Vuokrasopimuksen purkaminen
Milloin vuokralainen voi purkaa vuokrasopimuksen? Entä vuokranantaja? Entä miten sopimuksen purkaminen käytännössä tulee toteuttaa? Näihin kysymyksiin vastaamme tässä artikkelissa.
Vuokrasopimus voi olla kestoltaan joko toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy tavallisesti sopimuksen irtisanomiseen, jolloin sopimus päättyy irtisanomisajan kuluttua. Määräaikaista sopimusta puolestaan ei lähtökohtaisesti voi irtisanoa, vaan sopimus päättyy automaattisesti ennakkoon sovitun sopimuskauden päättyessä.
Sekä toistaiseksi voimassa oleva että määräaikainen vuokrasopimus voidaan tietyin edellytyksin purkaa päättymään myös ilman irtisanomisaikaa. Lähtökohtana on sopimuksen sitovuus, mihin nähden sopimuksen purku on poikkeuksellinen toimenpide ja edellyttää toisen sopimusosapuolen vakavaa sopimusrikkomusta. Mikäli osapuolet eivät ole sopimuksen purkamisesta yksimielisiä, tulee sopimuksen purkamiselle olla lain mukainen peruste.
Vuokralaisen purkuoikeus
Vuokralainen voi purkaa sopimuksen esimerkiksi silloin, jos huoneiston hallinnan luovutus vuokralaisen käyttöön viivästyy olennaisesti. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus jo ennen kuin hänen on määrä saada huoneisto hallintaansa, jos on ilmeistä, että huoneiston hallintaan saaminen tulee edellä mainitulla tavalla viivästymään.
Vuokralaisella, joka on jo saanut huoneiston hallintaansa, on oikeus purkaa vuokrasopimus kuukauden kuluessa siitä, kun huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta, jos tällä seikalla on vuokralaiselle olennainen merkitys.
Mikäli vuokrahuoneiston kunnossa ilmenee vuokrasuhteen aikana puutteita, tulee vuokralaisen ilmoittaa tästä vuokranantajalle viipymättä vian havaittuaan. Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa tai vuokrasuhteen aikana muusta syystä kuin vuokralaisen laiminlyönnin tai huolimattomuuden takia tulee puutteelliseen kuntoon ja vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata.
Purkuoikeus voi tietyin edellytyksin syntyä vuokralaiselle myös tilanteissa, joissa vuokranantaja ryhtyy merkittäviin korjaustöihin huoneistossa.
Asuinhuoneisojen vuokrauksesta annetun lain (1995/481) 63 §:n mukaisesti vuokralaisella on myös oikeus purkaa sopimus päättymään heti silloin, jos hänen tai hänen perheenjäsenensä terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä. Sopimuksen purkaminen ei voi tulla kyseeseen kevein perustein, joten lain edellyttämällä tapaa terveydelle aiheutuvan haitan tai sen vaaran tulee tällöin olla jokseenkin selvä, jotta vuokralainen voi tällä perusteella irtaantua sopimuksesta ilman irtisanomisaikaa ja vuokranantajalle muutoin annettavaa mahdollisuutta vaikuttaa vuokrasuhteen jatkuvuuteen ryhtymällä viipymättä tarvittaviin korjaustoimenpiteisiin.
Vuokranantajan purkuoikeus
Vuokranantajan oikeudesta sopimuksen purkuun säädetään AHVL:n 61 §:ssä.
Lain mukaan vuokran antajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus ensiksikin silloin, kun vuokralainen laiminlyö vuokran maksamisen. Purkuperusteeksi riittää tällöin vähintään 2 kuukauden vuokrien maksamatta jättäminen.
Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen myös silloin, jos vuokraoikeus siirretään tai huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi lain vastaisesti, tai jos sovittu vakuus jätetään asettamatta.
Edellä mainituissa tilanteissa vuokranantajan ei tarvitse ensin varoittaa vuokralaista, vaan vuokrasopimus voidaan purkaa heti.
Vuokralaiselle suunnattua varoitusta edellyttäviä vuokranantajan purkamisperusteita ovat lisäksi seuraavat:
- Huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin sopimuksessa on sovittu.
- Vuokralainen tai hänen vieraansa viettävät tai sallivat huoneistossa vietettävän häiritsevää elämää.
- Vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti, tai
- Vuokralainen rikkoo sitä, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Mikäli vuokralainen on edellä 2 tai 4 kohdassa tarkoitetussa tapauksessa menetellyt erittäin moitittavalla tavalla, ei varoitusta tarvita. Varoitus on annettava tiedoksi todisteellisesti. Varoituksen tarkoituksena on antaa vuokralaiselle mahdollisuus oikaista käytöksensä. Jos oikaisu tapahtuu, vuokranantajalla ei ole enää oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.
Huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita. Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.
Vuokranantajan on vedottava vuokrasopimuksen purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkamisoikeuttaan niin kauan kuin 1 momentin 1 tai 4–6 kohdassa tarkoitettu menettely jatkuu.
Purkuilmoitus
Vuokranantajan tai vuokralaisen, joka haluaa käyttää laissa säädettyä oikeuttaan purkaa vuokrasopimus, on AHVL:n 66 §:n mukaisesti annettava toiselle sopimusosapuolelle kirjallinen purkamisilmoitus. Siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhde halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta.
Purkamisilmoitus on annettava tiedoksi todistettavasti. Tämä tarkoittaa, että purkuoikeuttaan käyttävän on voitava osoittaa toisen osapuolen saaneen kirjallisen purkuilmoituksen. Purkuilmoitus voidaan toimittaa esimerkiksi sähköpostitse tai ”suoraan käteen” siten, että sopimuksen toinen osapuoli kuittaa ilmoituksen vastaanotetuksi. Purkuilmoitus voidaan antaa myös haastemiehen toimitettavaksi, jolloin haastemies huolehtii maksua vastaan sen tiedoksiannosta lain edellyttämällä tapaa.
Purkamisilmoituksesta käy myös sellainen haaste, jossa vuokrasuhde vaaditaan purettavaksi. Vuokranantajan purkaessa sopimuksen, on haaste tarpeen usein myös sen vuoksi, että vuokranantajan on haettava oikeudelta vuokralaiselle häätöä. Sopimuksen purkamisen jälkeenkään vuokranantaja ei nimittäin voi ”ottaa oikeutta omiin käsiinsä” ja ryhtyä poistamaan vuokralaista asunnosta vastoin tämän tahtoa.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Tarvitsetko apua?
Lue lisää aiheesta:
- Vuokrasopimuksen päättyminen irtisanomalla
- Asuinhuoneiston vuokraoikeuden siirto
- Vuokran korottaminen
- Vuokranantajan vaihtuminen
- Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu asunnolle aiheutuneista vahingoista
- Asunto-osakkeen airbnb vuokraus – AsOYL:n mukainen käyttötarkoitussääntely
- Välitysliikkeen oikeus kerätä ja käsitellä vuokralaisen henkilötietoja
- Yhteisomistus ja yhteisomistuksen purkaminen
