Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti ja vahingonkorvausvastuu
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n mukaisesti osakkeenomistajan on ilmoitettava viipymättä yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.
Osakkaan tulee seurata huoneistonsa kuntoa ja ilmoittaa isännöitsijälle taikka yhtiön hallitukselle mahdollisimman pian, jos havaitsee asunnossaan yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvan vian taikka epäilee vauriota yhtiön vastuulla olevissa rakenteissa. Ilmoituksen tekeminen on tärkeää, jotta yhtiö voi huolehtia vastuulleen kuuluvien rakenteiden korjaamisesta ja välttää mahdolliset lisävahingot. Käytännössä ilmoituksen voi tehdä isännöitsijälle, tai jos sellaista ei ole, yhtiön hallitukselle, jonka vastuulla on huolehtia yhtiön ja sen rakennusten kunnossapidosta osakkaiden etua silmällä pitäen.
Vahingonkorvausvastuu ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla ASOYL:n 4 luvun säännöksiä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.
Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seurauksena osakkeenomistaja voi siis joutua korvaamaan lisävahingot, joita vauriosta ilmoittamatta jättämisestä aiheutuu yhtiölle tai muille osakkaille.
Esimerkiksi havainnot mahdollisista putkivuodoista taikka mahdollisista kylpyhuoneen vedeneristeisiin ulottuvista rakenne vaurioista on syytä aina ilmoittaa yhtiölle välittömästi. Tämän tyyppisten vikojen esiintymistä osakkaan on myös syytä aina tarkkailla aktiivisesti, ja tarkistaa asunnon kunto mahdollisten vikojen varalta säännöllisesti silloinkin, kun se on tyhjillään. Jos osakkeen omistaja ei ilmoita tällaisesta viasta taloyhtiölle viivytyksettä sen havaittuaan tai kun hänen olisi se pitänyt havaita, voi osakas joutua vastuuseen ilmoittamatta jättämisestä aiheutuvasta vahingosta. Mikäli osakas esimerkiksi viivyttelee ilmoituksen kanssa ja vesi pääsee tunkeutumaan syvemmälle rakenteisiin taikka vauriot laajenevat muihin huoneistoihin, saattaa osakas joutua tästä vastuuseen.
Jos osakkeenomistaja on viivyttelyllään aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, on yhtiön korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään ASOYL:n 4 luvun 2 §:ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on tällöin korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.
Tuottamuksen arviointi
Osakkaan huolellisuusarvioinnin lähtökohtana on objektiivinen arvio siitä, minkälaista toimintaa ja perehtyneisyyttä normaalihuolelliselta osakkaalta voidaan yleensä edellyttää. Osakkaan on tosin sanoen noudatettava tavanomaista huolellisuutta.
Vahingonkorvausvastuun yhteydessä puhutaan ns. aiheuttamisperiaatteesta – aiheuttaja on vastuussa tahallaan tai omalla tuottamuksellaan aiheuttamastaan vahingosta. Osakas ei siten lähtökohtaisesti vastaa esimerkiksi vuokralaisensa tuottamuksesta, vaan ainoastaan omastaan.
Myös esimerkiksi huoneiston jättäminen pitkäksi aikaa tyhjilleen ilman seurantaa on yleensä huolimattomuutta. Tarkkoja määräaikoja ei voida asettaa, mutta on esitetty, että tyhjillään olevan huoneiston kuntoa lienee tarkastettava ainakin muutaman kuukauden välein jo sen vuoksi, että vesilaitteiden käyttämättömyydestä saattaa syntyä myös hajuhaittaa. Arviointi on kuitenkin aina tapauskohtaista, ja olosuhteet kussakin yksittäisessä tapauksessa ratkaisevat sen, mitä on pidettävä huolellisena toimintana. Osakkaalle voi esimerkiksi syntyä perusteltu syy tarkistaa vuokrattuna olevan asuntonsa kunto, jolloin tarkistuksen laiminlyöntiä voidaan pitää huolimattomana toimintana.
Merkille pantavaa on, että näyttötaakka toiminnan huolellisuudesta on laissa asetettu osakkaalle. Yhtiön ei siis tarvitse todistaa osakkaan olleen huolimaton. Vahingonkärsijän täytyy kuitenkin osoittaa syntynyt vahinko sekä syy-yhteys osakkaan toiminnan ja vahingon välillä, jotta päästään säännöksen soveltamisalan piiriin. Osakkeen omistajan tulee tällöin vahingonkorvausvastuulta välttyäkseen kyetä osoittamaan toimineensa huolellisesti, eli ilmoittaneensa viasta lain edellyttämällä tapaa viipymättä sen jälkeen, kun vika on havaittu tai se olisi tullut havaita.
Korvausvastuun sovittelu
Vaikka osakas olisi yhtiötä kohtaan tuottamusperusteisessa vastuussa ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta, voi osakkaan täysimääräinen korvausvelvollisuus muodostua kohtuuttomaksi. Osakkaan korvausvelvollisuutta voidaankin tapauskohtaisesti sovitella siten, että se kattaa vain osan aiheutuneesta vahingosta.
ASOYL:n 24 luvun 7 §:n mukaan vahingonkorvauksen sovittelusta ja korvausvastuun jakaantumisesta kahden tai useamman korvausvelvollisen kesken on voimassa, mitä vahingonkorvauslain (412/1974) 2 ja 6 luvussa säädetään.
Vahingonkorvauslain 2 luvun 1 §:n mukaan vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos korvausvelvollisuus harkitaan kohtuuttoman raskaaksi ottaen huomioon vahingon aiheuttajan ja vahingon kärsineen varallisuusolot ja muut olosuhteet. Jos vahinko on aiheutettu tahallisesti, on kuitenkin täysi korvaus tuomittava, jollei erityisistä syistä harkita kohtuulliseksi alentaa korvausta.
Asunto-osakeyhtiössä olosuhteet voivat usein olla sellaiset, että osakkaan huolimattomuudesta aiheutuneet lisävahingot voivat muodostua määrältään kohtuuttomiksi suhteessa yksittäisen osakkaan taloudelliseen kantokykyyn. Yhtiöllä puolestaan voi olla huomattavasti paremmat mahdollisuudet taloudellisen taakan jakaantuessa suurelle osakasjoukolle. Mikäli osakkaan menettely ei ole ollut erityisen moitittavaa, voi korvausvastuun sovittelu tällöin hyvinkin tulla kyseeseen.
Huomioon tulee myös ottaa, että vahinkoa kärsivän on osaltaan ryhdyttävä kohtuullisiin toimenpiteisiin vahinkonsa rajoittamiseksi. Jos tämä velvollisuus laiminlyödään, voi vahingonkärsijä joutua vastaamaan lisävahingosta itse.
Pidä vakuutukset kunnossa ja selvitä mahdollisuudet vakuutuskorvaukseen
Mahdollisia vahingonkorvauskysymyksiä kannattaa aina tarkastella myös siitä näkökulmasta, voisiko vahingon korvata jokin vakuutus, kuten kiinteistövakuutus tai osakkaan kotivakuutus. Osakkaalla voi olla
esimerkiksi kotivakuutuksensa yhteydessä vahingonkorvausvastuun varalle vastuuvakuutus, joka voi kattaa osakkaan huolimattomuudellaan aiheuttaman vahingon.
Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Tarvitsetko apua?
Lue lisää aiheesta:
- Vuokralaisen vahingonkorvausvastuu asunnolle aiheutuneista vahingoista
- Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu kunnossapitotyön yhteydessä aiheutuneesta vahingosta
- Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuu
- Asunnon myyjän vahingonkorvausoikeudesta asunto-osakeyhtiön omistaman asuinrakennuksen rakentamisessa tapahtuneiden virheiden perusteella
- Vahingonkorvausvastuun perusteista sopimuksen ulkopuolella
- Asuntokaupan peruuttamisesta ja sen seuraamuksista
