Miten puran liikehuoneiston vuokrasopimuksen?
Artikkelissa käymme läpi miten puran liikehuoneiston vuokrasopimuksen. Tarkastelemme vuokranantajan näkökulmasta niitä tilanteita, missä liikehuoneiston vuokranantajalle syntyy oikeus purkaa vuokrasopimus. Lisäksi käymme läpi sitä, miten vuokranantajan tulee menetellä, mikäli hän haluaa vedota purkamisoikeuteensa.
Liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen eroaa vuokrasopimuksen irtisanomisesta siinä, että vuokrasopimuksen purkaminen päättää vuokrasuhteen yleensä heti toisin kuin vuokrasopimuksen irtisanomisessa, jossa noudatetaan lain taikka sopimuksen mukaista irtisanomisaikaa. Vuokrasopimuksen purkaminen vaatii myös sen, että vuokralainen on jollain tavalla rikkonut vuokrasopimusta kuten laiminlyömällä vuokrasopimuksen mukaisia velvollisuuksiaan vakavasti.
Vuokrasopimuksen purkamisperusteista
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta sisältää seitsemän eri perustetta, milloin vuokranantajalla on oikeus purkaa liikehuoneiston vuokrasopimus.
Kaikkien purkuperusteiden osalta edellytetään kuitenkin sitä, että purkamisperusteen aiheuttamalla menettelyllä on vähäistä suurempi merkitys vuokranantajalle. Vuokranantaja ei voi siten purkaa vuokrasopimusta liian kevein perustein.
Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus:
1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;
Vuokralaisen tärkeimpiä velvoitteita on maksaa vuokrat säädetyssä tai sovitussa ajassa. Mikäli vuokralainen laiminlyö vuokrien maksamisen, voi vuokranantajalla olla oikeus purkaa vuokrasopimus. Oikeuskäytännössä katson mukaan yleensä edellytetään, että vuokria on maksamatta 2-3 kuukauden ajalta taikka jos vuokria jätetään toistuvasti maksamatta, voi vuokranantajalla olla oikeus purkaa vuokrasopimus.
2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin mitä laissa liikehuoneiston vuokrauksesta säädetään;
3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;
4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää:
5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti;
6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty; tai
7) vuokralainen olennaisella tavalla muutoin rikkoo sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.
Lisäksi tulee huomioida, että huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita eli jos vuokralainen esimerkiksi hoitaa näitä tiloja huolimattomasti, voi mahdollisesti purkuperuste syntyä.
Missä ajassa purkamisperusteeseen on vedottava?
Vuokranantajan on vedottava vuokrasopimuksen purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. Laissa ei ole tarkemmin säädetty, mitä tarkoitetaan tuolla kohtuullisella ajalla, vaan asia arvioidaan tapauskohtaisesti. Joka tapauksessa purkamisperusteeseen on vedottava ripeästi, jottei vuokranantaja menetä oikeuttaan vuokrasopimuksen purkamiseen.
Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkamisoikeuttaan niin kauan kuin edellä 1 tai 4–7 kohdassa tarkoitettu menettely jatkuu.
Muita purkamisperusteita
Edellä mainittujen purkuperusteiden lisäksi vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus seuraavissa tilanteissa:
1. Vakuus liikehuoneiston vuokrasuhteessa
Osapuolet voivat sopia, että sopijapuoli asettaa kohtuullisen vakuuden sen vahingon varalle, että sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan. Jos vakuutta ei sovitussa ajassa aseteta, on sopijapuolella, jonka hyväksi vakuus on sovittu asetettavaksi, oikeus purkaa sopimus. Oikeutta purkaa sopimus ei kuitenkaan ole, jos vakuus on asetettu ennen purkamisilmoituksen tiedoksisaamista.
2. Pakkohuutokaupan vaikutus vuokrasuhteeseen
Mikäli vuokrattu kiinteistö (koskee myös tontinvuokraoikeutta sekä sellaista vuokraoikeutta rakennuksineen, joka voidaan myydä pakkohuutokaupalla niin kuin kiinteä omaisuus) myydään pakkohuutokaupalla, on myydyn kiinteistön ostajalla oikeus purkaa kiinteistöön kuuluvan huoneiston vuokrasopimus kuukauden kuluessa siitä, kun ostaja otti kiinteistön hallintaansa, tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, kun ostaja sai sopimuksesta tiedon. Mikäli kuitenkin pakkohuutokaupassa ole tehty ehto huoneenvuokrasopimuksen pysyvyydestä, ei purkuoikeutta ole.
Edellä mainittu vuokrasopimuksen mukainen purkuoikeus on myös sillä, joka on ostanut vuokralle annetun huoneiston käsittävän rakennuksen tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jos rakennus tai osakkeet on ulosmitattu ja myyty niin kuin irtaimen omaisuuden ulosmittaamisesta ja myymisestä säädetään.
Tätä purkuoikeutta ei kuitenkaan sovelleta vuokrasopimukseen, jonka yhtiö on tehnyt asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 6 §:n nojalla yhtiön hallintaan otetusta huoneistosta.
3. Vuokralaisen konkurssi
Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä.
Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta konkurssin alkamisen jälkeen purkaa sopimusta sen johdosta, että vuokraa on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta.
Miten vuokranantajan tulee menetellä, mikäli hän haluaa vedota purkuoikeuteen?
1. Varoituksen toimittaminen
Kun jokin edellä kohdassa Vuokrasopimuksen purkamisperusteista kohdista 3-7 on käsillä, on vuokranantajan toimitettava ensin kirjallinen varoitus vuokralaiselle ennen vuokrasopimuksen purkamista. Varoitusta ei siten tarvitse antaa vuokralaiselle, mikäli purkamisperusteena on vuokranmaksun laiminlyönti taikka jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin lakia liikehuoneiston vuokrauksesta.
Varoitus tulee antaa todistettavasti vuokralaiselle tiedoksi. Varoitus on asianmukaisesti toimitettu, kun varoituksen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa.Jollei kirjallista varoitusta ole annettu todistettavasti tiedoksi vuokralaiselle, on varoitus tehoton.
Jos vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu, vuokranantajalla ei ole oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.
Tulee kuitenkin huomioida, että vuokranantajan ei tarvitse toimittaa vuokralaiselle varoitusta, jos purkamisperusteen aiheuttanut vuokralaisen menettely on toistunut ja vuokralaiselle jo aikaisemmin menettelyn johdosta on annettu varoitus.
Varoitusta ei tarvita siinäkään tapauksessa, mikäli vuokralainen on edellä kohdassa Vuokrasopimuksen purkamisperusteista kohtien 4, 6 tai 7 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.
Suositeltavaa on kuitenkin aina antaa varoitus, sillä välttämättä erittäin moitittavan menettelyn kriteerit eivät täyty, kuten seuraavassa Itä-Suomen hovioikeuden tapauksessa (14.06.2012, 505), jossa vuokralainen oli rikkonut ravintolan aukioloaikaa koskevaa sopimusehtoa. Vuokralainen oli jättänyt pitämättä ravintolaa avoinna sopimuksen mukaisesti tiettyinä arki-iltoina, jolloin ravintolan myynti ei olisi ollut suurta. Vuokralainen ei ollut kuitenkaan menetellyt erittäin moitittavalla tavalla. Vuokranantajalla ei ollut ollut oikeutta purkaa vuokrasopimusta ilman kirjallista varoitusta.
2. Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus
Mikäli vuokranantaja haluaa käyttää purkuoikeuttaan, on hänen annettava kirjallinen purkamisilmoitus vuokralaiselle. Purkamisilmoituksessa on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhde halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta.
Purkamisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasuhde vaaditaan purettavaksi.
Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi todistettavasti. Purkamisilmoitus on myös asianmukaisesti annettu tiedoksi silloin, kun sen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta on voimassa.
Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen purkamisen johdosta
Vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta.
Vahinkoa vuokranantajalle voi syntyä muun muassa saamatta jääneistä vuokratuloista, jos huoneistoa ei saada vuokrattua heti vuokrasopimuksen purkamisen jälkeen.
Lopuksi
Jos sinulle on ilmaantunut vuokrasuhteeseen liittyviä ongelmia ja mietit, onko sinulla vuokranantajana oikeus vuokrasopimuksen purkuun, voit olla yhteydessä meihin – lakimiehemme auttavat sinua vuokrasopimuksen ongelmatilanteissa.
Verkkokauppamme kautta voi tilata sinulle sopivan etälakimiespalvelun:
