Omakotitalon vuokraaminen
Omakotitalon vuokraaminen tarjoaa sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle omanlaisiaan etuja ja haasteita. Omakotitalon vuokraukseen ei ole olemassa omaa lakia, vaan siihen sovelletaan samaa lakia kuin muuhunkin asuinhuoneistojen vuokraukseen eli asuinhuoneiston vuokrauksesta annettua lakia (481/1995). Omakotitalon vuokraus kuitenkin eroaa monessa suhteessa kerrostaloasunnon tai rivitaloasunnon vuokrauksesta ja siihen liittyy sellaisia erityispiirteitä, joita laissa ei ole huomioitu eli ne vaativat tarkkaa sopimista epäselvyyksien välttämiseksi. Tässä artikkelissa käymme läpi muutamia tärkeitä seikkoja, joita sekä vuokralaisen että vuokranantajan on tärkeää huomioida, kun ollaan vuokraamassa omakotitaloa.
Vuokralaisen valinta
Vuokranantajan on hyvä huomioida vuokralaista valitessaan se, että onko vuokralaisella aiempaa kokemusta omakotitaloasumisesta. Todettakoon, että esimerkiksi kaikki talotekniset järjestelmät vaativat yleensä jonkinlaista asiantuntemusta ja omakotitalossa asuminen vaatii muutenkin paljon työtä, kuten talon huoltamista ja kunnossapitoa sekä pihatöiden tekemistä. Jos vuokralainen on sellainen henkilö, jolla ei ole aiempaa kokemusta omakotitaloasumisesta, voi olla vuokranantajan kannalta suuri riski antaa merkittäviä kunnossapitotöitä tällaisen vuokralaisen vastuulle, myös ihan perusasiatkin saattavat jäädä tekemättä kuten nurmikon leikkaus.
Kunnossapidosta ja huoltotöistä sopiminen:
Yksi keskeisin ero omakotitalon vuokrauksessa verrattuna kerros- tai rivitaloasunnon vuokraukseen, on se, että omakotitalon vuokrauksessa ei ole taloyhtiötä huolehtimassa kiinteistön huollosta ja kunnossapidosta.
Pääsääntö on, että tässä tilanteessa vuokranantaja kantaa päävastuun kiinteistön kunnossapidosta. Voidaan todeta, että vuokranantajan vastuulla ovat kaikki ne asiat, mitkä kuuluisivat tyypillisesti asunto-osakeyhtiön vastuulle. Tästä pääsäännöstä voidaan kuitenkin osapuolten välisellä sopimuksella poiketa eli vuokrasopimuksessa voidaan sopia niistä seikoista, mitkä kuuluvat vuokralaisen ja mitkä vuokranantajan kunnossapitovastuulle. Ehdot tulee olla selkeät ja yksityiskohtaiset eli sellaiset, että molemmat osapuolet ymmärtävät, mitä kummankin osapuolen kunnossapitovastuulla on. Usein sovitaan niin, että vuokralainen vastaa talvella kiinteistön lumen luonnista/kolaamisesta sekä hiekoituksesta ja kesällä nurmikon leikkuusta.
Mikäli piha-alueella on erityistä hoitoa vaativia istutuksia ja näiden hoito jää vuokralaisen vastuulle, olisi hyvä laatia kirjalliset ohjeet siitä, miten näitä istutuksia tulee hoitaa.
Jos vuokralaiselle sopimuksella siirrettäisiin merkittäviä kunnossapitovastuita, tulisi tämä huomioida myös vuokran määrässä.
Muutostyöt
Vuokralaisen kannattaa huomioida, että vuokralaisella ei ole oikeutta ilman vuokranantajan lupaa tehdä minkäänlaisia muutostöitä vuokrakohteessa, ei edes maalata taikka tapetoida seiniä. Vuokranantaja voi kuitenkin antaa näihin luvan jo vuokrasopimuksessa tai sitten erikseen vuokralaisen kysyessä. Mikäli muutostöille annetaan lupa jo vuokrasopimuksessa, on hyvä yksityiskohtaisesti sopia siitä, mitä muutostöitä saa tehdä, missä laajuudessa ja miten ja jääkö kustannukset kokonaan vuokralaisen vastuulle vai korvaako vuokranantaja kustannuksia tai otetaanko nämä huomioon jo vuokran määrässä.
Vuokralaisen kannattaa huomioida myös se, että ilman lupaa ei saa kaataa pihalta puita tai tehdä muitakaan muutostöitä pihalla. Huomioitava on, että puun kaatamiseen tarvitaan yleensä myös viranomaisen lupa eli pelkkä vuokranantajankaan lupa ei aina riitä.
Kuluista sopiminen
Vuokrasopimuksessa on hyvä sopia tarkoin myös siitä, mitkä omakotitalon kulut kuuluvat vuokralaisen ja mitkä vuokranantajan vastuulle. Sopimuksessa kannattaa siten määrittää selkeästi, miten kulut (kuten sähkö, vesi, lämmitys, jätehuolto) hoidetaan eli kumpi vastaa niistä. Yleensä vuokralainen tekee itse sopimukset sähkön- ja mahdollisten muiden palveluiden tuottajien kanssa kuten jätehuollon kanssa. Lämmityskulut kuuluvat usein vuokranantajalle, joka taas on huomioinut ne vuokran määrässä.
Vakuutuksista huolehtiminen
Vuokranantajan kannattaa varmistaa, että kiinteistövakuutus on ajan tasalla. Vuokranantaja kiinteistön omistajana vastaa siten kiinteistövakuutuksen ottamisesta sekä oman irtaimiston vakuuttamisesta. Kannattaa myös selvittä vakuutusyhtiöstä mahdollisuudesta ottaa vuokranantajavakuutus.
Vuokralainen taas yleensä vastaa kotivakuutuksen ottamisesta. Vuokranantajan kannattaa siten vuokrasopimuksen teon yhteydessä pyytää vuokralaiselta selvitys siitä, että vuokralainen on ottanut laajan kotivakuutuksen, johon sisältyy myös vastuuvakuutus. Tämä on hyvä kirjata myös vuokrasopimukseen.
Talon kunto
Sekä vuokralaisen että vuokranantajan oikeusturvan kannalta on tärkeää, että talon yleiskunto tarkistetaan huolellisesti vuokrasopimuksen teon yhteydessä. Kaikki olemassa olevat puutteet, viat ja korjaustarpeet on hyvä dokumentoida kirjallisesti ja valokuvin. Näin jää jälki ja todisteet siitä, mitä vikoja/puutteita ja korjaustarpeita talossa on ollut kohteen vuokraushetkellä. Näin myöskään ei voi jälkikäteen väittää vuokralaisen aiheuttaneen vikoja/puutteita omalla toiminnallaan vuokrasuhteen aikana, kun talon kunnosta on dokumentit. Nämä dokumentit on hyvä mainita myös vuokrasopimuksessa
ja ottaa liitteeksi sopimukseen. Mikäli välttämättömiä korjaustarpeita havaitaan, on myös niistä hyvä sopia sopimuksessa eli siitä kumpi osapuoli hoitaa ne kuntoon ja mihin mennessä korjaukset tulee olla tehtynä ja mitä seuraa, jos niitä ei ole sopimuksen mukaisesti tehty.
Talotekniikan opastus
Omakotitalossa on usein monimutkaisempia taloteknisiä laitteita ja järjestelmiä, joihin tulee kiinnittää huomiota. Vuokranantajan on siten hyvä opastaa vuokralaista talotekniikan kuten lämmitysjärjestelmän, ilmanvaihdon ja muiden perusjärjestelmien käytössä ja hallinnassa. Lisäksi olisi hyvä laatia myös kirjallinen ohjeistus näiden osalta. Hyvin tehty opastus auttaa vuokralaista käyttämään taloa oikein. Lisäksi sillä vähentää riskiä vahinkoihin.
Palovaroittimet
Palovaroittimien hankinta- ja kunnossapitovastuu ovat v. 2026 alkaen kiinteistön omistajan vastuulla. Tämä tarkoittaa sitä, että jos vuokrasopimuksessa ei ole erikseen sovittu siitä, kumpi osapuoli vastaa palovaroittimien hankinnasta ja kunnossapidosta, jää vastuu vuokranantajalle. Sisäministeriön palovaroittimia koskevan asetuksen (300/2025) mukaan asunnossa on oltava vähintään yksi palovaroitin asunnon jokaisen kerroksen tai tason alkavaa 60 neliömetriä kohti. Palovaroittimet on asennettava huoneen kattoon, jolleivät palovaroittimen ominaisuudet sitä estä. Palovaroittimet on sijoitettava vähintään 0,5 metrin etäisyydelle seinistä ja seinämäisistä rakennusosista.
Tarkastuskäynnit
Vuokrasopimuksessa on hyvä sopia myös tietyin ajanjaksoin toteutettavista vuokranantajan tekemistä tarkastuskäynneistä. Näin vuokranantaja voi varmistua siitä, että taloa hoidetaan ja huolletaan sovitun mukaisesti. Näin myös voidaan mahdollisesti välttyä isoimmilta vahingoilta.
Sopimussakko ja vakuus
Vuokrasopimuksessa voidaan sopia myös siitä, mitä sanktioita tulee, mikäli sopijapuoli ei täytä velvoitteitaan esim. hoida jonkin sovitun puutteen korjaamista. Sopimukseen voidaan ottaa esimerkiksi lauseke siitä, että sopimusta rikkonut osapuoli on velvollinen maksamaan toisella osapuolelle kiinteän sopimussakon. Tämän lausekkeen on oltava hyvin rajattu ja kohdistuttava selkeästi määritellyn toimenpiteen laiminlyöntiin sekä sopimuksessa on selkeästi määriteltävä sopimussakon suuruus.
Vuokrasopimuksessa on hyvä sopia myös vakuudesta, joka vuokralaisen tulee asettaa mahdollisten sopimusrikkomustensa vakuudeksi. Vakuuden enimmäismääränä on pidetty kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa summaa.
