Ehdollinen ostotarjous on asunto- ja kiinteistökaupassa jokseenkin yleinen käytäntö, joka tarjoaa yhtäältä joustavuutta ja toisaalta myös turvaa molemmille kauppaa suunnitteleville osapuolille. Aina osapuolille ei kuitenkaan ole täysin selvää, mitä ehdollinen tarjous ja sen ehdot tarkalleen ottaen tarkoittavat, ja mitä oikeudellisia vaikutuksia niihin liittyy. Tulkintaerimielisyyksien välttämiseksi ehdollisten tarjousten ja sopimusehtojen laadintaan tulisi aina kiinnittää erityistä huomiota.

Mikä on ehdollinen ostotarjous?

Ehdollinen tarjous on ostajan tekemä tarjous, joka sisältää erityisiä ehtoja, joiden täyttyminen on edellytys varsinaisen kaupan toteutumiselle. Tyypillisesti tällaisia ehtoja ovat esimerkiksi:​

• Oman asunnon myynti: Ostaja sitoutuu ostamaan uuden asunnon vain, jos hän saa myytyä nykyisen asuntonsa tietyn ajan kuluessa.​

• Rahoituksen saanti: Ostaja tekee tarjouksen ehdolla, että hän saa tarvittavan asuntolainan pankilta.

• Kuntotarkastus: Tarjouksen pysyvyyden ehtoina voivat olla erilaiset rakennuksen kuntoa selvittävät tarkastukset, kuten kosteusmittaus, kuntotarkastus taikka kuntotutkimus.

Jos kyse on myyjän hyväksymästä ehdollisesta tarjouksesta, ja jokin kaupalle asetetuista ehdoista jää täyttymättä, voi ostaja lähtökohtaisesti vetäytyä tarjouksestaan ilman seuraamuksia.

Kannattaako ehdollinen tarjous – hyödyt ja haasteet

Hyödyt:

• Joustavuus: Ehdollinen tarjous antaa ostajalle mahdollisuuden varmistaa haluamansa kohteen saatavuus sovituin ehdoin siten, että samalla voidaan vielä ennen varsinaista kauppaa varmistaa tietyt kaupanteon edellytykset ilman vahingollisia seuraamuksia.

• Riskienhallinta: Ostaja voi suojautua odottamattomilta tilanteilta, kuten rahoituksen saannin epävarmuudelta, oman asunnon myynnin viivästymiseltä taikka ostettavan kohteen kuntoa koskevilta seikoilta.​ Myös myyjän etu on, että kohteen kunto on selvitetty riittävän huolellisesti ennen kauppaa, jolloin kaupan jälkeiset erimielisyydet on mahdollista välttää.

Haasteet:

• Epävarmuus: Ehdollinen tarjous voi olla myyjälle epävarmempi vaihtoehto, sillä kaupan toteutuminen ei tällöin ole taattua ennen kuin lopulliselle kaupalle asetetut ehdot täyttyvät. Tämä voi toisinaan pidentää myyntiaikaa ja aiheuttaa myyjälle erinäisiä kustannus- ym. -riskejä.

• Kilpailevat tarjoukset: Jos myyjä saa useita tarjouksia, voi syntyä kilpailutilanne, jossa ostajat kilpailevat toistensa kanssa. Myyjän kannalta hinnaltaan pienempi ehdoton tarjous voi olla rahakkaampaa, mutta ehdollista ja siten epävarmaa tarjousta houkuttelevampi vaihtoehto.

• Tulkintakysymykset: Ehdollisen tarjouksen ehdot tulee laatia huolellisesti erilaisia skenaarioita silmällä pitäen, sillä kiireessä taikka epätäsmällisesti laaditut ehdot ovat omiaan johtamaan tulkintaerimielisyyksiin ja riitaisuuksiin ostajan vetäytyessä kaupasta.

Muotovaatimukset:

Ehdollisille tarjouksille asetetut muotovaatimukset riippuvat siitä, onko kyseessä asunto-osake vai kiinteistö.

• Asunto-osakkeet: Kun kyse on irtaimen kaupasta, syntyy sitova sopimus lähtökohtaisesti jo tarjouksen hyväksymisellä, eikä sopimukselle ole erityisiä muotovaatimuksia.  Myös ehdollinen tarjous voi siten olla sekä suullinen että kirjallinen, eli lain mukaan kumpikin on yhtä pätevä. Kirjallinen tarjous on kuitenkin suositeltava, sillä se selkeyttää ehtoja, vähentää väärinkäsitysten riskiä ja on helpommin näytettävissä toteen.

• Kiinteistöt: Sitova sopimus kiinteistön kaupasta on tehtävä määrämuotoisena noudattaen maakaaren säännöksiä. Tämä koskee myös esisopimusta, joka sitovaksi tullakseen tulee vahvistaa julkisen kaupanvahvistajan toimesta taikka tehdä sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä. Ilman määrämuodon noudattamista esisopimus kiinteistön kaupasta ei sido osapuolia samalla tavalla.

Kiinteistön kauppaa koskevaa lainsäädäntöä on kuitenkin 1.11.2024 alkaen kevennetty siten, ilman määrämuotoakin tehdyissä sopimuksissa voidaan nykyistä laajemmin määrätä kaupasta kieltäytymisen seuraamuksista. Kiinteistökaupan esisopimukseen taikka ostotarjoukseen voidaan ottaa esimerkiksi sopimussakkolauseke siltä varalta, että tarjouksen tekijä vetäytyy kaupasta ilman siihen oikeuttavaa ehtoa. Korvaukseksi perusteettomalle kaupasta vetäytymiselle voidaan sopimuksessa tällöin määrätä esimerkiksi ennalta sovitun käsirahan menettäminen tai muu kohtuullinen vakiokorvaus.

Muotoile tarjouksen ehdot huolellisesti – käytä apuna asiantuntijaa

Tilanteet, joissa ehdollisen ostotarjouksen tehnyt ostaja vetäytyy kaupasta ja osapuolille syntyy erimielisyyttä esimerkiksi sopimussakon maksuvelvollisuudesta, olisi lähes poikkeuksetta voitu välttää tarjouksen ehtojen huolellisemmalla muotoilemisella. Tämän kaltaiset riidat johtuvatkin yleensä siitä, että sopimuksen sitovuudelle asetetut ehdot on laadittu huolimattomasti taikka liian ylimalkaisesti, jolloin osapuolille ei ole kaupan toteutumatta jäädessä selvää, kuinka asetettuja ehtoja pitäisi tulkita.

Ehtona kuntotarkastus tai kosteusmittaus:

Niin myyjän kuin ostajankin intressissä on selvittää kaupan kohteen kunto huolellisesti ennen kauppaa. Mikäli myyjä ei ole teettänyt kohteesta kattavia kuntoselvityksiä, voi ostajalla olla korostunut tarve varmistua kohteen kunnosta ennen lopullista kauppaa.

Kaupan kohteen kunnon selvittämiseksi voidaan käyttää erilaisia menetelmiä, joista osa on vain pintapuolisia ja toiset taas huomattavasti perusteellisempia. Yleisluontoinen asuntokaupan kuntotarkastus (tehdään useimmiten kiinteistölle) taikka pintapuolinen kosteusmittaus (yleinen asunto-osakkeiden kohdalla) ovat omiaan antamaan lisätietoa kohteen kunnosta ja mahdollisista maallikko-ostajan silmän ulottumattomissa olevista vioista taikka puutteista. Toisinaan kohteessa halutaan teettää myös homekoiratutkimus. Mikäli jokin erityinen seikka kohteessa edellyttää vielä tarkempaa tutkimusta, voidaan rakenteita avata valikoiduista kohdista ja ottaa tarvittaessa myös materiaalinäyteitä mikrobianalyysillä tutkittavaksi, jolloin puhutaan kuntotutkimuksesta.

Ostotarjouksen ehdoksi voidaan ottaa esimerkiksi kuntotarkastus, kosteusmittaus sekä mahdollisesti tarpeelliseksi osoittautuvat lisätutkimukset, kuten kuntotutkimus. Näin huolellinen ostaja voi vielä varmistua kohteen kunnosta ennen lopullista ostopäätöstään.  Ehdon muotoiluun ei kuitenkaan pidä suhtautua leväperäisesti, sillä esimerkiksi pelkkä ehto kuntotarkastuksen suorittamisesta on omiaan johtamaan riitaisuuksiin tilanteessa, jossa tutkimus paljastaa kohteesta jonkinlaista vikaa taikka epäilyksen rakenteissa piilevistä korjaustarpeista. Myyjän näkökulmasta kohde voi tutkimuksen perusteella olla edelleen täysin kurantti, kun taas ostajan näkökulmasta kohteeseen voi liittyä sellaisia riskejä, joita tämä ei ostotarjouksen tehdessään ole kyennyt ottamaan huomioon.

Huolellisesti laadittuun kuntotarkastusehtoon kannattaa riitaisuuksien välttämiseksi sisällyttää itse kuntotarkastuksen teettämisen lisäksi myös esimerkiksi ehto, joka oikeuttaa ostajan vetäytymään kaupasta ilman seuraamuksia, mikäli tarkastuksessa ilmenee vikoja, puutteita taikka muita kaupan kohteen kuntoon liittyvä seikkoja, joista tietoisena ostaja ei olisi tarjonnut kohteesta tarjottua hintaa.

Jos tutkimuksissa ilmenee sellaisia kaupan kannalta vaikutuksellisia vikoja tai puutteita, jotka eivät ole olleet tiedossa tarjousta tehtäessä, voi ostaja yleensä vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia. Käytännössä kaupan teossa palataan takaisin neuvotteluvaiheeseen, jossa osapuolet voivat esimerkiksi sopia, että myyjä voi korjata viat kustannuksellaan tai korjauskustannukset voidaan huomioida kauppahinnassa. Mikäli kohteesta ilmenee rakennuksen ikä tai vastaavat seikat huomioiden merkittäviä puutteita tai vikoja, joista ostaja ei ole ollut tietoinen, on tällä lähtökohtaisesti halutessaan oikeus myös vetäytyä kaupasta ilman seuraamuksia, vaikka kuntotarkastushehtoon ei olisi liitetty edellä mainitun kaltaisia tarkentavia lausekkeita.

Erimielisyyksien välttämiseksi suositeltavaa joka tapauksessa olisi, että ehdolliseen ostotarjoukseen kirjoitettaisiin aina selkeästi, mikä merkitys mahdollisesti esille tulevilla vioilla ja puutteilla on tarjouksen sitovuuden kannalta.

Ehtona oman asunnon myynti ja/tai lainan saanti:

Mikäli ostotarjouksen sitovuuden ehdoksi on asetettu oman asunnon myynti taikka lainan saanti, on erityisesti myyjän oikeusturvan kannalta tärkeää määrittää tarkemmin myös ehdon voimassa olon ajallinen ulottuvuus. Myyjän kannalta erittäin ongelmallista olisi, mikäli tämä tarjouksen hyväksyessään sitoutuisi odottamaan ostajan oman asunnon kaupaksi menemistä määrittämättömäksi taikka kohtuuttoman pitkäksi ajaksi, etenkin jos tällaiseen ehtoon ei liittyisi minkäänlaista taloudellista kompensaatiota kaupan jäädessä lopulta toteutumatta.

Myyntiehtoon on syytä kirjata vähintäänkin aikaraja, jonka puitteissa ostajan asunnon tulee mennä kaupaksi. Ehtoon on myös mahdollista lisätä tarkempia määräyksiä esimerkiksi siitä, millä hintaa asuntoa ollaan myymässä.

Lainan saanti tarjouksen ehtona voi vaikuttaa asiaan perehtymättömälle hyvinkin yksinkertaiselta ja suoraviivaiselta asialta. Sitä ei käytännössä kuitenkaan ole, ja myös tällaisen ehdon muotoiluun tulisi kiinnittää erityistä huomiota. Myyjän kannalta ongelmalliseksi ehdon tekee ensiksikin se, että myyjän mahdollisuudet saada vahvistus ehdon täyttymättä jäämiselle ovat käytännössä varsin rajalliset. Pankkisuhteet ovat luottamuksellisia, eivätkä pankit voi luovuttaa luottamuksellisia tietoja asiakassuhteistaan.

Lainan saantia koskevaan ehtoon olisikin suositeltavaa sisällyttää tarkemmat ehdot myös siitä, mistä pankista taikka pankeista ostaja sitoutuu lainaa hakemaan, ja millä tapaa ostaja on velvollinen näyttämään toteen hylkäävät lainapäätökset voidakseen vetäytyä kaupasta seuraamuksitta.

Lakimiestalo Herkulex Oy:llä ja sen kokeneilla lakimiehillä on erittäin laaja osaaminen asunto- ja kiinteistökauppaa koskevista oikeudellisista kysymyksistä. Autamme niin asuntokauppojen valmistelussa kuin mahdollisissa riitatilanteissakin. Varaamalla maksuttoman videoneuvottelun taikka soittamalla neuvontapalveluumme voimme usein arvioida asian ja mahdollisen oikeudellisen avun tarpeen jo veloituksettomassa alkukeskustelussa – täysin sitoumuksetta. Siinä tapauksessa, että lakiavulle on tarvetta, löytyy lakipalveluiden verkkokaupastamme (Kaupal.fi) useimpiin tapauksiin sopiva tuote aina edulliseen kiinteään hintaan, jolloin asiakas myös tietää tarkalleen, mitä tarvittava lain oppineen asiantuntijan apu kustantaa. Helppoa, ennakoitavaa ja riskitöntä!

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme: