Kiinteistönvälittäjän työssä yhdistyvät merkittävä taloudellinen vastuu, asiakkaiden luottamus ja laaja sääntelykehikko. Useimmiten välittäjän vastuu liittyy sopimusoikeudellisiin ja vahingonkorvausoikeudellisiin kysymyksiin, mutta tietyissä tilanteissa myös rikosoikeudellinen vastuu voi tulla kyseeseen. Tämä artikkeli avaa, millaisissa tilanteissa kiinteistönvälittäjän rikosoikeudellinen vastuu voi konkretisoitua  ja mitä se käytännössä tarkoittaa.

1. Rikosoikeudellisen vastuun perusta

Rikosoikeudellinen vastuu tarkoittaa sitä, että henkilö voi joutua rikosoikeudellisiin seuraamuksiin – kuten sakkoon tai vankeusrangaistukseen – tehdessään rikoksen. Vastuu perustuu henkilökohtaiseen syyllisyyteen, eli kiinteistönvälittäjä voi joutua vastuuseen vain omasta toiminnastaan tai laiminlyönnistään.

Koska välittäjä toimii usein yrityksen tai välitysliikkeen lukuun, voi tilanteessa nousta esiin myös oikeushenkilön rangaistusvastuu (rikoslain 9 luku). Tällöin sekä yksittäinen välittäjä että välitysliike voivat joutua vastuuseen.

2. Tyypillisimmät rikosnimikkeet

Kiinteistönvälitystoiminnassa rikosoikeudellinen vastuu voi liittyä esimerkiksi seuraaviin tekoihin:

2.1 Petos (RL 36:1)

Jos välittäjä tahallaan antaa ostajalle tai myyjälle virheellistä tietoa saadakseen taloudellista hyötyä, kyse voi olla petoksesta.
Esimerkki: Välittäjä tietää, että kiinteistössä on merkittävä kosteusvaurio, mutta salaa sen, jotta kauppa toteutuisi ja hän saisi palkkionsa.

2.2 Törkeä petos (RL 36:2)

Jos taloudellinen hyöty on huomattavan suuri tai teko on muuten kokonaisuutena arvostellen törkeä, voi kyse olla törkeästä petoksesta. Kiinteistökaupoissa tämä riski on todellinen, sillä kauppahinnat voivat olla satojatuhansia euroja.

2.3 Väärennös (RL 33:1–2)

Jos välittäjä laatii asiakirjoja muiden nimissä tai muuntelee muiden laatimia asiakirjoja, kuten isännöitsijäntodistuksia tai kauppa-asiakirjojen muita liitteitä, kyse voi olla väärennöksestä tai törkeästä väärennyksestä.

2.4 Kavallus (RL 28:4)

Jos välittäjä hallinnoi asiakkaan varoja, esimerkiksi käsirahoja, ja käyttää ne omaan tarkoitukseensa, voi teko täyttää kavalluksen tunnusmerkistön.

2.5 Rahanpesu (RL 32:6–7)

Kiinteistönvälittäjän tulee tuntea asiakkaansa (KYC-velvoite, Laki rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä 444/2017). Jos välittäjä osallistuu epäilyttävien varojen kierrättämiseen tai laiminlyö ilmoitusvelvollisuuden, kyse voi olla rahanpesurikoksesta.

2.6 Virkarikokset?

Kiinteistönvälittäjät eivät ole virkamiehiä, joten varsinaiset virkarikokset eivät tule kyseeseen. Kuitenkin välittäjään sovelletaan ammattitoimintaa koskevaa erityissääntelyä (esim. Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä 1075/2000).

3. Tahallisuus ja tuottamus

Rikosoikeudellisessa vastuussa korostuu tahallisuus. Useimmat rikosnimikkeet, kuten petos ja väärennös, edellyttävät nimenomaan tahallista toimintaa. Jos välittäjä toimii huolimattomasti mutta ilman tahallista harhaanjohtamistarkoitusta, kyse on yleensä vahingonkorvausvastuusta eikä rikosoikeudellisesta vastuusta.

Poikkeuksena on esimerkiksi rahanpesun ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti, jossa törkeä huolimattomuuskin voi johtaa rikosoikeudelliseen vastuuseen.

4. Yrityksen ja välittäjän vastuu

• Yksittäinen välittäjä voi joutua henkilökohtaiseen rikosvastuuseen, jos hän toimii lainvastaisesti.
• Välitysliike voi joutua oikeushenkilön rangaistusvastuuseen, jos rikos on tehty sen toiminnassa ja liikkeen johto on hyväksynyt teon tai laiminlyönyt valvontavelvollisuutensa.

Seuraamuksia voivat olla sakot, liiketoimintakielto tai mainehaitat, jotka käytännössä voivat olla taloudellisesti yhtä raskaita kuin rikosoikeudelliset sanktiot.

5. Rikosoikeudellisen vastuun käytännön merkitys

Rikosoikeudelliset tapaukset kiinteistönvälitysalalla ovat harvinaisia, mutta niiden vaikutus on suuri. Jo pelkkä rikosepäily voi heikentää välitysliikkeen mainetta ja johtaa valvontaviranomaisen (aluehallintovirasto) toimiin.

Kiinteistönvälittäjän kannattaa siksi:

• dokumentoida kaikki tiedot huolellisesti
• varmistaa kohteen tiedot ja kunto objektiivisesti
• noudattaa rahanpesulainsäädäntöä ja tehdä tarvittavat ilmoitukset
• toimia avoimesti ja rehellisesti sekä ostajan että myyjän suuntaan

6. Yhteenveto

Kiinteistönvälittäjän rikosoikeudellinen vastuu liittyy harhaanjohtamiseen, varojen väärinkäyttöön ja rahanpesun estämiseen. Tahallinen vilpillinen toiminta voi johtaa vakaviin seuraamuksiin, kuten sakkoihin, vankeuteen ja toimiluvan menettämiseen. Vaikka suurin osa välittäjän vastuusta liittyy siviilioikeuteen ja vahingonkorvauksiin, rikosoikeudellista riskiä ei tule vähätellä.

Ammatillinen rehellisyys ja huolellisuus ovat paras suoja rikosoikeudellista vastuuta vastaan.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

Reklamaatio kiinteistönvälittäjälle

Mikäli epäilet, että kiinteistönvälittäjä on laiminlyönyt velvollisuuksiaan tulee välittäjälle toimittaa reklamaatio viipymättä. Reklamaatiossa esitetään välittäjälle vaatimukset sekä perusteet, joihin vaatimukset perustetaan.

Mikäli tarvitset apua reklamaation laatimisessa, voit tilata palvelun verkkokaupastamme: