Urakkasopimuksen tekeminen – Mitä kannattaa huomioida?
Kun olet remontoimassa kotiasi ja olet tilaamassa remontin ulkopuoliselta urakoitsijalta, on urakkasopimus hyvä tehdä aina kirjallisesti. Suullisen sopimukseen varaan jätetty sopiminen aiheuttaa usein epäselvyyttä ja erimielisyyksiä siitä, mitä on sovittu. Tässä artikkelissa annetaan vinkkejä siitä, mitä ennen remontin aloittamista kannattaa selvittää ja ottaa huomioon. Artikkelissa käsitellään ainoastaan kuluttajan ja elinkeinoharjoittajan välillä tehtyjä urakkasopimuksia, eikä siten esim. kahden elinkeinoharjoittajan välillä tehtyjä sopimuksia tai sopimuksia, joissa kotitalous palkkaa remonttimiehen työsuhteeseen.
Urakoitsijan taustatiedot, referenssit ja pätevyydet
Urakoitsijan taustatiedot kannattaa selvittää etukäteen ennen sopimuksen tekemistä eli se, ettei urakoitsija ole taloudellisissa vaikeuksissa ja että urakoitsijalla on riittävä osaaminen tehtävään työhön. Yritys- ja yhteisötietojärjestelemän kautta pääsee tarkastamaan esim. onko yrityksellä verovelkaa eli maksamattomia veroja. Mikäli yrityksellä on paljon maksamattomia veroja tai muita maksuja tms. voi vaarana olla urakoitsijan konkurssi. Urakoitsijan taloustietoja saa tilattua luottotietoja ylläpitäviltä yrityksiltä.
Kannattaa myös tarkastaa, onko urakoitsija arvonlisäverovelvollisen rekisterissä eli (ALV-rekisterissä) ja ennakkoperintärekisterissä. Tämä on edellytys myös sille, että voit hakea kotitalousvähennystä. Nämä selviävät myös ytj-fi:stä.
Mikäli olet tilaamassa kylpyhuoneremonttia, on suositeltavaa tarkistaa, että urakoitsijalla on voimassa oleva VTT:n myöntämä vesieristyssertifikaatti. Urakoitsija, jolla on VTT-sertifikaatti, on suorittanut VTT:n asettamat kirjalliset ja näyttökokeet hyväksytysti ja VTT:n sertifioimalla vedeneristäjällä tulee olla työkokemusta vähintään 18 kuukauden ajalta rakennusalalta. Mikäli tämän sertifikaatti urakoitsijalla on, kertoo se tarvittavasta osaamisesta ja taidosta märkätilojen remontoimiseen. Sertifikaattien haltijoista pidetään rekisteriä, johon pääset tästä. Kannattaa myös huomata, että sertifikaatti on aina henkilökohtainen ei siis yrityskohtainen.
Mikäli remonttiin kuuluu sähkötöitä, on hyvä tarkastaa myös, että sähkötöiden tekijällä on sähköurakointioikeudet tehdä sähkötöitä. Tämän voi tarkastaa Tukesin ylläpitämästä rekisteristä.
Urakoitsijalta kannattaa pyytää selvitystä aiemmista remonttikohteista eli urakoitsijan referenssit on hyvä tarkastaa ja kysellä kokemuksia mahdollisesti aiemmilta asiakkailta. Mikäli urakoitsija on aiemmin tehnyt useita vastaavanlaisia remontteja, kertoo se mm. urakoitsijan osaamisesta ja kokemuksesta.
Sopimus kirjallisesti ja sopimusehdot:
Urakkasopimus kannattaa tehdä aina kirjallisesti ja usein kannattaakin vaatia, että sopimuksen teossa käytetään valmiita alalla yleisesti noudatettavia hyväksyttyjä sopimuspohjia ja sopimusehtoja. Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot RYS-9 1998 (soveltuvat käytettäviksi urakoitsijan ja kuluttajatilaajan välillä tehtävissä rakennusurakkasopimuksissa, joiden arvonlisäverollinen urakkahinta on noin 10.000 euroa tai enemmän) tai REYS-8 1995-sopimusehdot (soveltuvat, jos urakan arvonlisäverollinen hinta on alle 10 000 euroa).
Nämä sopimusehdot ovat Kattoliitto ry:n, LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry:n, Suomen Maalarimestarimaalariliitto ry:n, Rakennusteollisuus RT ry:n ja Suomen Sähkö- ja teleurakoitsijaliitto ry:n yhteistyössä laatimat. Nämä sopimusehdot ovat kuluttaja-asiamiehen tarkastamat ja hyväksymät.
Remontin hinta, materiaalit ja laskutusperusteet:
Remontin hinnoittelussa kannattaa tarkoin sopia onko kyse urakkahinnasta vai tuntitöistä. Tyypillinen riita liittyykin yleensä siitä, onko sovittu urakka- vai tuntityöstä.
Mikäli on sovittu urakkahinnasta, täytyy myös tarkoin kirjata sopimukseen, mitä töitä ja materiaaleja tämä urakkahinta pitää sisällään. Urakkahinta on sovittu kiinteä hinta, jota urakoitsijan ei tarvitse alittaa, mutta se ei saa ylittyä.
Mikäli työ laskutetaan tuntitöinä, kannattaa pyytää arvio tuntimäärästä ja kirjata se sopimukseen. Kannattaa myös kirjata onko kyse sitovasta vai suuntaa-antavasta hinta-arviosta. Sitovaa hinta-arviota urakoitsija ei saa ylittää kuin 15 %:lla, ellei sopimuksessa ole toisin sovittu. Suuntaa-antava hinta-arvio ei sido urakoitsijaa, jos tällaisesta on sovittu. Mikäli työn kuluessa havaitaan, että hinta nousee huomattavasti ennakoitua suuremmaksi, on urakoitsijan ilmoitettava tästä tilaajalle.
Samoin tulee sopia siitä, kumpi osapuoli hankkii tarvittavat materiaalit. Mikäli urakoitsija hankki materiaalit, on sovittava materiaaleista veloitettavasta hinnasta, mikäli kyse ei ole urakkahinnasta ja materiaalit kuulu urakkahintaan. Usein on järkevää, että urakotisija hankkii tarvittavat materiaalit, koska silloin hän myös vastaa materiaalien oikeasta määrästä ja että ne saapuvat ajallaan.
Usein varsinkin vanhojen talojen remontoinnin yhteydessä tulee eteen yllätyksiä kuten kosteusvaurioita, joita urakoitsija ei ole yleensä voinut ottaa huomioon urakkahintaa sopiessa. Tällaiset työt tehdään yleensä lisätöinä, joiden tekemisestä tulee sopia etukäteen tilaajan kanssa. Urakoitsija ei voi siis toimia niin, että tekee nämä lisätyöt ja laskuttaa niistä tilaajaa. Urakoitsijan pitää siis etukäteen sopia näistä tilaajan kanssa. Näistä on hyvä sopia myös kirjallisesti.
Remonttia ei kannata maksaa etukäteen eli maksa vasta kun remontti on valmis. Kannattaa siis sopia, että lasku maksetaan vasta kun työt on tehty ja olet tarkastanut työn tuloksen eli, että se vastaa sitä mitä on sovittu.
Mikäli kuitenkin kyse on isosta remontista, remontti usein sovitaan maksettavaksi erissä, jolloin maksettavien erien tulee vastata enintään remontoijan suorittajan suorituksen kulloistakin arvoa eli kukin erä maksetaan aina valmistuneen työvaiheen jälkeen.
Aliurakoitsijat
Sopimuksessa kannattaa huomioida myös, että siinä on mainittu myös aliurakoitsijat kuten sähkö- ja putkimiehet. Aliurakoitsijoiden osalta tulee sopimuksessa mainita yritys/nimi- ja yhteystiedot sekä tieto siitä, mihin osaan tilattua työtä aliurakoitsijaa käytetään. Pääsääntöisesti aliurakoitsijan työt sisältyvät pääurakan hintaan ja pääurakoitsija vastaa käyttämiensä aliurakoitsijoiden työstä. Jos kuitenkin pääurakoitsija menee konkurssiin tms. voi tilaajalla olla oikeus kääntyä aliurakoitsijan puoleen, mikäli aliurakoitsijan tekemässä työssä on virhe.
Remontin viivästyminen ja seuraamuksista sopiminen:
Sopimukseen on hyvä kirjata myös se, milloin remontin tulee olla valmis. Mikäli remontin valmistuminen viivästyy urakoitsijasta johtuvasta syystä, tilaaja voi vaatia viivästymisestä hyvitystä. Sopimuksessa kannattaakin sopia mahdollisista hyvityksestä viivästystilanteissa.
Mikäli sopimukseen sovelletaan edellä mainittuja valmiita sopimusehtoja (RYS-9 1998 tai REYS-8 1995), on niissä myös ehdot tilaajan oikeudesta saada urakoitsijalta vakiokorvausta viivästyksestä. Tilaajalla voi olla oikeus saada vakiokorvauksen lisäksi myös vahingonkorvausta vakiokorvauksen määrän ylittävistä vahingoista. Tilaajan tulee näyttää toteen hänelle aiheutunut vahinko ja sen määrä.
Tilaajalla voi olla joissakin tapauksissa oikeus myös purkaa urakkasopimus urakoitsijan viivästyksen vuoksi, jos viivästyksestä aiheutuu tilaajalle olennaista haittaa.
Kuluttajatilaajan ja urakoitsijan väliseen sopimukseen sovelletaan myös kuluttajansuojalakia (mm. luku 8 eräät kuluttajapalvelussopimukset), jossa on säädökset myös seuraamuksista palveluksen viivästymisestä (oikeus pidättyä maksusta, tilaajan oikeus vaatia sopimuksen täyttämistä, sopimuksen purku sekä vahingonkorvaus).
Vakuutukset
Urakkakohteen palo- ja vahinkovakuuttamisesta sovitaan tapauskohtaisesti urakkasopimuksessa erikseen. Kannattaa siis sopia ja selvittää kumpi, tilaaja vai urakoitsija, vastaa tarvittavien vakuutusten hankkimisesta.
Kannattaa myös varmistaa, että urakoitsijalla on voimassa oleva vastuuvakuutus.
Tarvittavat luvat ja ilmoitukset taloyhtiölle
Jos asut omakotitalossa, tulee selvittää ennen remontin aloittamista, täytyykö remontille hankkia rakennusvalvontaviranomaisen lupa (kuten rakennuslupa tai toimenpidelupa). Nämä asiat kannattaa selvittää kunnan rakennusvalvonnasta.
Mikäli asut huoneistossa asunto-osakeyhtiössä, täytyy sinun tehdä kirjallinen ilmoitus tarvittavine liitteineen remontista etukäteen asunto-osakeyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä tai muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.
Myös tällöin saattaa remontille tarvita rakennusvalvontaviranomaisen luvan. Jos lupa tarvitaan, taloyhtiön tulee se hakea tai vaihtoehtoisesti taloyhtiö voi valtuuttaa osakkeenomistajan (eli remontin teettäjän) hakemaan luvan. Remontin teettäjänä vastaat itse kustannuksista.
Remontin valvonta
Varsinkin isompien remontin etenemistä kannattaa valvoa, ja tähän kannattaa tarvittaessa palkata ulkopuolinen valvoja, etenkin jos kyse on isommasta ja kalliimmasta remontista. Mikäli asut asunto-osakeyhtiössä, niin asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa remonttia ja yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Taloyhtiö usein vaatiikin, että remontin valvonnan suorittaa ulkopuolinen valvoja. Remontin tilannut osakkeenomistajan vastaa tarpeellisista ja kohtuullista yhtiön valvontakuluista.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Lisätietoa tai apua?
Lue myös nämä asuntomyyntiin liittyvät artikkelit:
- Urakoitsijan virhevastuu ja sen ajallinen ulottuvuus korjausrakentamisessa
- Asunto- ja kiinteistökaupan virhetyypit sekä virheiden seuraamukset pähkinänkuoressa
- Asuntoradion aiheena kerrostalojen korjausrakentaminen ja putkiremontit
- Mitä yhteisomistussuhteesta on hyvä tietää ja miten yhteisomistussuhde lopetetaan
- Kuolinpesään kuuluvan kiinteistön myyminen tai jakaminen
