Myyjän kunnianvastainen ja arvoton taikka petollinen menettely kiinteistökaupassa
Kiinteistökauppa on merkittävä oikeustoimi, jossa ostajan ja myyjän välinen luottamus on keskeisessä asemassa. Lainsäädäntö suojaa ostajaa tilanteissa, joissa myyjä toimii vilpillisesti, kunnianvastaisesti tai arvottomasti. Tällainen menettely voi johtaa vakaviin seuraamuksiin, kuten kaupan purkuun, hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen, vaikka laissa säädetty myyjän viiden vuoden pituinen vastuuaika olisi jo umpeutunut.
Mitä tarkoitetaan kunnianvastaisella ja arvottomalla menettelyllä?
Kiinteistön kaupassa sovellettavan lain, eli maakaaren (540/1995) mukainen lähtökohta on, että ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Laki myös rajoittaa myyjän vastuun ajallista ulottuvuutta siten, että ostaja ei normaalisti voi kohdistaa myyjään vaatimuksia, ellei tämä ilmoita laatuvirheestä taikka sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu. Poikkeuksen tähän pääsääntöön muodostavat tilanteet, joissa myyjä on menetellyt kaupassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti.
Myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely tarkoittaa käytännössä toimintaa, joka rikkoo hyvän kaupantekotavan ja rehellisyyden vaatimuksia. Maakaaren esitöiden mukaan kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä on pidettävä esimerkiksi sellaista tilannetta, jossa myyjä on salannut ostajalta jonkin tiedossaan olevan vian. Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä on katsottu, että kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn tulee kuitenkin poiketa selvästi siitä, mitä voidaan yleisesti pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa hyväksyttävänä menettelynä. Kyse ei siis ole pelkästä huolimattomuudesta, vaan menettelyn on oltava joko tietoista taikka osoittaa vakavaa piittaamattomuutta.
Myyjän toiminta voi olla kunnianvastaista ja arvotonta esimerkiksi silloin, kun tämä on jättänyt kertomatta ostajalle kaupan kohteeseen tehdyn kuntotarkastuksen tutkimustuloksista taikka tutkimusraporteista, jotka osoittavat kiinteistössä olevan vikoja tai viitteitä sellaisista. Kuntoon liittyvät selvitykset ja tutkimukset ovat yleensä aina ostajalle merkityksellisiä tietoja, joten myyjän tulisi aina antaa tällaiset tiedot ostajalle erikseen kysymättäkin. Se, mitä kulloisessakin tilanteessa on pidettävä kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä, on arvioitava kuitenkin aina tapauskohtaisesti.
Mikäli myyjän menettelyä pidetään kunnianvastaisena ja arvottomana taikka törkeän huolimattomana, voi ostaja vedota kaupan kohteen virheeseen taikka sopimusrikkomukseen vielä sen jälkeenkin, kun hallinnan luovutuksesta on kulunut viisi vuotta. Tällöin myyjän vastuuaika voi velan vanhentumisaikaa koskevat säännöksen huomioiden olla jopa 10 vuotta.
Myyjän petollinen menettely – rikosoikeudellinen ulottuvuus
Myyjän petollinen menettely voi joskus täyttää myös rikoslaissa säädetyn petoksen tunnusmerkit. Erona edellä mainittuun on se, että rikosoikeudellinen vastuu edellyttää riittävää näyttöä myyjän tahallisuudesta.
Koska kyse on käytännössä aina arvokkaasta omaisuudesta, johon liittyvät taloudelliset intressit ovat pakostakin huomattavia, on kyse rikoksen tunnusmerkistön täyttyessä usein rikoksen törkeästä tekomuodosta.
Mikäli myyjä toimii kaupassa vilpillisesti, voivat seuraamukset olla ankaria, sillä siviilioikeudellisen korvausvastuun ajallisen ulottuvuuden pidentymisen ohella myös rikosoikeudelliset rangaistusseuraamukset voivat tällöin tulla kyseeseen.
Petollisesta menettelystä asunto- ja kiinteistökaupassa voit lukea lisää aiemmin julkaisemastamme artikkelista: Petollinen menettely asunto – ja kiinteistökaupassa | Herkulex.fi
Turun hovioikeus: myyjän katsottiin menetelleen kunnian vastaisesti ja arvottomasti – kauppa purettiin
Turun hovioikeuden 31.3.2025 antamassa tuomiossa oli ratkaistavana kysymys siitä, olivatko myyjät menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Tapauksessa oli kyseessä vuonna 2011 tehty kiinteistökauppa, jota ennen kohteeseen oli suoritettu kuntotarkastus ja ostajat saaneet tutustua kuntotarkastusraporttiin. Ostajille ei kuitenkaan ollut kerrottu, että kohteeseen oli tehty jo vuonna 2002 myös laajempi kuntotarkastus, josta laaditun kuntotarkastusraportin mukaan talon vanhoissa perustuksissa oli havaittu jonkin verran epätasaista painumista ja perusmuureissa tästä aiheutuneita halkeamia ja kallistuksia. Raportissa suositeltiin ongelman korjaamiseksi tiettyjä toimenpiteitä, joita myyjä eivät kuitenkaan olleet tehneet.
Myyjän menettelyä koskeneessa arvioinnissa olennaista oli hovioikeuden ratkaisussa se, että myyjien katsottiin olleen tietoisia perustusten aikaisemmasta vajoamisesta ja siitä, ettei asiantuntijan suosittelemiin korjaustoimenpiteisiin ollut ryhdytty. Myyjien todettiin sen sijaan ennen myyntiä korjanneen kellarin pintoja siten, etteivät ostajat voineet havaita painumiseen liittyneitä seikkoja kauppaa tehtäessä. Hovioikeus katsoi myyjien näin ollen tietoisesti salanneen ostajilta sellaista tietoa, josta näillä olisi ollut oikeus saada tietoa, ja katsoi myyjien menettelyn poikenneen selvästi siitä, mitä yleisesti voidaan pitää hyväksyttävänä. Myyjät olivat siten toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti ja ostajilla oli oikeus kohdistaa vaateensa myyjän, vaikka kaupan kohteen hallinnan siirtymisestä oli jo kulunut yli viisi vuotta reklamaatioajankohtana.
Ko. tapauksessa hovioikeus myös katsoi, että virhe oli olennainen ja määräsi kiinteistönkaupan purettavaksi.
Lopuksi
Myyjän kunnianvastainen, arvoton taikka petollinen menettely kiinteistökaupassa on vakava rikkomus, joka voi johtaa merkittäviin oikeudellisiin seuraamuksiin.
Kuten tuore hovioikeuden ratkaisukin osoittaa, tällainen toiminta voi murtaa normaalit myyjän vastuuseen sovellettavat määräajat ja antaa ostajalle laajennetun suojan.
Mikäli myyjän toiminta katsotaan kunnianvastaiseksi, arvottomaksi tai petolliseksi, ostajalla voi olla oikeus tilanteesta riippuen joko kaupan purkuun, hinnanalennukseen ja/tai vahingonkorvaksiin, vaikka reklamaatio tehtäisiinkin yli viiden vuoden kuluttua hallinnan luovutuksesta. Vakavimmissa tapauksissa kyseeseen voivat lisäksi tulla myös rikosoikeudelliset seuraamukset.
Vakavilta seuraamuksilta välttyäkseen myyjän on aina varminta antaa kiinteistön välittäjälle ja ostajalle ennen kauppaa myös kaikki vanhat kuntotarkastusraportit, vaikka kohteeseen olisi tehty uudempikin kuntotarkastus. Uusi kuntotarkastus ei läheskään aina tee vanhaa raporttia merkityksettömäksi. Huolehtimalla siitä, että ostaja saa kaikki olemassa olevat raportit, myyjä voi välttää syyllistymästä tiedonantovirheeseen ja väistää samalla riskin siitä, että ostaja voisi reklamoida virheistä vielä 5 vuoden jälkeenkin.
Valitettavasti myös kiinteistön välittäjien keskuudessa esiintyy toisinaan harhakäsitys, ettei vanhaa kuntotarkastusta tarvitse ostajalle milloinkaan toimittaa, jos uudempikin raportti on olemassa. Tulkinta on vaarallinen, ja kaupan jälkeisten riitojen välttämiseksi kaikkien etu on, että kaikki saatavilla olevat raportit luovutetaan ostajalle dokumentoidusti ennen kauppaa.
