.

Yhä yleisempää on, että asunto- ja kiinteistökaupan yhteydessä tehdään kuntotarkastus. Tämä on myös lähtökohtaisesti aina suositeltavaa, kunhan myös tutkimusten sisältö ja suorittaja valitaan oikein.

Asunto- tai kiinteistökauppa on suurelle osalle ihmisistä taloudellisesti elämän merkittävin oikeustoimi, johon ei tulisi sen enempää myyjän kuin ostajankaan ryhtyä hätiköiden.

Ostajan tulee perehtyä huolella kaupankohteen ominaisuuksiin ja kuntoon ennen kaupasta päättämistä. Ostajan lain mukaisten velvollisuuksien täyttämiseksi on yleensä riittävää, että ostaja tutustuu kaupan kohteeseen mahdollisimman huolellisesti ilman ulkopuolista asiantuntijaa. Käytännössä rakennustekniikkaa tuntemattomien ostajien mahdollisuudet saada tällä tavoin riittävän kattavaa tietoa kaupan kohteen kunnosta, odotettavissa olevista kunnostustarpeista ja mahdollisista riskeistä kuitenkin varsin rajalliset. Mikäli kaupan kohteen kuntoa ei ole ennen kauppaa riittävästi selvitetty, voi tämä olla merkittävä riski myös myyjän kannalta.

Suositeltavaa on, että kaupan kohteeseen suoritettaisiin aina ennen kauppaa ulkopuolisen asiantuntijan toimesta kattava kuntotarkastus, jolloin mahdolliset kaupan kohteen viat ja riskit voidaan ottaa huomioon jo kaupasta neuvoteltaessa. Kuntotarkastuksen merkityksen voidaan ajatella olevan sitä korostuneempi, mitä iäkkäämmästä rakennuksesta on kysymys, Käytännössä epäkohtia voi kuitenkin ilmetä uusissakin rakennuksissa, minkä vuoksi kuntotarkastusta ei tällöinkään kannata unohtaa.

Minkälainen on oikeaoppinen asuntokaupan kuntotarkastus?

Jos talokauppa harkitseville ei aina ole selvää, kannattaako kaupan kohteeseen tehdä kuntotarkastus, on tätäkin epäselvempää se, mitä kunnollinen asuntokaupan kuntotarkastus käytännössä tarkoittaa. Rakennusten kuntoa voidaan arvioida ja tutkia monin eri tavoin, ja toisinaan kuulee puhuttavan ”kuntotarkastuksesta” taikka ”kuntotutkimuksesta” silloinkin, kun kohteeseen tosiasiassa on suoritettu vain kosteuskartoitus. Seuraavat termit on syytä erottaa toisistaan:

• Kosteuskartoitus on tutkimus, jossa havainnoidaan rakenteissa esiintyvää kosteutta taikka tutkitaan mahdollisen yksittäisen vaurion tai ongelman syytä ja laajuutta mittaamalla rakenteiden kosteutta pintamittauksin rakenteita rikkomatta. Tutkimus kertoo lähinnä vain siitä, onko rakenteissa pintapuolisesti havaittavissa tutkimushetkellä poikkeavaa kosteutta.
  
• Asuntokaupan kuntotarkastus on pääasiassa aistinvaraisilla havainnoilla rakennetta rikkomattomin menetelmin tehty rakennusteknisen kunnon arviointi. Apuvälineenä käytetään teknisiä mittalaitteita. Asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältö, suoritustapa ja raportointi on määritelty kuluttajan näkökulmasta tilaajan ohjeessa sekä suoritusohjeessa.
  
• Kuntoarvio on rakennuksen rakenteellisen kunnon tutkimus, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin rakenteita rikkomatta.
  
• Kuntotutkimus on näitä perusteellisempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen tietyn osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden silmämääräistä tarkempien menetelmien avulla. Kuntotutkimuksessa voidaan esimerkiksi myös ottaa rakennusmateriaaleista näytteitä laboratoriossa analysoitaviksi.

Kaikkien asuntokaupan kuntotarkastajien voidaan edellyttää toimivan Rakennustiedon julkaiseman suoritusohjeen KH-90-00394 mukaisesti. Kyseinen ohjetiedosto antaa tarkastajalle varsin yksityiskohtaiset ohjeet siitä, kuinka kohde tulee selvittää ja tarkastus suorittaa sekä raportoida. Myös tarkastuksen tilaajalle on olemassa omat ohjeet, KH-90-00393 tilaajan ohje, sekä KH 90023, tilaussopimus. Tilaajan sekä myyjän teettämään kuntotarkastukseen perehtyvän ostajan kannattaa varmistua siitä, että kuntotarkastus on suoritettu kyseisten ohjeiden mukaisesti, sillä näin suoritettua kuntotarkastusta voidaan lähtökohtaisesti pitää asianmukaisena ja luotettavana.

Asuntokaupan kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa asuntokaupan osapuolille puolueetonta tietoa tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, terveys- ja käyttöturvallisuusriskeistä, sekä niihin liittyvistä toimenpide-ehdotuksista. Hyvä kuntotarkastaja on puolueeton eikä mielistele tilaajaa. Hän kertoo kuntotarkastuksen tulokset ymmärrettävästi eikä ympäripyöreästi.

Asuntokaupan kuntotarkastuksessa kohdetta arvioidaan näkyviltä osin tilaajan antamien tietojen ja kohteen iän perusteella. Tarkastus suoritetaan lähtökohtaisesti aistienvaraisesti ja rakennetta rikkomattomin menetelmin. Omistajan luvalla voidaan kuitenkin tarvittaessa tehdä myös pienimuotoisia rakenteeseen kohdistuvia toimenpiteitä (esim. porauksia tai pieniä rakenneavauksia). Tarkastuksessa tulee erityistä huomiota kiinnittää ns. riksirakenteisiin, ja selostaa myös näiden merkitys kaupan osapuolille selkeästi ymmärrettävällä tapaa. Mikäli tarkastuksen suorittaja havaitsee rakenteellisia riskejä ja/tai viiteitä mahdollisista rakenteissa piilevistä vaurioista, tulee tarkastuksen suorittajan suositella tarkempia lisätutkimuksia rakenteita tarvittaessa avaamalla.

Kuntotarkastuksen teettäminen ja tarkastajan valinta

Kuntotarkastus suositellaan teetettäväksi hyvissä ajoin, mielellään viimeistään myynnin aloitusvaiheessa. Mikäli myyjä ei ole teettänyt kohteeseen kuntotarkastusta, voi ostaja asettaa sen teettämisen ostotarjouksensa ehdoksi tai muutoin sopia myyjän kanssa tarkastuksen teettämisestä. Kuntotarkastuksen tilaajana voi olla myyjä, ostaja, kiinteistönvälittäjä tai osapuolet yhdessä. Sopimus tulee tehdä aina kirjallisesti.

Kuntotarkastuksia suorittavat Suomessa lukuisat eri toimijat yksityisistä elinkeinoinharjoittajista suuriin yrityksiin. Pätevyysvaatimuksia ei ole, eikä toimintaa säädellä laissa, joten kuntotarkastuksen tekijänä voi periaatteessa olla kuka tahansa. Kuntotarkastuksen suorittajan valintaan ja riittävään ammattitaitoon kannattaakin kiinnittää erityistä huomiota.

Asuntokaupan kuntotarkastajan vapaaehtoisen pätevyyden (AKK) suorittaneilta kuntotarkastajilta edellytetään vähintään teknikkotasoista rakennusalan tutkintoa, AKK-pätevyyskoulutusta, pätevyystenttiä ja laajaa työkokemusta. Asuntokaupan kuntotarkastajan tulee suorittaa tarkastus Rakennustietosäätiön laatiman suoritusohjeen mukaisesti.

Asuntojen kuntotarkastuksia asuntokauppaa varten tekevät myös Keskuskauppakamarin tarkastuksiin hyväksytyt tavarantarkastajat (HTT). Kiinteistöjen kuntotarkastukset -hyväksymisryhmän omaavat tavarantarkastajat ovat AKK-pätevyyskoulutuksen käyneitä ja tekevät hekin kuntotarkastuksia Rakennustietosäätiön asuntokauppaa varten laatiman suoritusohjeen mukaisesti.

Muita pätevyyksiä ovat Rakennuksen kuntoarvioija (PKA) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM).

Asuntokaupan kuntotarkastus on suositeltavaa teettää aina pätevällä ja hyvämaineisella toimijalla, joka noudattaa tätä varten laadittuja ohjeita ja ns. hyvää kuntotarkastustapaa. Tutkintokaan ei yksistään aina takaa ammattitaitoa, minkä vuoksi kannattaa kiinnittää huomiota myös kuntarakastuksen suorittajan kokemukseen, ja erityisesti kokemukseen juuri tukittavan olevan kaltaisista kohteista.

Ammattitaidottomalta kuntotarkastajalta saattaa jäädä esimerkiksi piilevä homevaurio selvittämättä. Tämä voi johtaa pahimmillaan kalliisiin korjauksiin, pitkiin oikeudenkäynteihin ja terveyden menetykseen. Vaarana voi toisaalta olla sekin, että korjauksia tehdään väärien johtopäätelmien vuoksi turhaan.

Asianmukainen kuntotarkastus kestää useita tunteja ja siitä laadittu raportti sisältää tyypillisesti kymmeniä sivuja. Tutkimus maksaa keskimäärin noin 1.000-2.000 euroa. Hinnoissa on jonkin verran hajontaa, eikä hinnaltaan halvin suinkaan ole aina se paras ja järkevin valinta.

Välittäjän rooli ja velvollisuudet

Ajoittain törmää varoituksiin siitä, ettei kaupan osapuolten tulisi luottaa välittäjän suosittelemaan kuntotarkastajaan. Välittäjän suosittelemaa tarkastajaa on tällöin pidetty riskinä sen vuoksi, että välittäjän intresseissä on myydä kohde nopeasti, eikä silloin ole aikaa kunnollisiin tutkimuksiin, joissa ilmenevät viat voisivat vieläpä johtaa kauppojen peruuntumiseen. Näin yksioikoinen välittäjän motiiveihin perustuva päätelmä on kuitenkin hyvin lyhytkatseinen, eikä välittäjän missään tapauksessa tulisi ohjata kaupan osapuolia tekemään kauppaa vajavaisin tiedoin.

Välitysliikkeiden toimintaa sääntelevät lait. Välitysliikkeen on lain mukaan suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Hyvän välitystavan tapaohjeen mukaisesti välitysliikkeen tulee ottaessaan kohteen välitettäväksi ensiksikin tiedustella toimeksiantajalta, onko kohteesta joskus aiemmin jo tehty kuntoon liittyviä selvityksiä. Jos tällaisia on tehty, välitysliikkeen tulee pyytää raportit ja tutustua niihin. Jos raporttien perusteella on tehty korjauksia, tulee välitysliikkeen pyytää selvitys korjausten tekoajasta, laajuudesta ja tekijästä.

Välitysliikkeen tulee edelleen kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Hyvä välitystapa edellyttää, että välitysliikkeen tulee tällöin suositella nimenomaan asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, tilaajan ohje sekä KH 90-00394, suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus). Toimeksiantaja voi lopulta vapaasti päättää teettää muunkinlaisen kuntoon liittyvän selvityksen, mutta välitysliikkeen tulee siis suositella nimenomaan standardien mukaista tarkastusta.

Edelleen hyvä välitystapaa vaatii, että jos välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, tulee välitysliikkeen antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot. Jos välitysliike saa suosittelemaltaan kuntotarkastusyritykseltä vinkkipalkkion tai muun korvauksen, tulee tästä kertoa toimeksiantajalle. Välitysliikkeen on myös kiinnitettävä myyjän huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista myyjän vastuuta kaikista vioista ja ostajan huomiota siihen, ettei kuntoselvitys poista ostajan tarkastusvelvollisuutta.

Mikäli välitysliike suosittelee muuta kuin ohjekorttien mukaista kuntotarkastusta, ja kaupan kohteen mahdolliset viat ja puutteet jäävät tämän seurauksena ennen kauppaa havaitsematta, voi välitysliike joutua vastaamaan kaikista vahingoista, joita kaupan osapuolille tämän johdosta aiheutuu. Ammattitaitoinen ja hyvä välittäjä tunnistaa velvollisuutensa ja vastuunsa, ja asettaa kaupan osapuolten edun omien etujensa edelle myös kuntotarkastuksen suorittamisesta päätettäessä ja suorittajaa valittaessa.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

.

Kuntotarkastuksia käsitellään myös Asuntoradiossa:

.

Lue myös nämä asuntomyyntiin liittyvät artikkelit:

• Ostajan selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa
• Kuntotarkastajan vastuu
• Hyvän kuntotarkastuksen resepti
• Hyvän kuntotarkastajan jäljillä
• Vastuunjakoehtojen käyttäminen asunto- ja kiinteistökaupoissa, osat 1 – 3
• Miten välttää kallis ja aikaa vievä riitely asuntokaupassa
• Korjausvelka ja sen merkitys asunto- ja kiinteistökaupassa
• Ole tarkkana ostaessasi 1970 -luvun omakotitaloa tai rivitaloa
• Rakennuksen kosteusvaurio on ikävä yllätys

.

Tarvitsetko apua asunto- ja kiinteistölakiin liittyvissä asioissa?

.

Jaa artikkeli: