Autohallipaikan vuokraus ja vuokrankorotus
Autopaikoille on kysyntää, ja hyvällä paikkaa sijaitsevan hallipaikan vuokraus on monesti kannattavaa liiketoimintaa. Niin tulojen kartuttamisesta kiinnostuneen autohallipaikan omistajan kuin sellaisen vuokraamisesta kiinnostuneenkin on hyvä kuitenkin olla perillä pelisäännöistä. Lue lisää aiheesta autohallipaikan vuokraus ja vuokrankorotus.
Autopaikan vuokraaminen on äkkiseltään jokseenkin yksinkertaiselta vaikuttavaksi aihe, jonka ympäriltä ei ole aina helppoa löytää yksinkertaisia vastauksia vuokraukseen liittyviin juridisiin kysymyksiin. Mitä lakia vuokraukseen sovelletaan, ja onko vuokraa mahdollista korottaa vuokrasuhteen kuluessa?
Autohallipaikan hallintaoikeus
Vuokraamista suunniteltaessa on syytä kiinnittää ensiksikin siihen, kenen hallinnassa autohallipaikka virallisesti on. Onko kyse vuokralle asettamista suunnittelevan yksinomaisessa hallinnassa olevasta vai sopimuksella vuokratusta autohallipaikasta? Tämä vaikuttaa olennaisella tapaa siihen, voiko autopaikan ylipäätään vuokrata ulkopuoliselle ilman kolmannen osapuolen suostumusta.
Jos kysymys on autopaikoista, jotka on merkitty yhtiöjärjestykseen omiksi autopaikkaosakkeiksi, tai paikoista, jotka on sidottu huoneisto-osakkeisiin, on autopaikkojen hallinta osakkaalla. Tällöin paikan hallinnan omaava osakas voi vapaasti päättää, mitä hän tekee autohallipaikalla ja lähtökohtaisesti myös vapaasti vuokrata sen autopaikkaa tarvitsevalle.
Mikäli kyse ei ole edellä kuvausta tilanteesta, on autopaikkojen tosiasiallinen hallinta kiinteistön omistavalla yhtiöllä. Näin on siis myös siinä tapauksessa, ettei yhtiöjärjestyksessä ole asiasta lainkaan erillistä mainintaa.
Siinä missä osakashallinnassa olevien autopaikkojen edelleenvuokraus on lähtökohtaisesti paikan hallintaan oikeutetun vapaasti päätettävissä, voi yhtiön hallinnassa olevan ja siltä vuokratun autopaikan edelleen vuokraus olla juridisesti mahdotonta. Ellei asiasta ole vuokrasopimuksessa erikseen toisin sovittu, vaatii yhtiön hallinnassa olevien paikkojen jälleenvuokraus aina alkuperäisen vuokranantajan, eli yhtiön suostumuksen. Jos päävuokralainen vuokraa autohallipaikan edelleen ilman tämän lupaa, voi vuokranantajalla olla oikeus päättää vuokrasopimus.
Sovellettava laki
Autopaikan sijainti ratkaisee sen, mitä lakia siihen tulee soveltaa. Siinä missä piha- ja katospaikkoihin sovellettaisiin maanvuokralakia, on autohallipaikkojen osalta sovellettava yleensä lakia liikehuoneistojen vuokraamisesta.
Näiden säännökset eivät eroa toisistaan siltä osin, mitä tulee edellä mainittuun oikeuteen vuokrata autopaikka ulkopuoliselle taholle, ja oikeuteen purkaa sopimus, mikäli autopaikka vuorataan edelleen ilman alkuperäisen vuokranantajan suostumusta.
Sen sijaan esimerkiksi irtisanomisaikojen pituudessa lait eroavat jonkin verran toisistaan. Mikäli toisin ei sovita, on irtisanomisaika autotalli- tai autohallipaikan osalta vuokranantajan irtisanoessa 3kk ja vuokralaisen irtisanoessa 1kk.
Oma lukunsa ovat vielä tilanteet, joissa autohallipaikan vuokraus on kytketty osaksi asuinhuoneiston vuokrasopimusta. Tällöin myös autohallipaikan vuokrasuhteeseen sovelletaan asuinhuoneiston vuokralakia ja siinä määriteltyjä ehtoja, ellei toisin ole lain sallimissa rajoissa sovittu.
Vuokrasta sopiminen ja oikeus korottaa vuokraa
Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 3 luvun 24 §:n mukaisesti vuokra määräytyy sen mukaan, mitä vuokrasuhteen osapuolten kesken on sovittu, ellei laista muuta johdu. Saman lain kohdan 2 momentin mukaan osapuolet voivat keskenään sopia myös vuokran tarkistamisesta ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa säädetään.
Autohallipaikan vuokra on lähtökohtaisesti osapuolten vapaasti sovittavissa. Hyvän tavan vastainen tai kohtuuton sopimusehto voi kuitenkin olla kielletty, ja sopimuksen osapuoli voi saattaa vuokran määräytymistä koskevan ehdon kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi.
Vaatimus vuokran kohtuullisuuden tutkimiseksi on tehtävä vuokrasuhteen kuluessa, eli sitä ei voi panna vireille enää vuokrasuhteen päätyttyä.
Lähtökohtana on, että vuokraa voidaan korottaa vuokrasuhteen aikana ilman erillistä sopimista vain, jos tästä on sovittu vuokrasopimuksessa.
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki asettaa tarkempia ehtoja lisäksi myös vuokrantarkistamista koskevien sopimusehtojen sisällölle ja menettelylle. Jos tällöin on sovittu, että vuokranantaja saa vuokrasuhteen aikana yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan tai määrän, tällainen sopimusehto on lain mukaan mitätön, jos ei samalla ole sovittu myös perusteesta, jonka mukaan vuokraa sopimussuhteen aikana saadaan korottaa. Vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta.
Vuokranantaja ja vuokralainen voivat vuokrasuhteen aikana aina vapaasti sopia keskenään vuokran määrän korottamisesta, alentamisesta, sekä muista muutoksista. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta yksipuolisesti korottaa vuokraa, ellei sellaisesta mahdollisuudesta ole osapuolten välillä nimenomaisesti sovittu. Tällöin vaihtoehdoksi jää ainoastaan vuokran korotuksesta sopiminen yhteisymmärryksessä, ja hyvän vuokratavan mukaisesti neuvottelut vuokran korottamiseksi tulisi käynnistään hyvissä ajoin, vähintään 6 kk ennen vuokran korotusta.
Vuokrasopimuksen irtisanominen ja vuokralaisen irtisanomissuoja
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan lähtökohtaisesti molemmin puolin irtisanoa lain mukaisin menettelytapoja noudattaen.
Mikäli vuokrasopimuksen irtisanominen perustuu vuokranantajan tahtoon periä autohallipaikasta korkeampaa vuokraa, voi tuomioistuin kuitenkin vuokralaisen vaatimuksesta julistaa vuokranantajan suorittaman irtisanomisen tietyin edellytyksin tehottomaksi. Näin on siinä tapauksessa, jos irtisanomisen perusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen, ja pyydettyä vuokraa tai vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa olisi pidettävä kohtuuttomana; tai jos irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä.
Vaatimus irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi on pantava vireille vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kuukauden kuluttua irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin.
Jos vuokralaisen kanne irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi hyväksytään, vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin, jollei tuomioistuin vuokralaisen tai vuokranantajan vaatimuksesta toisin päätä. Jos kanne sen sijaan hylätään, tuomioistuimen on päätöksessään mainittava, milloin vuokrasuhde irtisanomisen johdosta päättyy, ja velvoitettava vuokralainen jättämään vuokrakohde vuokranantajan vapaaseen hallintaan vuokrasuhteen päätyttyä.
Haluatko lisätietoja ? Varaa maksuton videoneuvottelu
Voit halutessasi varata lakimiehellemme maksuttoman videoneuvottelun, jossa voimme käydä läpi myös asiaasi liittyviä asiakirjoja. Ohjeet asiakirjojen toimittamiseen saat videoneuvottelun ajanvarauksen yhteydessä.
