Asuinhuoneiston vuokralaki (481/1995) on vuodelta 1995, eikä siihen ole kolmenkymmenen vuoden aikana juurikaan tullut muutoksia mutta nyt lakia ollaan uudistamassa, niin että muutokset tulevat todennäköisesti voimaan vuonna 2026. Tässä artikkelissa käymme läpi pääpiirteittäin sitä, millaisia muutoksia lakiin on mahdollisesti tulossa. Lue lisää asuinhuoneiston vuokrausta koskevaan lakiin tulossa muutoksia vuonna 2026.

Lain soveltamisalasta:

Laki soveltuu kaikkiin sopimuksiin, joilla huoneisto vuokrataan käytettäväksi asumiseen. Laissa mainitaan, ettei sitä sovelleta majoitusliikkeen toimintaan.

Lain soveltamisalasäännökset ovat pääosin olleet toimivia, mutta lisääntynyt lyhytaikainen vuokraustoiminta (esim. Airbnb) on kuitenkin lisännyt epätietoisuutta tällaiseen lyhytaikaiseen vuokraukseen sovellettavasta laista etenkin siksi, että asuinhuoneiston vuokralain soveltamisalasta on nimenomaisesti rajattu pois majoitusliikkeiden toiminta. Lain säännökset on tarkoitettu säätelemään osapuolten oikeuksia ja velvollisuuksia pysyväisluontoisemmassa ja yleensä pidempiaikaisessa asumisessa kuin hotellimajoituksen tyyppisessä, tilapäisessä asumisessa.

Lakia ehdotetaankin täsmennettävän niin, että lakia ei enää jatkossa sovelleta sopimukseen, jolla huoneisto vuokrataan toiselle käytettäväksi lyhytaikaiseen ja tilapäiseen asumiseen (kuten Airbnb). Tällaista lyhytaikaista ja tilapäistä vuokra-asumista koskevia sopimuksia varten ollaan valmistelemassa uutta lakia.

Vuokrasopimuksen kesto:

Vuokrasopimus voi olla joko toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus jatkuu niin kauan kuin se irtisanotaan ja määräaikainen sopimus pääsääntöisesti päättyy sopimuksessa sovittuun päivämäärään mennessä ilman irtisanomista.

Lakiin on tulossa uudistus, joka mahdollistaa myös ns. sekatyyppisen sopimuksen eli, sopimuksen, joka on ensin voimassa tietyn määräajan ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Tässä sopimuksen voisi aikaisintaan päättää irtisanomalla se määräajan loppuun. Tämä sitoisi samalla tavalla molempia osapuolia. Esimerkkinä: on sovittu, että sopimus on voimassa ensin määräajan 30.6.2026 saakka ja sen jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Mikäli vuokralainen haluaa päättää sopimuksen määräajan loppuun, tulisi hänen irtisanoa sopimus 1 kk irtisanomisajalla eli viimeistään 31.5.2026, jolloin sopimus päättyisi määräajan loppuun 30.6.2026. Vastaavasti vuokranantajan tulisi irtisanoa sopimus 3 kk irtisanomisajalla eli viimeistään 31.3.2026, jolloin sopimus päättyisi 30.6.2026.

Vaikka tällaista vaihtoehtoa ei ole ollut aiemmin lakiin kirjattuna, on vuokramarkkinoilla yleisesti ollut käytössä sopimustyyppi, jossa toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen yhdistetään vähimmäiskesto, jonka aikana vuokrasopimuksen irtisanomismahdollisuutta on rajoitettu eli ensimmäistä irtisanomisajan alkamisajankohtaa on siirretty. Tällainen sopimusehto olisi jatkossa mitätön, mutta ei vaikuttaisi takautuvasti eli vanhoja sopimuksia ei tarvitsisi muuttaa.

Vakuus:

Vakuus voidaan asettaa vuokrasopimuksesta johtuvin velvoitteiden turvaamiseksi.

Nykyisin laissa on säännös, että vuokravakuus tulee olla kohtuullinen, mutta kohtuullisuutta ei ole laissa tarkemmin säädetty. Lakiin ollaan nyt ehdottamassa, että vuokravakuus voi olla korkeintaan kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä. Lisäksi tämän lisäksi olisi mahdollista vielä päälle asettaa esim. henkilötakaus.

Laissa ei ole minkäänlaisia säännöksiä siitä, missä ajassa vuokranantajan tulee palauttaa vakuus vuokrasuhteen päätyttyä. Lakiin ehdotetaan lisättäväksi säännökset vakuuden palauttamisesta ja sen pidättämisestä ilmoittamisesta.

Ehdotuksen mukaan vakuus tulisi pääsääntöisesti palauttaa tai antaa ilmoitus sen pidättämisestä määräajajassa vuokrasopimuksen päättymisestä tai siitä, kun asunnon hallinta on palautettu vuokranantajalle. Lakiin ehdotettu määräaika olisi 30 päivää.

Jos vuokranantaja laiminlöisi velvollisuutensa määräajassa palauttaa vakuus tai antaa ilmoitus sen pidättämisestä, vakuuden asettaneella vuokralaisella olisi oikeus saada korvauksena viidesosa palauttamatta tai ilmoittamatta jääneestä määrästä.

Näillä säännöksillä halutaan selkeyttää tilannetta ja puuttua niihin tilanteisiin, joissa vuokranantaja perusteettomasti pysyy passiivisena eikä palauta vakuutta vuokralaiselle. Vuokran palauttamatta jättämisestä tai pidättämisilmoituksen laiminlyönnistä määräajassa syntyisi näin ollen vuokranantajalle sanktio eli velvollisuus maksaa vakiokorvausta.

Vakiokorvausta ei siten tarvitse maksaa sellaisessa tilanteessa, jossa vuokranantajalla on ollut perusteltu syy jättää vakuus määräajassa palauttamatta tai ilmoittaa sen pidättämisestä.

Vuokranantajan oikeus päästä huoneistoon

Vuokranantajalla on oikeus päästä vuokrahuoneistoon sen hoidon ja kunnon valvomiseksi. Jos huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleen vuokrattavissa, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa vuokranantajalle ja vuokralaiselle sopivana aikana.

Vuokranantajan tulee siten etukäteen sopia vuokralaisen kanssa huoneistossa käynnistä. Usein sopiva aika saadaan sovittua eikä mitään ongelmaa ole. Usein on

kuitenkin tilanteita, jossa vuokralainen on passiivinen eikä hänen kanssaan saa sovittua sopivaa aikaa – joko vuokralainen ei vastaa mitään taikka ilmoittaa, ettei sopivaa aikaa löydy. Tällaisia tilanteita varten ollaan lakiin ottamassa säännökset siitä, missä tilanteissa vuokranantaja voi mennä huoneistoon, jos vuokralainen on passiivinen.

Käynti voitaisiin toteuttaa kohtuullisen ajan kuluttua siitä, kun riittävä vastausaika sopivaa ajankohtaa koskevaan tiedusteluun on päättänyt ja kun käyntiajankohdasta on kirjallisesti ilmoitettu vuokralaiselle etukäteen.

Jos taas kyse ei olisi pelkästä passiivisuudesta vaan siitä, että vuokralainen nimenomaan kieltää vuokranantajaa tulemasta asuntoon, on tällaisessa tilanteessa syytä pyytää poliisilta virka-apua.

Käynti huoneistossa saataisiin kuitenkin edelleen tehdä ilmoittamatta etukäteen, jos asian kiireellisyys tai laatu niin vaatii.

Ehdotuksista huolimatta peruslähtökohta olisi edelleen se, että käynti huoneistossa on järjestettävä vuokralaiselle ja vuokranantajalle sopivana aikana.

Tupakointikielto

Lakiin suunnitellaan otettavan säännös, joka suoraan kieltäisi tupakoinnin vuokrahuoneistossa sekä vuokrahuoneiston parvekkeella.

Tällä hetkellä laissa ei ole tällaista kieltoa, vaan vuokranantajan on tullut erikseen ottaa vuokrasopimukseen ehto, joka kieltää tupakoinnin. Jälkikäteen tällaista ehtoa on vaikea saada vuokrasopimukseen, jos vuokralainen ei siihen suostu, koska pääsääntöisesti vuokranantaja ei saa yksipuolisesti muuttaa sopimusta.

Toisaalta vaikka edellä mainittu lakimuutos tulee, voi vuokranantaja kuitenkin sallia vuokralaiselle tupakan polttamisen vuokrahuoneistossa taikka sen parvekkeella. Jos kuitenkin jokin viranomaisen määräys taikka yhtiön yhtiöjärjestys tämän kieltäisi, ei vuokranantaja voi sallia tupakointia.

Huomioitava on, että tupakkalaki (549/2016) kieltää tupakoinnin asuntoyhteisön yhteisissä ja yleisissä sisätiloissa. Lisäksi asuntoyhteisö saa kieltää tupakoinnin asuntoyhteisön hallitsemissa yhteisissä ulkotiloissa rakennuksen sisäänkäyntien ja ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla. Lisäksi asuntoyhteisö voi hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä asuntoyhteisön rakennuksen huoneistoihin kuuluville parvekkeille, huoneistojen käytössä oleviin ulkotiloihin ja huoneistojen sisätiloihin. Tarkemmat edellytykset tupakointikiellon määräämisestä löytyy tupakkalaista.

Vuokran tarkastaminen ja sitä koskeva ilmoitusmenettely

Mikäli vuokrasopimuksessa on sovittu vuokrantarkastamisehdosta, tulee jatkossa vuokranantajan ilmoittaa vuokralaiselle etukäteen kirjallisesti uusi vuokra ja uuden

vuokran voimaantuloajankohta. Tähän saakka käytäntönä on monesti ollut, että vuokralaisen tulee itse laskea uusi korotettu vuokra vuokrasopimuksen ehtojen mukaan ja ryhtyä sitä sopimuksen mukaisesti maksamaan. Lain muutoksen myötä uusi korotettu vuokra voisi tulla voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoituksen tekemistä lähinnä seuraavan vuokranmaksukauden, joka yleensä on kalenterikuukausi, alusta. Lisäksi ehdotetaan, että korotettua vuokraa ei saisi periä takautuvasti.

Jos vuokrasopimuksessa on sovittu erikseen sovituista korvauksesta esimerkiksi vedestä, niin tämän osalta ei edellä mainittua menettelyä tarvitsisi noudattaa. Jos esimerkiksi yhtiökokouksen päätöksellä korotetaan vesimaksua, voidaan se periä vuokralaiselta korotettuna ilman että siitä tarvitsisi ilmoittaa samoin kuin vuokran korottamisesta.

Vuokrasopimuksen irtisanomisaika

Nykyisen lain mukaan vuokranantajan irtisanomisaika kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden, ja muussa tapauksessa kolme kuukautta.

Vuokranantajan irtisanomisaikaa koskevaa sääntelyä ehdotetaan muutettavaksi siten, että pidempi irtisanomisaika (kuusi kuukautta) alkaisi vasta vuokralaisen kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen jälkeen.

Vuokralaisen irtisanomisaika on lain mukaan yksi kuukausi, eikä siihen ole tulossa muutoksia.

Lopuksi

Tässä kävimme siten läpi keskeisimpiä muutosehdotuksia. Lisäksi on ehdotettu myös paljon muitakin muutoksia, mitä tässä ei käyty läpi. Muutoksia on mahdollisesti tulossa myös tiedoksiantotapoihin eli miten esim. vuokranantaja voi jatkossa antaa vuokralaiselle tiedoksi ilmoituksia tms. Lisäksi on ehdotettu, että jos vuokralainen vuokrasuhteen päättyessä jättää ja siten hylkää asuntoon tavaroitaan, eikä hae niitä tietyn ajan kuluessa pois, siirtyy tämä huoneistoon jätetty omaisuus vuokranantajan omistukseen. Myös paljon muitakin muutoksia on mahdollisesti tulossa ja mielenkiinnolla odotamme, että millaisia muutoksia lopulta lakiin tulee. Hallituksen esitys on arvioitu esiteltävän loppuvuodesta 2025.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihin: