Vastuunrajoituksesta asuntokaupassa – Helsingin hovioikeuden ratkaisusta 2020:4
Asuntokaupassa on lähtökohtaisesti voimassa sopimusvapaus. Myyjä ja ostaja voivat siis halutessaan sopia, että ostajan lakiin perustuvia oikeuksia ja myyjän lakiin perustuvaa vastuuta rajoitetaan. Asuntokaupassa ostajan laissa säädettyjä oikeuksia (oikeudet virhe- ja viivästystapauksissa) saadaan kuitenkin rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä (asuntokauppalaki 6 luku 2 § 2 mom. ja maakaaren 2 luku 9 § 2 mom.). Vastuunrajoitusehdon tulee siten olla riittävän yksilöity, jotta se sitoo osapuolia. Vastuunrajoitusehdosta tulee käydä riittävän selvästi ilmi, miten lain säännöksistä on tarkoitus poiketa, jotta ostaja voi arvioida ehdon mahdollisia seuraamuksia kaupasta päättäessään ja ottaa ne huomioon esimerkiksi kauppahinnassa. Yleensä on ollut mahdollista sopia vastuunrajoittamisesta pätevästi ainakin sellaisten virheiden osalta, jotka ovat osapuolten tiedossa ennen kauppaa.
Asuntokauppalain ja maakaaren esitöissä (HE 14/1994 vp. ja He 120/1994 vp.) on todettu, että vastuunrajoitusehdon on oltava niin yksilöity, että siitä selvästi käy ilmi, miltä osin ja millä tavoin on sovittu poikettavaksi lain säännöksistä. Jos asunto tai kiinteistö myydään ”siinä kunnossa kuin se on” tai muuta samakaltaista yleisluontoista vastuunrajoituslauseketta käyttäen, ostaja ei tiedä, miten myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä. Tämänkaltaisia ehtoja ei ole siten pidettävä riittävän yksiselitteisinä eivätkä siten rajoita myyjän vastuuta.
Helsingin hovioikeuden ratkaisu 7.4.2020 (s 18/1767) – vastuunrajoitusehdon pätevyydestä
Kyseisessä tapauksessa kuolinpesä oli 345.000 euron kauppahinnalla myynyt 1960-luvulla rakennetusta taloyhtiöstä asuinhuoneiston ja autotallin hallintaan oikeuttavat osakkeet kuolinpesän osakkaan lapselle ja tämän puolisolle. Ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä myyjän virhevastuusta kokonaan vapauttaen ja siten ettei ostajilla ole reklamaatio-oikeutta.
Kaupan jälkeen ostajat olivat nostaneet myyjiä vastaan kaupan purkamista koskevan kanteen, joka perustui siihen, että myydyssä asunnossa ja myös muissa taloyhtiön asunnoissa oli kaupanteon jälkeen ilmennyt laajoja kosteus- ja mikrobivauriota mm. alapohjarakenteissa. Vaurioiden korjauskustannukset kyseessä olevan huoneiston osalta selvittelykuluineen olivat arviolta noin 107.000 euroa.
Käräjäoikeus oli ratkaisussaan katsonut, että kauppakirjaan otettu ehto siitä, ettei ostajilla ole reklamaatio-oikeutta, oli mitätön. Käräjäoikeus oli tuominnut kaupan purun ja myyjät oli velvoitettu palauttamaan ostajille kauppahinta.
Myyjät valittivat hovioikeuteen. Helsingin hovioikeudessa oli keskeisesti ratkaistava kysymys siitä, oliko kauppakirjan vastuunrajoitusehtoa pidettävä pätevänä. Riidatonta asiassa oli ollut, että ostajat olivat itse ehdottaneet kaupan tekemistä ilman reklamaatio-oikeutta ja kaupan osapuolet olivat sittemmin myös sopineet reklamaatio-oikeudettomasta kaupasta. Hovioikeuden ratkaisussa painoarvoa oli myös annettu sille, että asunnon ostaja oli kuolinpesän osakkaan lapsi eli kyse oli ollut perinnönjakoon liittyvästä sukulaiskaupasta. Kauppa oli siten lähtökohdiltaan jo poikennut tavanomaisesta asuntokaupasta. Lisäksi hovioikeus oli katsonut, että ostajat olivat saaneet asunnon noin 55.000 euroa alle käyvän hinnan. Hovioikeus katsoi, että kuolinpesän osakkaiden katsottiin suostuneen kauppaan alle käyvän hinnan nimenomaisesti sen vuoksi, että kuolinpesä vapautetaan kaikesta vastuusta asunnon kunnon suhteen. Lisäksi hovioikeuden mukaan ostajat olivat olleet vähintään yhtä hyvin perillä asunnon kunnosta kuin myyjät ja ostajat olivat ottaneet selvästi alhaisempaa kauppahintaa vastaan tietoisen riskin asunnon kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä asunnon kuntoa koskevista puutteista/vioista.
Hovioikeus oli myös arvioinut, että kaupan kohteen myyminen ”ilman reklamaatio-oikeutta” tai ”myyjä vastuusta vapauttaen” ovat sananmuodon perusteella arvioituna yksiselitteisiä. Hovioikeus siten katsoi, että kauppakirjan myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto oli pätevä. Hovioikeus siten kumosi käräjäoikeuden tuomion.
Lopuksi
Kyseisen hovioikeuden ratkaisuun on haettu valituslupaa korkeimmalta oikeudelta, joten se ei ole vielä lainvoimainen.
Kuten hovioikeuden ratkaisusta voidaan päätellä, niin vastuunrajoitusehdon pätevyyden arviointi on kokonaisharkintaa eli tapauskohtaisesti otetaan huomioon aina kulloinkin kyseessä olevan kaupan olosuhteet. Ensisijaisesti kiinnitetään huomiota siihen, kuinka selvä ja yksiselitteinen vastuunrajoitusehto on. Lisäksi arvioidaan sitä, onko kaupan osapuolilla ollut tasavertaiset mahdollisuudet arvioida vastuunrajoitusehdon merkitys ja sen seuraukset sekä se, että onko ostaja saanut asunnon alhaisemmalla hinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Tarvitsetko apua?
Lue lisää artikkeleitamme:
- Vastuunjakoehtojen käyttäminen asunto- ja kiinteistökaupoissa, osa 1/3
- Vastuunjakoehtojen käyttäminen asunto- ja kiinteistökaupoissa, osa 2/3
- Vastuunjakoehtojen käyttäminen asunto- ja kiinteistökaupoissa, osa 3/3
- Eväitä onnistuneeseen kiinteistökauppaan
- Mitä asiakirjoja tarvitset asunnon myyntiä varten ja mihin ostajan niissä kannattaa kiinnittää huomiota?
- Ohjeita ostajalle tilanteeseen, jossa kiinteistökaupan jälkeen kiinteistöstä löytyy virhe
- Hyvä kuntotarkastus -mitä huomioon ja tilausta tehtäessä?
- Merkkiainetutkimus -mikä se on ja mihin voidaan käyttää?
- Homekoiratutkimus -mikä se on ja milloin sitä voidaan käyttää?
