Mitä välittäjän tulisi tietää teknisestä käyttöiästä?
Valesokkeli, joka tunnetaan myös nimillä piilosokkeli tai tuulettumaton sokkeli, on rakenteellinen ratkaisu, jota käytettiin rakentamisessa yleisesti erityisesti 1960–1980-luvuilla. Tämä ratkaisu on sittemmin osoittautunut riskialttiiksi kosteudenhallinnan kannalta, ja valesokkelirakenteisiin liittyvät vauriot ja korjaustarpeet ovat olleet usein esillä myös asunto- ja kiinteistökauppojen yhteydessä. Maaliskuussa 2025 julkaistussa Rakennustiedon ohjekortissa RT 103765 on valesokkelin määritetty ns. tekninen käyttöikä, jollaista sille ei aiemmin ollut virallisissa ohjekorteissa määritetty. Tässä artikkelissa kerromme, mitä välittäjän tulisi tietää teknisestä käyttöiästä ja mitä asia merkitsee välittäjän näkökulmasta.
Mitä tekninen käyttöikä tarkoittaa?
Tekninen käyttöikä viittaa vuosien saatossa kertyneen tutkimusaineiston ja kokemusperäisen tiedon pohjalta muodostettuun arvioon ajanjaksosta, jonka ajan jokin tietty rakennusosa taikka -järjestelmä säilyttää suunnitellun toimivuutensa ilman merkittäviä korjaustoimenpiteitä.
Vuonna 2025 julkaistussa ohjekortissa RT 103765 on esitetty keskimääräiset tekniset käyttöiät, tarkastusvälit, huoltovälit ja kunnossapitojaksot kiinteistön eri rakenteiden, rakennusosien ja aluerakenteiden osalta, eli rakennustekniikan osalta.
Tekninen käyttöikä ei ole ehdoton raja, jolloin rakenne on kaikissa tapauksessa välttämätöntä purkaa ja uusia. Määritelmä on yleistävä, ja lähtökohtana uudessa ohjekortissa on, että rakenteet ja järjestelmät voivat myös ylittää teknisen käyttöikänsä, mikäli säännöllisestä ja hyvästä huollosta ja kunnossapidosta on huolehdittu. Toisaalta teknisen käyttöiän saavuttaminen edellyttää, että rakennus tai järjestelmä on aikoinaan suunniteltu ja toteutettu rakennusajankohtana voimassa olevien määräysten ja ohjeiden mukaisesti, rakentamisessa on noudatettu hyvää rakennustapaa ja myös asianmukaiset kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteet on tehty ajallaan.
Kun tekninen käyttöikä on saavutettu, tulee rakenteen kunto uuden ohjekortin mukaan tutkia rakenteen kunnon ja todellisen käyttöiän selvittämiseksi. Ennen päätöksiä mahdollisista korjaus- taikka uusimistarpeista on siis tärkeää ensiksikin tiedostaa, että rakenteella on yleisen kokemuksen valossa tietyn pituinen rajallinen elinkaari, ja että sen ollessa lopuillaan taikka jo saavutettu, on suositeltavaa ryhtyä tarkempiin tutkimuksiin rakenteen todellisen kunnon selvittämiseksi.
Mitä valesokkelin tekninen käyttöikä merkitsee?
Valesokkelirakenteen omaavia rakennuksia on Suomessa paljon. Valesokkelirakenteet ovat kokemukseen ja tieteelliseen näyttöön perustuen jokseenkin alttiita kosteusvaurioille. Näin on erityisesti silloin, kun rakennuksen ulkopuolinen kosteudenhallinta, salaojitus, sadevesijärjestelmät taikka maaperän kallistukset eivät toimi asianmukaisesti turvatakseen rakennusta ylimääräiseltä kosteusrasitukselta. Liiallinen kosteus voi pahimmillaan johtaa rakennuksen lahovaurioihin, homekasvustoon ja sisäilmaongelmiin.
Edellä mainittu riski on jo pitkään tunnettu, mutta tästä huolimatta valesokkelille ei ollut aiemmissa ohjekorteissa määritetty teknistä käyttöikää. Uudessa ohjekortissa RT 103765 tähän tuli muutos, eli nyt myös valesokkelirakenteelle määritettiin virallisesti tekninen käyttöikä, jonka täytyttyä on viimeistään ajankohtaista ryhtyä toimenpiteisiin sen selvittämiseksi, onko kyseisen rakenteen korjaaminen ajankohtaista.
RT 103765 määrittää valesokkelin tekniseksi käyttöiäksi olosuhteista ja toteutustavasta riippuen 30-50 vuotta. Valesokkelia käytettiin rakentamisessa paljon erityisesti 1960–1980-luvuilla, joten useimmat näistä rakennuksista ovat jo siinä määrin ikääntyneitä, että kyseinen rakenne on ilman merkittäviä saneeraustoimenpiteitä jo saavuttanut teknisen käyttöikänsä.
Useissa kohteissa rakenteeseen kohdistuva riski ei ole realisoitunut, ja rakennuksen käyttäminen on edelleen täysin turvallista. Toisissa taas rakenteeseen on voinut kohdistua jo pitkään ylimääräistä kosteusrasitusta, ja rakenteet vaurioitua siinä määrin, ettei rakennuksessa ole suositeltavaa asua ilman mittavaa remonttia.
Kiinteistön omistajan ja mahdollisen ostajan kannalta olennaista on tunnistaa edellä mainittu riski ja selvittää rakenteen todellinen kunto sekä mahdollisesti tarvittavat toimenpiteet rakennuksen turvallisen käytön takaamiseksi. Erityistä huomiota asiaan on syytä kiinnittää asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä, jolloin myös välittäjän rooli kohteen selvittämisessä ja tiedon jakamisessa on keskeisessä asemassa.
Kiinteistönvälittäjän vastuu ja velvollisuudet
Kiinteistönvälittäjän toiminta on tarkoin säänneltyä ja valottua. Kiinteistönvälittäjän velvollisuuksista ja vastuista on säädetty kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (1074/2000), jonka mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon paitsi toimeksiantajan, myös tämän vastapuolen edut.
Hyvän välitystavan tapaohjeessa (1.10.2024) on teknisestä käyttöiästä vain yksi nimenomainen maininta. Kyseinen kohta velvoittaa välittäjän kiinnittämään ostajan huomiota yhtiön rakennusten ikään ja tehtyihin peruskorjauksiin, sekä siihen, että tietyt rakennusosat saattavan olla teknisen käyttöikänsä päässä asunto-osakkeen kaupassa, mikäli kohteesta ei saada asiaan kuuluvat tiedot kattavaa isännöitsijäntodistusta.
Hyvä välitystapa toisaalta sisältää runsaasti määräyksiä siitä, kuinka välittäjän tulee selvittää millä tavoin välitettävän kohteen kuntoa on selvitetty ja itsekin perehtyä huolellisesti kohteen kuntoa koskeviin selvityksiin. Välittäjän tulee ennen myynnin aloittamista taikka toimeksiannon aikana myös kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteen kuntoa koskeva selvitys. Välitysliikkeen on tällöin suositeltava sellaista asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, LVI 01- 10413 tilaajan ohje sekä KH 90-00394, LVI 01-10414 suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus). Toimeksiantaja voi vapaasti teettää muunkinlaisen kuntoon liittyvän selvityksen, mutta välittäjän tulee suositella nimenomaisesti ohjeen mukaista tarkastusta.
Edellä mainitun velvollisuutensa täyttääkseen välitysliikkeen onkin syytä tuntea seuraavat rakennuksen kuntoa selvittävät menetelmät sekä näiden keskeiset eroavaisuudet, ja olla sekoittamatta näitä toisiinsa:
• Kuntoarvio on rakennuksen rakenteellisen kunnon tutkimus, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin rakenteita rikkomatta.
• Kuntotutkimus on kuntoarviota tarkempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden silmämääräistä tarkempien menetelmien avulla.
• Asuntokaupan kuntotarkastus on pääasiassa aistinvaraisilla havainnoilla rakennetta rikkomattomin menetelmin tehty rakennusteknisen kunnon arviointi. Apuvälineenä käytetään teknisiä mittalaitteita. Asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältö, suoritustapa ja raportointi on määritelty kuluttajan näkökulmasta tilaajan ohjeessa sekä suoritusohjeessa.
• Kosteuskartoitus on tutkimus, jossa tutkitaan mahdollisen yksittäisen vaurion tai ongelman syytä ja laajuutta mittaamalla rakenteiden kosteutta pintamittauksin rakenteita rikkomatta.
Välitysliikkeen edustajan on mahdollisuuksien mukaan oltava paikalla kuntotarkastuksessa (tai muussa selvityksessä) ja tutustuttava raporttiin huolellisesti. Raportissa ilmenevät kauppaan vaikuttavat seikat on huomioitava esitettä ja kauppakirjaa laadittaessa. Välitysliikkeen on lisäksi kiinnitettävä myyjän huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista myyjän vastuuta kaikista vioista, ja ostajan huomiota siihen, että kuntoselvitys ei myöskään poista ostajan tarkastusvelvollisuutta.
Välitysliikkeen velvollisuuksia ja vastuita on perusteltua luonnehtia varsin pitkälle meneviksi. Tämä ilmenee esimerkiksi siten, että välitysliikkeen velvollisuutena on antaa ostajalle kaikki ne saatavilla olevista selvityksistä ilmenevät tiedot, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Mikäli välitysliike ei yrityksistään huolimatta saa selvitystä, joka sen tulisi hankkia, tulee asiasta kertoa toimeksiantajalle ja ostajalle.
Edellä mainitusta seuraa, että tehtävänsä huolellisesti ja ammattitaitoisesti hoitavan välittäjän voidaan edellyttää olevan perillä vähintäänkin siitä, että on olemassa RT -kortti, jossa erilaisille rakenteille on määritetty tekninen käyttöikä. Edelleen välittäjän voidaan tarvittaessa edellyttää kiinnittävän kaupan osapuolten, siis myös ostajan, huomiota rakennuksen ikään, sekä osaavan vastata mahdollisiin teknistä käyttöikää koskeviin kysymyksiin ainakin yleisellä tasolla. Ammattitaitoinen välittäjä osaa kertoa, että jos jokin tietty rakenneosa on ylittänyt teknisen käyttöikänsä, tulee sen todellinen kunto ja mahdollinen korjaustarve uuden RT -kortin mukaan selvittää tarkemmin tutkimuksin. Tämä siis kuuluu välittäjän perusammattitaitoon, ja huolimattomuus selonotto- ja tiedonantovelvollisuuksien täyttämisessä altistaa välitysliikkeen korvausvaateille tässäkin suhteessa.
Välittäjältä ei luonnollisestikaan voida edellyttää vastaavanlaista rakennusteknistä ymmärrystä ja osaamista, kuin rakennustekniseltä asiantuntijalta. Välittäjän ei siten voida esimerkiksi edellyttää kykenevän määrittämään itsenäisesti jonkin tietyn rakenteen tarkkaa teknistä käyttöikää. Mikäli kohteeseen on kuitenkin tehty suoritusohjeen mukainen asuntokaupan kuntotarkastus taikka kuntotutkimus, tulee välittäjän perehtyä asiakirjoihin huolellisesti. Oikeaoppisesti ja huolellisesti laadituista tutkimusraporteista ilmenevät riskirakenteet ja rakenteiden tekniset käyttöiät mahdollisine korjaus- ja toimenpidesuosituksineen, ja nämä tulee saattaa myös ostajan tietoon, sekä huomioida myyntiesitteessä ja kauppakirjassa. Annetut tiedot ja suositukset on myös suositeltavaa aina dokumentoida kirjallisesti, jotta ne ovat tarvittaessa todennettavissa myöhemmin. Muussa tapauksessa vaarana voi olla välitysliikkeen korvausvelvollisuus.
Vastuunjakolausekkeiden merkitys korostuu
Uusi RT -kortti tulee todennäköisesti jossakin määrin aiheuttamaan muutoksia myös myyjän ja ostajan välisiin vastuukysymyksiin. Asian ollessa näin tuore, ei uutta oikeuskäytäntöä ole kuitenkaan vielä ehtinyt muodostua, mikä väistämättä lisää oikeudellista epävarmuutta.
Vallitseva tilanne korostaa kaupassa käytettävien vastuunjakolausekkeiden merkitystä, sillä kuluttajakaupat pois lukein kaupan osapuolet voivat jokseenkin vapaasti sopia erilaisista vastuunjakoon liittyvistä kysymyksistä ja näin välttää tulkintaerimielisyyksiä ja kaupan jälkeisiä riitaisuuksia. Mahdollisia vastuunjakolausekkeita ei välittäjän tulisi kuitenkaan ryhtyä laatimaan kauppakirjaan itse, vaan teknisesti taikka oikeudellisesti vähänkin haastavammissa kysymyksissä välittäjän tulisi aina ohjata kaupan osapuolia kääntymään ulkopuolisen asiantuntijan puoleen. Myös tämä velvollisuus on syytä pitää kirkkaana mielessä, jotta välitysliike ei joudu korvausvastuuseen.
Lisätietoa vastuunjakolausekkeista ja välitysliikkeen velvollisuuksista kauppakirjan ehtojen laadinnassa löytyy artikkelista: Vastuunrajoitus Kiinteistön Kaupassa | Herkulex.fi
Yhteenveto
Valesokkelin teknisen käyttöiän määrittäminen tuo yhtäältä selkeyttä valesokkelin asemaan, mutta samalla uuden RT -kortin muuttunut terminologia voi vaikuttaa kiinteistökaupan osapuolten vastuisiin tavalla, joka luo oikeudellista epävarmuutta.
Olennaista on tiedostaa, ettei valesokkelirakenne kokemusperäisen tiedon valossa ole ”ikuinen” ja sillekin on nyt määritetty tekninen käyttöikä, jonka täytyttyä rakenteen kunto tulisi selvittää todellisen käyttöiän ja mahdollisten korjaustarpeiden selvittämiseksi ja ajoittamiseksi.
Muutos asettaa velvoitteita sekä myyjille, ostajille että kiinteistönvälittäjille. Avoin ja perusteellinen tiedonvälitys sekä rakenteiden kunnon huolellinen selvittäminen ovat avainasemassa riskien hallinnassa ja onnistuneessa kaupanteossa.
Lisätietoja aiheesta ja ohjekortin RT 103765 sisällöstä löytyy artikkelista: Valesokkelille tekninen käyttöikä – Mitä vaikuttaa jo tehtyihin tai tuleviin kauppoihin?
