Uudessa asunto-osakeyhtiössä perustajaosakas eli yleensä perustajaurakoitsija vastaa siitä, että yhtiö rakennuksineen on toteutettu valmiiksi hyvän rakennustavan mukaisesti ja virheettömästi. Uuden asunnon ostaminen on merkittävä investointi ja monelle ostajalle koko elämän suurin hankinta. Siinä missä jokaisen ostajan on hyvä tuntea vähintäänkin perusasiat omista oikeuksistaan ja myyjän vastuista, täytyy erityisesti taloyhtiön johdon olla kykenevä huolehtimaan osakkaiden eduista. Uudessa yhtiössä tämä merkitsee mm. siitä huolehtimista, että mahdolliset rakennusvirheet ja muut perustajaurakoitsijan vastuulle kuuluvat seikat tulevat huomatuiksi ja reklamoidaan ajallaan. Perustajaurakoitsijan virhevastuu on 10 vuotta.

Vastuun sisältöön ja osapuolten velvollisuuksiin liittyy kuitenkin paljon väärinkäsityksiä, jotka voivat pahimmillaan johtaa oikeuden menetyksiin sellaisistakin virheistä, jotka toisin toimimalla olisivat kuuluneet perustajaurakoitsijan vastattaviksi. Erityisesti vuositarkastus ja reklamaatiovelvollisuus ovat seikkoja, joiden merkitys olisi niin yksittäisen ostajan kuin taloyhtiön johdonkin tärkeää tuntea ainakin pääpiirteissään.

Toinen merkille pantava ilmiö asunto- ja rakennusjuridiikan parissa työskentelevän lakimiehen näkökulmasta on se, kuinka jopa rakennusalalla toimivat perustajaurakoitsijan edustajat toisinaan sekoittavat keskenään asuntokauppalakiin perustuvan myyjän virhevastuun ja rakennusurakkasopimuksissa yleisesti sovellettavat rakennusalan yleisiin sopimusehdot (YSE 1998). Näiden välillä on merkittäviä eroavaisuuksia, ja poikkeavien vastuusäännösten sekoittaminen toisiinsa on omiaan aiheuttamaan täysin tarpeettomia riitaisuuksia.

Mikä on vuositarkastus ja mikä sen merkitys on?

Taloyhtiössä sijaitsevan uuden asunnon myyjä, eli yleensä perustajaosakas on aina velvollinen järjestämään yhtiössä vuositarkastuksen, jossa käydään lävitse asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet korjaustoimenpiteitä edellyttävät virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöön otettavaksi.

Kyseessä on siis eräänlainen lakisääteinen ”takuutarkastus”, jossa on tarkoitus listata kootusti kaikki alkuvaiheessa ilmenneet viat ja puutteet. Vuositarkastusta edeltävänä aikana vallitsee virheolettama, joka tarkoittaa, että myyjä on lähtökohtaisesti aina vastuussa vuositarkastukseen mennessä havaituista ja viimeistään sen yhteydessä ilmoitetuista vioista ja puutteista. Myyjä voi vapautua vastuusta vain, jos kykenee itse näyttämään toteen, ettei kyseessä ole sen vastuulle kuuluva virhe.

Taloyhtiön ja sen osakkaiden näkökulmasta vuositarkastusmenettely ja sitä koskevat säännökset luovat näin turvaa ja helpotusta, mitä tulee asunnossa taikka yhtiön muissa osissa ilmenevien vikojen ja puutteiden kuntoon saattamiseen ja vastuukysymyksiin.

Toisaalta vuositarkastus on myös siinä suhteessa eräänlainen vedenjakaja, että rakennuttaja voi edellyttää saavansa viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä tietoonsa kaikki siihen mennessä havaittavissa olevat korjaustarpeet, jotka perustajaurakoitsijaa vaaditaan korjaamaan taikka muutoin hyvittämään ostajalle taikka asuntoyhtiölle. Mikäli yhtiö taikka ostaja ei ilmoita havaittavissa olevasta virheestä perustajaosakkaalle viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä, vapautuu perustajaosakas vastuusta tällaisen virheen osalta.

Perustajaosakas vastaa siitä, että vuositarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon merkitään kaikki ostajien ja yhtiön ennen tarkastusta ilmoittamat virheet, sekä tarkastuksen yhteydessä havaittavat virheet. Ostajalle, asuntoyhteisölle ja mahdolliselle rakennushankkeen vakuuden antajalle tulee tämän jälkeen vielä varata tilaisuus tarkastaa laadittu pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset kohtuullisessa, vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.

Yhtiön ja sen osakkaiden oikeusturvan kannalta on ensiarvoisen tärkeää ymmärtää vuositarkastuksen merkitys ja huolellisesti tarkastaa kaikki rakennukset ja tilat viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä, jotta havaittavissa olevat viat kyetään toteamaan ja saattamaan ajallaan perustajaosakkaan tietoon ja vastattaviksi.

Vikojen ja puutteiden toteamiseksi yhtiön on suositeltavaa käyttää tässä yhteydessä rakennusteknistä asiantuntijaa – tähän tarvittava investointi voi maksaa itsensä takaisin moninkertaisesti. Vaikka vuositarkastus ei katkaise urakoitsijan virhevastuuta, saattaa vasta sen jälkeen havaittujen virheiden osalta syntyä epäselvyyttä ja riitaisuuksia siitä, olisivatko vasta vuositarkastuksen jälkeen reklamoidut virheet olleet kohtuudella havaittavissa jo vuositarkastuksen yhteydessä.

Myyjän vastuu vuositarkastuksen jälkeen ja ostajan reklamaatiovelvollisuus

Vuositarkastuksen toimittaminen ei merkitse sitä, että myyjän vastuu päättyisi siihen tai myyjä vapautuisi vastaamasta virheistä, jotka tuotaisiin sen tietoon vasta vuositarkastuksen jälkeen.

Asuntokauppalain mukaisesti ostaja ja taloyhtiö voivat vuositarkastusmenettelyn jälkeenkin vaatia perustajaurakoitsijaa vastuuseen sellaisten vikojen ja puutteiden perusteella, jotka on havaittu ja kohtuudella voitukin havaita vasta vuositarkastuksen jälkeen. Reklamaatio tulee kuitenkin tällöin tehdä perustajaurakoitsijalle kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi viimeistään pitänyt havaita. Vuositarkastuksen jälkeen on vaatimuksen esittävällä lisäksi näyttötaakka siitä, että kyse on asuntokauppalaissa tarkoitetusta virheestä.

Arvioitaessa sitä, milloin virhe on havaittu tai milloin se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Laki ei tarkemmin määrittele sitä, mikä on kohtuullinen reklamaatioaika, mutta oikeuskäytännön perusteella ainakin noin 3-4 kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta tehtyä reklamaatiota on yleensä pidetty oikea-aikaisena. Joskus kohtuullinen reklamaatioaika voi olosuhteista riippuen olla tätä pidempikin.

Ns. ”nyrkkisääntönä” voidaan joka tapauksessa todeta, että virheen ilmetessä ostajan taikka yhtiön kannattaa aina ilmoittaa virheestä ja myös siihen perustuvista vaatimuksistaan perustajaosakkaalle mahdollisimman pian sen sijaan, että jättäisi ilmoittamisen syystä taikka toisesta odottamaan jotakin myöhempää ajankohtaa. Odottelu lisää aina riskiä riitaisuuksille ja voi pahimmassa tapauksessa johtaa oikeuden menetyksiin – mikäli reklamaatiota ei ole tehty oikean sisältöisenä ja riittävän ajoissa, voidaan vaatimuksen esittäneen katsoa menettäneen oikeutensa kohdistaa vaatimuksia perustajaosakkaaseen.

Reklamointi kuuluu lähtökohtaisesti sille taholle, jonka kunnossapitovastuulle virhe kuuluu. Taloyhtiö reklamoi rakennuksen rakenteisiin ja järjestelmiin liittyvistä virheistä, mutta jos yhtiö ei käytä oikeuttaan, yksittäisellä ostajallakin voi olla toissijainen oikeus vedota virheeseen, jos se vaikuttaa suoraan hänen asuntoonsa.

Perustajaurakoitsijan vastuu on kestoltaan 10 vuotta – mutta mitä se tarkoittaa?

Yksi yleisimmistä väärinkäsityksistä asunto-osakeyhtiöissä liittyy siihen, mitä perustajaurakoitsijan ns. 10-vuotisvastuu käytännössä tarkoittaa. Perustajaosakas on lähtökohtaisesti vastuussa kaikista yleisen virhesäännöksen mukaisista virheistä 10 vuoden ajan, eikä tätä vastuuta voida sopimusehdoin rajoittaa kuluttajan vahingoksi. Lakiin sisältyy kuitenkin tiettyjä vastuuta rajaavia säännöksiä, ja virheellisiä käsityksiä esiintyy valitettavan usein erityisesti siitä, milloin reklamaatio tulee viimeistään toimittaa perustajaosakkaalle.

Ns. 10-vuotisvastuu tarkoittaa käytännössä sitä, että myyjän vastuu päättyy vanhentumissäännösten nojalla lopullisesti 10 vuoden kohdalla. Perustajaurakoitsijan korjattavaksi vaadittavista virheistä on tämän vuoksi reklamoitava viimeistään ennen kuin 10 vuotta on tullut kuluneeksi yhtiön rakennusten valmistumisesta ja luovuttamisesta osakkaiden hallintaan, sillä tätä myöhemmin esitetyt vaatimukset ovat vanhentuneita ja vaatimusten esittäminen myöhäistä.

Taloyhtiöissä esiintyy valitettavan usein virheellinen käsitys, että vuositarkastuksen jälkeen ilmenneistä virheistä voitaisiin koota listaa vastaavasti kuin ennen vuositarkastusta, ja reklamoida rakennuttaa vuositarkastuksen jälkeisistä virheistä kootusti vasta 10-vuoden ”takarajan” lähestyessä. Tämä virheellinen käsitys voi olla käytännössä erittäin vahingollinen.

On äärimmäisen tärkeää tiedostaa, että sen enempää ostaja kuin taloyhtiökään eivät voi odottaa 10 vuoden määräajan loppuun ja ilmoittaa virheistä kootusti vasta takarajan lähestyessä. Lain mukaan virheestä (ja samalla myös vaatimuksista) on ilmoitettava aina kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, mikä siis tarkoittaa yleensä enintään muutamaa kuukautta. Viivyttely reklamoinnissa voi johtaa siihen, ettei myyjä enää sen vuoksi olekaan vastuussa virheestä liian myöhäisestä reklamoinnista johtuen.

Kannattaako taloyhtiössä tehdä ns. ”10 -vuotistarkastus”

Usein taloyhtiöissä teetetään hieman ennen perustajaurakoitsijan 10 vuoden vastuuajan päättymistä kuntotarkastus, mikä käytäntö onkin erittäin järkevä ja suositeltava. Etenkin kuntatarkastusten suorittamiseen erikoistunut rakennustekninen asiantuntija taikka yritys kykenee toisinaan tällaisessa kiinteistön normaalia huoltoa ja seurantaa huomattavasti tarkemmassa, ja usein erityisin apuvälinen tehtävässä tutkimuksessa havaitsemaan sellaisia virheitä, jotka muutoin jäisivät havaitsematta ennen urakoitsijan vastuuajan päättymistä. Ilman tällaista ns. 10-vuotistarkastusta virheet jäisivätkin todennäköisesti taloyhtiön taikka ostajan itse vastattaviksi, kun virheet alkaisivat aiheuttaa näkyvämpiä ongelmia vasta myöhemmin.

Tyypillisesti asiantuntijan erityisin apuvälinein taikka menetelmin toteamat virheet ovat luonteeltaan sellaisia, ettei niitä objektiivisesti arvioiden ole edes kohtuudella voitu havaita aikaisemmin, ja näin ollen tällaisista virheistä voi 10 vuoden vastuuajan puitteissa edelleen oikeutetusti esittää vaatimuksia perustajaosakkaalle.

Tarkastusta ei suinkaan kannata jättää liian viime tippaan, vaan järkevintä olisi teettää tällainen kattava tutkimus hyvissä ajoin, esimerkiksi viimeistään 8-9 vuoden kuluttua rakennusten valmistumisesta ja luovuttamisesta osakkaiden hallintaan. Yksi tutkimus voi esimerkiksi herättää epäilyksen jostakin sellaisesta, mikä edellyttääkin toisenlaista tutkimusta. Lisäksi aikaa on syytä varata myös kirjallisten tutkimusraporttien valmistumiseen ja reklamointiin. Kun kyse on asunto-osakeyhtiöstä, vaativat asiat myös päätöksiä ja kokouksia. Kannattaa siis olla liikkeellä riittävän hyvissä ajoin sen sijaan, että tuijottaisi tässäkään suhteessa ainoastaan 10 vuoden takarajaa.

Siinä missä rakennusteknisen asiantuntijan käyttäminen on enemmän kuin suositeltavaa virheiden toteamiseksi ajallaan, on myös aihepiiriin erikoistuneen lakimiehen puoleen kääntyminen viisasta.

Asuntokauppalain 10 -vuotistarkastuksen reklamaatio

Tiesithän, että löydät verkkokaupastamme asuntokauppalain mukaisen 10 -vuotistarkastuksen reklamaation.

Verkkokaupan palvelut aina kiinteään hintaan.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: