Artikkelissa perehdymme maaliskuussa 2025 julkaistun ohjekortin RT 103765 (rakennustekniikka) sisältöön ja siihen, mitä muutoksia kortissa on suhteessa edelliseen noin 17 vuoden takaiseen ohjekorttiin verrattuna. Selitämme, miksi asuinrakennuksen omistajan, ostajan, myyjän, kiinteistönvälittäjän sekä kuntotarkastajan tulee olla perillä ohjekortin sisällöstä. Kerromme, mihin tekniset käyttöiät vaikuttavat. Lisäksi arvioimme sitä, mitä asuntokaupan kuntotarkastajan ja kiinteistönvälittäjän tulee työssään huomioida sekä mitä vaikutuksia uudella ohjekortilla voi olla kaupan osapuolten vastuisiin ja velvollisuuksiin. Lue lisää aiheesta: Valesokkelille tekninen käyttöikä -Mitä vaikuttaa jo tehtyihin tai tuleviin kauppoihin.

1. Rakennustiedon uudet ohjekortit

Rakennustieto Oy / Rakennustietosäätiö on maaliskuussa 2025 julkaissut uudet päivitetyt ohjekortit Kiinteistön keskimääräiset teknisen käyttöiät ja kunnossapitojaksot (rakennustekniikka) RT 103765 ja (talotekniikka) RT 103766.

Aiemmin rakennustekniikan ja talotekniikan osalta oli yksi yhteinen ohjekortti eli vuonna 2008 julkaistu RT 18-10922 -ohjekortti, jonka nämä uudet ohjekortit korvaavat.

Nyt siis rakennustekniikan ja talotekniikan osalta on laadittu erilliset ohjekortit.

Talotekniikan ohjekortissa RT103766 esitetään kiinteistön LVIA-järjestelmien ja -laitteiden keskimääräiset tekniset käyttöiät, tarkastusvälit, huoltovälit ja kunnossapitojaksot.

Rakennustekniikan ohjekortissa RT 103765 esitetään kiinteistön rakenteiden, rakennusosien ja aluerakenteiden keskimääräiset tekniset käyttöiät, tarkastusvälit, huoltovälit ja kunnossapitojaksot. Tässä artikkelissa keskitymme Rakennustekniikan ohjekorttiin.

Nämä molemmat ohjekortit ovat ohjeistuksia / suosituksia, ne eivät ole siten velvoittavia määräyksiä. Tämän merkityksestä myöhemmin lisää tässä artikkelissa.

Vanha ohjekortti on ollut pohjana näille kahdelle uudelle kortille. Vanhaan ohjekorttiin verrattuna uusiin kortteihin on tullut rakenteiden teknisen käyttöiän osalta täydennyksiä eli niihin on otettu mukaan muun muassa riskirakenteita kuten valesokkeli sekä sisäpuolelta lämmöneristetty maavastainen seinä ja eräitä alapohjarakenteita.

Lisäksi uusissa ohjekorteissa käytettyä terminologiaa on muutettu verrattuna vanhaan ohjekorttiin, mikä herättää lisäkysymyksiä, joiden ratkaiseminen yhdessä edellisessä kappaleessa mainitun kanssa, mitä ilmeisemmin muuttavat asunto- ja kiinteistökauppariitojen vakiintunutta oikeuskäytäntöä. Oikeudellisten vaikutusten osalta asiaa tarkastellaan tarkemmin artikkelin myöhemmissä luvuissa.

2. Mitä tekninen käyttöikä tarkoittaa?

RT 103765 -ohjekortin mukaan tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen teknisen toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekninen käyttöikä on saavutettu, on tarkoituksenmukaista selvittää sen todellinen kunto korjaus- tai uusimistarve. Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen kestävyydestä ja on yleistävä.

Näin ollen tulee huomata, että uuden ohjekortin mukaisesti, jos rakenne taikka rakenneosa on saavuttanut teknisen käyttöikänsä, on tarkoituksenmukaista selvittää rakenteen kunto sekä siten mahdollinen rakenteen korjaus- ja uusimistarve.

Huomiota on syytä kiinnittää myös määritelmän mainintaan, että teknisen käyttöiän määritelmä on yleistävä.

Ohjekortissa RT 103765 todetaan, että teknisen käyttöiän saavuttaminen ei automaattisesti tarkoita, että kyseinen rakennusosa tulisi uusia tai purkaa. Rakenteet ovat voineet ylittää teknisen käyttöikänsä mutta olla siitä huolimatta vielä hyvässä kunnossa. Näin voi usein olla, jos on huolehdittu rakenteen säännöllisesti ja hyvästä huollosta ja kunnossapidosta.

Vanhassa uusilla ohjekorteilla kumotussa ohjekortissa RT 18-10922 oli todettu teknisestä käyttöiästä seuraavaa: Tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella.

Vanhan ohjekortin mukaan käyttöiän saavuttamisen jälkeen oli siten tarkoituksenmukaista korvata rakenne / rakennusosa uudella. Vanhassa ohjekortissa oli siten heti suositeltu rakenteen uusimista ilman tarkempia rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen kunnon tutkimuksia. Vanhassa ohjekortissa ei myöskään tuotu esille sitä, että vanhan ohjekortin määritelmä tekniselle käyttöiälle olisi yleistävä.

Uudessa ohjekortissa tätä suositusta on loivennettu eli kun tekninen käyttöikä on saavutettu, on tarkoituksenmukaista selvittää ensin rakenteen kunto ja tehdä vasta tämän selvityksen jälkeen sen jälkeen tehtyyn selvitykseen perustuvat johtopäätökset rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen mahdollisesta korjaus- tai uusimistarpeesta. Tarkasteltavan rakenteen todellisen kunnon sekä uusimistarpeen selvittämistä on haluttu vielä korostaa lisää maininnalla, että ohjekortin mukaiset tekniset käyttöiät ovat yleistäviä.

Käytännön tasolla uusi oheistus tarkoittaa sitä, että  jos rakenteen kunnon selvityksissä todetaan, että rakenne on vielä kunnossa, eikä vaurioita ole havaittavissa, ei rakenteen purkamis- ja uusimistarvetta ole. Uusimistervatta ei siis voida enään kategorisesti ratkaista pelkästään sen perusteella, kuinka kauan rakenne, rakenneosa, järjestelmä tai laite on ollut käytössä.

Uudessa ohjekortissa todetaankin, että todellisen käyt­töiän määrittäminen edellyttää aina tarkempia tarkasteluja ja tutkimuksia. Edelleen uudessa ohjekortissa todetaan, että lopullisen rakennusosaan tai järjestelmään liittyvän toimenpiteen esimerkiksi purkamisen, korjaamisen tai uusimisen perusteena käytetään tapauskohtaista tarkastelua, kuten kuntoarviota tai kuntotutkimusta, jotka toimivat päätöksenteon välineenä sekä varsinaisen hanke- ja toteutussuunnittelun lähtötietoina.

3. Riskirakenteiden teknisiä käyttöikiä:

3.1 Vanhan ohjekortin mukainen tilanne

Vanhassa ohjekortissa oli määritelty teknisiä käyttöikiä eräille riskirakenteille, kuten esimerkiksi yläpuolelta lämmöneristetty maavarainen alaohja. Useille riskirakenteille teknisiä käyttöikiä ei kuitenkaan oltu määritelty, vaikka riskirakenteiksi tiedetyt rakenteet olivat rakennusfysikaalisen toiminnan kannalta tarkasteltuna täysin rinnastettavissa niihin riskirakenteisiin, joille tekninen käyttöikä ohjekortissa oli määritelty.

Tästä esimerkkinä sisäpuolelta lämmöneristetty maavastainen seinärakenne (esiintyy siis kellaritiloissa). Kyseinen rakenne on rakennusfysikaaliselta toiminnaltaan vastaava, kuin yläpuolelta lämmöneristetty maavarainen alapohja, jolle tekninen käyttöikä oli määritelty jo vanhassa ohjekortissa. Käytännössä näiden rakenteiden eroavaisuus on se, että toinen rakenne on vaakatasossa ja toinen rakenne on pystysuorassa, millä seikalla ei ole merkitystä rakenteen kosteusteknisen toimivuuden kannalta, eikä sen kannalta, miksi rakennetta pidetään riskirakenteena (eli riski kastepisteen muodostumiselle rakenteen rakennuksen sisätilan puolella olevan eristekerroksen sekä rakenteen kiviaineisen osan (betonilaatta / harkkomuuraus) rajapintaan, johon sisäilman kosteus tiivistyy. Sekä toisena riskinä maaperässä olevan kosteuden kulkeutuminen rakenteen kiviaineksisen osan (betonilaatta / harkkomuuraus) läpi / kautta rakennuksen sisätilan puolella olevaan eristekerrokseen).

Toisena esimerkkinä rakenteet, jotka sijaitsevat riskirakenteen, jolla tekninen käyttöikä oli määrätty, välittömässä yhteydessä ja samalla kosteusteknisellä vaikutusalueella. Tästä esimerkkinä valesokkelirakenne, jossa alajuoksu sijaitsee rakenteen kosteusteknisen toiminnan kannalta ajateltuna huomattavasti vaurioalttiimmassa paikassa, kuin yläpuolelta lämmöneristetyn maavaraisen alapohjan eriste, joka tyypillisesti on suorassa yhteydessä alajuoksuun ja jolle rakenteelle jo aiemmin oli olemassa tekninen käyttöikä. Verrattuna yläpuolelta lämmöneristettyyn maavaraiseen alapohjaan, valesokkelirakenteessa ulkoseinän alaosan rakenteet ovat alapohjarakennetta huomattavasti alttiimpia hulevesistä sekä pohjavedestä aiheutuvalle kosteusrasitukselle, josta rasituksesta aiheutuvaa kosteus- ja mikobivaurioitumisen riskiä usein lisäävät erilaiset kylmäsillat, joita valesokkelirakenteeseen usein liittyy (erityisesti reunavahvistetun alapohjan osalta) sekä myös rakenteen huono / puutteellinen tuulettuminen.

3.2 Uuden ohjekortin muutoksia

Uudessa ohjekortissa on määritelty tekninen käyttöikä sekä sisäpuolelta lämmöneristetylle maavastaiselle seinälle, että myös valesokkelirakenteelle.

Uuden Kiinteistön keskimääräiset teknisen käyttöiät ja kunnossapitojaksot (rakennustekniikka) RT 103765 -ohjekortin mukaan valesokkeli puurakenteinen runko (piilosokkeli) keskimääräinen tekninen käyttöikä vaihtelee 30-40 vuoden välillä (jos puurakenne on maanpinnan alapuolella ja ulkopuolinen kosteusrasitus).

Maanvastaiset sisäpuolelta lämmöneristetyt seinät (perusmuurin sisäpuoliset rakenteet) seinärakenteen tekninen käyttöikä vaihtelee eristemateriaalista riippuen välillä 30-60 vuotta.

Seinärakenne, jossa alapuolella kiviladelmasokkeli tai muu luonnonkiviperustus on tekninen käyttöikä vaikeassa rasitusluokassa 80 vuotta ja muuten R eli rakennuksen käyttöikä, jota käyttöikää ei ole vuosimäärän osalta ohjekortissa tarkemmin määritelty.

Rakennuksen käyttöiän osalta ohjekortissa on todettu, että; Rakennuksen käyttöikää (R) ei määritellä tässä ohjekortissa. Se määräytyy rakennuksen suunnitellun käyttötarkoituksen ja käyttöiän mukaan. Itselleni tosin jäi hieman epäselväksi, mitä tällä määrittelyllä -erityisesti määrittelyn jälkimmäisellä virkkeellä, jossa on mainittu että rakennuksen käyttöikä määräytyy rakennuksen käyttöiän mukaan, ovat ohjekortin kirjoittajat halunneet tarkoittaa. Määritelmään sisältyvä maininta suunnitellun käyttötarkoituksen vaikutuksesta rakennuksen käyttöikään sinällään on selvä. Sinällään toiseen virkkeeseen sisältyvällä epäselvyydellä ei kuitenkaan ole käytännön merkitystä, koska ensimmäinen virke kertoo selkeästi sen, että koko rakennuksen käyttöikää ei ohjekortissa ole määritelty.

Uudessa ohjekortissa mukana on myös välipohja, jossa on käytetty lämmöneristeenä tai täyttönä orgaanista materiaalia (puurakenteet ja orgaaniset materiaalit) tilanteessa, jossa välipohjan alapuolinen tila on kostea tai viileä (kellari).  Tällaisen rakenteen tekniseksi käyttöiäksi on uudessa ohjekortissa määritelty 40 vuotta. Välipohjarakenteen, jonka alapuolinen tila ei ole kostea tai viileä (kellari) tekniseksi käyttöiäksi on merkitty R eli rakennuksen ikä.

Samoin uudessa ohjekortissa on mukana yläpohja, jossa on käytetty lämmöneristeenä tai täyttönä orgaanista materiaalia (puurakenteet ja orgaaniset materiaalit). Tällaisen rakenteen tekniseksi käyttöiäksi on uudessa ohjekortissa määritelty 40 vuotta siinä tapauksessa, jos yläpohjan osalta on vaikeat olosuhteet / puutteellinen tuuletus. Muutoin yläpohjan käyttöiäksi on merkitty R eli rakennuksen ikä.

4. Miten kantava lattiapinnan alapuolelta lähtevä väliseinärakenne?

Vanhassa ohjekortissa ei ollut määritelty teknistä käyttöikää kantavalle väliseinärakenteelle, joka lähtee lattiapinnan alapuolelta. Hyvin usein tällainen rakenne esiintyy rakennuksessa, jossa on ulkoseinärakenteena valesokkeli sekä alapohjan rakenteena yläpuolelta lämmöneristetty maavarainen alapohja tai niin sanottu kaksoisbetonilaatta.

Myöskään uudessa ohjekortissa ei ole määritelty teknistä käyttöikää puunrunkoiselle kantavalle väliseinärakenteelle, joka lähtee lattiapinnan alapuolelta.

Olisi ollut hyvä, jos uuteen ohjekorttiin olisi sisällytetty tällainen väliseinärakenne sekä määritelty rakenteelle tekninen käyttöikä, koska edellä mainitulla tavalla toteutettu seinärakenne on luokiteltu riskirakenteeksi jo pitkään voimassa olleen KH 90-00394 -kortin mukaan (Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, suoritusohje, 2007), jossa kortissa on määritelty myös muita riskirakenteita mukaan lukien tässä artikkelissa jo aiemmin käsitellyt riskirakenteet, joille uudessa ohjekortissa on nyt määritelty tekninen käyttöikä.

Kyseisen kaltaisessa väliseinärakenteessa kosteus- ja mikrobivauriot syntyvät väliseinärakenteen alaosiin muun muassa maaperäkosteudesta johtuen. Kuten aiemmin mainittu, tällaisia väliseinärakenteita on taloissa, joissa on myös valesokkelirakenne. Nämä väliseinärakenteet ovat usein myös vaurioituneet samalla tavoin kuin valesokkelin rakenteet.

Koska tällaiselle väliseinärakenteelle ei ole edelleenkään määritelty varsinaista teknistä käyttöikää, herää kysymys, voidaanko tämä väliseinärakenne rinnastaa valesokkelirakenteeseen ja tuleeko tekninen käyttöikä määritellyksi siten tätä kautta?

Tähän astisen vakiintuneen oikeuskäytännön perusteella lienee päädyttävissä sille kannalle, että mikäli jollekin rakenteelle ei ole nimenomaisesti määritelty teknistä käyttöikää, oikeudellisessa harkinnassa ei voida rinnastaa toisiinsa rakenteita, vaikka nämä rakenteet rakenteellisesti ja kosteusteknisen toiminnan sekä vauriomekanismin puolesta täysin vastaisivat toisiaan. Tästä esimerkkinä muun muassa vakiintunut oikeuskäytäntö yläpuolelta lämmöneristetyn maavaraisen alapohjan sekä sisäpuolelta lämmöneristetyn maavastaisen seinän osalta, joista ensiksi mainitulle on jo aiemmin määritelty tekninen käyttöikä, mutta jälkimmäiselle ei. Vaikka rakenteet rakennusteknisen toteutuksen ja toiminnan osalta vastaavat täysin tosiaan, niin oikeudellisessa myyjän vastuuta koskevassa harkinnassa on oikeuskäytännössä lähdetty siitä, että mainitun alapohjarakenteen osalta myyjä ei lähtökohtaisesti piilevän virheen tapauksessa vastaa alapohjarakenteessa olevista kosteus- ja mikrobivaurioista, mikäli rakenteen tekninen käyttöikä on jo ylittynyt, mutta sitä vastoin myyjä vastaa maavastaisen seinän rakenteen kosteus- ja mikrobivaurioista huolimatta siitä, minkä ikäinen rakennus on.

Edellä mainitun perusteella oikeudelliseen harkintaan jää siis edelleen jäljelle tilanne, jossa on suurena vaarana, että myyjän vastuuta tulkitaan eri tavoin nyt puheena olevan riskirakenteena pidetyn väliseinärakenteen osalta, kuin niin ikään riskirakenteena pidettävien valasokkelirakenteen sekä tiettyjen alapohjarakenteiden osalta, mikä sinällään saattaa oikeuden päätöksien osalta johtaa lopputuloksiin, jotka eivät ole perustettavissa yleisesti tunnustettuihin rakennusteknisiin faktoihin.

5. Miksi kiinteistön / asunnon ostajan tulee olla tietoinen teknisistä käyttöiästä ja mikä merkitys niillä on kiinteistö- ja asuntokaupassa?

Edellä mainittu teknisen käyttöiän määritelmä herättää kysymyksiä sen osalta, miten uudessa ohjekortissa määritellyn mukaisia teknisiä käyttöikiä tullaan tulkitsemaan asunto- ja kiinteistökaupan virhetilanteiden yhteydessä?

Uuden ohjekortin määritelmä siis poikkeaa vanhan ohjekortin määritelmästä.

Tähän saakka asuntokaupan riitajutuissa on myyjä saattanut vanhan ohjekortin perusteella kiistää vastuunsa käyttöikänsä päässä olevasta rakenteesta vedoten siihen, että ostajan on tullut rakenteen käyttöiän päättymisen perusteella tiedostaa rakenteen olevan uusimistarpeessa. Voidaan kuitenkin todeta, että ihan näin suoraviivaisesti ei oikeuskäytännössä kuitenkaan ole katsottu asian tähänkään asti olevan, eli oikeuskäytännöstä on löydettävissä tapauksia, joissa rakenteen teknisestä käyttöiän päättymisestä huolimatta myyjä on saattanut joutua vastuuseen rakenteessa olevasta vauriosta / virheestä ja sen korjauskustannuksista -jos ei kokonaan, niin ainakin osittain. Näin varsinkin silloin, jos esimerkiksi kuntotarkastaja ei ole suositellut käyttöiän päässä olevan rakenteen tarkempaa tutkimista, taikka jollei rakenteesta ole ennen kauppaa löytynyt vaurioita.

Vanhan ohjekortin lähtökohtana on kuitenkin ollut, että ”Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella”.

Nyt uusi ohjekortti suosittaa, että jos rakenteen, rakenneosan, laitteen tai järjestelmän todetaan olevan teknisen käyttöikänsä päässä, on ensin selvitettävä sen todellinen kunto ja vasta selvittämisen jälkeen arvioitava mahdollinen korjaus- ja uusimistarve. Rakenteen, rakenneosan, laitteen tai järjestelmän ei voi siten todeta olevan uusimistarpeessa vain sen perusteella, että se on saavuttanut ohjekortissa mainitun teknisen käyttöikänsä, vaan rakenteen kunto on ensin selvitettävä ja vasta tämän selvitystyön perusteella tehtävä johtopäätökset siitä, onko rakenne, rakenneosa, laite tai järjestelmä korjaus- tai uusimistarpeessa.

Uuden ohjekortin mukainen lähestymistapa tuo mukanaan useita uusi kysymyksiä.

Otetaan esimerkkinä valesokkeli, jonka tekninen käyttöikä on uuden ohjekortin mukaan noin 30-40 vuotta (jos puurakenne on maanpinnan alapuolella ja ulkopuolinen kosteusrasitus). Jos rakennus on rakennettu vuonna 1970 ja valesokkelirakenne on alkuperäinen, on rakenne siten jo noin 55 vuotta vanha vuonna 2025. Näin ollen valesokkelirakenne on saavuttanut jo sen teknisen käyttöikänsä eli tässä tapauksessa ohjekortin suosituksen mukaan rakenteen kunto, korjaus- ja uusimistarve on selvitettävä.

• Asettaako tämä ohjekortin mukainen selvitystarve ostajalle ennen kauppaa erityisen velvollisuuden selvittää käyttöikänsä päässä olevan valesokkelin kunto vai onko myyjän hyvä selvittää rakenteen kunto jo ennen kuin kohdetta aletaan edes myydä?
• Kumpi osapuoli vastaa, jos rakenteen kuntoa ei selvitetä ennen kauppaa?
• Voidaanko ajatella niin, että jos ostaja ei rakenteen kunnon tarkastussuosituksista huolimatta vaadi valesokkelirakenteen kunnon selvittämistä ennen kauppaa ja kaupan jälkeen rakenteesta paljastuu korjausta vaativa kosteusvaurio, eivät ostajan vaatimukset myyjää kohtaan tule menestymään, vaikka rakenteessa ei ole ollut havaittavissa ulkoisia merkkejä sitä, että rakenne olisi vaurioitunut (kosteusjälkiä, vaurioon viittaavaa hakua tms)?
• Onko ostaja tässä tapauksessa ottanut tietoisen riskin siitä, että käyttöikänsä päässä olevassa rakenteessa saattaa olla korjausta- taikka rakenteen uusimista vaativa vaurio, eikä sen vuoksi hänen vaatimuksensa myyjää kohtaan tule menestymään?

Ostajan on siten tiedostettava se, että mikäli kohteessa on teknisen käyttöikänsä päässä oleva valesokkelirakenne, on sen kunto syytä selvittää rakenteita avaavin menetelmin ennen kauppaa, koska riskinä on se, että valesokkelivaurion korjaaminen voisi jäädä kokonaan ostajan vastuulle ellei ostaja ole millään tavoin pyrkinyt selvittämään sitä, mikä merkitys on sillä, että valesokkelirakenteen tekninen käyttöikä on jo ylittänyt.

Seuraavaksi nousee esille kysymys, miten asia tulkitaan siinä tilanteessa, jos teknisen käyttöikänsä päässä tai teknisen käyttöikänsä jo ylittäneen valesokkelirakenteen kuntoa selvitetään ennen kauppaa rakenteista avaavin menetelmin, joissa rakenteessa ei todeta mitään vauriota / virheitä, viitteitä vaurioihin / virheisiin, eikä siten myöskään välitöntä korjaus- tai uusimistarvetta?

• Jäävätkö tällöin valesokkelirakenne ja sen korjauskustannukset rakenteen teknisen käyttöiän päättymisen perusteella kokonaan ostajan vastuulle, jos rakenteessa kaupan jälkeen havaitaan korjausta taikka rakenteen uusimista vaativia vaurioita?
• Vai voiko ostaja edelleen menestyksekkäästi esittää myyjälle vaatimuksia?
• Voiko ostaja siten perustellusti olettaa, että mitään vaurioita eikä korjaus- ja uusimistarvetta ole, vaikka rakenne on ylittänytkin jo teknisen käyttöikänsä?

Oikeuskäytäntö on tähän asti valesokkelirakenteen osalta pääsääntöisesti tulkinnut asiaa siten, että tällaisessa tilanteessa ostaja voisi esittää myyjälle vaatimuksia, koska ostaja on täyttänyt erityisen selonottovelvollisuutensa, eikä rakenteessa ole todettu ennen kauppaa korjausta vaativia vaurioita ja lisäksi kun mitään teknistä käyttöikää ei valesokkelirakenteelle aiemmin ollut määritelty.  Oikeuskäytännössä (KKO 2004:78) on katsottu, että sellaisten rakenteiden osalta, joille ei ole määritelty teknistä käyttöikää, voidaan edellyttää kestävän rakennuksen koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Näin ollen myös tällaisten rakenteiden osalta on pääsääntöisesti lähdetty siitä, että rakennuksen / rakenteen käyttöiän ei voida katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen niin, että se tulisi huomioida kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa. 

Nyt tilanne on uuden RT 103765-kortin myötä muuttunut siten, että valesokkelille on ohjekortissa määritelty tekninen käyttöikä.  Miten tämä muutos tulee vaikuttaman tilanteen oikeudelliseen harkintaan?

Oletuksena on, että uuden ohjekortin mukaisen teknisen käyttöiän uusi määritelmä sekä valasokkelirakenteelle määritelty tekninen käyttöikä tulevat vaikuttamaan ainakin sillä tavoin, että ostaja ei vaurion löydyttyä voi vaatia myyjältä ainakaan täyttä summaa valesokkelirakenteen vaurioiden korjaus- taikka uusimiskustannuksista, koska rakenteen tekninen käyttöikä on ylittynyt. Ostaja saa valesokkelirakenteen / ulkoseinän alaosan rakenteen korjaamisen / uusimisen johdosta niin sanottua tasonparannusta ja samoin rakenteen käyttöikä pitenee, mikä jää ostajan hyödyksi. Koska aiemmin valesokkelirakenteelle ei ole määritelty teknistä käyttöikää, ei valesokkelirakenteen vaurion korjaaminen ole aiheuttanut ulkoseinän alaosarakenteen teknisen käyttöiän jatkumista, mikä olisi tullut huomioida myyjän korvausvastuun määrää alantevana tekijänä.

Voisi siis olettaa, että myyjän maksettavaksi tuomittavat hinnanalennukset tulevat pienenemään ja mahdollisesti päädytään jopa tilanteeseen, että myyjä ei ole laisinkaan korvausvastuussa.

Todennäköistä on, että jatkossa sekä myyjä, että ostaja tulevat esittämään myyjän vastuuta koskevissa oikeusprosesseissa kirjallista- ja henkilötodistelua siitä, mikä on ollut riidan kohteena olevan rakennuksen valesokkelirakenteen tosiasiallinen kunto sekä onko rakenteessa ollut purkamis-, korjaus- tai uusimistarvetta. Lisätodistelun esittämisen tarve omalta osaltaan nostaa oikeudenkäynnin kustannuksia sekä entisestään hankaloittaa oikeuden ratkaisun lopputuloksen ennakoimista.

Joka tapauksessa on selvää, että on tarvetta saada mahdollisimman pikaisesti Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisu siitä, miten kyseinen tilanne tulisi ratkaista, koska valasokkelirakennetta koskeva aiempi ratkaisu ei ole enään relevantti. Sikäli asialla on suuri merkitys, koska hyvin moni myyjän vastuuta koskeva oikeusriita perustuu virheväittämiin, joiden kohteena ovat juuri ne riskirakenteet, joille uudessa ohjekortissa on nyt määritelty tekninen käyttöikä.

Ratkaistavien oikeudellisten kysymyksien joukossa on myös kysymys siitä, mistä lähtien uudelle ohjekortille annetaan merkitystä oikeudellisessa harkinnassa, mikäli uudelle ohjekortille tällaista merkitystä tullaan antamaan. Sovelletaanko ohjekortin teknisen käyttöiän määritelmää sekä teknisien käyttöikien aikamääreitä asunto ja kiinteistökauppoihin, jotka on tehty vasta uuden ohjeistuksen tultua voimaan, vai sovelletaanko niitä myös kauppoihin, jotka on tehty jo ennen ohjekortin voimaantuloa.

Voidaan todeta, että lakia ei voi soveltaa yleensä taannehtivasti, vaan vasta siitä, kun laki on tullut voimaan. Tässä Kiinteistön keskimääräiset tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot RT 103765 – ohjekortissa ei kuitenkaan ole kyse laista, vaan ohjeesta, joka on suositus -ei velvoittava määräys.

Edelleen ratkaistava kysymys on se, millainen merkitys (ja millä perustein) oikeudellisessa harkinnassa ylipäätään voidaan antaa ohjekortille, jonka määräykset eivät ole sitovia / rakentamista velvoittavia, vaan ainoastaan suosituksia / ohjeistuksia.

6. Onko ostajan itse oltava tietoinen teknisestä käyttöiästä vai tuleeko ostajan saada tieto muualta?

Lienee lähdettävä siitä, että asunnon ostajan tulee saada tieto siitä, että rakennuksessa on rakenteita, rakenneosia, laitteistoja tai järjestelmiä, jotka ovat teknisen käyttöikänsä päässä, ja että rakenteen kunnon selvittämistä suositellaan tämän vuoksi.

Ei varmaankaan voida olettaa, että maallikko-ostaja, joka ei ole rakennusalan asiantuntija, itse välttämättä tunnistaisi kaupan kohteessa tällaisen teknisen käyttöikänsä päässä olevan rakenteen, rakenneosan, laitteiston tai järjestelmän ja siten tiedostaisi sen kunnon selvittämistarpeen.

Ei varmaankaan myöskään voida edellyttää, että ostajalla olisi automaattisesti tietoa Kiinteistön keskimääräiset teknisen käyttöiät ja kunnossapitojaksot –ohjekorteista ja niiden sisällöstä, koska ne eivät ole edes yleisesti saatavilla, vaan ovat maksullisia.

Avainasemassa teknistä käyttöikää koskevan tiedon välittämisestä kaupan osapuolille eli myyjälle ja ostajalle ovat tällöin kiinteistönvälittäjä ja asuntokaupan kuntotarkastaja.

Erityisesti kiinteistönvälittäjän varsinkin vanhaa kohdetta myyntiin ottaessa tulisi tiedostaa se, että rakennuksessa saattaa olla sellaisia rakenteita, jotka ovat tai alkavat olla teknisen käyttöikänsä päässä. Välittäjän tulisi kertoa asiasta kaupan osapuolille ja siten ainakin suositella kaupan osapuolia teettämään tällä perusteella tarvittavat kaupan kohteen kuntoselvitykset kuten asuntokaupan kuntotarkastus, jossa nämä teknisen käyttöikänsä päässä olevat rakenteet voidaan tunnistaa ja selvittää niiden kuntoa.

Vaikka kiinteistönvälittäjä ei ole -eikä hänen tule olla rakennusalan ammattilainen- voitaneen kuitenkin olettaa, että kiinteistönvälittäjän ammattitaitoon voidaan katsoa kuuluvan tietoisuus teknisistä käyttöi´istä sekä niitä käsittelevien ohjekorttien tuntemus.

Asuntokaupan kuntotarkastajan tulee ammattinsa puolesta tunnistaa kohteen käyttöikänsä päässä olevat rakenteet, kertoa asiasta osapuolille sekä suosittaa käyttöikänsä päässä olevan rakenteen kunnon selvittämistä sen selvittämiseksi onko rakenne korjaus- tai uusimistarpeessa.

Välittäjän osalta velvollisuus suositella kuntotarkastuksen tekemistä on jo pidempään sisältynyt Hyvää välitystapaa koskevaan ohjeistukseen.

Kuntotarkastuksen suoritusohje velvoittaa kuntotarkastajan, joka on sitoutunut kuntotarkastuksen suoritusohjetta noudattamaan, selvittämään riskirakenteiden kunnon.

Uudistettu teknisiä käyttöikiä koskeva ohje on omiaan entisestään korostamaan välittäjän sekä kuntotarkastajan roolia.

7. Voiko teknisen käyttöikänsä päässä olevan rakenteen todeta suoraan olevan uusimistarpeessa?

Voiko kuntotarkastaja todeta rakenteen suoraan olevan uusimistarpeessa ilman, että rakenteen kuntoa ja mahdollista korjaus- uusimistarvetta selvitetään tarkemmin?

Tämä on kai kuntotarkastajan aina tapauskohtaisesti arvioitavissa eli jos on silmin nähden havaittavissa teknisen käyttöikänsä päässä olevassa rakenteessa korjausta vaativia vaurioita, voidaan siten suosittaa suoraan havaittujen vaurioiden korjaamista. Koko rakenteen tuomitseminen uusittavaksi yleensä kuitenkin edellyttää laajoja vaurioita, mitkä yleensä edellyttävät rakenteen laajempia ja tarkempia tutkimuksia.

Ohjekortissa todetaankin, että lopullisen rakennusosaan tai järjestelmään liittyvän toimenpiteen esimerkiksi purkamisen, korjaamisen tai uusimisen perusteena käytetään tapauskohtaista tarkastelua, kuten kuntoarviota tai kuntotutkimusta, jotka toimivat päätöksenteon välineenä sekä varsinaisen hanke- ja toteutussuunnittelun lähtötietoina.

Valesokkelirakenne on rakenteena sellainen, ettei siinä useinkaan välttämättä silmin nähden taikka pinnoilla havaita vaurioita ilman tarkempia tutkimuksia, kuten rakenteiden avauksia tai mikrobinäytteiden ottoa. Usein saattaa olla niin, että valesokkelirakenteeseen tehdään pistokoeluontoinen rakenteen avaus, mutta välttämättä siinäkään ei vaurioitumista taikka mitään poikkeavia hajuja havaita.

Valesokkelirakenteen osalta lienee lähdettävä siitä, että kuntotarkastajan tulee arvioida se, onko syytä tehdä vielä lisää tarkempia kuntotutkimuksia -kuten tehdä useampia rakenneaukaisuja sekä ottaa materiaalinäytteitä, sen varmistamiseksi, ettei korjausta vaativia vaurioita ole. Mikäli kuntotarkastaja tällaista päätyy suosittelemaan, tulisi kuntotarkastajan suositella rakenteita avaavien kuntotutkimuksien tekemistä.

Uusi ohjekortti korostaa kuntotarkastajan / kuntotutkijan merkitystä harkittaessa teknisen käyttöiän ylittymiseen perustuvaa korjaus- ja / tai uusimistarvetta.  

8. Huomioitava myös teknisen käyttöikänsä päässä olevan rakenteen ympäröivät / liittyvät rakenteet ja niiden mahdollinen uusimistarve:

Uudessa ohjekortissa RT 103765 todetaan, että Kun tekninen käyttöikä on saavutettu ja on tunnistettu uusimistarve, niin usein tässä yhteydessä joudutaan uusimaan tai on teknistaloudellisesti perusteltua uusia myös ympäröivät/liittyvät rakenteet.  Kortissa todetaan, että kyse on tavanomaisesti esimerkiksi rakenteita / rakenneosista tai järjestelmistä, jotka ovat toistensa välittömässä läheisyydessä tai tukeutuvat toisiinsa. Ohjekortissa on mainittu esimerkkinä, että salaojien uusimisen yhteydessä uusittavia seikkoja ovat muun muassa vierustan maatäytöt, perusmuurin kosteuden- ja lämmöneristykset, routaeristykset, liittyvät sadevesijärjestelmät, sepelikaistat yms.

Tällaista mainintaa ei ollut vanhassa ohjekortissa.

Salaojien osalta asia on aika selvä eli salaojia tuskin voidaan uusia ilman, että samalla joudutaan uusimaan myös edellä mainitut asiat. Voisi olettaa myös, että jos on todettu vesikatteena olevan tiilikatteen olevan teknisen käyttöikänsä päässä ja todettu sen uusimistarve, siinä yhteydessä on teknistaloudellisesti perusteltua uusia ainakin myös aluskate.

Tämän artikkelin aiheena olevan valesokkelin osalta tällä lisäyksellä ei ole sinällään vaikutusta aiemman ohjekortin aikana vallinneeseen tilanteeseen valesokkelikorjausten osalta. Valesokkelivaurioiden korjaustavaksi on vakiintunut niin sanottu kengityskorjaus, jossa ulkoseinän alaosan rakenne korjataan siten, että uuden alajuoksun korkeutta suhteessa maanpintaan korotetaan siten, että sokkelikorkeus saadaan nostettua nykyrakentamista edellyttävään tasoon. Tässä korjaustavassa koko ulkoseinän alaosan rakenne puretaan ja korvataan uudella rakenteella.

9. Mitä tarkoitetaan ohjekortissa mainitulla tarkastusvälillä sekä huolto- ja kunnossapitojaksolla ja miksi näihin tulee kiinnittää huomiota?

Uuden RT 103765 -ohjekorttiin mukaan Tarkastusväli on aikaväli, jonka kuluttua rakenteen, rakennus­osan, järjestelmän tai laitteen kunto ja toimivuus on tarkastet­tava. Tarkastusvälien tulee olla sellaisia, että tarkastuskohde pysyy kunnossa tarkastusten välisen ajan.

Ohjekortin mukaan Huoltovälillä tarkoitetaan aikaväliä, jonka kuluttua rakenteel­le, rakennusosalle, järjestelmälle tai laitteelle tehdään huol­tosuunnitelman mukaiset, tarvittavat tarkastus- ja huoltotoi­menpiteet. Huoltovälisarakkeen luvut ilmaisevat vaihteluväliä rasitusluokkien ääripäiden välillä, esim. 10…15.

Ohjekortin mukaan Kunnossapitojaksolla tarkoitetaan keskimääräistä aikaväliä, jonka jälkeen määrätty kunnossapitotoimenpide toistetaan. Kunnossapito on rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen korjaamista osittain uusimalla, täydentämällä, kunnos­tamalla tai pinnoittamalla.

Nämä määritelmät ovat pysyneet samoina edelliseen ohjekorttiin verrattuna.

Kiinteistön omistajan kannalta tarkastusväleihin, huoltoväliin ja huolto- ja kunnossapitojaksoihin on syytä kiinnittää huomiota, koska ne vaikuttavat siihen, milloin rakenne, rakennusosa, laite tai järjestelmä saavuttaa teknisen käyttöiän.

Ohjekortissa on mainittuna teknisen käyttöiän osalta yleisesti kaikkia ohjekortin mukaisia teknisiä käyttöikiä koskien seuraavaa: Teknisen käyttöiän saavuttaminen edellyttää, että rakennus on tai järjestelmä on suunniteltu ja toteutettu rakennusajankohtana voimassa olevien määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Lisäksi edellytetään, että on noudatettu hyvää rakennustapaa ja että asianmukaiset kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteet on tehty ja käyttöohjeita on noudatettu.

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että mikäliasianmukaisia ohjekortissa rakenteelle määriteltyjä kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteitä ei ole tehty, eikä käyttöohjeita noudatettu, ei voi olettaa, että rakenne välttämättä kestää ja saavuttaa sille asetetun teknisen käyttöikänsä. Tällöin rakenteen tai rakenneosan käyttöikä saattaa jäädä ohjekortissa mainittua teknistä käyttöikää lyhyemmäksi.

Rakennukseen suoritettavan kuntotarkastuksen sekä kuntotutkimuksen yhteydessä olisi edellä mainituin perustein hyvä selvittää myös tehdyt kunnossapito-, hoito- sekä huoltotoimenpiteet ja selvittää myös, onko käyttöohjeita noudatettu.

Lisäksi uudessa ohjekortissa on joiltain osin erityisiä teknisen käyttöiän saavuttamiseen liittyvä mainintoja koskien huoltotoimenpiteitä. Esimerkiksi salaojien ja salaojakaivojen osalta on mainittuna, että Jos järjestelmässä ei ole tarkastuskaivoja tai niiden kannet ovat maan alla, salaojajärjestelmää ei voi huoltaa, mikä vähentää salaojajärjestelmän käyttöikää n. 25 %.

Ohjekortin mukaisia tarkastusvälejä on hyvä noudattaa, koska silloin tietty rakennusosa / rakenne, laite tai laitteisto tulee tarkastettua säännöllisin väliajoin ja samalla tulee siten havaittua mahdolliset vauriot / ongelmat. Säännöllinen tarkastus siten saattaa ennalta ehkäistä suuriakin ongelmia kuten vesivuotoja ja niiden aiheuttamia vaurioita. Tällöin on mahdollista säästää myös korjauskuluissa.

Huomionarvoista on, että valesokkelin osalta ohjekortissa ei ole määritelty mitään tarkastusväliä, eikä huoltoväliä / kunnossapitojaksoa. Tämä kai voidaan tulkita niin, että mitään tarkastuksia, huoltoa / kunnossapitoa ei valesokkeliin tarvitse suorittaa sen teknisen käyttöiän aikana, vaan vasta sitten kun sen tekninen käyttöikä päättyy.

Tehdyt kunnossapito-, hoito- sekä huoltotoimenpiteet voivat vaikuttaa myös myyjän vastuisiin asunto- ja kiinteistökaupassa. Huolellisesti toimivan myyjän tulisi kertoa muun muassa kohteessa tehdyistä kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteistä ja kerrottava myös se, jollei tällaisia toimenpiteitä ei ole lainkaan tehty. Lisäksi myyjän tulisi kertoa, mikäli käyttöohjeita ei ole noudatettu. Jos myyjä antaa näistä puutteellista taikka virheellistä tietoa, kyse voi olla tiedonantovirheestä, jos tiedolla olisi ollut vaikutusta kauppaan. Mikäli kuntotarkastaja ei saa oikeita tietoja, hän ei pysty arvioimaan rakenteen taikka rakenneosan todellista teknistä käyttöikää ja sen täyttymistä.

Mikäli myyjä syyllistyy asunto- tai kiinteistökauppaan liittyvään tiedonantovirheeseen, on hän velvollinen korvaamaan kaiken ostajalle aiheutuneen vahingon.

Ostajan kannalta ajateltuna ostajan tulee mieltää, että mikäli hän ei ennen kaupan tekemistä saa selvitystä tehdyistä kunnossapito-, hoito- tai huoltotoimenpiteistä, voi eteen tulla tilanne, jossa jokin rakenne, rakennusosa, laitteisto tai laite joudutaan korjaamaan tai uusimaan jo ennen ohjekortin mukaisen teknisen käyttöiän saavuttamista. Mikäli tällaista tilannetta tulkitaan siten, että ostajan velvollisuutena olisi ollut pyrkiä selvittämään tehtyjä kunnossapito-, hoito- tai huoltotoimenpiteitä ja ostaja on tämän velvollisuutensa laiminlyönyt, voivat korjaus- ja uusimiskulut jäädä kokonaisuudessaan ostajan vastattavaksi.

Tehtyjen kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteiden selvittäminen on siis tarpeellista myös ostajan oikeusturvan kannalta, minkä vuoksi ostajan on hyvä osoittaa oma-aloitteisuutta näiden selvittämisessä.    

10. Lopuksi

Voidaan todeta, että ohjekortteihin tulleet muutokset ovat olleet odotettuja.

Aiemmin monillekaan sellaisille riskirakenteille, joiden korvausvastuun selvittäminen on aiheuttanut huomattavan määrän riitaoikeudenkäyntejä, joista valesokkelirakenne lienee paras esimerkki, ei ollut määritelty teknistä käyttöikää. On perusteltua, että tällaisille vaurioherkille rakenteille on nyt asetettu tekninen käyttöikä.

Valesokkeli on ollut yleinen rakenne 1960- ja 1970-luvuilla rakennetuissa taloissa. Näin ollen voidaan todeta, että valesokkelirakenteiset talot ovat jo valesokkelirakenteen osalta teknisen käyttöikänsä päässä. Vaikka kyse on riskirakenteesta, aina riski ei ole kuitenkaan toteutunut, mikä tarkoittaa sitä, että joukossa on myös valesokkeleita, jotka ovat vielä hyvässä kunnossa vuosikymmenten jälkeenkin. Näin ollen on sinänsä hyvä, että rakenteen uusimistarpeen toteaminen vaatii ensin sen selvittämistä, missä kunnossa rakenne todellisuudessa on.

Kuten edellä on todettu uudet ohjekortit aiheuttavat uusia tulkinta- ja epäselvyystilanteita kiinteistö- ja asuntokaupan myyjän ja ostajan välisiin vastuukysymyksiin ja siihen, miten uudet ohjeistukset tulevat jatkossa vaikuttamaan uusimis- ja korjaustarpeen,  tasonparannuksen ja käyttöiän pidennyksen arvioimiseen ja sitä kautta asunto- tai kiinteistökaupan purkukynnyksen ylittymisen tai määrättävän hinnanalennuksen määriä arvioitaessa.

Voidaan todeta, että menee vielä vuosia ennen kuin saamme asiasta uusia Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisuja ja sitä myöten vastauksia avoimiin kysymyksiin.  

Yksi keino, millä voidaan mahdollisesti välttää uusien ohjekorttien mukana tuomia epäselvyyksiä asunto- ja kiinteistökaupan ostajan ja myyjän välisessä suhteessa, on ottaa kauppakirjaan tarkemmat vastuunrajoitusehdot. Vastuunjakoehtojen laatimisessa on hyvä käyttää apuna asunto- ja kiinteistökauppaan perehtynyttä lakimiestä.

Voi myös olla, että hyvään välitystapaan saattaa tämän uuden ohjekortin myötä tulla kiinteistönvälittäjille uusia ohjeistuksia. Voi olla, että kiinteistövälittäjien tulee enemmän kiinnittää huomiota myös rakenteiden teknisiin käyttöikiin -varsinkin silloin kun kyseessä on rakennus, jossa monen rakenteen, rakenneosan, laitteiston tai laitteen tekninen käyttöikä on jo lopussa.

Nykyisessä hyvän välitystavan ohjeessa on kohdassa 6.5.4. todettu kuntoselvityksistä, että Välitysliikkeen tulee kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, LVI 01- 10413 tilaajan ohje sekä KH 90-00394, LVI 01-10414 suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus). Toimeksiantaja voi tietenkin vapaasti teettää muunkinlaisen kuntoon liittyvän selvityksen.

Kuntotarkastusten osalta entisestään korostuu se, että kuntotarkastuksen suorittajan tulisi sitoutua kirjallisella toimeksiantosopimuksella noudattamaan kuntotarkastuksen tilaajan ohjetta, suoritusohjetta sekä tilaussopimusta.

Haluatko lisätietoja?

Mikäli haluat lisätietoja, voit varata lakimiehellemme maksuttoman videoneuvottelun.

Videoneuvottelussa voimme käydä läpi myös asiaasi liittyviä asiakirjoja, joiden toimittamiseen saat ohjeet videoneuvottelun ajanvarauksen yhteydessä.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihin: