Vastuunrajoitus kiinteistön kaupassa
Lähtökohtaisesti kiinteistökaupan osapuolet voivat sopia kaupan ehdoista haluamallaan tavalla eli kyse on niin sanotusta sopimusvapaudesta. Kiinteistökauppaa säätelevä laki eli maakaari kuitenkin sisältää poikkeuksia sopimusvapaudesta eli sellaisia säännöksiä, joista ei voida sopimuksin poiketa. Tällöin on noudatettava lain säännöksiä. Vastuunrajoitus kiinteistön kaupasta tulee käytettäväksi tilanteessa, joissa lain säännökset eivät rajoita kiinteistökaupan osapuolten sopimusvapautta.
Joissakin tilanteissa myyjä saattaa haluta ottaa kiinteistön kauppakirjaan tämän vastuuta rajoittavia ehtoja. Vastuunrajoitusehdolla myyjä voi haluta esimerkiksi sulkea vastuunsa kokonaan pois tietyistä virheistä taikka rajata vastuutaan virheen seuraamuksista. Jos ostaja ottaa vastatakseen tietystä virheestä, on tämä rinnastettavissa myyjän vastuuta rajoittavaan lausekkeeseen.
Vastuunrajoituksen määrittelyssä tulee kuitenkin huomioida maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin säännös, jossa todetaan, että sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.
Säännöksen mukaan ostajan oikeutta vedota virheeseen voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Näin ollen ostajan oikeuksia heikentävä ehto tulee yksilöidä. Näin ollen ei riitä, että kauppakirjaan otetaan ehto, että ”kaupan kohde myydään siinä kunnossa kuin se on” tai että ”kohde on purkukuntoinen”, koska tällaiset lausekkeet eivät ole yksilöityjä, eivätkä anna ostajalle riittävää kuvaa siitä, miltä osin ostajan lainmukaisista oikeuksista ja myyjän vastuusta poiketaan.
Lain esitöiden mukaan yksilöintivaatimuksen yksi tarkoitus on se, että ostajan on mahdollista ottaa mahdollisten virheiden vaikutus kauppahintaan jo etukäteen huomioon. Ostajan tulee siis ainakin jollain asteella pystyä arvioimiaan vastuunrajoitusehdon mahdolliset taloudelliset seuraamukset kauppakirjaa allekirjoitettaessa.
Tiedossa olevat virheet
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Myyjä ei vastaa sellaista virheistä, jotka ovat kiinteistön ostajan tiedossa ennen kauppaa. Ostaja tulee tietoiseksi tällaisista virheistä joko itse silminnähden kohdetta havainnoimalla taikka siten, että myyjä, välittäjä tai kuntotarkastaja kertoo virheistä ostajalle taikka virheet ilmenevät kaupan kohteen kirjallisista asiakirjoista kuten kuntotarkastusraportista ja ostaja on saanut niihin tutustua ennen kauppaa. Myyjä ei vastaa myöskään sellaisista virheistä, jotka ostajan olisi tullut havaita ennen kauppaa. Eli jos ostaja ei ole huolimattomuudellaan itse havainnut jotain virhettä, joka hänen olisi pitänyt huolellisella tarkastuksella kaupan kohteessa havaita, ei hän voi vedota tällaiseen seikkaan virheenä.
Vaikka myyjä olisi antanut ostajalle tietoa kaupan kohteessa virheistä ennen kauppaa, ja ostaja toteaa tuolloin saaneensa tiedot, niin siitä huolimatta kaikki mahdolliset puutteet/viat/virheet/vauriot on hyvä kirjata kauppakirjaan ja mainita että ostaja ottaa ne vastattavakseen, koska kaupan jälkeen niistä voi syntyä erimielisyyttä eli mistä virheistä on kerrottu ja mistä virheistä ostaja on siten tullut tietoiseksi ennen kauppaa. Samoin kaikki kuntotarkastuksessa havaitut virheet on hyvä kirjata kauppakirjaan ja samalla sopia siitä, että ostaja ottaa nämä virheet ja niiden korjaustarpeet/korjauskustannukset vastattavakseen eikä voi esittää niiden perusteella myyjälle vaatimuksia.
Salaiset virheet
Sellaisten virheiden osalta, jotka eivät ole kaupanteonhetkellä ostajan ja myyjän tiedossa, on vastuunrajoittaminen haastavaa.
Usein tilanne saattaa olla niin, että kaupan kohteessa on havaittu riskirakenne ja siihen on tehty kuntotarkastuksessa asianmukaiset tutkimukset, eikä mitään vaurioita ole havaittu. Koska tutkimukset tehdään paikallisesti, ei varmuutta koko rakenteen kunnosta voi silloin saada. Tällöin saattaa jäädä epäilys siitä, että onko mahdollisesti rakenteessa jossain muussa kohtaa mahdollisesti vaurioita. Myyjä saattaa haluta tällaisessa tilanteessa poistaa vastuunsa kokonaan riskirakenteesta, mikäli siinä kaupan jälkeen havaitaankin vaurioita.
Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa (27.10.1998 S 98/159) oli katsottu, että kauppakirjan ehtoa ”myöhemmin mahdollisesti tulevista kosteusvaurioista vastaavat ostajat” ei ollut pidettävä yllättävänä ja kohtuuttomana.
Edelleen Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisussa KVL 96/81/1822 (J) oli kyse siitä, että rivitaloasunnon ostaja teetti kohteessa kustannuksellaan hometutkimuksen. Kauppakirjaan otettiin ehto, että jos homevaurioita kiinteistössä esiintyy, ostaja sitoutuu olemaan vaatimatta myyjältä korvausta. Kaupan jälkeen asunnossa ilmeni homevaurioita ja muita virheitä. Koska ostaja oli sitoutunut vastaamaan homevaurioista ja korjauskustannukset jäivät ilmeisen vähäisiksi, ei asunnon katsottu olleen merkittävästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltu aihe edellyttää.
Tulee kuitenkin huomioida, että edellä mainitut ratkaisut ovat melko vanhoja ja tämänhetkisen oikeuskäytännön valossa tällaiset vastuunrajoitusehdot eivät välttämättä ole riittävän yksilöityjä, koska niissä ei ole ollut kyse tiedossa olevista vaurioista, vaan mahdollisesti ilmenevistä vaurioista ja ilmeisestikään myöskään vaurioiden syytä ei ollut niissä yksilöity.
Ratkaisussa KKO 2009:31 myyjän ja ostajan välisen kauppakirjan mukaan ostaja oli tutustunut kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista yksilöidyistä vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Kauppakirjan mukaan myyjä ei vastannut tarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Raportissa oli rakennuksen yläpohjan osalta todettu, että vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustastaan irtoamisesta johtuvia ”poimuja”, joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Raportin mukaan syksyllä vesi ”jäätyessään aiheuttaa katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin”. Vesikatteen uusimista kannatti harkita ”muutaman vuoden aikajänteellä”. Kaupan jälkeen kävi ilmi, että rakennuksen yläpohjassa oli laaja-alainen kosteusvaurio.
KKO totesi, ettei kuntotarkastuksessa ollut todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten oltu raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta ja ostaja oli oikeutettu virheen johdosta hinnanalennukseen. Tapaus ei tuo tältä osin muutoksia voimassaolevaan käytäntöön, vaan vahvistaa edelleen vaatimusta virheiden yksilöinnistä.
Yksilöintiongelma tulee esille myös sellaisissa tapauksissa, joissa kosteusvaurio on jo todettu rakennuksessa, mutta vaurioiden laajuutta, niiden syytä ja mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ei ole selvitetty ennen kauppaa. Oikeuskirjallisuuden mukaan on hyvin todennäköistä, että tällaisessa tapauksessa kauppakirjaan otettu vastuunrajoituslauseke ei täytä yksilöintivaatimusta, sillä yksilöintiä varten ei ole käytettävissä riittäviä tietoja virheestä ja sen kokonaisvaltaisista seurauksista.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä (2004:78) kauppakirjan ehdon mukaan myyjä ei ollut vastuussa kuntokartoituksessa ”havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista.” Kaupan jälkeen kohteessa ilmeni rakenteellisia virheitä, joista kuntotarkastuksessa havaitut kosteusvauriot olivat johtuneet. Ostajalla oli oikeus hinnanalennukseen, sillä vastuunrajoitusehdolla ei ollut yksilöidysti rajoitettu myyjien vastuuta rakenteiden asianmukaisuudesta. Vastuunrajoitusehtoa siten tässä tapauksessa tulkittiin suppeasti ja tiukasti sen sanamuodon mukaisesti.
Voidaan todeta, että oikeuskäytäntöä asiasta ei ole niin riittävästi, että voitaisiin luotettavasti arvioida tietyntyyppisten vastuunrajoituslausekkeiden sitovuutta. Yleisesti voidaan todeta, että salaista virhettä koskevan vastuun rajoittaminen on haastavaa, koska vastuunrajoitusehto on pätevä vain silloin kun se on riittävän yksilöity. Tällä hetkellä näyttäisi siis siltä, että myyjän ei ole mahdollista sulkea täysin vastuutaan pois merkittävästä salaisesta virheestä. Tällaista virhettä on mahdotonta yksilöidä, koska se ei ole tiedossa.
Vastuuta salaisesta virheestä voidaan mahdollisesti kuitenkin rajoittaa sopimalla virheen seuraamuksista ajallisesti. Voidaan esimerkiksi sopia kauppakirjassa siitä, että ostajan tulee reklamoida myyjää tietyn tarkkaan määritellyn ajan kuluessa siitä, kun hän on havainnut virheen. Eli osapuolet kauppakirjassa yksilöidysti sopivat siitä missä ajassa reklamointi tulee tehdä, muutoin ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Osapuolet voivat sopimuksella lyhentää myös maakaaren mukaista myyjän viiden vuoden vastuuaikaa. Tässäkin tapauksessa arviointi on aina kokonaisarviointia ja joissakin yksittäistapauksissa tällaisetkin ehdot voiva olla kohtuuttomia.
Lisäksi kauppakirjassa voidaan myyjän vastuuta virheistä/vaurioista rajoittaa vain tiettyyn euromäärään saakka. Tällöin kohteen virhe sekä virheen seuraamukset tulee kuitenkin olla tarkasti yksilöity. Tällaisen ehdon tarkoituksena on jakaa osapuolten taloudellista riskiä virheestä. Voidaan esimerkiksi rajoittaa myyjän rahamääräistä vastuuta virheestä/vauriosta, jonka korjauskustannukset eivät ole tarkoin tiedossa kaupanteon hetkellä. Joissakin yksittäistapauksissa tällaisetkin ehdot voiva olla kohtuuttomia.
Kiinteistövälittäjän huomioitavaa kauppakirjan ja ehtojen laadinnassa
Kun kiinteistön kaupassa käytetään kiinteistövälittäjää, kuuluu tämän tehtäviin laatia kauppakirja. Hyvä välitystavan ohjeen (1.10.2024) kohdan 10.2. (kauppakirjan laatiminen) mukaan:
Välitysliikkeen tulee laatia kauppakirja ostotarjouksessa sovittujen ehtojen mukaisesti, elleivät osapuolet sovi toisin. Sovittujen ehtojen tulee olla yleisesti alalla noudatetun käytännön mukaisia.
Kauppakirja on laadittava siten, että se sisältää kaikki osapuolten kannalta olennaiset ehdot. Ehtojen on oltava kohtuullisia ja niiden on kuvattava mahdollisimman selkeästi molempien osapuolten oikeudellista asemaa. Välitysliikkeen on kiinnitettävä tähän erityistä huomiota laatiessaan kaupan vakuusjärjestelyjä koskevia ehtoja.
Mikäli kauppakirjaan halutaan ottaa vastuunrajoitusehtoja, Kiinteistönvälittäjän on hyvä huomioida se, että vastuunrajoituslausekkeisiin liittyy yleensä monimutkaisia oikeudellisia kysymyksiä, jolloin on syytä kehottaa toimeksiantajaa tällaisissa tapauksissa kääntymään asiantuntijan puoleen.
Hyvän välitystavan ohjeen (1.10.2024) kohdan 8.2. mukaan Välitysliikkeen on tarvittaessa kerrottava esimerkiksi mahdollisuudesta rajoittaa myyjän virhevastuuta yksilöityjen salaisten vikojen tai puutteiden osalta. Pätevien vastuunrajoitusehtojen laatiminen on yleensä vaativaa ja ehtojen laatiminen edellyttää useimmiten juridista sekä rakennusteknistä erityisosaamista ja ymmärrystä. Tämän vuoksi välitysliikkeen on useimmiten tarpeen suositella asiakasta kääntymään esimerkiksi juristin tai muun ko. aihealueeseen erikoistuneen asiantuntijan puoleen ehtojen laatimiseksi.
Tästä esimerkkinä on tuore Turun hovioikeuden ratkaisu (30.4.2025, nro 178, diaarinumero S 23/759, ei lainvoimainen), jossa myyjä oli pyytänyt kiinteistönvälittäjää laatimaan kauppakirjaan ehdon, jonka jälkeen myyjällä ei olisi mitään vastuuta kaupan jälkeen kohteessa mahdollisesti ilmenevistä virheistä.
Tapauksessa myyjä oli myynyt kiinteistön, jossa sijaitsi noin 100 vuotta vanha hirsitalo. Myyjä oli halunnut, ettei kauppakirjan tekemisen jälkeen tulisi enää minkäänlaisia valituksia ja jos kaupan kohteena olleesta 100-vuotiaasta hirsitalosta ilmenisi kaupanjälkeen jotain, ei hänen tulisi joutua siitä vastuuseen. Kiinteistövälittäjä oli myyjän pyynnöstä laatinut kauppakirjaan ehdon, jonka mukaan ostaja ottaa vastattavakseen kuntotarkastusraportissa esille tuodut havainnot ja toimenpidesuositukset, eikä niitä pidetä kaupan kohteessa olevina virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta kaupan kohteen kunnosta.
Ostaja esitti myyjälle vaatimuksia kaupan jälkeen ja asia meni oikeuteen saakka. Oikeus katsoi, että kiinteistössä oli salaisia laatuvirheitä, joidenka osalta ei ollut kauppakirjassa maakaaren edellyttämällä tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta, eikä ostajille ollut kuntotarkastuksen perusteella syntynyt erityistä selonottovelvollisuutta. Myyjä joutui suorittamaan ostajalle hinnanalennusta 40.000 euroa korkoineen. Asianosaiset saivat pitää omat oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Myyjä nosti kanteen välitysliikettä vastaan koska välittäjän kauppakirjaan myyjän pyynnöstä laatimasta vastuunrajoitusehdosta huolimatta myyjä joutui vastuuseen salaisista virheistä ja maksamaan ostajalle hinnanalennusta, vaikka myyjä oli edellyttänyt, ettei hän ole enää missään vastuussa kaupan jälkeen mahdollisesti ilmi tulevista virheistä/vaurioista.
Tapahtuma-aikaan voimassa olleen Hyvä välitystapaa koskevan ohjeen (10.10.2018) kohdan 4.3.1. mukaan, Jos välityskohteeseen liittyy monimutkaisia oikeudellisia kysymyksiä, on riittävää, että välitysliike tuo asian esille ja kehottaa toimeksiantajaa kääntymään niiltä osin asiantuntijan puoleen. Kohdan 7.2 mukaan välitysliikkeen tulee kertoa myyjälle kaikista toimeksiannon hoidon aikana esiin tulleista seikoista, joilla voi olla merkitystä kaupan ehtojen kannalta. Välitysliikkeen on tarvittaessa kerrottava esimerkiksi mahdollisuudesta rajoittaa myyjän virhevastuuta yksilöityjen salaisten vikojen tai puutteiden osalta.
Hovioikeus katsoi, että välittäjä oli toiminut asiassa hyvän välitystavan vastaisesti laatiessaan kauppakirjan, joka ei ollut vastannut hänen nimenomaisista lupauksista huolimatta sisällöltään sitä, mitä myyjä oli kaupasta päättäessään edellyttänyt. Välitysliikkeen suorituksessa oli virhe koska välittäjä ei ollut ohjeistanut myyjää eli toimeksiantajaansa kääntymään asiantuntijan puoleen kauppakirjaan otettavan vastuunrajoitusehdon monimutkaisuuden vuoksi. Välitysliike velvoitettiin korvaamaan myyjälle tämän suoritettavaksi velvoitetun 40.000 euron hinnanalennuksen määrän korkoineen sekä korvaamaan myyjälle kiinteistön virhettä koskevassa oikeudenkäynnissä aiheutuneet oikeudenkäyntikulut, välityspalkkion alennuksena 1736 euroa sekä myyjän oikeudenkäyntikuluja välitysliikkeen ja myyjän välisessä oikeudenkäynnissä.
Lopuksi
Vastuunrajoitusehdoista sopiminen ei ole vain myyjän etu. Myyjän ja ostajan tulee tutustua kauppakirjan ehtoihin huolellisesti ennen kaupan tekemistä. Olennaista on, että vastuunrajoitusehto on riittävän yksilöity ja molemmat osapuolet ymmärtävät kauppakirjaan otetun vastuunrajoitusehdon merkityksen eli miltä osin myyjän vastuu rajautuu pois ja millä tavoin ostajan oikeuksia on rajoitettu. Kun osapuolet sopivat yksityiskohtaisesti siitä mistä kaupassa kukin vastaa, voivat sekä myyjä että ostaja suhtautua kauppaan luottavaisin mielin. Vastuunrajoitusehdoilla voidaan mahdollisesti säästyä kaupan jälkeen tapahtuvilta jälkiselvittelyiltä, kun osapuolet tietävät oman vastuunsa ja sen kuinka riski jaetaan kaupassa.
Haluatko lisätietoja? Varaa maksuton videoneuvottelu
Tutustu myös artikkeliimme ”Tekniset käyttöiät”
Artikkelissa perehdymme maaliskuussa 2025 julkaistun ohjekortin RT 103765 (rakennustekniikka) sisältöön ja siihen, mitä muutoksia kortissa on suhteessa edelliseen noin 17 vuoden takaiseen ohjekorttiin verrattuna. Selitämme, miksi asuinrakennuksen omistajan, ostajan, myyjän, kiinteistönvälittäjän sekä kuntotarkastajan tulee olla perillä ohjekortin sisällöstä. Kerromme, mihin tekniset käyttöiät vaikuttavat. Lisäksi arvioimme sitä, mitä asuntokaupan kuntotarkastajan ja kiinteistönvälittäjän sekä kaupan osapuolten vastuut tulevat muuttumaan uuden RT -ohjekortin myötä.
