fbpx
Soita meille 0600 02110 (ark. 9–16, 2.00 €/min + pvm/mpm sis. alv 24 %)

Sivullisen vastuu asuntokaupan virheestä

Herkulex.fi /

Asuntokaupan virheen johdosta ostaja voi esittää vaatimuksia myyjälle mutta joissain tilanteissa ostajalla voi olla oikeus esittää vaatimuksia myös virheen aiheuttanutta sivullista kohtaan. Sivullisen vastuu voi syntyä vain tietyin laissa säädetyin edellytyksin. Tämän sivullisen vastuu määräytyy siten eri sääntöjen mukaan kuin myyjän vastuu. Tässä artikkelissa käymme läpi niitä sivullisia tahoja, joille ostajalla tai myös myyjällä voi olla oikeus esittää vaatimuksia virheen perusteella.

Myyjän oikeus esittää vaatimuksia edeltäjälleen

Kaupan kohteella on usein ollut useita omistajia vuosien varrella. Kaupan kohteen mahdollinen virhe on voinut olla kaupan kohteessa jo ennen myyjää, jolloin tulee myös arvioitavaksi myyjän edeltäjän vastuu virheestä.

Myyjän oikeutta vedota virheeseen rajoittaa kuitenkin se, että edellisen myyjän vastuu kiinteistökaupassa rajoittuu viiteen vuoteen ja asunto-osakkeen kaupassa kahteen vuoteen hallinnan luovutuksesta. Usein tämä vastuuaika on mennyt jo ohi, kun virhe havaitaan.

Kyseisiä aikarajoja ei kuitenkaan huomioida, mikäli myyjän edeltäjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Edellä mainittuja vastuuaikoja ei sovelleta myöskään, jos myyjän edeltäjä on elinkeinoharjoittaja.

Mikäli myyjän ja hänen edeltäjänsä välinen kauppa oli uuden asunnon kauppa, jolloin myyjän edeltäjän virhevastuuta arvioidaan asuntokauppalain 4 luvun perusteella, ei tässäkään tapauksessa vastuuaika rajoitu kahteen vuoteen.

Ostajan oikeus esittää vaatimuksia myyjän edeltäjälle

Myös ostaja voi joissain tapauksissa esittää vaatimuksia myyjän edeltäjälle.

Kiinteistökaupassa ostajan oikeutta esittää virheen perusteella vaatimuksia suhteessa myyjän edeltäjään säännellään maakaaren 2 luvun 26 §:n 1 momentin 1 kohdassa eli jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hänellä on oikeus kohdistaa kiinteistön laatuvirheeseen perustuva vaatimuksensa myyjän sijasta sellaiseen ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavaan tai myyvään elinkeinonharjoittajaan, joka on luovuttanut kiinteistön edellä mainittuun tarkoitukseen myyjälle tai tämän edeltäjälle.

Näin ollen kuluttajan asemassa oleva ostaja voi siten esittää vaatimuksia myyjän edeltäjälle pääsääntöisesti vain silloin, jos myyjän edeltäjä on elinkeinoharjoittaja. Samoin edellytetään, että myyjä on ollut myös kuluttajan asemassa. Jos myyjän edeltäjä on yksityinen henkilö, ei ostaja voi silloin kohdistaa vaatimuksiaan myyjän edeltäjään.

Lisäksi tulee huomioida, että elinkeinonharjoittaja vastaa vain sellaisesta virheestä, josta hän olisi ollut vastuussa omalle sopijapuolelleen, ja enintään siihen määrään, jonka hän olisi ollut tälle velvollinen maksamaan. Elinkeinonharjoittaja vapautuu vastuusta, jos virheestä on suoritettu korvaus kiinteistön aikaisemmalle omistajalle tai jos tämä on virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

Asunto-osakkeen kaupassa ostajalla on asuntokauppalain 5 luvun 3 §:n perusteella oikeus vedota asunnon virhettä koskeviin 4 luvun säännöksiin (uuden asunnon kauppa) suhteessa asuntokauppalain 4 luvun 1 §:ssä tarkoitettuun asunnon myyjään (asunnon ensimmäinen myyjä) vaikka hän olisi ostanut asunnon muulta henkilöltä. Ensimmäisellä myyjällä tarkoitetaan 1) perustajaosakasta, joka rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa tai 2) elinkeinoharjoittajaa, joka muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Ostajalla ei kuitenkaan ole tällaista oikeutta sellaisen virheen osalta, joka on syntynyt asunnon ensimmäisestä myyjästä riippumattomasta syystä sen jälkeen, kun hän luovutti asunnon edelleen tai siltä osin kuin asunnon ensimmäinen myyjä on jo hyvittänyt virheen asunnon aikaisemmalle omistajalle tai asuntoyhteisölle tai jos asunnon aikaisempi omistaja ei virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi voisi vedota virheeseen. Ostajalla ei ole oikeutta myöskään siltä osin kuin vaatimus koskee hinnanalennusta tai kauppahinnan palauttamista ja ylittää määrältään sen, mitä asunnon ensimmäisen myyjän oma sopijapuoli olisi voinut vaatia samalla perusteella.

Rakennus- tai korjaustyön tehneen urakoitsijan ja taloelementtien toimittajan vastuu

Joskus kaupan kohteen virheen syynä voi olla rakentamisen tai korjaamisen yhteydessä tehdyt rakennusvirheet tai vikoja voi olla myös rakentamisessa käytetyissä elementeissä. Vastuuseen suhteessa kiinteistön ostajaan voi joutua myös kiinteistöllä olevan rakennuksen rakentamisesta tai peruskorjauksesta vastannut urakoitsija sekä taloelementtien toimittaja.

Maakaaren 2 luvun 26 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten, hänellä on oikeus kohdistaa kiinteistön laatuvirheeseen perustuva vaatimuksensa myyjän sijasta sellaiseen taloelementtien toimittajaan, urakoitsijaan tai muuhun elinkeinonharjoittajaan, joka on sopimuksen tai kuluttajansuojalain 9 luvun  (Taloelementtien kauppa ja rakennusurakka) säännösten mukaan vastuussa virheestä myyjälle tai tämän edeltäjälle. Jotta ostaja voisi esittää vaatimuksia, on hänen oltava kuluttajan asemassa, myyjän ei ole kuitenkaan tarvinnut olla kuluttajan asemassa.

Elinkeinonharjoittaja vastaa vain sellaisesta virheestä, josta hän olisi ollut vastuussa omalle sopijapuolelleen, ja enintään siihen määrään, jonka hän olisi ollut tälle velvollinen maksamaan. Elinkeinonharjoittaja vapautuu vastuusta, jos virheestä on suoritettu korvaus kiinteistön aikaisemmalle omistajalle tai jos tämä on virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

Laitetoimittajan vastuu

Vastuuseen suhteessa asunnon ostajaan voi joutua asuntoon liitetyn laitteen toimittaja.

Tällaisia laitteita voivat olla esim. kylmäkalusteet, liesi, keskuspölynimuri yms.

Asuntokauppalain 5 luvun 6 §:n mukaan jos asuntoon kuuluvassa laitteessa on virhe, asunnon ostajalla on kuluttajansuojalain 5 luvun 31 §:n mukainen oikeus kohdistaa virheen perusteella vaatimuksia elinkeinonharjoittajaan, joka on aikaisemmassa myyntiportaassa luovuttanut laitteen jälleenmyyntiä tai asuntotuotantoa varten. Asunnon ostajalla ei kuitenkaan ole kuitenkaan kyseistä oikeutta, jos asunnon aikaisempi omistaja ei virheilmoituksen laiminlyönnin vuoksi voisi vedota virheeseen.

Kiinteistövälitysliikkeen vastuu

Kiinteistövälitysliikkeen vastuu myyjälle ja ostajalle määräytyy välityslain perusteella. Jotta välitysliike olisi vastuussa myyjälle, on välitysliikkeen suorituksessa oltava virhe. Välitysliike voi joutua vastuuseen myös ostajaa kohtaan, mikäli välittäjän virheellisestä menettelystä on aiheutunut ostajalle vahinkoa. Välitysliikkeen virhe perustuu usein tiedonanto- tai selonottovelvollisuuden rikkomiseen.

Kuntotarkastajan vastuu

Kuntotarkastajan vastuu kuluttaja-toimeksiantajaansa kohtaan määräytyy sopimuksen ja kuluttajansuojalain 8 luvun (Eräät kuluttajapalvelusopimukset) perusteella. Kuntotarkastaja voi joutua vastuuseen vain, mikäli hänen suorituksessaan on virhe. Tarkastaja ei siten yleensä vastaa kaupan kohteen puutteesta/viasta. Mikäli tämä vika/puute olisi voitu tarkastuksessa havaita eikä tarkastaja ole sitä havainnut ja jos tämä vika pahenee ja siitä aiheutuu vahinkoa, voi vastuu tulla kyseeseen.

Lopuksi

Kaupan kohteen virheestä ostaja voi tiettyjen edellytysten täyttyessä esittää vaatimuksia suoraan virheestä vastuussa olevalle sivulliselle. Joskus voi olla järkevämpää kohdistaa vaatimus myyjän sijasta virheestä vastuussa olevaan sivulliseen, koska tällöin voidaan välttää takautumisvaatimusten sarja, eli että ensin ostaja esittäisi vaatimuksen myyjälle ja myyjä edeltäjälleen, jolloin asia voi vain monimutkaistua. Vaatimuksien kohdistaminen muuhun kuin myyjään, voi olla ostajan kannalta olla järkevämpää myös siinä tapauksessa, että myyjä on maksukyvytön. Usein nämä vastuukysymykset ovat usein monimutkaisia ja vaativat tarkempaa selvittämistä, jolloin kannattaa kääntyä asiantuntevan lakimiehen puoleen.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:

Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua?

Ota yhteyttä!

Lue lisää artikkeleitamme: