Asuntokaupassa käytetään usein kiinteistövälittäjää, joka hankkii myyjän puolesta asuntokauppaa varten tarvittavat asiakirjat. Voit kuitenkin myydä asunnon itse ilman kiinteistövälittäjää, jolloin sinun tulee tietää, mitä asiakirjoja tarvitset asunnon myyntiä varten. Nämä asiakirjat kannattaa hankkia jo siinä vaiheessa, kun olet tekemässä myynti-ilmoitusta asunnosta.

Asunnon myyntiä varten hankitut asiakirjat on annettava ostajaehdokkaiden tutustuttavaksi asuntonäytöllä. Ja kun kaupoille asti päästään, on nämä asiakirjat hyvä mainita kauppakirjassa ja niistä on annettava kopiot ostajalle kaupanteon yhteydessä.

Tässä artikkelissa käsitellään vain käytetyn asunnon kauppaa (eli kun myyt asunto-osakkeen) varten tarvittavia asiakirjoja eli ei uuden asunnon kauppaa tai kiinteistökauppaa varten tarvittavia asiakirjoja.

1.1.Isännöitsijäntodistus:

Omistusoikeus: Todistuksesta selviää muun muassa myytävien osakkeiden omistajat eli kenellä on omistusoikeus osakkeisiin. Vain osakkeenomistaja(t) voivat myydä asunnon.

Mikäli omistusoikeus ei selviä isännöitsijäntodistuksesta, tulee hankkia muu selvitys omistuksesta. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistaja on kuollut ja kuolinpesä on myymässä asuntoa. Tällöin tarvitaan yleensä perukirja, katkeamaton sukuselvitys vainajasta 15 -vuotiaasta lähtien (jollei perukirja ole maistraatin vahvistama), virkatodistukset kuolinpesän osakkaista ja mahdollinen testamentti. Tässä artikkelissa ei tarkemmin käsitellä niitä asiakirjoja, joita tarvitaan kuolinpesän myydessä asuntoa, koska tarvittavat asiakirjat vaihtelevat tapauskohtaisesti.

Huoneiston pinta-ala ja se onko sitä tarkistusmitattu (SFS 5139) standardin mukaisesti. Myyjän sekä ostajan tulee huomata, että mikäli asunnon pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu, voi todellinen pinta-ala poiketa huomattavastikin todistuksessa mainitusta. Mikäli pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu, olisi tästä hyvä maininta kauppakirjassa ja kirjata siihen tarvittava vastuunrajoituslauseke.

Yhtiövastikkeiden ja maksamattomien yhtiövastikkeiden määrä:
Todistuksesta ilmenee yhtiövastikkeen määrä, käyttömaksut sekä asunto-osakkeita mahdollisesti rasittava yhtiölainaosuus. Lisäksi todistuksesta ilmenee mahdolliset maksamattomat yhtiövastikkeet ja käyttömaksut. Ostajan kannattaa kiinnittää huomiota maksamattomiin vastikkeisiin ja käyttömaksuihin, koska asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 §:n mukaan uusi omistaja on vanhan omistajan ohella vastuussa vastikkeiden ja maksujen maksamisesta yhtiölle (6 kk ajalta), mikäli edellinen osakkeenomistaja ei ole niitä maksanut yhtiölle.

Huoneiston ja taloyhtiön muiden tilojen viat ja puutteet sekä tehdyt kunnossapito- ja muutostyöt:
Todistuksesta käy ilmi mahdolliset yhtiön tiedossa olevat yhtiön tai osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen kuuluvat huomattavat viat ja puutteet ja korjaustarpeet. Lisäksi siitä ilmenee huoneistoon tehdyt muutos- ja kunnossapitotyöt, joista on ilmoitettu yhtiölle. Todistuksesta ilmenee myös yhtiön päättämät tulevat korjaukset.

Todistuksesta selviää myös se, onko asunto-osakeyhtiön rakennus omalla vai vuokratontilla sekä myös tontin koko.

Myyjän kannattaa myös huomioida, että on hyvä hankkia kaupantekopäivälle uusi ajantasainen isännöitsijäntodistus, koska tiedot ovat voineet muuttua aiemmin hankitun todistuksen jälkeen.

Isännöitsijäntodistuksen saat tilattua asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä.

1.2. Yhtiöjärjestys

Yhtiöjärjestyksestä käyvät ilmi mahdolliset määräykset osakkeenomistajien ja yhtiön välisestä kunnossapitovastuunjaosta. Yhtiöjärjestyksessä voi olla asunto-osakeyhtiölaista poikkeava kunnossapitovastuunjako. Tämä on tavallista esim. sellaisissa taloyhtiöissä, joissa on erillistaloja tai paritalohuoneistoja. Tällaisissa yhtiöissä voi osakkaan kunnossapitovastuu usein olla laajempi kuin asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty. Osakas saattaa jopa vastata huoneiston kunnossapidosta kokonaan.

Huoneiston pinta-ala, käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä:

Yhtiöjärjestyksestä käy ilmi myös huoneiston pinta-ala, käyttötarkoitus ja huoneiston huoneiden lukumäärä. Ostajan kannattaa erityisesti kiinnittää huomiota yhtiöjärjestyksessä mainittuun huoneistoselitelmään/esitettyyn huoneiden lukumäärään ja verrata niitä myös isännöitsijätodistuksen vastaaviin tietoihin. Usein voi olla, että osakkeenomistaja on saattanut rakentaa, varsinkin jos kyseessä on vanha taloyhtiö, huoneistoon saunan. Jos saunaa ei ole merkitty yhtiöjärjestykseen huoneiston kohdalle tai jos isännöitsijätodistuksessakaan ei ole mitään mainintaa saunasta, on silloin syytä selvittää, että onko sauna luvallisesti tehty eli onko sille tarvittavat luvat (kuten rakennuslupa) kunnossa. Ja vaikka luvat olisivatkin kunnossa, niin ostajan kannattaa huomioida myös se, että pääsääntöisesti osakkeenomistaja on vastuussa huoneistosaunan kunnossapidosta.

Usein voi olla, että osakkeenomistaja on saattanut rakentaa, varsinkin jos kyseessä on vanha taloyhtiö, huoneistoon saunan. Jos saunaa ei ole merkitty yhtiöjärjestykseen huoneiston kohdalle tai jos isännöitsijätodistuksessakaan ei ole mitään mainintaa saunasta, on silloin syytä selvittää, että onko sauna luvallisesti tehty eli onko sille tarvittavat luvat (kuten rakennuslupa) kunnossa. Ja vaikka luvat olisivatkin kunnossa, niin ostajan kannattaa huomioida myös se, että pääsääntöisesti osakkeenomistaja on vastuussa huoneistosaunan kunnossapidosta.
Yhtiöjärjestyksestä kannattaa myös katsoa mahdollinen lunastuslauseke eli onko esim. taloyhtiön muilla osakkeenomistajilla oikeus lunastaa myytävät osakkeet.

Yhtiöjärjestyksen saa tarvittaessa pyydettyä asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä.

1.3. Viimeisin tilinpäätös (tuloslaskelma, tase ja toimintakertomus)

Näistä asiakirjoista selviää asunto-osakeyhtiön taloudellinen tilanne. Se kertoo, miten taloyhtiötä on hoidettu. Tilinpäätöksestä selviää mm. mihin osakkeenomistajien maksamia vastikkeita on käytetty ja millainen on yhtiön varallisuustilanne. Lisäksi näistä selviää myös se, miten edellisen tilikauden talousarvio on toteutunut. Lisäksi ilmenee edellisen tilikauden voitto tai tappio.

Nämä asiakirjat saa tarvittaessa pyydettyä asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä.

1.4. Energiatodistus

Energiatodistus tulee esittää asunnon myynnin yhteydessä ja sen saa pyydettyä isännöitsijältä. Energiatodistus vaaditaan koko rakennukselle eli ei vain yksittäiselle asunnolle. Asunto-osakeyhtiö rakennuksen omistajana/hallinnoijana vastaa energiatodistuksen hankinnasta. Energiatodistus perustuu rakennuksen ominaisuuksiin ja niistä johdettuun energiankulutukseen. Energiatodistus kertoo rakennuksen energialuokan.

1.5. PTS /kunnossapitosuunnitelma

Taloyhtiössä voi olla teetetty ns. PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma kiinteistön ylläpidosta tai muu vastaava asunto-osakeyhtiön rakennuksen/rakennusten kuntoa koskeva selvitys tai suunnitelma. Tästä ilmenee siten taloyhtiön rakennusta/rakennuksia koskevat tulevat korjaukset/remontit.

Tämä asiakirja on yleensä tilinpäätösasiakirjojen liitteenä mutta sen saa tarvittaessa pyydettyä asunto-osakeyhtiön isännöitsijältä.

.

1.6. Kaavoitustiedot

Mikäli asunto-osakeyhtiön naapurustossa on rakentamattomia tai vajaasti rakennettuja alueita, niin erityisesti näissä tilanteissa kaavaote kannattaa hankkia, koska siinä olevat tiedot voivat olla oleellisia etenkin asunnon arvoon liittyen. Kaavasta voi ilmetä mahdolliset naapurikiinteistöihin tulevat mahdolliset rakennushankkeet sekä erilaiset liikennejärjestelyt alueella.

Kaavoitustietoja saa kaupungilta/kunnalta ja tietoa löytyy mm. kuntien kaavoitussivuilta.

1.7. Huoneenvuokrasopimus

Mikäli myytävä asunto on vuokrattu, on vuokrasopimus annettava ostajalle kaupan yhteydessä.

1.8. Osakekirja

Edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi on tietysti myös osakekirja luovutettava kaupan yhteydessä ostajalle. Usein myyjällä on velkaa asunnosta ja osakekirja on myyjän pankilla lainan vakuutena. Kaupanteon yhteydessä pankki luovuttaa osakekirjan joko ostajalle tai ostajan pankille, mikäli ostaja panttaa osakekirjan pankille lainan vakuudeksi.

Vuoden 2019 alusta lähtien on otettu käyttöön sähköinen huoneistotietojärjestelmä, jolloin paperisia osakekirjoja ei enää paineta, vaan osakehuoneiston omistusta koskeva tiedot ovat sähköisessä järjestelmässä. Myös vanhat taloyhtiöt ovat siirtymässä vähitellen tähän sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, jolloin myös osakkeenomistajat voivat hakea oman omistuksena rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään. Tämän jälkeen, kun omistus on rekisteröity sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, paperinen osakekirja mitätöidään ja tiedot näkyvät vain sähköisessä huoneistotietojärjestelmässä. Maanmittauslaitos ylläpitää huoneistotietojärjestelmää.

Seuraa meitä ja pysyt aina ajan tasalla asunto- ja kiinteistöoikeudellisissa asioissa:
Seuraa meitä Facebookissa
Seuraa meitä LinkedInissä

Tarvitsetko apua kiinteistöoikeudellisissa asioissa?

Lue myös nämä artikkelit:

• Vastuunjakoehtojen käyttäminen asunto- ja kiinteistökaupoissa, osat 1 – 3
• Tärkeä asiakirja kadonnut tai turmeltunut. Miten tulee menetellä?
• Kuolinpesä asunto-osakkeen myyjänä
• Käsiraha ja vakiokorvaus asunto-osakkeen ja kiinteistön kaupan ostotarjousmenettelyssä
• Ostotarjouksen perumisen seuraamukset
• Tämä sinun tulee tietää hankkiessasi ensimmäistä omaa asuntoa
• Hyvä kuntotarkastus -mitä huomioon jo tilausta tehtäessä
• Korjausvelka ja sen merkitys asunto- ja kiinteistökaupassa
• Kiinteistön kaupan pätemättömät ehdot

Jaa artikkeli: