Kiinteistön kauppaa, vaihdantaa, omitusoikeuden ja erityisen oikeuksin kirjaamista sekä kiinteistöpanttioikeutta koskeva laki eli maakaari uudistui osittain 1.11.2024. Tässä artikkelissa tarkastelemme maakaaren muutoksia 1.11.2024 ja niistä merkittävimpiä eli jotka koskevat kiinteistökaupan esisopimusta, hallinnanjakosopimusta, panttaamattomuussitoumusta sekä vesialueisiin kohdistuvien käyttöoikeuksien kirjaamista. Lakiin tulee lisäksi myös muita lähinnä teknisluonteisia kirjaamismenettelyä koskevia muutoksia sekä kirjaamisviranomaisen päätöksentekoon liittyviä muutoksia, joita emme kuitenkaan tässä tarkemmin käsittele.

1. Kiinteistökaupan esisopimus; sopimussakosta sopiminen

Ennen marraskuuta 2024 voimassa olleen lain säännösten mukaan, jos osapuolet ovat sopineet sopimussakosta kuten vakiokorvauksesta, jonka kaupasta kieltäytyvä osapuoli joutuisi suorittamaan toiselle osapuolelle, ei tällainen sopimussakkoehto sido, jollei ehdosta ole sovittu kaupanvahvistajan vahvistamassa taikka Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan Palvelussa tehdyssä esisopimuksessa. Tällaisessa tilanteessa toisella osapuolella voi kuitenkin olla lain mukaan oikeus saada kaupasta vetäytyneeltä osapuolelta korvausta ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneista kohtuullisista kustannuksista.

Lain muutoksen 1.11.2024 myötä nykyisin voidaan kaupan osapuolten välillä vapaammin sopia korvauksesta (vakiokorvaus/käsiraha) eli sopimussakosta, jonka kaupasta kieltäytyvä osapuoli joutuisi suorittamaan toiselle osapuolelle. Jatkossa tällaisen ehdon sitovuus ei siten edellytä, että ehto olisi määrämuotoisessa kaupanvahvistajan vahvistamassa taikka sähköisessä Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan Palvelussa tehdyssä esisopimuksessa.

Maakaaren ei tule muutoksen myötä mitään ylärajaa vakiokorvaukselle toisin kuin asuntokauppalaissa on säädetty vakiokorvaukselle 4 %:n yläraja tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Korvaus olisi siis sopijapuolten määriteltävissä. Yleisten oikeusperiaatteiden mukaan vakiokorvauksen määrän on kuitenkin oltava kohtuullinen. Aiemman käytännön mukaisesti kohtuullisena on pidetty 10 %:n suuruista korvausta kauppahinnasta laskettuna.

Jos tällaisesta vakiokorvauksesta/käsirahasta ei ole osapuolten välillä sovittu, niin jatkossakin toisella osapuolella voi olla kuitenkin oikeus saada kaupasta vetäytyneeltä osapuolelta korvausta ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneista kohtuullisista kustannuksista.

Kaupan osapuolilla säilyy edelleen myös mahdollisuus tehdä kiinteistökaupan esisopimus määrämuodossa eli kaupanvahvistajan vahvistamana taikka Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa. Määrämuodossa tehty esisopimus mahdollistaa sen, että sopijapuolella on oikeus vaatia toista sopijapuolta kiinteistökaupan tekemiseen esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Jos esisopimus ei ole määrämuotoinen, ei kaupan toteuttamista voi vaatia. 

Lainmuutos siten helpottaa ja sujuvoittaa vakiokorvaus-/käsirahaehtojen käyttöä kiinteistökaupassa, kun tällaista sopimusta ei tarvitse enään tehdä kaupanvahvistajan vahvistamana taikka kiinteistövaihdannan palvelussa.

2. Hallinnanjakosopimus

Ennen marraskuuta 2024 voimassa olleen lain mukaisesti hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen on ollut mahdollista vasta sen jälkeen, kun kiinteistöllä on useampi omistaja eli on olemassa tosiasiallinen kiinteistön omistajien yhteisomistussuhde. 

Lainmuutoksen 1.11.2024 myötä kiinteistön hallinnan jakaminen ja sen rekisteröinti on mahdollista kiinteistön ainoan omistajan ilmoituksesta/hakemuksesta jo ennen varsinaisen yhteisomistussuhteen syntymistä.

Tämä on hyvä muutos sillä, se jatkossa selkeyttää kiinteistön määräosan ostajalle jo etukäteen, millaisen hallintaoikeuden ja kiinteistön hallintaan liittyvät oikeudet ja velvollisuudet määräosan omistukseen liittyy. Tämä myös helpottaa myyjää, sillä se mahdollistaa määräosaisesti omistettavaa kiinteistön myymisen vaiheittain.

Jatkossakin säilyy edelleen mahdollisuus kirjata myös kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta.

3. Panttaamattomuussitoumus

Lain muutoksen 1.11.2024 myötä elinkeinonharjoittajan velkojille antama panttaamattomuussitoumus voidaan jatkossa kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin ja se saisi siten sivullissitovuuden.

Panttaamattomuussitoumusta käytetään luotonannon yhteydessä vakuuden tapaisena sitoumuksena.

Rekisteriin kirjattuna panttaamattomuussitoumus siten sitoisi myöhempää pantinsaajaa ja estäisi siten uusien panttioikeuksien perustamisen kiinteistöön ilman sitoumuksella suojatun velkojan suostumusta. Tulee huomata, että panttaamattomuussitoumuksen kirjaaminen rajataan koskemaan vain elinkeinoharjoittajien antamia sitoumuksia. Hallituksen esityksessä (HE 24/2024 vp.) todetaan, että muille kuin elinkeinonharjoittajille kohdistuvassa ammattimaisessa luotonannossa ei arvioida olevan vastaavaa tarvetta sitoumuksen sivullissitovuuden tuottavalle julkivarmistukselle. Tavanomaisen kiinnitysvakuuden arvioidaan tällaisessa luotonannossa yleensä riittävän velkojalle.

Panttaamattomuussitoumuksesta tulisi olemaan voimassa saman määräajan, kuin velkasitoumus, jonka vakuudeksi se on annettu. Lain tarkoituksena on, että panttaussitoumuksen ajallinen kesto sidotaan kulloisenkin yksilöidyn velkasuhteen kestoon. Jollei ehdon voimassaolosta olisi määrätty kauppakirjassa, kirjattaisiin siitä johtuva määräysvallan rajoitus rekisteriin viideksi vuodeksi. Kirjaamisviranomainen tutkisi ja ratkaisisi kirjauksen määräajan osana kirjaamismenettelyä.

Hakemuksen käsittelyn yhteydessä kirjaamisviranomainen tarkastaisi, että kyse on laissa tarkoitetusta omistajan panttauskompetenssia rajoittavasta ehdosta, joka on annettu tietylle velkojalle yksilöityyn velkasuhteeseen liittyen. Kauppakirjan ehtona oleva panttaamattomuussitoumus kirjattaan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin lainhuudatusasian ratkaisun yhteydessä taikka muutoin hakemuksesta.

Panttaamattomuussitoumuksen kirjauksen poistaminen edellyttäisi suojatun velkojan suostumusta. Koska kirjattu panttaamattomuussitoumus muodostaa sillä suojatulle velkojalle luottosuhteen kannalta olennaisen vakuuden, on tärkeää varmistua velkojan aseman turvaamisesta myös kirjauksen poistamisen yhteydessä.

4. Vesialueisiin kohdistuvat käyttöoikeudet

Vesialueisiin kohdistuvat siirtokelpoiset määräaikaiset käyttöoikeudet ovat tulleet 1.11.2024 lakimuutoksen myötä kirjaamisvelvollisuuden alaisiksi ja kiinnityskelpoisiksi.

Kirjaamisvelvollisuus koskee vesialueeseen kohdistuvaa määräaikaista käyttöoikeutta, joka täyttää säännöksen edellytykset oikeuden määräaikaisuudesta ja siirtokelpoisuudesta sekä oikeudesta pitää tai rakentaa alueella oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita. Muutoksen tarkoituksena on helpottaa kiinteistöjen vaihdantaa ja vakuuskäyttöä selkeällä ja ennakoitavalla tavalla. Muutoksen myötä käyttöoikeudet voivat toimia siten vakuutena, mikä voi helpottaa hankkeiden rahoitusta.

Voidaan todeta, että tällainen kirjaamisen ja kiinnityskelpoisuuden tarve koskee muun muassa merituulivoimalaa ja siihen liittyviä sopimuksen perusteella sijoitettavia rakennuksia tai laitteita. Hallituksen esityksen (HE 24/2024 vp) mukaan merituulivoimahankkeissa on tyypillisesti kyse sellaisista voimalaitoskokonaisuuksista, joiden tekniset ratkaisut ja taloudellinen arvo puoltavat käyttöoikeuden erityisenä oikeutena kirjaamista sekä vakuuskäytön mahdollistamista.

Myös niiden vesialueeseen kohdistuvien käyttöoikeuksien haltijoiden, jotka ovat saaneet oikeutensa ennen lain voimaantuloa, tulee kirjata oikeutensa laissa säädetyssä määräajassa.

Lataa maksuton Kiinteistökaupan opas tai kuuntele oppaan äänikirja

Haluatko lisätietoja kiinteistön kaupasta ? Lataa maksuton oppaamme tai kuuntele opas äänikirjana Spotifyssä.

Kiinteistökaupan oppaassa opastamme sinua kiinteistökaupan tekemisessä vaihe vaiheelta aina kiinteistön myyntiin laittamisesta lähtien siihen saakka, kunnes kiinteistön kauppa on tehty. Vaikka opas on yksityiskohtainen ja kattava, on opas silti helppolukuinen.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihimme:

Tarvitsetko apua kiinteistönkaupan asiakirjojen laatimisessa?

Verkkokauppamme palvelu tarjoaa luotettavan tavan laatia kaikki kiinteistökaupan tekemiseen tarvittavat asiakirjat sekä allekirjoittaa ne digitaalisesti.

Kiinteistön ostaminen tai myyminen verkossa sujuu helposti ja turvallisesti.