Kuntotarkastuksen vaikutus ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen ja vastuukysymyksiin
1. Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus
1.1. Maakaaren säännökset – Mitä laki sanoo tarkkaan ottaen?
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa vedota kiinteistön laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa. Tavanomaiseen tarkastukseen kuuluvat kaikki esteettömät tilat. Lue aiheesta lisää artikkelista Kuntotarkastuksen Vaikutus Ostajan Ennakkotarkastusvelvollisuuteen ja Vastuukysymyksiin.
1.2. Tavanomaisen vs. erityisen tarkastuksen rajapinta
Erityinen tarkastusvelvollisuus astuu voimaan, mikäli ostaja havaitsee selkeitä merkkejä vaurioista tai saa siihen erillisen syyn, esimerkiksi kuntotarkastuksen suosittaessa rakenteiden lisätutkimuksia. Erityisen selonottovelvollisuuden syntymiseen voi olla vaikutusta myös sillä, jos kuntotarkastuksessa on havaittu kohteessa riskirakenteita, vaikka pelkkä riskirakennehavainto itsessään ei vielä erityistä selonottovelvollisuutta muodosta.
1.3. Miten kuntotarkastus sitoutuu ostajan selonottovelvollisuuteen?
Jos kuntotarkastusraportti osoittaa riskin tai vaurioepäilyn, ostajaa pidetään lähtökohtaisesti velvollisena selvittämään asiaa syvällisemmin -etenkin, jos kohteessa on riskirakenteita.
Tätä kutsutaan ostajan erityiseksi selonottovelvollisuudeksi.
2. Lisätutkimus- ja toimenpidesuositusten vaikutus
2.1. Minkälaisissa tilanteissa ostaja on velvoitettu selvittämään lisää?
Jos raportista käy ilmi, että rakenteessa on havaittu konkreettisia vaurioita tai merkkejä kosteudesta, on ostajan syytä ryhtyä toimenpiteisiin selvittääkseen ongelman laajuus, jolla tarkoitetaan selvitystä korjauslaajuudesta, korjaustavasta sekä korjauskustannuksista.
2.2. Oikeuskäytännön merkitys
Korkeimman oikeuden ratkaisuista (esim. KKO 2019:16) ilmenee, että erityinen selonottovelvollisuus syntyy, kun ostajalle on tarkastuksessa annettu tieto siitä, että rakenne on vahingoittunut tai sen kunnosta ei ole täyttä varmuutta sekä suositeltu kuntotutkimuksen tekemistä vaurion laajuuden, korjaustavan sekä korjauskustannusten selvittämiseksi.
2.3. Esimerkkitapauksia riskirakenteiden ja vaurioiden yhteydessä
- Mikäli raportissa mainitaan lahovaurio alapohjassa ja lisätutkimuksia suositellaan, ostaja ei voi myöhemmin vedota siihen virheenä, jos tutkimuksia ei ole tehty ja vaurio osoittautuu laajemmaksi.
- Jos rakenteen epäillään olevan vaurioaltis (riskirakenne), mutta raportti ei suosittele lisätutkimuksia eikä vauriota todeta, ostajalle ei välttämättä synny erityistä selonottovelvollisuutta.
3. Myyjän ja ostajan vastuu erilaisissa tilanteissa
3.1. Jos kuntotarkastuksessa havaitut vauriot jätetään korjaamatta
Mikäli vauriot on tuotu raportissa esiin, ostaja ei voi jälkikäteen vaatia myyjältä hinnanalennusta, ellei toisin ole kauppakirjassa sovittu, koska vaurion olemassaolo on ollut etukäteen tiedossa.
3.2. Riskirakenne kaupan kohteena – kenen riskillä?
Pelkkä riskirakenteen olemassaolo ei välttämättä poista myyjän vastuuta, jos vauriota ei ole havaittu tai epäilty. Oikeuskäytännössä on ratkaisevaa se, onko ostajalla ollut konkreettinen syy epäillä vaurioita.
3.3. Teknisen käyttöiän päässä olevat rakenteet
Mikäli kuntotarkastus suositteleekin esimerkiksi märkätilojen uusimista, ostaja kantaa yleensä vastuun, jos rakenteet todetaan myöhemmin vaurioituneiksi, koska teknisenkäyttöiän päässä olevien rakenteiden korjaustarve on ollut jo tiedossa.
Muutoinkin rakenteiden teknisillä käyttöi´illä on merkitys myyjän korvausvastuun perustetta sekä korvauksen euromäärää harkittaessa.
Kaupan osapuolten tulee kiinnittää huomiota rakenneosien teknisiin käyttöikään, jotta molemmin puolin vältytään kaupan jälkeisiltä ikäviltä yllätyksiltä.
4. Vastuunjakoehdot ja niiden sisällyttäminen kauppakirjaan
4.1. Vastuunjakolausekkeiden sisältö ja tavoitteet
Lausumat, joissa sovitaan siitä, että tiedossa olevat viat ja vauriot jäävät ostajan vastuulle, selkeyttävät huomattavasti osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia.
4.2. Miten kirjata havaitut virheet tai lisätutkimussuositukset sopimukseen?
Paras käytäntö on poimia kuntotarkastusraportissa mainitut merkittävät virheet suoraan kauppakirjaan ja sopia siitä, kuinka mahdollisesti tulevat ei vielä tiedossa olevat korjauskulut ja mahdolliset lisätutkimukset rahoitetaan.
4.3. Selkeiden sopimusehtojen merkitys riitatilanteissa
Kun selkeät vastuunjakoehdot on kirjattu kauppakirjaan, riitojen määrä vähenee.
Jos riita syntyy, kauppakirjassa oleva dokumentaatio auttaa tuomioistuinta tai kuluttajariitalautakuntaa ratkaisemaan asian.
5. Reklamaatiosta ja menettelytavoista virheen ilmetessä
5.1. Reklamaation sisältö ja aikarajoitukset
Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostajan on reklamoitava myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Viiden vuoden määräaika myyjän vastuun osalta suojaa myyjää yllättäviltä pitkän ajan kuluttua tulevilta vaatimuksilta.
5.2. Myyjän mahdollisuus puolustautua – oikeussuojanäkökulma
Myyjällä on oikeus saada tieto virheestä ennen kuin ostaja alkaa korjata rakenteita. Näin myyjällä säilyy mahdollisuus tarkastaa virhe itse tai toteuttaa korjaus omalla kustannuksellaan, mikä voi vaikuttaa korvausvastuun laajuuteen.
5.3. Sovintomenettely, tuomioistuinsovittelu ja kuluttajariitalautakunta
Jos kaupan osapuolet eivät pääse keskenään sopuun, asia on mahdollista saattaa joko kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi. Molemmissa menettelyissä osapuolten on hyvä varautua esittämään asiantuntijalausuntoja virheen laajuudesta ja sen korjauskustannuksista.
6. Lopuksi
6.1. Ennaltaehkäisy ja huolellisuus avainasemassa
Kaiken lähtökohta on se, että sekä ostaja että myyjä toimivat huolellisesti. Riittävän laaja kuntotarkastus ja tarvittaessa tehtävät lisätutkimukset antavat molemmille osapuolille parhaan mahdollisen kuvan kiinteistön kunnosta.
6.2. Ammattilaisten käyttö ja laajojen tutkimusten merkitys
On sekä myyjän että ostajan etu, että prosessiin osallistuvat pätevät asiantuntijat. Asianmukainen lakitekninen neuvonta sekä rakennusalan ammattilaisten laatimat tutkimukset vähentävät kiistatilanteita ja suojaavat sekä ostajaa että myyjää virhevastuukysymyksissä.
7. Maksuton Hyvän kuntotarkastuksen opas
Haluatko kuntotarkastuksen tilaamisesta ja teettämisestä lisätietoja?
Lataa maksuton hyvän kuntotarkastuksen opas.
Oppaassa keskitymme siihen, miten kuntotarkastus oikein tehtynä toteutetaan. Käymme läpi sitä, mikä merkitys kuntotarkastuksessa tehdyillä riskihavainnoilla, lisätutkimus- ja muilla toimenpidesuosituksilla on ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen sekä ostajan ja myyjän väliseen asuntokaupan vastuisiin. Lukemalla oppaan onnistut kuntotarkastuksen tilaamisessa.
Heräsikö kysymyksiä? Varaa maksuton videoneuvottelu
8. Varaa lakimiehellemme maksuton videoneuvottelu.
Videoneuvottelussa voimme käydä läpi myös asiaasi liittyviä asiakirjoja, joiden toimittamiseen saat ohjeet videoneuvottelun ajanvarauksen yhteydessä.
