Kuluttajariitalautakunnan tuore 19.2.2026 antama ratkaisu (Dnro D/6383/41/2023) tarjoaa ajankohtaisen ja käytännönläheisen muistutuksen yhdestä keskeisimmistä kysymyksistä kiinteistönvälityksen vastuutilanteissa: milloin reklamaatio on tehty ajoissa ja mitä seuraamuksia on myöhässä tehdyllä reklamaatiolla?

1. Tapahtumien kulku

• Henkilö B (ostaja) osti osake huoneiston toukokuussa 2021
• Kiinteistövälitysyhtiö A (välitysliike) toimi välittäjänä
• Kaupan jälkeen ilmeni, että:
  • taloyhtiölle oli myönnetty merkittävä lainalimiitti (600 000 € → myöhemmin korotettu ensin 1.000.000 € ja sittemmin 1.200.000 €)
  • ostajalle oli annettu virheellinen käsitys tulevista kustannuksista (välittäjän arvio kyseiselle huoneistolle lainasta tulevan määrän enimmäismääräksi oli 10 000 € vs. Toteutunut määrä oli 46.408 €)
  • keskeisiä kuntoarvioita, jotka olivat vaikuttaneet lainalimiitin nostamiseen sekä korottamiseen ei ollut ostajalle toimitettu kaupanteon yhteydessä.

Ostaja reklamoi välitysliikettä 24.4.2023, vedoten siihen, että varsinainen vahinko konkretisoitui vasta vuonna 2023, jolloin ostaja oli tullut asiasta tietoiseksi vuoden 2023 ylimääräisessä yhtiökokouksessa, jossa lainalimiitti oli päätetty muuttaa pankkilainaksi.

2. Riidan ydin: reklamaation oikea-aikaisuus

Keskeinen oikeudellinen kysymys oli:

Alkaako reklamaatioaika kulua siitä, kun virhe havaitaan – vai vasta siitä, kun vahinko konkretisoituu?

Ostajan kanta:

• Reklamaatio tehty ajoissa, koska vahinko realisoitui vasta myöhemmin
• Vanhentumisaika (3 vuotta) ei ollut kulunut

Välitysliikkeen kanta:

• Virhe oli havaittavissa jo vuonna 2022. Välitysliikkeen virhettä koskeva menettely on selvinnyt ostajalle vuoden 2022 yhtiökokouksessa, milloin ostajalle selvisi myös, että yhtiössä on tehty vuosina 2020 ja 2021 kuntoarvio ja -selvitys, jotka ovat johtaneet vuoden 2021 yhtiökokouksessa lainalimiitistä päättämiseksi 600.000 euroon. Vuoden 2022 yhtiökokous on yhtiökokouspöytäkirjan mukaan pidetty 5.5.2022.
• Samalla vuonna 2022 ostaja oli saanut tietää kuntoarviosta ja -selvityksestä sekä lainalimiitin korottamisesta 1 000 000 euroon. 22.2.2023 pidetyssä yhtiökokouksessa ostajalle oli selvinnyt lainalimiitin korottaminen 1 200 000 euroon.
• Ostaja on siis reklamoinut välitysliikettä vasta melkein vuosi siitä, kun ostaja sai tietää väitetystä välitysliikkeen virheellisestä menettelystä
• Reklamaatio tehtiin lähes vuoden viiveellä → reklamaatio on tehty liian myöhään

3. Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu

Lautakunta päätyi välitysliikkeen kannalle:

Reklamaatio tehtiin liian myöhään, eikä hyvitystä suositettu.

Keskeinen perustelu:

• Ostaja sai tiedon olennaisista seikoista viimeistään 5.5.2022 yhtiökokouksessa
• Tästä huolimatta reklamaatio tehtiin vasta lähes vuoden kuluttua
• Tätä ei voitu pitää kohtuullisena reklamaatioaikana
• ja näin ollen ostajan oikeus vedota virheeseen välitysliikettä kohtaan on menetetty.

Oikeudellinen kehys

3.1. Välityslaki ei säädä reklamaatioajasta

Laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä ei ole nimenomaista säännöstä reklamaatioajasta. Kyseisellä lailla kumottiin laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä. Aikaisemmin voimassaolleen lain esitöissä todetaan, että toimeksiantajan tulisi sopimusoikeudessa noudatettavien yleisten periaatteiden mukaisesti aina ilmoittaa virheestä välittäjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Muussa tapauksessa hänen katsottaisiin luopuneen oikeudestaan vedota virheeseen. (HE179/1987 vp s. 26).

Voimassa olevan lain kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen mukaan pykälä vastaa sisällöllisesti kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 13 §:ää (HE 58/2000 vp s.19).

Ennen nykyistä lakia voimassa olleen kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 13 §:n hallituksen esityksen mukaan toimeksiantajan vastapuolena olevalle annettaisiin ehdotetulla säännöksellä samanlainen oikeus vaatia välittäjältä korvausta virheen johdosta kuin toimeksiantajalla on. (HE 179/1987 vp s. 27).

Välittäjän korvausvastuu toimeksiantajan vastapuolelle on siten samankaltaista kuin hänen vastuunsa toimeksiantajalle. Molempien lakien esitöissä (HE 179/1987 vp s. 11 ja HE 58/2000 vp s. 10) on niin ikään todettu, että toimeksiantajan vastapuolen oikeus korvaukseen kiinteistönvälittäjältä määräytyy samojen periaatteiden mukaisesti kuin toimeksiantajan oikeus korvaukseen, siis sopimusoikeudessa noudatettavien periaatteiden mukaisesti.

Näin ollen lautakunta toteaa, että ostajan oikeus vahingonkorvaukseen välittäjältä määräytyy samoin perustein kuin myyjän. Näin ollen ostajan tulee tehdä reklamaatio välittäjälle kohtuullisessa ajassa säilyttääkseen oikeutensa vaatimusten esittämiseen.

3.2 Sovelletaan yleisiä sopimusoikeudellisia periaatteita

Lautakunta tukeutuu lain esitöihin:

• Virheestä tulee ilmoittaa kohtuullisessa ajassa
• Muussa tapauksessa oikeus vedota virheeseen menetetään

3.3 Sama periaate koskee myös ostajaa

Vaikka ostaja ei ole toimeksiantaja, hänen asemansa määräytyy samojen periaatteiden mukaan:

Ostajan oikeus korvaukseen = toimeksiantajan oikeus korvaukseen

4. Keskeinen oikeusohje: tieto virheestä vs. vahingon määrä

Ratkaisun tärkein oppi voidaan tiivistää seuraavasti:

🔹 Reklamaatioaika alkaa, kun virhe havaitaan – ei silloin, kun vahinko lopullisesti selviää

Riittää, että ostaja ymmärtää:

• tiedonantovirhe on tapahtunut
• sillä voi olla taloudellisia seurauksia

• Ei edellytetä, että lopullinen euromääräinen vahinko on tiedossa

Käytännön merkitys kiinteistönvälitysalalle on vastuun rajautuminen

Ratkaisu vahvistaa:

• Reklamaation viivästyminen voi katkaista vastuun kokonaan
• Vaikka virhe olisi tapahtunut, vastuu ei realisoidu ilman oikea-aikaista reklamaatiota

Reklamaatio on prosessuaalinen edellytys oikeuden säilymiselle – ei pelkkä muodollisuus.

Keskeiset opit:

1. Reklamaatioaika alkaa virheen havaitsemisesta
2. Vahingon lopullinen määrä ei ole ratkaiseva
3. Viivyttely voi johtaa oikeuden täydelliseen menetykseen
4. Sama periaate koskee sekä toimeksiantajaa että ostajaa

Reklamaatiot verkkokaupasta

Palvelussamme laadit helposti kaikki asunto- tai kiinteistökauppaan liittyvät reklamaatio sekä vastaukset reklamaatioihin. Täytettyäsi pyydetyt esitiedot ja toimitettuasi sähköpostitse liiteasiakirjat, saat luonnoksen asiakirjasta, jonka lakimies käy kanssasi lävitse varaamassasi videokonsultaatiossa. Varmistamme, että asiakirja soveltuu sinun tilanteeseesi, vastaa tahtoasi, täyttää muotomääräykset ja että ymmärrät asiakirjan sisällön.

Palvelustamme löytyvät reklamaatiot niin myyjälle, kuin myös kiinteistönvälittäjälle, kuntotarkastajalle, isännöitsijälle, urakoitsijalle sekä tavarantoimittajalle. Asunto-osakeyhtiöt löytävät palvelustamme Asuntokauppalain mukaiseen vuositarkastukseen ja Asuntokauppalain 10 -vuotistarkastukseen liittyvät reklamaatiot perustajaurakoitsijalle.

Lakimiehemme ovat suorittaneet LKV (laillistettu kiinteistönvälittäjä) ja LVV (laillistettu vuokrahuoneiston välittäjä) -tutkinnot.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: