Asunnon- taikka kiinteistön kauppa on suurelle osalle ihmisistä taloudellisesti elämän merkittävin oikeustoimi. Näin tärkeisiin toimiin ei tulisi koskaan ryhtyä hätiköiden ja kauppoja suunnittelevan on tärkeää olla selvillä omista oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Mikäli ostaja ei ennen kauppaa selvitä kaikkia kaupan kohteen ominaisuuksia huolellisesti ja laiminlyö tällä tavoin laissa asetetun selonottovelvollisuutensa, voi hän menettää oikeutensa kohdistaa myyjään myöhemmin vaatimuksia sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksista ja virheistä, jotka olisi tullut havaita kaupan kohteen huolellisessa ennakkotarkastuksessa. Lue lisää, mikä on ostajan erityinen selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa.

Yleistä ostajan selonottovelvollisuudesta

Ostajan selonottovelvollisuus on lakiin perustuva velvollisuus, josta säädetään asuntokauppojen osalta asuntokauppalaissa ja kiinteistöjen osalta maakaaressa. Kummassakin selonottovelvollisuuden sisältö on pohjimmiltaan sama, eli ostajan edellytetään ennen kauppaa tutustuvan kaupan kohteeseen huolellisesti. Tarkastamalla kohteen ja sitä koskevat asiakirjat ostajan odotetaan pääsevän selville kaupan kohteen ominaisuuksista mahdollisine vikoine ja puutteineen, eli olevan perillä siitä, millaisen kohteen ostaa.

Vaikka selonottovelvollisuus on nimenomaan ostajan velvollisuus, on sen asianmukainen täyttäminen kaupan kummankin osapuolten yhteisessä intressissä. Kun kaupan kohteen ominaisuudet ja kunto selvitetään huolellisesti ennen kaupan solmimista, voidaan usein välttyä kaupan teon jälkeisiltä riitaisuuksilta.

Selonottovelvollisuudellakin on kuitenkin rajansa. Kyse on lähtökohtaisesti vain pintapuolisesta tarkastuksesta, eikä ostajan voida yleensä edellyttää pääsevän ennakkotarkastuksessa perille esimerkiksi mahdollisista rakenteiden sisällä piilevistä vioista taikka vaurioista. Pääsääntöisesti riittävää on, että ostaja tutustuu asiakirjojen ohella itse kaupan kohteeseen ns. tavanomaisella huolellisuudella ja havaitsee sellaiset pintapuolisesti nähtävissä olevat viat ja puutteet, jotka keskivertoihmisen voidaan edellyttää havaitsevan harkitessaan arvokkaan omaisuuden hankkimista. Rakennukset on lähtökohtaisesti tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy.

Selonottovelvollisuuden sisältö ja laajuus määräytyvät toisaalta aina tapauskohtaisesti, ja joissakin tapauksissa ostajan voidaan edellyttää tarkastavan kohteen ennen kauppaa tavallista perusteellisemmin selonottovelvollisuutensa asianmukaiseksi täyttämiseksi. Arviointiin vaikuttaa mm. kohteen ikä ja käytettävissä olevat tiedot kohteen kunnosta ja siinä mahdollisesti havaituista puutteista.

Erityinen selonottovelvollisuus

Pääsääntöisesti ostajan ei siis voida edellyttää selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi ulottavan tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Lähtökohtaisesti ostajalle ei ole myöskään asetettu velvollisuutta käyttää apunaan rakennusteknistä tms. asiantuntijaa selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi.

Tilanne voi kuitenkin muuttua, mikäli jokin erityinen seikka tekee tavallista perusteellisemmasta kaupan kohteen tai sen osan tutkimisesta aiheellista. Jos kiinteistössä on esimerkiksi havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta taikka vauriojälkiä rakenteissa, voidaan ostajan edellyttää ryhtyvän tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää myös asiantuntija-apuun turvautumista.

Ostajan voidaan edellyttää ryhtyvän tavanomaista laajempaan kohteen ennakkotarkastukseen myös esimerkiksi tilanteessa, jossa myyjällä ei ole tarvittavaa tietoa jostakin kaupan kohteen ominaisuudesta ja/tai myyjä kehottaa ostajaa tarkistamaan jonkin tiedon taikka kaupan kohdetta koskevan seikan. Tällainen kehotus voi kuitenkin koskea vain sellaista seikkaa, josta myyjällä ei ole varmaa tietoa. Myyjä ei siten voi välttyä vastuultaan antamalla ostajalle tarkastuskehotuksen, vaikka tämä jo kehotusta antaessaan tiesi, että kohteessa on virhe.

Selonottovelvollisuuden laajuutta koskevassa arvioinnissa on lisäksi otettava huomioon se, mitä rakennustekniikkaan perehtymättömän maallikon voidaan yleensä edellyttää havaitsevan, ja mitä tällaisen henkilön voidaan edellyttää ilman erityistä lisäselvitystä ymmärtävän jonkin havaittavissa olevan seikan merkityksestä. Ostajalta edellytetään pääsääntöisesti ainoastaan yleisen elämänkokemukseen piiriin kuuluvien asioiden yleistietämystä, eikä siten esimerkiksi rakennusalan erityisasiantuntemusta. Ostajan ollessa kuitenkin koulutuksensa puolesta tai muutoin tavallista paremmin selvillä rakennustekniikasta, voidaan tälle asettaa myös keskivertoa parempi kyky ja korostuneempi velvollisuus tehdä havaintoja kaupan kohteessa ulkoisesti havaittavissa olevista seikoista ja niiden merkityksestä.

Asiantuntija-apuun turvautuminen on suositeltavaa

Huolellisen ostajan on suositeltavaa turvautua etenkin vanhemman rakennuksen ostamista harkitessaan rakennusteknisen asiantuntijan puoleen. Mikäli kohteeseen ei ole tehty kattavaa kuntotarkastusta- taikka kuntotukimusta, kannattaa ennen lopullista kauppaa vaatia kohteeseen suoritettavaksi asianmukainen kuntotarkastus sekä mahdolliset siinä suositellut lisätutkimukset.

Tällä tavoin ostaja saa tarvittavat tiedot kaupan kohteen kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista ostopäätöksensä tueksi. Samalla ostaja tulee lähtökohtaisesti täyttäneeksi lain edellyttämän selonottovelvollisuutensa rakennuksen tarkastamisen osalta. Mikäli rakennustekniikkaan perehtynyt ammattilainen ei ole jotakin vikaa kyennyt havaitsemaan, ei ostajankaan yleensä voida edellyttää sitä ennen kauppaa havainneen. Mikäli kuntotarkastuksessa sen sijaan ilmenee vakavia puutteita kaupan kohteen kunnossa, voi tämä muodostaa kauppaa harkinneelle ostajalle oikeuden vielä vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia, taikka neuvotella kaupan ehdoista uudelleen myyjän kanssa siten, että kaupan kohteessa havaitut viat voidaan ottaa huomioon kaupan ehdoissa.

Kääntymällä lisäksi myös lain oppineen asiantuntijan puoleen jo kauppoja suunniteltaessa, kaupan osapuolet voivat tehokkaasti välttää mahdollisia myöhempiä riitaisuuksia, joiden selvittely on usein huomattavasti haastavampaa kuin riitojen ennalta ehkäisy.

Tarvitsetko asiantuntevaa apua oikeudellisessa haasteessasi?

Lakimiestalo Herkulex Oy:llä ja sen kokeneilla lakimiehillä on erittäin laaja osaaminen asunto- ja kiinteistökauppaa koskevista oikeudellisista kysymyksistä, ja autamme mielellämme niin asuntokauppojen valmistelussa kuin mahdollisissa riitatilanteissakin.

Varaamalla maksuttoman videoneuvottelun taikka soittamalla neuvontapalveluumme voimme usein arvioida asian ja mahdollisen oikeudellisen avun tarpeen jo veloituksettomassa alkukeskustelussa – täysin sitoumuksetta.

Siinä tapauksessa, että lakiavulle on tarvetta, löytyy lakipalveluiden verkkokaupastamme (Kaupal.fi) useimpiin tapauksiin sopiva tuote aina edulliseen kiinteään hintaan, jolloin asiakas myös tietää tarkalleen, mitä tarvittava lain oppineen asiantuntijan apu kustantaa.

Helppoa, ennakoitavaa ja riskitöntä!

Asunto- ja kiinteistökaupan reklamaatio

Tutustu kattavaan artikkelimme, joka käsittelee asunto- ja kiinteistökauppojen reklamaatiota. Artikkelissa on seikkaperäisesti käyty läpi, millainen on hyvä reklamaatio sekä sekä vastaus reklamaatioon. Lue artikkelista konkreettiset ohjeet, miten menetellä, jos asunto- tai kiinteistökaupan tekemisen jälkeen kaupan kohteesta on paljastunut ikävä yllätys.

Artikkeli käsittelee perusteellisesti myös asunto- ja kiinteistökauppaan liittyvien kolmansien osapuolten vastuuta. Tavanomaisimmin kolmannet osapuolet ovat:

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: