestä.
Purkusopimuksen laatiminen
Oikein laaditulla ja sisällöltään pätevällä purkukirjalla on osapuolille vähintään sama merkitys, kuin kauppakirjalla. Tästä johtuen purkukirjan laatiminen kannattaa aina antaa lakimiehen tehtäväksi.
Kiinteistön purkukirjassa tulee ilmetä luovutustarkoitus, joka on aikaisemman kaupan purkaminen. Purkukirjasta tulee ilmetä sopimuksen kohteena oleva kiinteistö ja osapuolet sekä palautettava kauppahinta tai muu vastike. Asunto-osakkeiden purkukirjassakin yksilöidään edellä mainitut tiedot. Edellä mainittujen perustietojen lisäksi ehdottoman tärkeää on yksityiskohtaisesti ilmoittaa ne seikat, joiden perusteella kauppa puretaan. Tällaisia seikkoja ovat esimerkiksi kuntotarkastuksessa havaitut seikat ja korjauskustannukset tai purkavan ehdon toteutuminen. Lisäksi ehdottoman tärkeää on ilmoittaa seikat, joiden perusteella palautettavan kauppahinnan määrä on sovittu. Palautettava kauppahinta ei välttämättä ole sama, kuin alkuperäinen kauppahinta. Yksittäistapauksesta riippuen voi olla perustellusti korvattavia eriä puolin ja toisin, jotka vaikuttavat palautettavan kauppahinnan määrään. Purkukirjaan tulee ehdottomasti liitää kaikki virheellisyyttä osoittavat asiakirjat. Kuten kuntotarkastukset, korjauskustannusarviot ym.
Oikein laaditun purkusopimuksen merkitys
Kun purkukirja laaditaan yksityiskohtaisesti ja huolellisesti, niin se ehkäisee osapuolten välisiä jatkoriitoja. Hyvin laaditulla purkusopimuksella on myös verotuksellisia vaikutuksia. Kun kauppa puretaan vapaaehtoisesti sopimuksella, niin verohallinto ei välttämättä hyväksy purkua ilman
veroseuraamuksia. Verohallinto arvioi käytännöissään sitä, olisiko kauppa tullut puretuksi tuomioistuimen päätöksellä.
Mikäli verohallinto katsoo, ettei kaupan purkaminen ole ollut käsillä, niin veroseuraamukset ovat merkittävät. Purettavan kaupan myyjä joutuu maksamaan varainsiirtoveron hänelle palautuvasta kiinteistöstä. Vastaavasti purettavan kaupan ostajalle ei palauteta hänen aikoinaan maksamaansa varainsiirtoveroa. Edellä mainitustakin johtuen purkukirjan, joka on yksityiskohtaisesti ja perusteellisesti laadittu, on taloudellisestikin osapuolille erittäin merkittävä.
Varainsiirtoveron takaisin hakeminen
Osoitteesta www.vero.fi löytyy tiedot miten varainsiirtoveroa haetaan takaisin. Hakemukseen tulee liitä purkukirja ja sen liitteet.
