Uudessa asunto-osakeyhtiössä perustajaosakas eli yleensä perustajaurakoitsija vastaa siitä, että yhtiö rakennuksineen on toteutettu valmiiksi hyvän rakennustavan mukaisesti ja virheettömästi. Etenkin pientä viilattavaa löytyy käytännössä aina, mutta joskus osakkaiden käyttöön jo luovutetuista kohteista voi paljastua suurempiakin korjaustarpeita. Taloyhtiöiden osakkaineen onkin syytä tarkkana ja huolehtia siitä, että viat ja puutteet huomataan ja saatetaan rakennuttajan tietoon viimeistään vuositarkastusmenettelyn yhteydessä.

Uudiskohteen Asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn vuositarkastusmenettelyn tarkoituksena on todentaa rakennuksen ja talotekniikan kunto noin vuosi kohteen käyttöönotosta ja osaltaan varmistaa, että rakentamisen aikana tapahtuneet virheet ja puutteet tulevat asianmukaisesti korjatuiksi. Vastuu yhtiön edunvalvonnasta kuuluu hallitukselle, minkä vuoksi valmistautuminen vuositarkastukseen on keskeinen osa hallituksen tehtäväkenttää.

Mikä on vuositarkastus?

Uudessa taloyhtiössä perustajaosakas, eli yleensä perustajaurakoitsija on asunto-osakeyhtiön mukaisesti velvollinen järjestämään vuositarkastuksen, jossa käydään lävitse asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet korjaustoimenpiteitä edellyttävät virheet. Kyseessä on siis eräänlainen lakisääteinen takuutarkastus, jossa on kaikki siihen mennessä ilmenneet viat ja puutteet on tarkoitus todeta kerralla ja kootusti.

Vuositarkastusta edeltävänä takuuaikana vallitsee virheolettama, joka tarkoittaa, että myyjä on lähtökohtaisesti aina vastuussa vuositarkastukseen mennessä ilmenevistä ja viimeistään sen yhteydessä ilmoitetuista vioista ja puutteista. Myyjä voi vapautua vastuusta vain, jos kykenee itse näyttämään toteen, ettei kyseessä ole virhe.

Taloyhtiön ja sen osakkaiden näkökulmasta vuositarkastusmenettely ja sitä koskevat säännökset luovat turvaa, mitä tulee perustajaurakoitsijan vastuuseen ja asunnossa taikka yhtiön muissa osissa ilmenevien vikojen ja puutteiden kuntoon saattamiseen. Toisaalta vuositarkastus on myös vedenjakaja siinä suhteessa, että rakennuttaja voi vastaavasti edellyttää viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä saavansa tietoonsa kaikki siltä edellytettävät ja havaittavissa olevat korjaustarpeet. Mikäli yhtiö taikka sen osakas ei ilmoita viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä tuolloin havaittavissa olevasta virheestä, vapautuu rakennuttaja vastuustaan siihen liittyen.

Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöön otettaviksi. Myyjä vastaa vuositarkastuksesta tiedottamisesta lain mukaisia määräaikoja noudattaen sekä siitä, että vuositarkastuksesta laaditaan pöytäkirja, johon merkitään kaikki ostajien ja yhtiön ilmoittamat virheet sekä tarkastuksessa mahdollisesti havaittavat virheet. Ostajalle, asuntoyhteisölle ja mahdolliselle rakennushankkeen vakuuden antajalle tulee varata tilaisuus tarkastaa menettelystä laadittu pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset kohtuullisessa, vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.

Miksi vuositarkastukseen kannattaa valmistautua huolellisesti?

Hallituksen ensisijainen tehtävä on varmistaa, että uuden asunto-osakeyhtiön vuositarkastuksessa tunnistetaan kaikki perustajaurakoitsijan korjausvastuun piiriin kuuluvat viat ja puutteet. Huolellinen valmistautuminen vuositarkastukseen tukee näin kahta kriittistä päämäärää:

1. Rakennusvirheiden kattava tunnistaminen ja dokumentointi
   Mitä paremmin viat on todennettu ja kirjattu, sitä vähemmän taloyhtiölle aiheutuu riskejä tai kustannuksia myöhemmissä vaiheissa.

2. Riskienhallinta ja prosessin sujuvuus
   Huolellisesti valmisteltu vuositarkastus vähentää tulkintaeroja urakoitsijan kanssa, nopeuttaa vuositarkastusmenettelyn sekä sitä seuraavien korjausprosessien etenemistä, ja parantaa taloyhtiön neuvotteluasemaa.

Yhtiön kaikki huoneistot ja yhteiset tilat on aina syytä käydä huolellisesti lävitse ennen vuositarkastusta, jotta mahdolliset virheet voidaan saattaa myyjän tietoon menettelyn yhteydessä. Tällaisesta ennen varsinaista vuositarkastusta suoritettavasta taloyhtiön omasta tarkastuskierroksesta puhuttaessa käytettään usein nimitystä vuositarkastuksen ennakkotarkastus. Hyvissä ajoin ennakkoon tehdyt tarkistukset niistä laadittuine raportteineen voidaan liittää mukaan vuositarkastuspöytäkirjaan, mikä helpottaa ja sujuvoittaa huomattavasti vuositarkastuksen läpivientiä.

Rakennustekniikkaa harvemmin ymmärtävän maallikon, joista myös asunto-osakeyhtiöiden hallitus yleensä koostuu, on käytännössä mahdotonta olla perillä kaikista rakennusteknisistä vaatimuksista ja yksityiskohdista, joten ulkopuolisen konsultin kuten insinööritoimiston käyttäminen tässä yhteydessä on enemmän kuin suositeltavaa.

Keskeiset valmistautumisvaiheet

1. Tiedonkeruu ennen varsinaista vuositarkastusta

Ennen vuositarkastusta hallituksen tulee kerätä kaikki käytettävissä oleva tieto, jotta kokonaiskuva rakennuksen käyttöönottoa seuranneiden kuukausien aikaisesta toiminnasta muodostuu mahdollisimman kattavaksi. Tiedon keruussa hyödynnettäviä keskeisiä informaatiolähteitä ovat:

• Asukkaiden ja osakkaiden palaute
  Taloyhtiön kannattaa varmistaa, että asukkaat ymmärtävät käyttöönoton jälkeen seurata asunnon ja järjestelmien toimintaa voidakseen ilmoittaa mahdolliset havaittavissa olevat viat ajoissa. Palaute voi liittyä esimerkiksi talotekniikan toimintahäiriöihin, kosteusongelmiin, pintarakenteiden vikoihin taikka toimimattomiin rakenteisiin. Käytännössä asukkailta kerätään tietoa usein ohjeistuksen kera lomakkeilla, joihin kirjatut havainnot vioista ja puutteista kannattaa vielä koota yhtenäiseksi raportiksi taikka listaksi.

• Aiemmat reklamaatiot ja tehdyt takuukorjaukset
  Myös jo ennen vuositarkastusta havaitut ja korjatut viat ja puutteet tehtyine toimenpiteineen on syytä dokumentoida ja sisällyttää mukaan vuositarkastuksen aineistoon. Tämä selkeyttää vastuukysymyksiä ja voi auttaa muodostamaan paremman käsityksen siitä, onko tietyissä ongelmissa toistuvuutta tai systeemisiä juurisyitä.

• Isännöitsijän ja kiinteistönhuollon havainnot
  Ammattihuollolla ja isännöitsijällä on usein paras kokonaiskuva ja tuntuma esimerkiksi talotekniikan toimivuudesta ja esiintyneistä ongelmista.

• Rakennusaineisto ja luovutusdokumentit
  Hallituksen tulee varmistaa, että kaikki luovutushetkellä annetut annettaviksi kuuluvat materiaalit, kuten suunnitelmat, tarkastusdokumentit, käyttöohjeet ja huoltokirja ovat käytettävissä ja ajan tasalla.

2. Tekninen ennakkotarkastus

Vuositarkastukseen liittyy paljon yksityiskohtia, jotka vaativat teknistä osaamista. Taloyhtiön on suositeltavaa toteuttaa aina ennen varsinaista vuositarkastusta kattava ennakkotarkastus ulkopuolisella rakennustekniikkaan perehtyneellä asiantuntijalla. Riippumaton ja dokumentoitu arvio lisää tarkastuksen luotettavuutta ja parantaa taloyhtiön asemaa urakoitsijaan nähden.

Muiden tietolähteiden tuottama informaatio on hyvä kerätä jo ennen ennakkotarkastusta, jolloin muusta aineistosta saatava informaatio auttaa kohdentamaan huomiota myös mahdollisiin erityisiin huolenaiheisiin. Kokenut ulkopuolinen konsultti osaa myös toimia hallituksen tukena eri tietolähteistä saatavilla olevan informaation koostamisessa, ja tiedon keruu voidaan toteuttaa myös osana ennakkotarkastusmenettelyä.

Ennakkotarkastuksen tarkoituksena on:

• Tunnistaa virheet ennen virallista tarkastusta
  Tämä parantaa hallituksen valmistautumista ja antaa mahdollisuuden esittää havainnot hyvin dokumentoituina.

• Varmistaa, että erinäiset kriittiset osa-alueet tulevat tarkastetuiksi ja viat huomioiduiksi

Talotekniset järjestelmät (LVI, sähkö, automaatio), julkisivut ja vesikate, sisätilojen pintarakenteet, ääneneristys ja paloturvallisuus, sekä piha-alueet ja sadevesien hallinta on kaikki syytä tutkia erikseen.

• Hyödyntää erityisosaamista taikka -laitteistoa vaativia tutkimusmenetelmiä

Ammattilaisilla on tarvittava tietotaito ja laitteisto, jolloin ennakkotarkastuksessa voidaan hyödyntää esimerkiksi lämpökuvausta, ilmamäärämittauksia, kosteuskartoituksia taikka ääniolosuhteiden mittausta.

3. Laadukas dokumentointi

Kerätty informaatio on tärkeää dokumentoida kattavasti ja selkeästi. Tällöin viat ja puutteet saadaan yhtäältä helpommin saatettua virheettömästi perustajaurakoitsijalle tiedoksi viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä, ja toisaalta selkeästi dokumentoidut vika- ja puuteluettelot auttavat huomattavasti myös tarkastusmenettelyä seuraavien korjaustoimien valvomista.

Laadukas ja virheetön dokumentointi on yhtiön ja sen hallituksen tärkein apuväline vuositarkastuksen jälkeisten korjausprosessien seurannassa. Huolellisesti tehty dokumentointi on:

• Tarkkaa ja yksiselitteistä
  Jokaisesta havainnosta tulisi ilmetä sen sijainti, kuvaus viasta ja laatuvaatimuksista, mahdollinen mittaustulos, valokuvatodiste tai viittaus dokumenttiin, josta virhe ilmenee tarkemmin.
• Juridisesti kestävää
  Mitä selkeämpiä kirjaukset ovat, sitä vähemmän tulkinnan varaa ja sijaa riitaisuuksille jää myöhemmissä vaiheissa.

• Soveltuvaa urakoitsijan vastineprosessiin ja toimenpiteiden seurantaan
  Urakoitsijalla on aina oikeus esittää myös oma vastineensa havaituista vioista. Hyvin laadittu tarkastuslista helpottaa vuositarkastuksessa listattuihin virheisiin liittyvän vastineprosessin etenemistä ja selkeyttää sovittujen toimenpiteiden kirjaamista sekä korjausten aikatauluttamista.

Yhteenveto hyvistä käytännöistä ja yleiset sudenkuopat

Asunto-osakeyhtiön vuositarkastus on erittäin tärkeä vaihe taloyhtiön riskienhallinnassa ja rakennuksen elinkaaressa. Hallituksen keskeisenä tehtävänä on varmistaa, että tarkastus toteutetaan systemaattisesti ja ammattimaisesti. Huolellinen tiedonkeruu, tekninen ennakkotarkastus, asukkaiden havaintojen dokumentointi ja selkeä raportointi luovat perustan onnistuneelle tarkastukselle ja varmistavat, että urakoitsijan vastuulle kuuluvat viat tulevat korjatuiksi.

Hyvin johdettu vuositarkastus suojaa taloyhtiön pitkäaikaista etua ja antaa yhtiölle vahvan lähtökohdan rakennuksen tulevaan kunnossapitoon.

Toimi näin!

• Aloita valmistautuminen ajoissa
  Vuositarkastus ei ole yksittäinen tapahtuma, vaan huolellista valmistelua edellyttävä prosessi, joka kannattaa aloittaa jo kuukausia ennen varsinaista vuositarkastuspäivää.

• Kommunikoi selkeästi ja dokumentoi kaikki huolellisesti
  Läpinäkyvä ja hyvin tallennettu prosessi vähentää erimielisyyksiä.

• Hyödynnä asiantuntijoita
  Ulkopuolinen tekninen asiantuntija tuo objektiivisuutta ja varmuutta tarkastukseen. Myös lainoppineen asiantuntijan puoleen kannattaa kääntyä epäröimättä, mikäli rakennuttajan kanssa ilmenee erimielisyyttä vastuista tai korjaustoimenpiteistä, tai yhtiön johto muutoin tarvitsee ohjausta ja neuvontaa yhtiön ja sen osakkaiden oikeuksien turvaamiseksi.

• Priorisoi viat ja huolehdi, että kaikki viat tulevat korjatuiksi ilman aiheetonta viivyttelyä
  Hallituksen työt eivät pääty vuositarkastukseen, vaan sen jälkeenkin tulee huolehtia, että viat ja puutteet korjataan hyvän rakennustavan mukaisesti ja valvotusti. Vakavat turvallisuuteen tai rakenteiden toimivuuteen liittyvät viat kannattaa nostaa listauksen kärkeen, ja tällaiset korjaukset asettaa kiireellisyysjärjestyksessä etusijalle. Usein yhtiön kannattaa käyttää ulkopuolista asiantuntijaa myös korjausten valvonnassa ja seurannassa, mikä keventää huomattavasti hallituksen taakkaa etenkin vaativammissa tapauksissa.

Vältä näitä!

• Liian myöhäinen valmistautuminen.
• Asukkaiden puutteellinen informointi.
• Puuttuvat tai epäselvät dokumentit.
• Liian yleisluontoinen havaintojen kirjaaminen ilman valokuvia, mittaustietoja tai muutakaan selvitystä.
• Hallituksen liiallinen tukeutuminen perustajaurakoitsijan arvioon ilman ulkopuolisen puolueettoman asiantuntijan arviota.

Vuositarkastuksen reklamaatio

Huoneistoissa ja asunto-osakeyhtiön kiinteistön muissa tiloissa / osissa havaituista virheistä tulee reklamoida myyjää viimeistään vuositarkastuksen yhteydessä. Asuntokauppalain mukaan myyjän tulee järjestää vuositarkastus, joka on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettavaksi. Jos vuositarkastuksessa ei vedota virheeseen, joka olisi pitänyt viimeistään tuolloin havaita, virheeseen ei voi vedota enää myöhemmin lukuun ottamatta muutamia poikkeuksia. 

Voit tilata vuositarkastuksen reklamaation verkkokaupastamme:

1. taloyhtiöt 1 – 10 huoneistoa. Hinta yhteensä 1550,00 € sis ALV
2. taloyhtiöt 11 – 50 huoneistoa. Hinta yhteensä 2170,00 € sis ALV
3. taloyhtiöt 51 – 100 huoneistoa. Hinta yhteensä 2480,00 € sis ALV
4. taloyhtiöt yli 100 huoneistoa. Hinta yhteensä 2790,00 € sis ALV

Heräsikö kysyttävää ? Varaa maksuton videoneuvottelu

Mikäli haluat keskustella lisää, varaa lakimiehellemme maksuton videoneuvottelu.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: