Kiinteistökaupassa voi sekä ostaja että myyjä syyllistyä viivästykseen. Ostajan tärkeimpiä velvollisuuksia on maksaa kauppahinta ja myyjän velvollisuutena on luovuttaa kiinteistön hallinta ostajalle sovittuna ajankohtana. Artikkelissa ostajan tai myyjän viivästys kiinteistön kaupassa käsitellemme tilanteita, milloin on kyse ostajan tai myyjän viivästyksestä kiinteistön kaupassa sekä millaisia oikeusseuraamuksia viivästyksestä lain mukaan voi aiheutua.

1. Ostajan viivästys

Ostajan tärkeimpiä velvollisuuksia on maksaa kauppahinta sovittuna ajankohtana. Usein kauppahinta maksetaankin heti yhdellä kertaa kauppakirjan allekirjoitusten yhteydessä, mutta joskus voi olla sovittuna, että ostaja maksaa loppukauppahinnan myöhemmin. Tällöin usein sovitaan, että loppukauppahinta maksetaan tiettyyn päivään mennessä. Jos kauppahinta on sovittu maksettavaksi myyjän tilille, on huomattava, että varojen on oltava myyjän tilillä ja nostettavissa viimeistään eräpäivänä. Jollei loppukauppahinnan maksun eräpäivästä ole sovittu, tulee ostajan maksaa loppukauppahinta myyjän sitä vaatiessa.

Jollei ostaja maksa kauppahintaa sovittuna ajankohtana, ostaja syyllistyy maksuviivästykseen.

Tulee kuitenkin huomata, että ei kyse ole maksuviivästyksestä silloin kun kauppahinnan tai sen osan maksamatta jättäminen perustuu siihen, että kiinteistössä on havaittu virhe ja ostaja on pidättäytynyt kauppahinnan maksusta virheen perusteella. Ostajan on kuitenkin huomioitava se, että jos hän pidättää liian suuren osan kauppahinnasta, kyseessä voi olla virheen ylittävältä osalta ostajan viivästys.

1.2. Mitä oikeusseuraamuksia ostajan viivästyksestä seuraa?

Kun ostaja viivästyy kauppahinnan maksamisessa, on myyjällä seuraavat oikeussuojakeinot käytettävissä:

Kiinteistön hallinnan luovutuksesta pidättyminen

Jos kiinteistö on vielä myyjän hallinnassa, on myyjällä oikeus pidättäytyä kiinteistön hallinnan luovutuksesta, jos ostaja ei maksa kauppahintaa sovittuna ajankohtana.

Myyjä saa tällöin käyttää kiinteistöä ja hän voi siten edelleen asua kiinteistöllä. Myyjä saa myös tuolta ajalta kiinteistön mahdollisen tuoton omakseen kuten vuokran. Myyjä ei saa kuitenkaan pidättämisoikeuden aikana hakata kiinteistöllä metsää tai ottaa maa-aineksia muuhun kuin myydyn kiinteistön kotitarvekäyttöön. Myyjä ei saa myöskään perustaa kiinteistöön kohdistuvia erityisiä oikeuksia.  

Oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä, viivästyskorkoa, vahingonkorvausta

Kun ostaja viivästyy kauppahinnan maksussa, myyjällä on luonnollisesti oikeus vaatia ostajalta maksamattoman kauppahinnan maksua. Lisäksi myyjä voi vaatia ostajalta kauppakirjassa sovittua tai korkolain mukaista viivästyskorkoa maksamattomalle kauppahinnalle. Lisäksi myyjällä on oikeus vaatia vahingonkorvausta, mikäli myyjälle on ostajan viivästyksestä aiheutunut vahinkoa.

Tulee huomata, että vastuu ostajan maksuviivästyksen aiheuttamasta vahingosta on pääsääntöisesti ankaraa eli tuottamuksesta riippumatonta. Ainoastaan siinä tapauksessa, että jos ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää, myyjällä ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta.

Lisäksi tulee huomata, että jos kyseessä on kuitenkin ns. kuluttajakauppa eli jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä ostajan vahingonkorvausvelvollisuutta voidaan sovitella, jos maksun viivästyminen on johtunut maksuvaikeuksista, joihin ostaja sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiallisesti omatta syyttään on joutunut.

Kaupan purku

Mikäli ostajan viivästys on olennainen, eikä ostaja suorita kauppahintaa kokonaan, myyjällä on oikeus purkaa kauppa ja vaatia ostajalta myös vahingonkorvausta. Tällöin kuitenkin edellytetään, että kauppakirjassa on nimenomaan sovittu, että kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona eli kauppakirjassa tulee olla lykkäävä tai purkava ehto. Myyjällä ei ole siten oikeutta purkaa kauppaa, jos lykkäävästä ja purkavasta ehdosta ei ole sovittu. Tällöin myyjällä on oikeus vain vaatia kauppahinnan maksua, viivästyskorkoa ja mahdollista vahingonkorvausta.

Kaupan purkutilanteessa myyjä voi vaatia ostajalta myös vahingonkorvausta.

Mikäli ostajan maksuviivästys johtuu lain säännöksestä, yleisen liikenteen tai maksuliikenteen keskeytyksestä tai muusta samankaltaisesta esteestä, jota ostaja ei kohtuudella voi välttää, myyjällä ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta tai purkaa kauppaa.

1.3. Ostajan ennakkoviivästyksestä ja sen seuraamuksista

Ennakkoviivästyksestä on kyse silloin, jos ostajan taloudellinen asema heikkenee sillä tavoin, ettei hänen voida olettaa kykenevän maksamaan koko kauppahintaa.

Vaikkei kauppahinta tai sen osa ole vielä erääntynyt maksettavaksi, myyjällä on oikeus purkaa kauppa, jos kauppakirjan mukaan kauppahinnan maksaminen on kiinteistön omistusoikeuden pysymisen tai siirtymisen ehtona ja jos:

1) ostaja on kaupan tekemisen jälkeen asetettu konkurssiin;

2) ostaja on kaupan tekemisen jälkeen todettu ulosmittauksessa varattomaksi; tai

3) on muutoin ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan.

Jos kauppa puretaan, myyjällä on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Edellä mainituissa tilanteissa kaupan purkamisen edellytys on, että kauppakirjassa on sovittu lykkäävästä tai purkavasta ehdosta. Kun kauppakirjassa on tällainen ehto, ei omistusoikeus ole lopullisesti siirtynyt ostajalle, jolloin myyjä voi käyttää purkuoikeuttaan.

Myyjä ei kuitenkaan saa purkaa kauppaa, jos maksamatta oleva kauppahinta ei ole määrältään olennainen tai jos siitä asetetaan hyväksyttävä vakuus kohtuullisessa ajassa maksukehotuksen antamisen jälkeen.

2. Myyjän viivästys

Myyjällä on velvollisuus luovuttaa kiinteistön hallinta ostajalle sopimuksen mukaisesti. Myyjän viivästys on kyseessä, jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa ostajalle sovittuna ajankohtana.

Myyjän viivästys on kyseessä myös silloin, jos myyjä pidättää jonkin kiinteistön osan hallinnan itsellään, kuten rakennuksen hallinnan.

Jollei luovutuksen ajankohdasta ole sovittu, on myyjän luovutettava kiinteistön hallinta ostajalle heti kaupan tekemisen jälkeen.

Myyjän viivästys on kyseessä silloinkin, jos myyjä ei sovittuna ajankohtana luovuta ostajalle hallussaan olevia kiinteistön saantokirjoja, jotka ovat tarpeen lainhuudon saamiseksi taikka panttikirjoja, vuokrasopimuksia ja muita näihin verrattavia asiakirjoja, jotka ovat ostajalle kiinteistön omistajana tarpeen.

2.1. Mitä oikeusseuraamuksia myyjän viivästyksestä seuraa?

Oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä

Jollei myyjä luovuta kiinteistön hallintaa sovittuna ajankohtana, on ostajalla oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä eli että myyjä luovuttaa kiinteistön hallinnan.

Pidättäytyminen kauppahinnan maksusta

Jos koko kauppahintaa ei ole vielä maksettu, ostaja voi myyjän viivästyksen vuoksi pidättäytyä myös kauppahinnan maksamisesta, kunnes hän saa kiinteistön hallintaansa.

Vahingonkorvaus

Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta.

Ostaja on saattaa viivästyksestä johtuen joutua vuokraamaan sijaisasunnon tai hän ei ole voinut irtisanoa vanhan asuntonsa vuokrasopimusta. Näin ollen myyjän on korvattava näistä ostajalle ylimääräisistä kustannuksista aiheutunut vahinko. Samoin vahinkoa saattaa syntyä tulon menetyksenä, jos ostajalla on ollut tarkoitus vuokrata kiinteistö ja saada siitä vuokratuloa. Tulee huomata, että myyjän vastuu on ankaraa eli tuottamuksesta riippumatonta eli vaikka viivästyminen ei olisi millään tavoin myyjän syytä, hän ei vapaudu vahingonkorvausvastuustaan.

Kaupan purku

Jos viivästys on olennainen, ostajalla on oikeus vaatia kaupan purkua ja lisäksi oikeus vaatia vahingonkorvausta. Purkamisen edellytyksenä on, ettei ostaja ole ottanut kiinteistöä vastaan. Olennaisuuden arviointi on tapauskohtaista, omakotikiinteistön hallinnan luovutuksen oikea-aikaisuus on usein tärkeämpää kuin kesämökkikiinteistön. Tulee huomata, että ostajalle ei ole enää purkuoikeutta, mikäli hän on ottanut kiinteistön vastaan esimerkiksi muuttamalla kiinteistölle.

Sopimussakko

Edellä mainittujen seuraamusten lisäksi voivat osapuolet sopia kauppakirjassa myös sopimussakosta. Kauppakirjaan otetaan yleensä määrätyn suuruinen sopimussakkoehto, jos myyjä viivästyy hallinnan luovutuksesta. Usein sopimussakko on jokin kiinteä summa, joka maksetaan jokaiselta alkavalta viivästysviikolta. Sopimussakko ei saa kuitenkaan olla kohtuuton.

3. Lopuksi

Kannattaa olla tarkkana kiinteistön kauppakirjan ehtoja laadittaessa varsinkin silloin, jos koko kauppahintaa ei makseta kaupanteon yhteydessä. Mikäli kauppakirjaan ei ole otettu ns. lykkäävää tai purkavaa ehtoa, ei myyjällä ole oikeutta purkaa kauppaa, jos ostaja laiminlyö loppukauppahinnan maksamisen. Tällöin myyjällä on oikeus vaatia vain kauppahinnan maksamista, viivästyskorkoa sekä vahingonkorvausta. Jos ostaja on maksukyvytön, eikä häneltä saada perittyä loppukauppahintaa yms. johtaa tämä lopulta perintä- ja oikeustoimiin ja lopulta mahdollisiin kiinteistön ulosmittaukseen ja pakkomyyntiin. Kyseessä on siten pitkä prosessi ja riskinä on myös se, että saako myyjä tuossa tilanteessa perittyä kiinteistön loppukauppahintaa, viivästyskorkoja ja mahdollisia vahingonkorvauksia ostajalta kokonaan.

Mikäli tarvitse apua esimerkiksi kauppakirjan tai kauppakirjan ehtojen laatimisessa, ota yhteyttä meihin – me autamme sinua mielellämme.

Meiltä löydät myös kiinteähintaiset palvelut verkkokaupastamme.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: