Liikehuoneiston vuokrasopimukset ovat lähtökohtaisesti kestoltaan joko määräaikaisia tai toistaiseksi voimassa olevia. Jokseenkin tavanomaista kuitenkin on, että vuokrasuhteen osapuolet haluavat sopia vuokrasuh­teen olevan voimassa ensin tietyn ennalta sovitun määräajan, minkä jälkeen vuokrasopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana ennakkoon sovitulla irtisanomisajalla. Laki liikehuoneiston vuokrauksesta ei tällaista sopimusmuotoa sinänsä tunne, mutta se ei sitä myöskään kiellä. Tässä artikkelissa käsittelemme, mikä on kestoltaan ”sekatyyppinen” vuokrasopimus ja sen tulkintaan liittyviä ongelmia.

Mikä on sekatyyppinen vuokrasopimus?

Sekatyyppisellä vuokrasopimuksella tarkoitetaan vuokrasopimusta, joka käytännössä yhdistää määräaikaisen ja toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen yhteen ja samaan sopimukseen. Tyypillisesti sopimus laaditaan siten, että on voimassa aluksi tietyn määräajan, esimerkiksi viiden vuoden määräajan, jonka jälkeen sen on tarkoitus jatkua toistaiseksi voimassa olevana, usein molemmin puolisella ennakkoon sovitulla irtisanomisajalla.

Ellei muuta ole sovittu, on vuokrasopimusta oletusarvoisesti aina pidettävä toistaiseksi voimassa olevana. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan päättää irtisanomalla, jolloin sopimus päättyy joko laissa määritetyn taikka ennakkoon sovitun irtisanomisajan päättyessä.

Määräaikaista sopimusta sen sijaan ei lain mukaan voi irtisanoa. Sekatyyppinenkin vuokrasopimus sitoo määräaikaiselta osaltaan kumpaakin osapuolta siten, ettei vuokrasuhdetta voi yksipuolisesti irtisanoa päättymään ennen sovitun määräajan umpeutumista.

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy normaalisti automaattisesti määräajan umpeutuessa, eikä kummallakaan sopimuksen osapuolella tällöin ole oikeutta lähtökohtaisesti edellyttää sopimussuhteen jatkuvan enää määräajan jälkeen. Sekatyyppisessä sopimuksessa osapuolten tarkoituksena kuitenkin on, että vuokrasuhde tulee jatkumaan myös määräaikaisen osuuden jälkeen toistaiseksi voimassa olevana tietyin ennalta sovituin ehdoin, kuten ennakkoon sovitulla irtisanomisajalla.

Esimerkkejä sekatyyppisestä vuokrasopimuksen tulkintahaasteista

Muotoilultaan sekatyyppiseksi luokiteltava vuokrasopimus voi olla esimerkiksi seuraavanlainen:

1. Vuokrasopimus on määräaikainen ja pituudeltaan viisi (5) vuotta päättyen 30.9.2030, minkä jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana sopimuksena, jonka irtisano­misaika sekä vuokralaisen että vuokranantajan puolella on kuusi kuukautta.

2. Vuokra-aika alkaa tilojen vapauduttua nykyiseltä vuokralaiselta ja on voi­massa aluksi määräaikaisena kolme (3) vuotta, jatkuen tämän jälkeen toistaiseksi kuuden (6) kuukauden irtisano­misaikaa noudattaen.

Tällainen sopimustyyppi voi nopeasti ajateltuna vaikuttaa joustavalta ja kummankin osapuolen intressit huomioon ottavalta. Koska tällaista sopimustyyppiä ei ole liikehuoneiston vuokrausta koskevassa lainsäädännössä erikseen huomioitu, on se kuitenkin omiaan aiheuttamaan myös haasteita ja tulkintaerimielisyyksiä etenkin vuokrasuhteen päättämisen osalta.

Tähän liittyviä ongelmia on jouduttu aiemmin ratkomaan mm. seuraavanlaisissa tapauksissa.

KKO:2004:34 

Tapauksessa oli kyseessä kestoltaan sekatyyppinen liikehuoneiston vuokrasopimus, jonka ehdon mukaan vuokrasopimus oli määräaikainen ja pituudeltaan viisi vuotta päättyen 30.6.2000, minkä jälkeen vuokrasopimus jatkuisi toistaiseksi voimassa olevana sopimuksena, jonka irtisanomisaika oli kuusi kuukautta.

Vuokralainen oli irtisanonut vuokrasopimuksen 4.2.2000 tarkoituksenaan saada sopimus päättymään 31.8.2000 noudattaen sopimuksenmukaista 6kk irtisanomisaikaa, joka koski 30.6.2000 jälkeistä vuokra-aikaa. KKO:n ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko vuokralaisella ollut oikeus 4.2.2000 irtisanoa sopimus päättymään 31.8.2000.

Toisin sanoen asiassa syntyi erityinen tulkintaerimielisyys koskien sitä, oliko sopimus mahdollista irtisanoa jo ennen kuin viiden vuoden määräaika oli kulunut umpeen, vai oliko irtisanominen mahdollista tehdä vasta sopimuksen määräaikaisen osan päätyttyä, jolloin sopimus jatkuisi määräaikaisen osansa päätyttyäkin vähintään sovitun irtisanomisajan.

KKO totesi, että sopimus oli riidanalaisen kysymyksen osalta tulkinnanvarainen. Osapuolet olivat nimenomaisesti sopineet yhtäältä siitä, että vuokrasopimus on määräaikainen ja vuokrasuhde päättyy viiden vuoden jälkeen 30.6.2000. Toisaalta oli sovittu, että määräajan päätyttyäkin vuokrasuhde jatkuisi toistaiseksi voimassa olevana ja edellytti irtisanomista 6kk irtisanomisajalla.

Kyseisessä tapauksessa KKO katsoi, että sopimuksesta ei käynyt ilmi mitään sellaista, joka olisi estänyt irtisanomisen suorittamisen jo ennen 30.6.2000, kunhan kysymys ei ole ollut vuokrasuhteen päättämisestä jo ennen sovitun viiden vuoden vähimmäisajan umpeen kulumista. KKO päätyi näin tulkintaan, jonka mukaan sopimuksen irtisanominen oli voitu pätevästi tehdä jo sopimuksen määräaikaisen osan voimassaoloaikana siten, että sopimuksen päättyminen tapahtui vasta määräaikaisuuden jälkeen.

KKO ratkaisu ei kuitenkaan ollut yksimielinen, mikä sekin osaltaan korostaa tulkintahaasteen vaikeutta. Ratkaisusta eri mieltä ollut oikeusneuvos katsoi sopimuksen sanamuodon tukevan selvemmin tulkintaa, jonka mukaan mahdollisuus irtisanomiseen on ollut vuokralaisen käytettävissä vasta vuokrasuhteen määräaikaisen jakson jälkeen.

I-S HO 30.10.2014/780

Itä-Suomen hovioikeus puolestaan on vastaavan kaltaisessa tapauksessa päätynyt  (HO 30.10.2014/780) varsin toisenlaiseen ratkaisuun. Kyseessä oli niin ikään liikehuoneistojen vuokrasopimus, joka oli sovittu olemaan voimassa ensin 3 vuoden määräajan ja jatkuvaksi sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana 6 kuukauden irtisanomisajalla.

Tapauksessa vuokralainen oli irtisanonut vuokrasopimuksen ennen 3 vuoden määräajan päättymistä, mutta lyhyemmällä irtisanomisajalla, eli noudattamatta 6 kuukauden irtisanomisaikaa. Vuokranantaja vastusti irtisanomista katsoen, että osapuolet olivat tarkoittaneet sopimus olevan voimassa ensin määräajan ja olevan irtisanottavissa vasta määräajan kuluttua 6 kuukauden irtisanomisajalla.

Hovioikeus totesi, että sopimus on sisältänyt yhtäältä määräaikaisen ja kestoltaan 3-vuotisen osuuden sekä toisaalta myös toistaiseksi voimassa olevan osuuden, johon on liittynyt irtisanomisaika. Tapauksessa vuokranantaja oli käynnistänyt neuvottelun jo ennen määräajan umpeen kulumista ja pyrkinyt neuvottelemaan uuden määräaikaisen vuokrasopimuksen. Vuokralainen puolestaan oli pitänyt toistaiseksi voimassa olevaa sopimusta parempana.

Koska yhteisymmärrykseen ei päästy, oli vuokralainen noin 2 kuukautta ennen määräaikaisuuden päättymistä irtisanonut sopimuksen päättymään samaan aikaan määräajan päättyessä. Vuokranantaja vetosi siihen, että irtisanomisaika on voinut alkaa kulua vasta sopimuksessa tarkoitetun määräajan päätyttyä.

Itä-Suomen hovioikeus katsoi, että vuokralaisella oli oikeus luottaa siihen, että sopimus päättyy viimeistään määräajan päättyessä. Lisäksi hovioikeus katsoi, ettei vuokralaiselta voida edellyttää, että sopimuksen ”määräaikaisen osion vielä voimassa ollessa vuokralaisen olisi varauduttava ennakoimattomiin erilaisiin irtisanomisehdon mukaisiin sopimuksen päättymisajankohtiin”. Hovioikeus katsoi siten, että sopimuksen toistaiseksi voimassa oleva ehto eli 6 kuukauden irtisanomisaika ei ollut sovellettavissa ennen määräajan päättymistä ja lopputuloksena oli näin ollen se, että kyseinen vuokrasopimus katsottiin päättyneeksi määräajan päättyessä.

Erona edellä selostettuun KKO:n ratkaisuun tapauksessa oli siis se, että KKO:n mukaan vuokrasopimus voitiin irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen sovittua irtisanomisaikaa noudattaen siten, että irtisanomisilmoitus annettiin jo määräaikaisen vuokrasopimuksen ollessa voimassa ja kuuden kuukauden irtisanomisaika laskettiin tällöin ilmoituspäivästä. Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisussa vuokralaisella sen sijaan oli oikeus päättää sopimus välittömästi määräajan päättyessä noudattamatta toistaiseksi voimassa olevalle sopimukselle sovittua irtisanomisaikaa. Itä-Suomen hovioikeuden tulkinta tarkoitti käytännössä sitä, ettei sopimuksen mukaisella kuuden kuukauden irtisanomisajalla ollut tapauksessa mitään merkitystä.

Korkein oikeuskaan ei muuttanut asiassa hovioikeuden tuomion lopputulosta, joten oikeustilaa voidaan luonnehtia epäselväksi, mitä tulee sekatyyppisten vuokrasopimusten irtisanomista koskevien ehtojen tulkintaan.

Lopuksi

Sekamuotoisille vuokrasopimuksille on tarpeensa ja paikkansa liike-elämän arjessa. Lainsäädännön aukosta sekä oikeuskäytännön vaihtelevista linjauksista johtuen niiden käyttöön liittyy kuitenkin edelleen omat riskinsä. Ikävien yllätysten välttämiseksi selvintä on pyrkiä kirjoittamaan vuokrasopimukset selkeästi joko määräaikaisina tai toistaiseksi voimassa olevina, ja määritellä sopimuksen ehdot muutoinkin mahdollisimman selkeästi.

Tutustu myös seuraaviin artikkeleihin:

Heräsikö kysymyksiä? -Varaa maksuton videoneuvottelu