Peruin Ostotarjouksen -Menetänkö Käsirahan?
Peruin ostotarjouksen, menetänkö käsirahan? on kysymys, joka nousee hyvin usein esille. Artikkelissa selvitetään eri ostotarjoustilanteita ja ostotarjouksen perumista sekä käsirahan menettämistä tai velvollisuutta vakiokorvauksen maksamiseen.
Lainsäädäntö
Meillä on säädetty laki varallisuusoikeudellista oikeustoimista. Edellä mainitusta laissa säädetään siitä, miten tarjouksen ja siihen annettavan vastauksen perusteella syntyy osapuolia sitova sopimus. Laki ei kuitenkaan koske määrämuotoisia sopimuksia. Tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistöstä tehtävää tarjousta laki ei koske, koska kiinteistökauppa tulee tehdä maakaaren mukaisessa määrämuodossa.
Asuntokauppalaissa on määräyksiä ostotarjouksesta, vakiokorvauksesta ja käsirahasta.
Kiinteistökaupassakin ostaja voi tehdä vapaa muotoisen ostotarjouksen. Kiinteistökaupassa ostotarjous ei ole samalla tavalla sitova ja velvollisuuksia luova, kuin asunto-osakkeiden kaupassa. Kiinteistökauppaan liittyvistä seikoista artikkelin lopussa.
Ostotarjouksen merkitys
Asuntokauppaa suunnitellessaan ostajat ajattelevat usein pelkästään itse asuntokauppaan liittyviä velvoitteita. Ostotarjous saatetaan mieltää eräällä tavalla harmittomana osana ostoa suunniteltaessa. Näin ei kuitenkaan ole. Ostotarjouksen tekemiseen tulee suhtauta samalla vakavuudella ja harkinnalla, kuin itse kauppaan. Harkitsemattomasti tehty ostotarjous, joka perutaan voi johtaa hyvinkin huomattaviin taloudellisiin seuraamuksiin.
Käsiraha ja vakiokorvaus
Asunto-osakkeinen ostotarjouksen tekijä voi tarjouksen vakuudeksi maksaa myyjälle sovitun käsirahan. Ostotarjouksen tekijä voi tarjouksen vakuudeksi sitoutua ja vakiokorvaukseen sen varalta, että hän vetäytyy kaupasta.
Käytännössä lähes kaikki ostotarjoukset tehdään ainakin vakiokorvausehdolla.
Suullisesti tehty tarjous
Mikäli kaupasta on tehty suullinen tarjous ja myyjä on sen valmis hyväksymään, niin hänen tulee hyväksyä tarjous heti tai muuten suullinen ostotarjous on hylätty. Myyjä voi kuitenkin varata itselleen harkinta-aikaa tarjouksen arvioimiseksi ja siihen vastaamiseksi. Suupuheiden osalta ollaan riitatapauksissa merkittäviltä osin sana vastaan sana tilanteesta ja omien vaatimusten perusteleminen on erittäin vaikeaa.
Aina kirjallinen ostotarjous
Ostotarjous kuin muukin oikeustoimi kannattaa aina tehdä kirjallisesti. Harkitusta ja hyvin laaditusta kirjallisesta tarjouksesta ilmenee todennettavasti ostajan tarkoitus. Kun myyjä vastaa tarjoukseen, niin osapuolten tarkoitus sopimuksen sisällöstä on usein todennettavissa siinä määrin, ettei riitaisuuksia edes synnyt. Joka tapauksessa riidan ratkaisemiseksi on keskeisiltä osin mustaavalkoisella.
Kirjallinen ostotarjous asunto-osakkeista
Kirjallinen ostotarjous voidaan tehdään siten, että siinä on kauppahinnan lisäksi esitetty ehtoja, joiden toteutuessa ostaja on valmis tekemään asuntokaupan. Lisäehtona on usein oman asunnon myynti, rahoituksen saaminen, hyväksyttävä kuntotarkastus tai muita ehtoja. Usein myyjät vastaanottavat useita tarjouksia. Ehdollisen ostotarjouksen heikkous on se, että se ei ole myyjän kannalta yhtä houkutteleva, kuin ilman ehtoja tehty tarjous. Vahvuus on se, että myyjä etukäteen määrittää perusteita kaupalle. Tällöin ostotarjouksen peruminen on helpompaa.
Mikäli ostajaehdokas tekee ostotarjouksen ilman mitään ehtoja, niin hänellä on syytä olla rahoitus ja kaikki kaupan tekemiseen liittyvät seikat varmaa. Täytyy olla ns. täydet valmiudet kauppaan. Ostotarjouksen peruminen ilman seuraamuksia on vaikeampaa ja epävarmaa.
Ostotarjoukseen tulee aina laittaa tarjouksen voimassa oloaika. Tällöin tarjouksen sitovuus lakkaa määräajan kuluttua, eikä ostotarjous ole velvoittavana määräämätöntä aikaa.
Milloin ostotarjouksen voi perua ilman riskejä
Varmuudella ja riskeittä ostotarjouksen tekijä voi perua tekemänsä tarjouksen ainoastaan silloin, kun se perutetaan ennen kuin myyjä on ehtinyt tutustua tarjouksen sisältöön. Tämän perumisen on tapahduttava yleensä todella nopeasti siitä, kun tarjous on jätetty. Esimerkiksi jos myyjä kuittaa sähköpostilla lähetetyn tarjouksen vastaanotetuksi, niin tällöin on tarjouksen tekijän vaikea osoittaa ettei myyjä ole tutustua tarjouksen sisältöön.
Yleinen virhekäsitys on, että ostotarjouksen tekijä voi riskeittä perua tarjouksensa ennen kuin myyjä on hyväksynyt tarjouksen. Tarjouksen sitovuus sen tekijää kohtaan ei edellytä myyjän hyväksyntää. Myyjät saavat usein useita tarjouksia ja sitten hyväksyy parhaaksi katsomansa. Myyjän hyväksyntä tarkoittaa sitä, että osapuolien välille on syntynyt molempia osapuolia sitova sopimus. Myyjän hyväksynnän jälkeen arvioitavaksi tulee, onko tarjouksen tekijällä ollut riittävän perusteltu syy perua tekemänsä tarjous ja vetäytyä kaupasta
Myyjä on hyväksynyt tarjouksen ja tehnyt omia lisäyksiä
Mikäli myyjä ilmoittaa hyväksyvänsä tarjouksen ja samalla ilmoittaa omista ehdoista, niin tällöin ostajan alun perin tekemä ostotarjous ei sido häntä. Myyjän hyväksyntä lisäyksin tai muutoksin on ostajalle tehty vastatarjous, jonka hyväksymistä hän voi arvioida.
Hyväksytyn asunto-osakkeiden ostotarjouksen peruminen
Sen jälkeen, kun myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen, niin osapuolten välille on syntynyt lähtökohtaisesti sitova sopimus. Tämän jälkeen ostotarjouksen peruminen ja kaupasta vetäytyminen
edellyttää perusteltua syytä. Mikäli ostotarjous on tehty ehdollisena, esimerkiksi ostamisen ehtona on rahoituksen saanti, oman asunnon myynti, kuntotarkastus tai muu ehto, niin syyn perusteleminen on helpompaa kuin ilman ehtoja tehdyssä ostotarjouksessa. Tällöinkin arvioitavaksi voi tulla se onko ostajan asettama ehto jäänyt toteutumatta hänestä itsestään johtuvasta syystä. Tai onko esimerkiksi suoritetun kuntotarkastuksen havainnot sellaisia, että ne oikeuttavat perumaan ostotarjouksen.
Ilman ehtoja tehdyn ostotarjouksen peruminen edellyttää aina myyjästä johtuvaa syytä. Käytännössä tilanne on tämä, jos myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai jättänyt tietoja antamatta tai tarjouksen jälkeen asunnossa on ilmennyt merkittäviä puutteista. Edellytyksenä on, että seikat ovat tulleet ostajan tietoon tarjouksen jättämisen jälkeen. Tässä tilanteessa ostaja on tehnyt tarjouksen, joka ei ole vastannut hänen tarjouksen tekohetkellä olleita tietoja asunnosta.
Mikä tahansa virheellisyys kaupan kohteessa ei riitä sopimuksesta vetäytymiseen. Virheellisyyden tai puutteellisuuden tulee olla sellainen, että sen voidaan katsoa vaikuttaneen kaupan arviointiin ja siitä päättämiseen. Tämä arviointi ei ole täysin samanlaista, kun arvioidaan syntyneen kaupan purkamisen tai hinnanalennuksen perusteita. Mutta tapauksesta riippuen ei se kovin paljon alhaisempikaan kynnys tarjouksen perumiselle ole.
Perusteettoman ostotarjouksen perumisen seuraukset
Mikäli kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä niin myyjällä on oikeus pitää ostotarjouksen yhteydessä maksettu käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus. Käsirahan pitämisen ja vakiokorvauksen enimmäismäärä on neljä prosenttia siitä mitä tarjouksessa on kauppahinnaksi ehdotettu. Jos maksettu käsiraha tai sovittu vakiokorvaus on ollut enemmän, kuin neljä prosenttia tarjotusta kauppahinnasta, niin myyjä on oikeutettu enimmillään tuohon neljään prosenttiin.
Käsirahan ja vakiokorvauksen määrää voidaan yksittäistapauksessa sovitella, jos sen määrääminen olisi kohtuutonta. Tällöin huomioidaan syyt miksi, kauppa on jäänyt syntymättä sekä se mitä tosiasiallista vahinkoa myyjälle on syntynyt. Korvauksen sovittelu on poikkeuksellinen tilanne eli lähtökohtaisesti mennään sovitun mukaan. Tarjouksen tehneen täytyy pystyä esittämään kaikki selvitykset ja perusteet miksi sovittua tulee muuttaa.
Mikäli poikkeuksellisesti on tehty ostotarjous, joka ei ole sidottu vakiokorvaukseen, niin perusteeton ostotarjouksen peruminen johtaa joka tapauksessa myyjälle aiheutuneiden vahinkojen korvaamiseen. Tapauksesta riippuen tämäkin korvaus voi olla hyvinkin merkittävä.
Tarjous kiinteistön kaupassa
Maakaaressa ei ole määräyksiä ostotarjouksesta. Artikkelissa on aikaisemmin kerrottu, että laki varallisuus oikeudellista oikeustoimista eli tarjouksen ja siihen annettavan vastauksen osalta ei tule sovellettavaksi. Kiinteistön kauppa täytyy tehdä maakaaren mukaisia muotomääräyksiä noudattaen, niin tästäpä syystä maakaaressa säädetään esisopimuksesta ja sen merkityksestä.
Kiinteistökaupan esisopimus
Kiinteistökaupan esisopimus tulee tehdä samoja muotomääräyksiä noudattaen, kun varsinainen kauppa. Tällöin ostaja voi kanteella vaatia, että kauppa tulee tehdä esisopimuksen mukaisilla ehdoilla ja vaatia korvausta esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneista kustannuksista.
Mikäli esisopimusta ei ole määrämuodossa, niin tämä muistuttaa aikalailla asunto-osakkeista tehtyä ostotarjousta. Erona on se, että käsirahaa myyjä ei voi missään tilanteessa pitää kokonaisuudessa itsellään. Mikäli ostaja kieltäytyy kaupan tekemisestä, niin hänen tulee korvata myyjälle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, myyjän on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Asunto- ja kiinteistökaupan oppaat
Mikäli haluat syventää tietojasi ostotarjouksen tai esisopimuksen tekemisestä sekä muutoinkin asunto- ja kiinteistökaupasta, voit ladata maksuttomat kattavat Asunto- ja Kiinteistökaupan oppaat alla olevasta linkistä.
