Asunto-osakeyhtiölaki uudistettiin kokonaisuudessaan ja uusi laki tuli voimaan 1.7.2010. Nyt noin viidentoista vuoden jälkeen lakiin on tulossa merkittäviä muutoksia ja tarkennuksia, joilla ajantasaistetaan lakia. Muutosten on tarkoitus tulla voimaan vuonna 2026. Muutosten tavoitteena on muun muassa helpottaa puuttumista asumishäiriöihin, selkeyttää ja täydentää osakehuoneiston hallintaanoton säädöksiä, varmistaa lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytyksiä ja selkeyttää osakkaiden asemaa asunto-osakeyhtiön konkurssitilanteessa. Tässä artikkelissa käymme läpi keskeisimmät asunto-osakeyhtiölain muutokset.

Tarkennuksia osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan

Ollaan ehdottamassa, että lakiin otetaan lisäys siitä, että yhtiö voi ottaa osakehuoneiston hallintaansa myös sillä perusteella, että jos lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu asuinkäytöstä poikkeavia merkittäviä lisäkustannuksia tai merkittävää haittaa.

Ehdotettavan uuden perusteen soveltamisessa tulisi myös ottaa huomioon, että hallintaanoton perusteena olevalta rikkomukselta vähäistä suurempaa merkitystä.

Asuinkäytöstä poikkeavia merkittäviä lisäkustannuksia tai haittaa voisivat aiheuttaa muun muassa kunnan rakennusvalvontaviranomaisen yhtiöön kohdistama kehotus tai uhkasakko huoneiston rakentamisoikeudellisen asuinkäyttötarkoituksen vastaiseen käyttöön puuttumiseksi.

Näiden lisäksi ehdotetaan täydennettävän hallintaanottoperusteita niin, että jatkossa on mahdollista puuttua sellaiseen osakkeenomistajan tai asukkaan menettelystä johtuvaan vähäistä suurempaan häiriöön tai haittaan, jota yhtiön, osakkaiden ja asukkaiden ei voida katsoa olevan velvollisia sietämään. Tarkoitus on siten lisätä hallintaanottoperusteeksi nykyiseen häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen säilymiseksi säädetyn tai määrätyn noudattamatta jättämiseen rinnastuva erittäin painava syy.

Edelleen hallintaanottoperusteita ehdotetaan täydennettävän niin, että osakehuoneisto voidaan ottaa yhtiön hallintaan myös silloin, kun osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen. Jatkossa voitaisiin osakehuoneisto ottaa yhtiön hallintaan esimerkiksi, jos osakkeenomistaja rikkoo tupakkalakiin perustuvaa tai lain perusteella määrättyä tupakointikieltoa. Rikkomuksen vähäistä suurempaa merkitystä arvioitaisiin tapauskohtaisesti.

Vahingonkorvaussäännöksiin tarkennuksia

Lain 24 luvun vahingonkorvaussäännöksiin on tulossa uusi säännös siitä, että jos huoneiston käyttäjä (esim. lyhytvuokralainen) aiheuttaa vahinkoa yhtiölle, osakkaalle tai muulle henkilölle, tulisi osakkeenomistajan antaa yhtiölle tarvittavat tiedot vahingonkorvauksen vaatimiseksi. Tietoja tarvitaan, jotta voidaan selvittää, kehen osakehuoneiston käyttäjään vahingonkorvausvaatimus voidaan kohdistaa ja onko osakkeenomistaja toiminut ja järjestänyt lyhytvuokrauksen huolellisesti. Tällaisia tietoja olisivat muun muassa lyhytvuokralaisen tunniste- ja yhteystiedot, tiedot vahinkotapahtumasta sekä tiedot siitä, miten lyhytvuokraus on järjestetty.

Mikäli taas osakkeenomistaja ei myötävaikuttaisi asian selvittämiseen/tietojen antamiseen, tai jos tämän voidaan katsoa muuten toimineen huolimattomasti lyhytvuokrauksen järjestämisessä, voisi myös osakkeenomistaja olla vastuussa vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta.

Osakehuoneiston käyttötarkoituksen ja vastikeperusteen muuttaminen

Lain 6 luvun 35 §:ään ehdotetaan tehtävän lisäys siitä, että yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ei tarvita osakkeenomistajan suostumusta siinä tapauksessa, jos osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan muhin saman käyttötarkoituksen osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta. Tässä tapauksessa kuitenkin yhtiövastikeperusteen muutosta tulisi kannattaa vähintään 4/5 yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteen olevan osakeryhmän osakkeenomistajan osakkeista ja äänistä.

Tällä muutoksella pyritään siihen, että suuressa osassa yhtiöistä yksi osakas ei voisi vastustamalla estää tällaista muutosta. Yhtiön edunmukaisuus varmistetaan kuitenkin sillä, että muutoksen taakse vaaditaan tavanomaista määräenemmistöä suurempi kannatus.

Asunto-osakeyhtiön konkurssi

Nykyisen asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaan yhtiön omaisuus voidaan luovuttaa konkurssiin hallituksen tai, jos yhtiö on selvitystilassa, selvitysmiesten päätöksen perusteella.

Lakia aiotaan nyt muuttaa niin, että toimivalta yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin on lähtökohtaisesti yhtiökokouksella. Näin ollen lakimuutos vastaisi siten paremmin yhtiökokouksen yleistoimivaltaa eli yhtiökokous päättää yhtiön ja osakkeenomistajien kannalta epätavallisista tai laajakantoisista toimista.

Lakiin ehdotetaan kuitenkin otettavan lisäys siitä, että hallitus saa tehdä päätöksen yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta olennaista haittaa. Joskus voi tulla tilanne, että yhtiön konkurssiin hakeutumisesta on päätettävä kiireellisesti.

Lisäksi lakiin on tarkoitus ottaa säännökset konkurssin oikeusvaikutuksista osakkeenomistajien ja asukkaiden asemaan. On ehdotettu, että konkurssin alettua osakkeiden tuottama osakehuoneiston hallintaoikeus lakkaa ja samoin vastikkeenmaksuvelvollisuus.

Lisäksi lakiin on tarkoitus ottaa säännökset, joilla huomioidaan osakkeenomistajien ja muiden asukkaiden asumis- ja muut tarpeet kun konkurssiin asettaminen voi tapahtua nopeastikin, jos hakijoina ovat velkojat. Näin ollen osakkeenomistajilla ei välttämättä ole ennakkotietoa konkurssista, eivätkä he ole siten voineet varautua asiaan eivätkä järjestää asumistaan. Näin ollen on tarpeen muun muassa säätää siitä ajasta, milloin huoneiston hallinta siirtyy osakashallinnasta konkurssipesän hallintaan. Tässä ehdotetaan, että osakkeenomistajan hallintaoikeus ja vastikkeenmaksuvelvollisuus lakkaisivat kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut tälle tiedon tuomio istuimen päätöksestä yhtiön asettamisesta konkurssiin.

Samalla kun osakkeenomistajan osakehuoneiston hallintaoikeus lakkaa, lakkaavat myös osakkeenomistajan ja tämän vuokralaisen välinen vuokrasopimus tai osakehuoneistossa asuvan muun käyttöoikeuden saaneen hallintaoikeus. Jotta vuokralainen tai muu käyttöoikeuden haltija saisi tiedon konkurssista ja hallintaoikeuden lakkaamisesta, lakiin ehdotetaan lisättävän, että osakkeenomistajan tulee antaa vuokralaiselle tai muulle huoneiston käyttöoikeuden haltijalle tieto hallintaoikeuden lakkaamisen ajankohdasta.

Kunnossapitovastuu ikkunoista

Lain kunnossapitovastuuta koskeviin 4 luvun säännöksiin ehdotetaan lisättävän kohta, jonka mukaan yhtiöllä on velvollisuus pitää kunnossa osakehuoneistojen ikkunat.

Kyseessä olisi siten olettama säännös, josta voida poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä.

Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluisivat jatkossa osakehuoneistojen ulkoikkunoiden lisäksi myös ikkunarakenteen sisempi ikkuna tai ikkunat, tuuletusluukut sekä ikkunoiden rakenteet ja muut osat (mm. puitteet, karmit, lasit, tiivisteet ja helat).

Osakkeenomistaja tiedonsaanti osakehuoneistoa koskevista asiakirjoista

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajalla on oikeus saada tietoja yhtiön toiminnasta ensisijaisesti yhtiökokouksessa, jossa hänellä on kyselyoikeus eli osakkeenomistaja voi kysyä yhtiön hallinnosta ja taloudellisesta tilasta. Osakkeenomistajalla on myös oikeus tutustua yhtiökokouspöytäkirjoihin ja julkisiin tilinpäätöstietoihin, mutta ei yleistä oikeutta nähdä kaikkia asiakirjoja, kuten sopimuksia.

Lisäksi osakkeenomistajalla on oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen omistamiinsa yhtiön osakkeisiin perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta suhteessa yhtiöön tai toiseen osakkeenomistajaan.

Tätä ehdotetaan nyt täydennettävän niin, että osakkeenomistajalla olisi hallituksen päätösten lisäksi oikeus saada viivytyksettä tieto yhtiöllä olevasta osakehuoneistoa koskevasta asiakirjasta, jolla on merkitystä huoneiston käytön ja kunnossapidon tai niistä aiheutuvien kustannusten arvioinnin taikka osakkeenomistajan oikeuksien tai velvollisuuksien toteuttamisen kannalta.

Uuden säännöksen on tarkoitus varmistaa se, että osakkeenomistajalla on käytössään riittävät tiedot oman asemansa ja vastuunsa arvioimiseksi.

Yhtiön oikeus tyhjentää tiloja hylätystä irtaimistosta

Siinä tapauksessa, että yhtiö ottaa osakehuoneiston hallintaansa, voi usein olla, että osakkeenomistaja tai muu asukas on jättänyt huoneistoon tai muihin tiloihin omaisuutta. Näiden tilanteiden varalle ehdotetaan lakiin otettavaksi säännökset siitä, miten yhtiö voi menetellä yhtiön hallintaan otetun huoneistoon jätetyn irtaimiston osalta.

Lakiin ehdotetaan otettavan säännökset siitä, että omistusoikeus omaisuuteen siirtyisi tietyin edellytyksin ja tietyssä määräajassa yhtiölle.

Yhtiölle asetettaisiin pääsääntöisesti ilmoitusvelvollisuus yhtiön hallintaan otettuun osakehuoneistoon tai yhtiön tiloihin jääneestä omaisuudesta.

Mikäli omaisuutta ei haeta pois, niin tietyn määräajan kuluttua omaisuus siirtyisi yhtiön omistukseen. Lisäksi ehdotetaan säädettävän, että yhtiöllä olisi velvollisuus huolehtia omaisuudesta ennen määräajan päättymistä.

Yhtiön hallintaan ottaman osakehuoneiston osalta ehdotus koskisi vain tilanteita, joissa huoneistossa asuva osakas tai asukas olisi vapaaehtoisesti poistunut huoneistosta eikä enää käyttäisi huoneistoa.

Jos taas osakas tai asukas ei ole vapaaehtoisesti poistunut huoneistosta, eli olosuhteiden perusteella voidaan päätellä, että osakehuoneistossa yhä asutaan tai sitä käytetään, sovellettaisiin edelleen voimassa olevia yleissäännöksiä häätömenettelystä.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihin: